xxxx臺州商業(yè)地產(chǎn)定位報告-文庫吧在線文庫
【正文】 休閑餐飲內(nèi) ， 同時通過市場調(diào)研樂購?fù)庾鈪^(qū) ， 新世界百貨 2樓 ， 發(fā)現(xiàn)兒童消費市場供應(yīng)量較為充足 ， 但消費人氣明顯不足 。 本項目在高層設(shè)置餐飲在臺州是一個先例 ， 具有一定的市場開發(fā)潛力 。 本項目商業(yè)機會：一站式體驗休閑時尚購物中心 浙江綠城商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 二、 消費研究 1. 消費人群界定 2. 人群特征分析 浙江綠城商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 地理半徑 經(jīng)濟半徑 機會半徑 v 地理半徑往往決定了項目的基礎(chǔ)市場， v 資源輻射的差異性決定基礎(chǔ)市場的差異性。 1. 黃巖區(qū)消費者相對較單一 ， 除了依靠本區(qū)消費者外 ， 其余是臺州市西北部的周邊市縣的消費者 。 特定業(yè)態(tài)需求（如冰場等） 浙江綠城商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 三、 借鑒案例 浙江綠城商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 三、借鑒案例 我們通過類似案例的研究，來尋找適合本項目商業(yè)的發(fā)展方向。 — (3)誰來消費 ? 浙江綠城商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 — (4) 消費什么 ? 1. 臺州以及浙南市場零售市場發(fā)展緩慢，零售對于項目人氣的聚集和帶動作用有限。業(yè)態(tài)縱向聚集形成較強輻射效應(yīng)，培養(yǎng)消費者對購物中心的好感，保證垂直動線暢通。 p 可考慮互動業(yè)態(tài)如運動休閑服飾、電子產(chǎn)品、鞋包等。 后續(xù)我司將圍繞店鋪劃分與品牌規(guī)劃進行商家訪談工作 ， 并在訪談成果的基礎(chǔ)上進一步明確店鋪數(shù)與相應(yīng)的品牌落位圖 。充足的人流需要符合臺州市場的業(yè)態(tài)及品牌組合。 浙江綠城商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 項目 明細 數(shù)據(jù)（萬元） 產(chǎn)出 第一年租金收益 3149 投入 土地費用 28158 前期費用 2410 工程費用 65057 期間費用 7084 保險費 15 停車場管理費 100 行政辦公 33 人工費用 111 物業(yè)費用及維護維修費 310 招待費 30 項目推廣 199 招商活動 383 購物中心的投入產(chǎn)出模型中收入及支出項目如右表所示 。 浙江綠城商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 商務(wù)餐飲 會所 /個人護理 享 主題 業(yè)態(tài) 鋪位數(shù) 落位品牌方案 個人護理 1 瑪花纖體 /靜博士 商務(wù)餐飲 1 小南國 /新榮記 考慮私密性，把相關(guān)業(yè)態(tài)擺放在較高樓層。 浙江綠城商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 22%43%29%6%各業(yè)態(tài)面積占比次主力店零售店珠寶旗艦店餐飲13013各業(yè)態(tài)店鋪數(shù)量占比次主力店零售店珠寶旗艦店餐飲F1業(yè)態(tài)占比 業(yè)態(tài) 店鋪數(shù) 店鋪面積（㎡） 次主力店（快牌） 1 2023 零售店 30 4076 珠寶旗艦店 1 2717 餐飲 3 577 總計 35 9387 主題詮釋： 精品零售（國際一線品牌配飾）、黃金珠寶保障項目品質(zhì)形象。本項目冰場是浙南地區(qū)唯一一個標(biāo)準(zhǔn)真冰場，類似的功能區(qū)有助于帶動人氣迅速提升。 l 打造與潮流生活同步的市級商業(yè)中心。 兒童游樂消費 216。 路橋、黃巖、溫嶺、三門等區(qū)域高端收入人群。 同時作為購物中心的主題消費區(qū)域 ， 夜場文化可以作為重點商業(yè)內(nèi)容 ， 其營造方式必須結(jié)合酒吧 、 餐飲 、 娛樂配套等進行協(xié)調(diào)組合 。 建議引進品牌兒童娛樂商家 ， 并以此為核心 ， 注重與相關(guān)零售 、 餐飲 、 配套類業(yè)態(tài)的互動組合 ， 在優(yōu)化業(yè)態(tài)組合的基礎(chǔ)上在規(guī)劃設(shè)計上重點營造家庭溫馨感的商場氛圍場景 。 l 臺州百貨： 1）規(guī)模有限，功能難集合，經(jīng)營收入難突破； 2）臺州百貨業(yè)的高端品牌有限，缺乏國際主流品牌，導(dǎo)致商場檔次不高； 3）臺州商場配套不足，不能提供一站式、高質(zhì)量的服務(wù)，缺乏滿足臺州人日漸提高的消費理念及消費能力的中高檔商業(yè)中心。 浙江綠城商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 一、 市場研究 二、 消費研究 三、 借鑒案例 目 錄 四、 項目定位 五、 經(jīng)濟測算 浙江綠城商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 1. 臺州宏觀經(jīng)濟 2. 臺州商業(yè)市場 3. 臺州市場機會 一、 市場研究 浙江綠城商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 209422273824429272123049017525222572408227359304961985521408229152502928593050001000015000202302500030000350002023年 2023年 2023年 2023年 2023年臺州 舟山 金華3025934235 35014414164763039591473675059460207682455218244888380853645031848010000202303000040000500006000070000800002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 臺州 舟山 金華人均 GDP 元 元 臺州位于浙江沿海中部 ， 是長三角先進制造業(yè)基地 ， 中國長江三角洲經(jīng)濟圈 16大城市之一 ， 臺州是股份制經(jīng)濟的發(fā)源地 。 臺州全市民營經(jīng)濟比重占 GDP比重達 97% 。 —— (1)商業(yè)綜述 浙江綠城商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 a) 臺州代表性商業(yè)街主要分布在椒江區(qū) 中山路、開元路、工人路、解
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