【正文】 在整個項目的 開發(fā)過程中，根據(jù)本報告所提供的理論依據(jù)和營銷模式，欲達到預期效果，在項目的營銷推廣費用上應得到相應的保障。 在本報告的執(zhí)行過程中，本公司將根據(jù)市場的變化和需求，做出相應的調(diào)整和變化。 在本報告中所采用的數(shù)據(jù) —— 宏觀數(shù)據(jù)均采集自政府公開數(shù)據(jù)，計算數(shù)據(jù)均以國際通行標準結合我國商業(yè)項目開發(fā)情況得出。 報告編制說明 本報告受金成公司委托，為其開發(fā)的新密大型商業(yè)項目而制定的定位報告。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 第 45 頁 的經(jīng)營管理保持高水準，才能保證租金的高遞增。 鋪位租金的年遞增率 鋪位租金的年遞增率是保障業(yè)主投資利益的指標，只有購物中心 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 購物中心鋪位的出租率 商鋪的出租率是反映購物中心經(jīng)營管理水平的重要指標，通過商家對商鋪 的承租狀況，反映購物中心的經(jīng)營狀況。 經(jīng)營管理效果測評包括以下五個指標： 購物中心的人流量 人流量是購物中心對消費者吸引力重要指標，也是購物中心經(jīng)營好壞的重要指標。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 第 44 頁 （四）、經(jīng)營管理效果測評 引入經(jīng)營管理工作的目的即使開發(fā)商、業(yè)主、商家和經(jīng)營管理公司四方共贏 —— 開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)順利銷售，回收資金，取得利潤；業(yè)主能有長久、穩(wěn)定及不斷增長的租金收益， 保證投資收益；商家經(jīng)營狀況良好，利潤不斷攀升；經(jīng)營管理公司有序、健康發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 聘請專業(yè)的購物中心管理公司進行管理。 （三）、經(jīng)營管理限制條件 ? 開發(fā)商保留部分購物中心核心位置商鋪的所有權，以確保項目整體形象。 ? 在本地區(qū)商業(yè)中建立標志性商業(yè)的地位。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 第 43 頁 （二）、經(jīng)營管理目標設計 總體目標是購物中心經(jīng)營管理良好，保證各方利益。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 分散經(jīng)營：在統(tǒng) 一管理的基礎上，各商家自主經(jīng)營，各自收銀，自負盈虧。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 第 42 頁 四、經(jīng)營管理定位 （一）、經(jīng)營管理策略 購物中心的商業(yè)定位決定了項目的經(jīng)營管理策略為： 統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營 統(tǒng)一管理 :統(tǒng)一形象，統(tǒng)一營銷推廣，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一租務管理，統(tǒng)一營運管理等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 第 41 頁 充分利用當?shù)馗鞣N媒體的有機組合，采用戶外廣告、圍墻包裝、單片（宣傳單張 /海報）、樓書、報紙、網(wǎng)絡、車體、廣播等方式，對目標受眾進行立體轟炸。 （ 3）、廣度營銷 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 營銷組合定位 （ 1）、人脈營銷 充分利用本地人注重口碑、重視人脈的風俗傳統(tǒng)，以老客戶帶動新客戶，實現(xiàn)營銷效果的最大化和營銷成本的最小化。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 第 40 頁 （五）、宣傳推廣定位 宣傳推廣總體策略 立體營銷 精確轟炸 在新密地區(qū)引進世界上最新的商業(yè)模式 —— Shopping Mall，要順利實現(xiàn)受眾對項目的認知、認可和贊譽，全方位的立體營銷是必不可少的，真正做到讓項目深入人心、大快民意。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 優(yōu)美的購物環(huán)境： 無可比擬的內(nèi)部購物環(huán)境，噴泉、座椅、綠地、相互交錯布置在高低起伏的層面上，并以柔和的曲線、素雅的材料、綠 色的草坪構成廣場步行空間，和項目對面的青屏廣場遙相呼應。 ? 超前的規(guī)劃設計理念： 人流車流的自然導入營造出流暢的購物空間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 絕佳的地理位置： 項目正處在新密未來的中心區(qū)域，片區(qū)發(fā)展后勁十足。 ? 低廉的 價格 ： SHOPPING MALL 實行統(tǒng)一采購，統(tǒng)一經(jīng)營管理，以降低成本，因此， 本項目 銷售的商品 在價格上同樣也具有很大的優(yōu)勢 。 ? 超大規(guī)模 ： 新密首家集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體的大型SHOPPING MALL，總建筑面積約 65000 平方米， 投資巨大、規(guī)模專業(yè)性強、功能齊全、業(yè)態(tài)豐富有持久旺盛的生命力， 引領新密商業(yè)走勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 摩爾購物公園 新密人將體驗一種前所未有的全新購物方式，購物的同時消費者也會體驗逛公園的那份休閑。 新型理財工具 2020年，個人投資理財市場除去傳統(tǒng)的國債、基金、股市、儲蓄等理財方式外，商鋪投資 穩(wěn)定的收益模式將越來越受到人們的青睞和追捧。相反， 會隨著項目周邊商業(yè) 的 不斷 發(fā)展成熟而不斷升值。 （三）、營銷主題定位 發(fā)財致富 ,一鋪養(yǎng)三代 ? 投資商鋪具 有穩(wěn)定性。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 有效直銷策略 為避免招商廣告浪費，集中強勢營銷積蓄力量。同時，發(fā)展商下大力培育市場，必將形成租金良好的遞增態(tài)勢。為了保證經(jīng)營定位思路的正確執(zhí)行，避免無原則性對商場規(guī)劃布局的任 意調(diào)整（否則無法保證早期預計經(jīng)營效果），需要堅持早期經(jīng)營策劃思路下的經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃布局。減少主力商家招商工作帶來的市場風險。而且，主力商家的租金水平和進駐條件苛刻，招商難度比較大。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 第 36 頁 （二）、營銷策略定位 招商策略 同時執(zhí)行主力商家招商和散戶招商計劃。 青屏購物中心 （ 15）、中原新光 MALL （ 16）、中原新城 （ 17）、嘉年華購物公園 (18)、中原第一 MALL 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 第 35 頁 （ 8）、翡翠天堂購物中心 （ 9）、歡樂園 （ 10）、星光同樂 （ 11）、新天美地購物中心 （ 12）、捷樂福購物中心 （ 13）、金成 備選案名 （ 1）、金色年華購物中心 （ 2）、金色年華購物公園 （ 3）、新時代購物中心 （ 4）、曼哈時代廣場 （ 5）、大世界購物中心 （ 6）、馨蜜 /新地購物休閑中心 （ 7）、金仕 /金士領空 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。我們還注意到，鄭州和新密所形成的互動關系，將吸引少量的來自鄭州的投資客和經(jīng)營者。 （三）、投資者 新密本地投資客比例約占 80%；新密周邊縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)比 例約占 15%；鄭州市比例約占 5%。 （二）、經(jīng)營者 經(jīng)營者分為主力店經(jīng)營者、次主力店經(jīng)營者和一般品牌散戶經(jīng)營者。 第三集團：工薪階層、服務行業(yè)員工和其他。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 第 33 頁 第一 集團：私營礦業(yè)主、其他私營企業(yè)主。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。相反，他們對品位、舒適更加看中。 （ 3）、 31— 50 歲之間的人群是時尚的穩(wěn)定追隨者，時尚購物休閑消費支出降低，但仍然保持一種消費熱度。 年齡構成 （ 1）、 18 歲以下的人群受支 付能力的限制。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 第 32 頁 對于商業(yè)項目來講，目標客戶群一般分為三個部分：消費者、經(jīng)營者和投資者。 二、目標客戶群定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 為此，我們建議設置兩個停車場，滿足有私密性要求的高端客戶的停車需要，并在青屏路和長樂路各設置一個車流的出入口以方便車輛的出入。 車流動線規(guī)劃建議 車流動線設計有兩個設計原則： 一是便捷性，此點涵蓋交通和停車的便捷。這樣既可避免人流車流的交叉，同時也強化了高端消費群的停車私密性。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 為此，我們盡量形成人流的回流組織系統(tǒng)（如圖所示），即： 主入口 —— 內(nèi)部共享空間 —— 主力店 —— 專業(yè)市場 —— 休閑中心 —— 餐飲 —— 娛樂城 —— 品牌精品服飾 —— 主入口 （ 3）、 避免人車流交叉舉措： ? 此舉主要針對項目內(nèi)部的人流和車流組織。 一般來說，承租戶銷售額與經(jīng)過商店門口的人流數(shù)量成正比關系。 ? 保證多個樓層直接導入外部人流，使較多的樓層感覺像地面層； ? 配備充足數(shù)量的停車位，方便駕車人士抵達； ? 設計醒目的主入口，并在主入口處配備入口廣場和大型電視屏幕； ? 利用中部的景觀 廣場，形成入口廣場和內(nèi)部廣場之間景觀的有效滲透，從而吸引人流。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 第 30 頁 ? 入口直接臨近公交車站和人流集中處。 規(guī)劃建議如下： （ 1）人流導入建議： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 第 29 頁 （八）、交通系統(tǒng)定位 人流動線規(guī)劃建議 由于本項目的人氣較淡，如 何有效地聚集人氣、提升項目的知名度，是本項目贏得市場的關鍵所在。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 5）、水平引導 利用地面或頂棚的形式差異、材料對比、色彩變化以及照明設計、彎曲的墻面、標志牌、序列組織等，對顧客起水平引導的作用。 （ 4）、空間序列： 從動態(tài)的角度出發(fā)，將相關的空間有序地串接起來，組織良好的空間序列。 （ 2）、凹凸變化：在出入口的設計上，可以做成凹入處理，目的是突出其位置或留出過渡空間；在室內(nèi)，凹與凸的變化能產(chǎn)生一種“陰角”空間，可用作休息、綠化或分隔之用。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 1）、高 差組織：利用地面和不同標高，組織不同類型的商業(yè)子空間，以形成多層次的變化。 建筑內(nèi)部空間設計 內(nèi)部空間的組織，是商業(yè)建筑設計的一項重要內(nèi)容。在東側(cè)的“特色滋味街”，可適量采用部