【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 4）、最值得注意的是本項(xiàng)目的土地已在銀行設(shè)置抵押，因此，在項(xiàng)目開發(fā)前及項(xiàng)目開發(fā)過程中都必須和土地抵押銀行緊密協(xié)作，避免因此而導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃的擱淺。作為小項(xiàng)目，在住宅部分決策時(shí)，應(yīng)盡量優(yōu)化戶型設(shè)計(jì)，并控制好面積，以合理價(jià)位、合理戶型設(shè)計(jì)以及小區(qū)完善的配套設(shè)施和好環(huán)境去贏得市場認(rèn)同。 2）、就項(xiàng)目地塊區(qū)域現(xiàn)狀來看，雖然開發(fā)項(xiàng)目較多，但總體開發(fā)體量并不大。但針對(duì)土地抵押貸款和利息，其項(xiàng)目開發(fā)后可以完全還貸，因此其項(xiàng)目進(jìn)行 住宅 小區(qū)開發(fā)是可行的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 3）、從項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售情況和銀行還貸表分析來看，其項(xiàng)目開發(fā)后開發(fā)商完全有能力還清土地銀行貸款及相應(yīng)利息。影響本項(xiàng)目最終利潤的最主要可變因素為房屋開發(fā)費(fèi)用和銷售價(jià)格，房屋開發(fā)費(fèi)用已依照當(dāng)前市場價(jià)估算，其可變化程度不是很大。隨著城區(qū)土 地供應(yīng)量減少及土地成本增加，目前該區(qū)域已有多家房產(chǎn)商在投資開發(fā)，使得該區(qū)域成為房地產(chǎn)開發(fā)一個(gè)新的熱點(diǎn)區(qū)域。 銷售資金 550 370 185 185 370 370 370 370 370 185 185 185 還貸比例 20% 20% 30% 40% 40% 50% 50% 60% % 還貸累計(jì) 110 184 295 332 517 702 924 由于本項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)投資資金屬全部自籌，其需還貸的銀行貸款 有因該項(xiàng)目土地 及項(xiàng)目法人的其他財(cái)產(chǎn)的銀行抵押貸款，預(yù)計(jì) 銀行抵押貸款及利息將于 2020 年 6 月全部還完，更保守估計(jì)在項(xiàng)目銷售周期內(nèi)還貸應(yīng)該是非常樂觀。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)?，F(xiàn)項(xiàng)目擬定銷售周期 12 個(gè)月 （ 07 年 10 月 — 08 年 10 月） ，預(yù)計(jì)銷售狀況及資金還貸情況如下表分 析： 項(xiàng)目銷售情況情況及資金還貸情況表 銷售比例 15% 10% 5% 5% 10% 10% 10% 10% 10% 5% 5% 5% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ②、本項(xiàng)目銷售資金：在本項(xiàng)目 預(yù)售開始后（具體時(shí)間以市房管局核準(zhǔn)的預(yù)售許可證批準(zhǔn)時(shí)間為準(zhǔn)），部分銷售款用于優(yōu)先向土地抵押銀行還貸（具體銷售款還款比例詳見《銷售狀況及資金還貸情況表》），其余銷售資金再回投入本項(xiàng)目開發(fā)之中，以填充開發(fā)資金缺口，解決資金不足等問題。 施工隊(duì)伍選擇：由建設(shè)方按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定面向社會(huì)進(jìn)行公開招標(biāo)， 選取有實(shí)力、信譽(yù)好、報(bào)價(jià)合理最優(yōu)的施工單位進(jìn)行施工。 及財(cái)務(wù)資金計(jì)劃為準(zhǔn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 括號(hào)內(nèi)兩棟樓資金計(jì)劃均為預(yù)估資金， 待施工圖確定后以施工圖預(yù)算 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。銷售處人員培訓(xùn)由項(xiàng)目經(jīng)理及銷售負(fù)責(zé)人組織，其他處配合對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行針對(duì)性學(xué)習(xí)和加強(qiáng)。銷 售處設(shè)銷售負(fù)責(zé)人一名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售策劃、項(xiàng)目定價(jià)以及銷售所需外聯(lián)工作，配置銷售員兩名，協(xié)助銷售負(fù)責(zé)人開展工作。財(cái)務(wù)處設(shè)置財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人一名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目一切財(cái)務(wù)工作，配置會(huì)計(jì)、出納各一名，其職責(zé)按公司財(cái)務(wù)制度執(zhí)行。 管理人員的配備方案： 項(xiàng)目開發(fā)部設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理一名，負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)全過程實(shí)行領(lǐng)導(dǎo)管理， 并對(duì)公司負(fù)責(zé)。 六、項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究： 開發(fā)項(xiàng)目的管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置： 本開發(fā)項(xiàng)目將實(shí)行項(xiàng)目管理機(jī)制對(duì)其項(xiàng)目開發(fā)全過程實(shí)施全程管理， 即由建 設(shè)方組建成立一個(gè)“ ****花園”項(xiàng)目開發(fā)部。 基礎(chǔ)上進(jìn)行相應(yīng)改造而成。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目施工期間的動(dòng)力、水等供應(yīng)： 本項(xiàng)目施工期間的動(dòng)力、水均在項(xiàng)目原 果品批發(fā)市場 的動(dòng)力、水接入 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。需甲供的材料或設(shè)備由總包方提前書面通知甲方安排進(jìn)場時(shí)間。 六）、裝修標(biāo)準(zhǔn)： 本項(xiàng)目所有的住房交房標(biāo)準(zhǔn)均為清水房標(biāo)準(zhǔn)，但也可以根據(jù)客戶需要提供個(gè)性化的裝修房。 五）、社區(qū)服務(wù)及物業(yè)管理要點(diǎn)： 社區(qū)服務(wù)方面配置了小車停車位、小區(qū)值班室、物業(yè)管理用房。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 一層 考慮為外墻 面磚 飾面， 一層以上 部分的外立面盡量采用簡單 、清爽、高雅的外墻漆色彩 ，一是能夠保證施工速度，早建成早見效，二是方便維護(hù)及更換，三是節(jié)約投資降低房價(jià)，優(yōu)惠于民 。 為解決小區(qū)小車停車位，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置生態(tài)停車場以滿足小區(qū)停車。