【正文】 。 前期 需要處理的是商業(yè)客戶的積累和 確立合作意向書，對 后期減輕招商壓力非常重要，當(dāng)然我們可以要求 招商公司按照我們的計(jì)劃 推進(jìn)招商， 制定考核措施，跟進(jìn)計(jì)劃落實(shí)。月 同上 招商手冊、網(wǎng)站、樓書、 DM 海報(bào)、媒體軟文、招商優(yōu)惠政策、招商意向書等招商道具的準(zhǔn)備，都涉及到前期招商費(fèi)用支出 ，方案中我預(yù)先擬定出需要支出的費(fèi)用項(xiàng)目，也便于工作開展 ，按需求推進(jìn)招商工作計(jì)劃： 序 號 工作事 項(xiàng) （招商支出 費(fèi) 用 項(xiàng) ） 負(fù)責(zé)單 位 完成日期 1 項(xiàng) 目 LOGO、名 稱 確定 發(fā) 展商、代理公司 待定 2 商 場 平面 圖 發(fā) 展商、代理公司 待定 3 項(xiàng) 目外立面的 設(shè)計(jì) 定案 發(fā) 展 商、代理公司 待定 4 招商手 冊 的制定、印刷 發(fā) 展商、代理公司 待定 5 招商宣 傳單張 、折 頁設(shè)計(jì) 、印刷 發(fā) 展商、代理公司 待定 6 租金及折扣、付款方式的制定 發(fā) 展商、代理公司 待定 7 商 場 裝修 標(biāo) 準(zhǔn) 發(fā) 展商、代理公司 待定 8 招商培 訓(xùn) 發(fā) 展商、代理公司 待定 9 新 聞發(fā) 布 會(huì)籌備 發(fā) 展商、代理公司 待定 10 專業(yè)雜 志、 報(bào) 刊、 電視 廣告定稿、投放 發(fā) 展商、代理公司 待定 11 項(xiàng) 目 現(xiàn)場 招商中心及掛幅、路旗、 導(dǎo)視 牌的 設(shè)計(jì) 布置，中 華路招商接待中心的 設(shè)計(jì) 、裝修與 包裝、布置 發(fā) 展商、代理公司 待定 12 模型 設(shè)計(jì) 、制作、安裝 發(fā) 展商、代理公司 待定 14 物 業(yè) 管理公司及管理 費(fèi) 確定 發(fā) 展商、代理公司 待定 十三、 招商工作推進(jìn)計(jì)劃 考察咱們恒通樓盤施工進(jìn)度，按這個(gè)進(jìn)度推算估計(jì)要到 2020年底才正式竣工開業(yè)，那么招商設(shè)計(jì)按照 2 年 中期 時(shí)間 開始引進(jìn)商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)到跟進(jìn)整個(gè)商業(yè)進(jìn)度 初步推進(jìn)來設(shè)計(jì)如下表： 時(shí)間 2020 年 2020 年 步 驟 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 招商 調(diào)查 商 業(yè) 管理制度制定 內(nèi) 部 構(gòu)架確立 招商政策 擬 定 前期施工物 業(yè)介入 后期物業(yè)管理 商 業(yè) 管理公司入 駐 公 開 招商 開業(yè) 準(zhǔn)備 后期商業(yè)管理 以上設(shè)計(jì)是預(yù)計(jì)在 2020 年年關(guān)前開業(yè)預(yù)計(jì)招商進(jìn)度，實(shí)際進(jìn)度根據(jù)工程推進(jìn)來調(diào)整。月 同上 7 ／ 同上 25元／㎡月 同上 5 ／ 同上 12W 30元／㎡月 同上 3 ／ 同上 3W 50元／㎡月 ① 針對主力品牌可以考慮自營或者設(shè)定免租期 12年期，培養(yǎng)市場前期預(yù)設(shè) 2年是免租，預(yù)留招商空間，后續(xù)根據(jù)市場行情臺階上浮 1 ／ 同上 79W 80元／㎡ ⑥ 借助網(wǎng)站、報(bào)紙、電視臺等媒體帶動(dòng) 恒通商業(yè)樓盤 招商、管理、營銷進(jìn)入良性循環(huán)發(fā)展。 ④做好前期招商優(yōu)惠推介政策， 如保底租金，前期采取免租一定期限吸納優(yōu)秀商家入駐， 采取放水養(yǎng)魚的方式以商養(yǎng)商，聚合人氣，提升服務(wù)質(zhì)量。所以早期招商，要重點(diǎn)針對國內(nèi)一線、二線客戶及國際頂級客戶。 ② 對于國外的品牌 國內(nèi)沒辦法直接聯(lián)系的 ，我們通過電話和郵件的形式進(jìn)行重點(diǎn) 招商 。 招商運(yùn)營思路 建議采取統(tǒng)一 規(guī)劃定位后，聘請商業(yè)管理公司入駐招商，制定相應(yīng)的招商政策，按照商業(yè)樓盤確定的經(jīng)營思路推進(jìn)招商進(jìn)程，公司設(shè)立商業(yè)物業(yè)管理人員，對聘用的商業(yè)管理公司進(jìn)行工作協(xié)調(diào) 監(jiān)督管理，具體的招商思路可以采取以下幾個(gè)方式操作： ① 直接針對大 品牌商 進(jìn)行，對于有意向的國內(nèi)一線、二線 品牌 我們采取直接談判和走訪的方式進(jìn)行，邀請他們的進(jìn)入。 ◆ 主題購物： 精品 百貨 +生活超市 ◆ 主題餐飲： 星巴克 +麥當(dāng)勞 +必勝客 ◆ 風(fēng)尚休閑： 水岸風(fēng)尚街 +酒吧風(fēng)情街 ◆ 兒童 樂園： 兒童主題購物 +兒童主題餐飲 +親子樂園 +兒童游樂城 ◆ 居家生活館 ： 風(fēng)情 SPK 會(huì)所 +精品家居館 +上島咖啡 +主題健身 ◆ 頂級商務(wù) ： 高級寫字樓 樓層品類布局 分析 ： 樓層 主力店 +輔助精品店布局 主力店商家結(jié)構(gòu) （例） 展店要求（面積 /水 /電 /煤） 負(fù) 1層 精品超市或主題保健專營店 ／ 2020㎡左右 ,排水系統(tǒng)、消系統(tǒng)符合商業(yè)要求 兒童樂園 ／ 2020㎡左右 ,排水系統(tǒng)、消系統(tǒng)符合 商業(yè)要求 1層 小型連鎖西餐廳 +通訊品牌旗艦店 +數(shù)碼旗艦店 +化妝品（品牌鞋類）形象店 麥當(dāng)勞 300400m2/商業(yè)街或十萬人口覆蓋社區(qū)，水 2吋管 /250KW電力 KFC 300500m2/商業(yè)街或社區(qū)商業(yè)中心 水 2吋管 /250KW電力 哈根達(dá)斯 100200M2，高檔區(qū)域，商業(yè)街 2層 咖啡館 +品牌成熟服裝旗艦店或店中店 統(tǒng)一星巴克咖啡 100200m2/水 2吋管 /50KW，實(shí)面大于 150m2，需店內(nèi)設(shè)衛(wèi)生間 Costa coffee 150m2/水 /50KW 中型連鎖西餐廳 必勝客（韓式料理） 450m2/商業(yè)街或成熟高檔社區(qū) 水 2吋管 /250KW電力 /煤氣不需要 3層 運(yùn)動(dòng)用品連鎖 +體育休閑品牌 迪卡儂、大美天地 100㎡左右經(jīng)營面積 ，帶動(dòng)整層戶外用品專營店 4層 主打女裝品牌 +女裝配飾 +輔助女性用品 (化妝品、鞋帽等） Jessica、 ELLE、古琦 主力女裝陳列面積一般需要 4080㎡，如果作為形象店則更大，對于位置要求嚴(yán)格，首選上下行電梯黃金實(shí)現(xiàn)范圍，對于商業(yè)人氣倒不是特別高，因?yàn)樽叩氖歉叨寺肪€，吸引的是一定層次消費(fèi)群。即將入駐陽光 100 的夢之島和計(jì)劃入駐中央美地的廣百，已漸漸形成了這樣一種商業(yè)定位 ： 精品百貨（夢之島、廣百） —— 商超（南城百貨） —— 綜合性街鋪（陽光 100） —— 配套功能商業(yè)體（五星酒店、各類餐吧、酒吧、咖啡吧、金融體等） ，那么我們恒通的定位如何錯(cuò)位經(jīng)營和以上存在的業(yè)態(tài)很好的互補(bǔ)銜接呢，答案很明確 —— 走主力店和個(gè)性店為主導(dǎo)、各類型精品店為輔助的商業(yè)綜合體，既能吸引人氣，又能吻合當(dāng)前的商業(yè)布局，實(shí)現(xiàn)雙贏。 陽光 100目前最欠缺的是人氣和消費(fèi)習(xí)慣引導(dǎo)問題，這是商業(yè)慣例，任何一個(gè)新的地標(biāo)性商業(yè)區(qū)域的發(fā)展到成熟是需要一個(gè)周期的，河?xùn)|商圈是近幾年開發(fā)建設(shè)的，對于有長期消費(fèi)習(xí)慣的柳州居民而言改變思維 需要一個(gè)過程去引導(dǎo)，河?xùn)|商圈和河南、五星商業(yè)圈不一樣，這 2 個(gè)商圈沉淀了幾十年，形成 了潛移默化的商業(yè)文化，相當(dāng)固定的消費(fèi)群體，因此，我們在 新的商圈內(nèi)定位必須是有針對性的，吸納精英階層的消費(fèi)理念貫穿其中為主，輻射各個(gè)階層的 消費(fèi)人群為輔的一種消費(fèi)模式，即關(guān)注核心群，輻射全柳州。 政府規(guī)劃到位，政府對于陽關(guān) 100 在內(nèi)的河?xùn)|區(qū)土地規(guī)劃可謂精雕細(xì)琢，盡心盡力，花了很多心思做園林綠化和道路基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，目的就是未來河?xùn)|區(qū)會(huì)成為新一代行政和商貿(mào)中心，加上這里的地緣優(yōu)勢，江景無敵，非常宜居，吸納了柳州各區(qū)域甚至外地的精英階 層在這一帶買房投資，消費(fèi)力和綜合素質(zhì)算是柳州群體中較高端的，對于消費(fèi)的傾向也以中高檔為主，這里的定位剛好吻合這群族的需求特征。 十、 河?xùn)|區(qū)域陽光 100 為輻射的商圈定位深度思 考 前面 斷斷續(xù)續(xù)在各章節(jié)對陽光 100 商圈做了一個(gè)總括性的分析 ，現(xiàn)在咱們一起繼續(xù)深化，了解該商圈的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，區(qū)域業(yè)態(tài)分布狀況，發(fā)展規(guī)劃、競爭危機(jī)等方面詳細(xì)探討，知己知彼，了解自身商業(yè)結(jié)構(gòu)，才能發(fā)揮優(yōu)勢，扎根商業(yè) ，展望未來 。 正確操作商業(yè)運(yùn)營手法，放水養(yǎng)魚又有預(yù)見的回收商業(yè)投資收益，保持長期運(yùn)營的心理。 采取錯(cuò)位經(jīng)營模式，吻合消費(fèi)心里和當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)性，同時(shí)對周邊商業(yè)定位有一個(gè)全面了解， 更好吻合業(yè)態(tài)趨勢，實(shí)現(xiàn)共贏。 招商問題嚴(yán)重，沿街江景部分 商鋪沒有嚴(yán)格的商業(yè)定 位，什么客戶來就給誰，誰先租誰就是爺， 開發(fā)商根本不考慮將來樓宇的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值，只要能盡快租賣出去，資金回籠，別的不管，招聘的招商人員也是房開商售樓員工，根本對商業(yè)不熟悉，只管簽合同，賺提成。 但是地下街也有一些不足，作為商業(yè)體，過道太常讓人很疲累，商業(yè)廣告設(shè)計(jì)低級，缺乏吸引力，便民服務(wù)措施做的不是很到位，局限性阻礙了它的上升空間，能提 高的可能性不強(qiáng)。 地緣優(yōu)勢和政府十一五重 點(diǎn)商貿(mào)項(xiàng)目之一，鏈接五星圈的 2個(gè)板塊，形成人氣是必然的，得天獨(dú)厚的地理位置是它成功的另外一個(gè)因素。 龍城地下商業(yè)街： 龍城地下商業(yè)街的經(jīng)營模式是成功的， 定位也是成功的。 值得反思的是，谷埠街的高層善于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)， 而 07 年推盤出售的星河大廈就沒有很好吸收谷埠街的教訓(xùn)，繼續(xù)抬高租金價(jià)格，一開始就嚇倒了一大批零售品牌商，后續(xù)又缺乏一個(gè) 商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)運(yùn)作樓盤，到今天為止還是經(jīng)營慘淡。 谷埠街國際商貿(mào)城、星河大廈： 這里我把這 2 個(gè)商業(yè)主體聯(lián)系在一起寫是因?yàn)樗麄冇袃?nèi)在共同的 共性，谷埠街采取主力店的形式入駐柳 州其實(shí)已經(jīng)代表了目前商業(yè)招商的最前沿，由單純的精品百貨店招商定位轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)化的市場商業(yè)體綜合性布局定位發(fā)展，不過當(dāng)時(shí)很可惜發(fā)展商太需要錢了，太想賺錢了，商業(yè)建筑體起好了，馬上推出當(dāng)時(shí)市場上都比較夸張的租金價(jià)格，期望過高，造成了后續(xù)長達(dá) 5 年的艱苦維護(hù)工