【正文】 及配套）；相對充足的地下車位、時尚現(xiàn)代的外立面；以上的產品特征及功能描述將西雅圖市場定位為‘以商為主’的商務公寓。 4）具備一定校園經濟基礎：緊鄰成都財貿職業(yè)中學和中醫(yī)大學，具備校園經濟如餐飲、服飾、文化用品等商業(yè)基礎。 2） 、本案對面先期入市的豪瑞這給項目的市場定位提供了鍥機。 五、商務公寓定位方向 一）項目定位發(fā)展方向 新銳商務公寓 什么是“新銳”？ 實際上，“新銳”這一概念是對本案主力目標客戶群的定位。 其次，“新銳”企業(yè)都具有較濃厚的人文氣質，追求品味和開拓精神是這群人 士的具有的主要特征。 目前，市場上與本案類似的商務公寓都以酒店式商務公寓為賣點，在剛開始時可能對市場有一定吸引力，但隨著同類型項目的增多，酒店式商務公寓已不再在為亮點。 ● Openoffice＝新經濟＋ WTO 一體化經濟 新經濟的作用力功不可沒，近幾年來，居家辦公一體化正被一些人推崇為時尚，新西雅圖項目 市場營銷定位報告 經濟下的新型公司為商務公寓的存在及興起奠定了基礎， 由于目前大多數(shù)新經濟催生的公司規(guī)模都較小，他們希望能在市中心發(fā)展，但城內的高檔 物業(yè)租金又是他們不愿承受的，因此多數(shù)在辦公區(qū)及商業(yè)區(qū)周邊選擇適合辦公的物業(yè)?？梢灶A測，未來Openoffice 的市場開發(fā)空間和投資空間將很大。 如果把 Openoffice 與其他同類物業(yè)對比，我們發(fā)現(xiàn)一個普遍的現(xiàn)象，就是其他同類物業(yè)大都缺乏良好的環(huán)境景觀和生活配套，而 Openoffice 卻不一樣，不僅有商務中心等配套，甚至還為商務辦公和區(qū)內員工提供辦公用品租賃和采購、小型超市、24 小時員工餐廳、快遞公司以及打字、復印、傳真、票務訂購和酒店咨詢等業(yè)務。 Openoffice 除了提供星級的酒店配套和服務外，更重要的是向住客提供家庭住房 格局和家居式服務，真正實現(xiàn)賓至如歸。 六、定位相關建議 西雅圖定位為純商務公寓，因此，針對 商務辦 公企業(yè)對會議、商務洽談、企業(yè)提案、新品展示發(fā)布等場所的不同需要，建議本案商務公寓 增加公共會議室、商務中心、員工餐廳、商務休閑會所等公用設施 ，以此為入駐企業(yè)提供更多的交流場所和業(yè)務洽談空間，并以此提高西雅圖整體商務形象及檔次，為投資者做出實質意義 上的商務公寓。 建議大樓三層轉角‘屋面’部分、頂樓屋面部分設定綠化景觀，營造空中花園。 第二部分 商業(yè)部分定位研究 一、區(qū)域概況 西雅圖項目 市場營銷定位報告 區(qū)域人口結構概況 本項目位于市區(qū)內環(huán)線西安南路段，北聯(lián)羊西線餐飲娛樂一條街，南通成都市區(qū)最主要的交通干道 —— 蜀都大道。中高檔社區(qū)型商業(yè)在該區(qū)域幾乎是 空白。詳見附圖 西 郊 1 柿 子 巷 西 安 西 青 路 2 芙蓉花園 西雅圖項目 市場營銷定位報告 說明：在界定 的范圍內，因為地理條件的便利，在 ② 號居住區(qū)內加入了實業(yè)街旁的芙蓉花園，在 ④ 號居住區(qū)內加入了即將交房的長富新城。 B、社區(qū)構成： 西安路上較破舊的居住區(qū)大部分是成都以前的企事業(yè)單位集資房，現(xiàn)在大部分企業(yè)單位已解體，居住區(qū)成為單位員工的私房。 人員構成及其消費特征： 西雅圖項目 市場營銷定位報告 ? 在這些居住區(qū)中，根據(jù)調查得知，私車擁有量較高。 ? 低收入群體： 在西安路沿線舊社區(qū)中，單位下崗人員和離退休職工占相當一部分比例，約為 25%。他們的生活消費更重質量，由于該區(qū)域目前沒有達到他們生活水平的中高檔消費業(yè)態(tài)，因此他們可運用其交通能力較強的特點，將他們的消費需求大部分轉到了其它區(qū)域。 ? 校園人口： 本項目鄰近中醫(yī)學院和一所走讀制的職業(yè)學校。 商務流動人口數(shù)量及消費特征 ? 西安路連接了多個的純商務寫字樓，在本項目周邊上述劃定的區(qū)域內有新世界商務樓、經典 20賽思商務樓、托福大廈、金座大廈等多個中低檔的商務寫字樓，這些寫字樓樓層不高，一般在八層以下，（新世界商務樓為十二層，但單層面積較?。瑔螌用娣e約為 300—— 400 平方米，租金價位集中在 25—— 30元 /平方米 /月，目前整體上形成三洞橋中低檔商務區(qū)的延續(xù)。豪瑞新界交房入駐后，將帶來約 4500 人的商務流動人口。 西雅圖項目 市場營銷定位報告 三、商業(yè)競爭環(huán)境分析 目前項目周邊與本項目商業(yè)形態(tài)較為類似的商鋪是豪瑞新界和長富新城的底部商鋪，可綜合這兩個項目的具體情況分析可能造成的對本項目商業(yè)部分的威脅： 豪瑞 對比分析 豪瑞新界是由爛尾樓包裝后重新銷售的準現(xiàn)商務公寓。并且由于豪瑞新界不允許商鋪租戶經營餐飲，因此也在餐飲業(yè)態(tài)方面給本項目留出了市場機會和空間。 銷售手段和銷售進度 1000 多平方米面積用于銷售， 2020 平方米面積用于開發(fā)商自營不售。 產品建筑形態(tài)較差，尤其是臨 小區(qū)道路的商鋪，外觀層高很矮，二米左右，內部還有異形墻面遮擋空間。 1）、城西：三大商圈蘊含潛力 城西片區(qū)主要包括金沙、光華、羊西線三大商圈。 2）、城南：成都 商業(yè)地產先鋒 據(jù)統(tǒng)計， 2020 年至今城南商鋪的總供應量約為 23 萬平方米，居各區(qū)域供應量之首，總體銷售率為 %。商圈的經營范圍可分為兩大類，一類為以經營百貨、餐飲等大眾消費業(yè)為主的商鋪，如錦西商業(yè)廣場、圣馬可廣場等；一類為以荷花池為中心的專業(yè)商圈，荷花池歷來是 成都市批發(fā)商品集散地，該區(qū)域內涌現(xiàn)的商業(yè)項目均為批發(fā)商場，如大正市場及已經亮相的藍光金荷花、荷花金池等。 另外，城東的高校經濟圈表現(xiàn)突出。 在西安路周邊區(qū)域內，西安北路的商業(yè)延續(xù)了三洞橋的繁榮氣氛，商家較為飽滿，經營狀況也不錯，以此趨勢發(fā)展西安路是可以融入西大街、三洞橋、羊西線的商務休閑 、餐飲娛樂片區(qū)的。根據(jù)“購買半徑”理論，每 1000 人擁有大致在 800 平方米的商業(yè)面積就比較理想，那么可得出該區(qū)域的中高檔社區(qū)型商業(yè)的缺口為 3800 平方米。結合本項目具 體情況，可綜合分析針對本項目的兩種商業(yè)類型的優(yōu)劣勢： 1）、社區(qū)型商業(yè)： 社區(qū)型商業(yè)指 以社區(qū)居民為服務對象，根據(jù)居民的消費水平和偏好而設立的商業(yè) 消費業(yè)態(tài)。 ? 優(yōu)勢： 對于本項目的商業(yè)部分來說，由于該區(qū)域內中高收入家庭占三分之一以上 ，得出中高檔社區(qū)型商業(yè)的市場空缺較大，在本區(qū)域內中高檔社區(qū)型商業(yè)的相互競爭壓力較小，市場空缺量與本項目的體量也較匹配。中高檔社區(qū)型商業(yè)又是針對周邊社區(qū)中高收入群體而設，其服務面較窄，若得不到周邊高收入群體的消費支持，經營便無出路可尋。 B、從整體來說，若豪瑞新界、本項目和長富新城的商業(yè)都定位于中高檔社區(qū)型商業(yè)，其總體體量（ 10000 多平方米）將大大超過該區(qū)域的市場需求容量（ 3800 平方米）。 E、本項目的商業(yè)部分若定位于僅針對社區(qū)居民的中高檔社區(qū)型商業(yè)，市場風險較大。 商務型商業(yè)： ? 商務型商業(yè)是為滿足商務需求及商務流動人口消費需求而設的商業(yè)消費業(yè)態(tài)。三洞橋街是中低檔商務辦公樓的匯聚區(qū)域，商務功能十分明顯，由商務需求產生的一系列商業(yè)業(yè)態(tài)，在這里經營得都非常不錯。 ? 三洞橋街的情形與本項目的區(qū)域特點十分相似，同樣是擁有多個商務樓和眾多居住社區(qū)，而且西安路臨街出現(xiàn)的各個商品房項目均以商務做為主題，以后本區(qū)域將形成商務匯集區(qū)，因此以西安路的地理位置和現(xiàn)有條件，可以成功模類三洞橋的業(yè)態(tài)模式。因此對本項目的商業(yè)部分來說，商務型商業(yè)這個定位市場風險較低，市場機會也較大。 本項目的商業(yè)部分既可作為主體商務樓的配套，為業(yè)主提供滿 足其消費需求的場所，又可作為該區(qū)域整體的商務配套，吸引眾多商務人士消費。 在普通業(yè)態(tài)性質上， 應有餐飲、休閑、娛樂、保健服務等業(yè)態(tài) ，但從特色性來說，又不僅僅是普通的餐飲、休閑、娛樂、保健服務等業(yè)態(tài)。 六、商業(yè)部分經營及銷售模式建議 租售 模式 的 多樣選擇： 1）、 只售不租，出讓產權，通過運作項目賺取開發(fā)投資利潤 ,很快收回投資 ； 2）、 只租不售 ,通過 出租商鋪賺取租賃利潤 。 依靠大型品牌主力店帶動人氣，實現(xiàn)臨街的分零銷售，其商業(yè)一般自主經營，自行出租，不保證收益。 臨街商業(yè)雖然符合投資者、經營者的要求，但分零銷售存在日后管理難度大，西雅圖項目 市場營銷定位報告 商業(yè)無法統(tǒng)一的問題。 策略三：分零產權 +統(tǒng)一招商管理 +中小商家經營 即三位一體的運作模式（統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理） 由專業(yè)招商公司擔任商業(yè)推廣者和管理者的角色，招商公司參與市場運作，負責規(guī)劃和整合商家資源，引入中小商家經營，獲取服務費和租金收益的方式。因此，要保證銷售進度，則需要化解銷售壓力。 為了區(qū)別于其他類型商業(yè)物業(yè)的競爭，在經營策略上采取給予純投資者固定回報的方式，將使本案在推廣期中占得市場先機。如二樓商業(yè)物業(yè)招商避免大型火鍋、川菜酒樓等。建議能否將隔墻改為承重柱，可使視線通透，減低對商鋪價值的損失。此類公司一般為服務性行業(yè)，靠“腦力”經營。這些辦事機構主要為駐蓉的聯(lián)絡機構或市場管理機構，機構人員構成不會很多，但做為長期駐蓉機構，也做為公司的形象展示，一般都需要選擇具備良好商務形象但又不必支付過于昂貴的辦公及物管費用的公寓式寫字樓。 中小投資者： 西雅圖的商務公寓 的主力戶型都在 40 平米左右，總價值在 15 萬左右，如果按首付三成、二十年按揭計算，首付 5 萬，月供 700 元左右，（而目前西安路的寫字樓租金都在 30 元 /平米 /月左右）也就是說，除過首付，租金在支付月供款之余還有盈利，這種小型投資，對項目周邊的中小投資者會有很強的吸引力。 ◆ 需 求是：功能齊全、交通順暢、有充分的自由度。 ◆要求：位置處于亞商圈，可辦公可居住，可以滿足來自總部的接待能力。 ◆位置選擇在亞商圈，可以滿足隨時投入到高度集中的工作氛圍中，又要求有呼之欲出可供放松的休閑環(huán)境里。 ◆最關注的是有效的投資回報和資金安全。行事作風多有穩(wěn)重和內斂的特征； ◆對于所選地點，更多的不是出于價格，而是其辦公的便利性和成熟的商業(yè)環(huán)境，滿足他們的企業(yè)需求； 個性化的小型公司： ◆年齡在 25— 35 的居多，受過大學以上的教育； ◆屬于創(chuàng)業(yè)階段，所處行業(yè)多為廣告、設計等為主； ◆愛好突顯個人性格，涉及旅游、電影、音樂，是屬于新一代的財智精英，推崇金錢的力量，重視生命的價值，善于享受生活； ◆具有自身的行業(yè)特點，但都有一個共同點，即其辦公環(huán)境不同與一般的寫字樓。多功能的綜合性商務中心深受歡迎； 西雅圖項目 市場營銷定位報告 ◆習慣非常規(guī)的工作方式。因此對于投資項目的選擇有限； ◆意識。 ◆背景。 二、商業(yè)部分目標客戶分析 一）目標客戶群定位 投資客； 自用經營的小業(yè)主； 品牌連鎖店。 ◆要求是所選擇物業(yè)要有足夠的優(yōu)勢。排除特殊的餐飲類行業(yè)， 40 平方米以下的鋪面深受他們的歡迎?；谶@一點，尺度有充分理由將項目品質和形象進行個性化定位，打造西安路片區(qū)商務新地標，塑造亞 CBD 區(qū)域西雅圖項目 市場營銷定位報告 新銳商務的強勢品牌。 ? 同時商業(yè)業(yè)態(tài)還要兼顧區(qū)域社區(qū)型商業(yè)與校園商業(yè)的相關需求，提升其文化的品味和氣質的整體性。 CBD 區(qū)域昂貴的租金和較高西雅圖項目 市場營銷定位報告 的商務成本讓眾多成長型、先導型、知識型的中小企業(yè)望而卻步，因此 CBD 邊緣和亞 CBD 區(qū)域的具有個性化的，能迎合他們要求的商務公寓將成為首選。 ? “純商務公寓”是指本案的市場定位，有別于商住混用，在概念上明確提出純商務，有助于提高市場鑒別力和