【正文】 市場的一支重要生力軍。目前這一地區(qū)無論交通條件、市政配套，還是生活設(shè)施及社區(qū)環(huán)境都已日漸完善，逐漸成為北京市居住類物業(yè)發(fā)展最為成熟的地區(qū)之一。 完善的市政配套 作為舉辦亞運會及擬辦奧運會的城市新區(qū)，亞運村地區(qū)在建設(shè)之初就作出了較為完善的市政配套規(guī)劃。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 優(yōu)越的社區(qū)環(huán)境 亞運村地區(qū)地處城市上風(fēng)口方向，北部為城市綠化帶和規(guī)劃中的奧運公園，自然環(huán)境較好。今后幾年內(nèi)奧運村及奧運場館的建設(shè)對亞北地區(qū)環(huán)境改善及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)產(chǎn)生重大影響，因此亞運村地區(qū)具有居住類物業(yè)發(fā)展有利的區(qū)位條件。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 市場發(fā)展趨勢 亞北地區(qū)雖然近十年以來得到了迅猛發(fā)展，但是其商務(wù)環(huán)境、市政配套等方面與東部 CBD 仍然有較大差距，表現(xiàn)在市場上是兩地房價每平方米相差大約3000 元。說明這一地區(qū)的住房消費力水平雖然相對北京市整體消費能力較高，但是仍然沒有達(dá)到足以支撐豪宅市場的能力，豪宅市場需要跨地區(qū)發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。雖然有消息說房地產(chǎn)市場外銷、內(nèi)銷的限制將很快被取消，但這帶來的將是外銷市場的價位下移，而非內(nèi)銷市場價格提升。特別需要說明的是匯欣 公寓容積率極高是因為該項目位于亞運村的運動員村之中，沒有獨立社區(qū)所致。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 建 筑形態(tài)以塔樓或板、塔結(jié)合為主 在建筑形態(tài)上，我們所調(diào)查的項目是以塔樓或板塔接合為主。 主力戶型以三居兩衛(wèi)為主 均建有豪 華會所，規(guī)模在 2000～ 4000 平米； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 會所面積一般在2000～4000平米010002000300040005000600070008000匯欣公寓和喬麗晶公寓雍景臺國際公寓國展家園 亮馬名居京達(dá)國際公寓鳳凰城羅馬花園博雅園新世界太華公寓御景園 現(xiàn)代城陽光廣場 華亭嘉園項目名稱平方米 在本次調(diào)查的項目中，會所面積和普通樓盤相比相對較大，這說明在高檔樓盤中需要存在一個獨立的高檔會所為業(yè)主提供休閑、娛樂、相互交往的環(huán)境。陽光廣場 也沒有獨立會所，但因為底商配套齊全，功能甚至超過獨立會所，因此并沒有因此降低其品質(zhì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 主要年齡段在 40～ 50 歲之間。 其子女年齡多數(shù)介于 10～ 20 歲之間。 由于有多次購 房經(jīng)驗，所以在購買新的房產(chǎn)時很挑剔。 1 十分關(guān)心自己的健康問題。 豪宅項目所面對的主要客戶都是在不同領(lǐng)域有較大成就的成功人士，他們 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 對于產(chǎn)品的需求更主要的是其內(nèi)在價值，具體的說就是住房的居住舒適性和外在的豪華感。他們需要的已經(jīng)不僅僅是可供居住的住宅，而是要同時擁有安全、健康的居住環(huán)境。 在住宅的裝修方面，客戶希望充分得到個性發(fā)揮，而且不同生活經(jīng)歷、不同行業(yè)背景、不同文化層次造成了需求的多樣性，所以他們并不希望按精裝修狀態(tài)交房。 起居室面積不要小于 40 平方米，而且要與餐廳分離。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 餐廳的面積在 12 平米以上。由于十分注重個人生活品質(zhì)、關(guān)心自身健康與安全，因此對住宅產(chǎn)品的方方面面有著異乎尋常的挑剔。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 日漸齊全的生活設(shè)施和即將便捷的交通條件將進(jìn)一步提升本地區(qū)的整體價值。 （二） 項目劣勢 檳麟景峰 周邊項目林立，亞運村地區(qū)整體競爭激烈。 （三）項目機(jī)會點 中國申奧成功和加入 WTO 將會有力的促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在今后幾年內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢將持續(xù)向好。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （四）項目面臨的威脅 國家對于北京市居高不下的房價所采取的平抑政策是對本項目最大的威脅。通過這一模型，可以分析出在一定條件下 企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取何種市場－產(chǎn)品戰(zhàn)略。而亞北地區(qū)現(xiàn)有市場中屬于中端市場，供求圍繞在 6000～ 7000 元 /平方米的產(chǎn)品市場之上。奧運申辦成功后本地市場已經(jīng)開始向高檔化變遷。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。所以目前亞北地區(qū)的房地產(chǎn)市場雖然競爭異常激烈，但是就其市場整體水平而言仍然處于中檔層次的競爭，在高檔市場上存在空檔，競爭尚未形成 。只有這樣，才能夠在亞北地區(qū)領(lǐng)先于對手進(jìn)入一個即將形成的、新的、無競爭市場，從而獲得時間壟斷優(yōu)勢。出于通過購買高檔次住宅來得到高雅、舒適的生活，使自己在緊張的工作之外獲得生活上的享受的目的，加上他們十分注重個人生活品質(zhì)、關(guān)心自身健康與安全，因此對住宅產(chǎn)品的方方面面有著異乎尋常的挑剔。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。他們的購買能力比較強(qiáng)，具備豐富的購房經(jīng)驗，對于房地產(chǎn)消費而言屬于成熟消費者。這是為了給首層建造豪華大堂、物業(yè)管理用房、會所的地面部分、可能的局部挑空景觀設(shè)計留下足夠的余地。設(shè)計板、塔結(jié)合以及一層 4 戶的目的，是希望避免純北向單位的出現(xiàn)。保證在使用戶式中央空調(diào)的情況下，室內(nèi)依然有足夠的層高， 利于提升物業(yè)的品質(zhì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 地下車庫設(shè)計建議 突破 1： 1 的配比，車庫配比建議為： 2： 3，即 2 戶3 個車位。但為了避免會所擠占住宅面積，以及解決純以裙樓作為會所形態(tài)很難大氣、貫通的問題，我們建議將地下一 層結(jié)合部分地上建成會所。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。總建筑面積為 萬平方米，由兩幢板樓、一幢塔樓組成。往西是中國最知名的高等學(xué)府及中關(guān)村高科技園區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 周邊遍布豪華星級灑店，購物中心、超市、各類商店， 北京游樂園、學(xué)校、醫(yī)院也近在咫尺 ,便利生活盡在其中。 濠景閣采取高層住宅罕見的戶型布局，全部為一梯兩戶和一梯三戶式，層高 米，180 度觀景落地窗。 客戶組成部分： 50％大戶室的股民，小部分私企老總 客戶的交通工具：種類較多，沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) 暢銷面積：全盤暢銷 單位平方米售價： 8200 元 付款方式：按揭貸款 所售面積： 130180 平米 對社區(qū)環(huán)境的要求：一般，因為對面是龍?zhí)逗? 居室功能要求：客房、書房，廚衛(wèi)面積要大，餐廚相連，客廳要在 30 平米以上 交房時的裝修情況：精裝修 客戶現(xiàn)有房產(chǎn)：一處或沒有 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 萬泉新新家園 編號： 010 萬泉新新家園坐落在北京市海淀區(qū)萬泉河路， 東南 1000 米是三環(huán)路，西北1000 米是四環(huán)路， 距人大 300 米，距西北三環(huán) 500 米，更有 37 38 37 9030特 36 817 等 條公交線通過小區(qū)，馳名中外的圓明園和頤和園近在咫尺，又與著名的科技文化區(qū)“中關(guān)村”相比鄰。 ◇小區(qū)四層、六層配置電梯，一梯兩戶 ◇綠化率達(dá) 45%，人均 平米集中綠地； ◇ 33000 平米集中綠地花園，北臨 330 公頃“綠色園林走廊” ◇戶戶朝陽，三室兩廳兩衛(wèi)，四室兩廳兩衛(wèi)及復(fù)式結(jié)構(gòu) ◇戶均 個停車位，電梯直達(dá)地下車庫 ◇感應(yīng)卡車庫出入管理系統(tǒng)，地下車庫 24 小時閉路電視監(jiān)視系統(tǒng) ◇ 三重高科技小區(qū)智能防范系統(tǒng) ◇ 客戶 組成部分： IT 公司總經(jīng)理、部門經(jīng)理居多，同時有較大比例的私營業(yè)主； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ◇ 暢銷面積： 230～ 260 平米，三居、四居 ◇ 單位平方米售價： 9000 元 ◇ 付款方式：按揭貸款 ◇ 所售面積： 180300 平米 ◇ 對社區(qū)環(huán)境的要求：很高 ◇ 居室功能要求：客房、書房、工人房、餐廚相連、客廳要在 50 平米左右 ◇ 交房時的裝修情況：沒有任何裝修 ◇ 電視節(jié)目：統(tǒng)一安裝的衛(wèi)星電視接收系統(tǒng) ◇ 估計客戶擁有資產(chǎn)： 2000 萬 博雅園 編號： 011 博雅園 由北大資源集團(tuán)投資 ， 北京世紀(jì)京華房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司開發(fā)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。其獨有的超過 10 的高綠化倍數(shù)、三米層高設(shè)計、豪華裝修并送戶式中央空調(diào)系統(tǒng)、板樓真正的一梯一戶等等，在京城高檔公寓及住宅市場上獨樹一幟。向北 5 米 就 是京城市內(nèi)唯一的高爾夫球場 —— 朝陽高爾夫練習(xí)場，超過 10 倍的綠化率，在市內(nèi)樓盤中獨領(lǐng)風(fēng)騷。 設(shè)施設(shè)備：通訊、供水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、消防、保安、電視、物業(yè)管理、康樂設(shè)施。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 從大 區(qū)位上來看， 亞運新新家園 的正西方向兩公里即為北京 2020 年奧運會奧林匹克村，地段極具升值潛力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 小區(qū)具有優(yōu)越的地理位置，交通便捷，四通八達(dá)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 北京 橘郡 ，完美承襲了加州 Orange County 無與倫比的特質(zhì)，重聘美國本土頂級設(shè)計團(tuán)隊，包辦 橘郡 由建筑設(shè)計、景觀規(guī)劃到室內(nèi)裝飾全過程。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 客戶組成部分：私企老總居多，且主要作為第二居所或第三居所 客戶的交通工具：本田、帕薩特居多，寶馬、奔馳占一小部分 暢銷面積： 200 平米左右 單位平方米售價： 8000 元 付款方式 ：按揭貸款 所售面積： 160 平方米單層、 200240 平米聯(lián)體別墅（贈送地下室 100150 平方米、花園） 對社區(qū)環(huán)境的要求：很高 居室功能要求：客房、書房、工人房、餐廚相連、客廳在 3550 平米 交房時的裝修情況：沒有任何裝修 電視節(jié)目：統(tǒng)一安裝的衛(wèi)星電視接收系統(tǒng) 34 35 36