【正文】 展速度較慢，消費群體有限，所以一、二層商鋪已去化了大部分目標(biāo)消費群體，三、四層有可能滯銷。于 2002 年 3 月動工， 8 月封頂。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 門市銷售較好，小面積中島以售后還租 110 年并承諾一次性補貼 8 年的銀行貸款利息的方式去化較快。由于其較低的價格吸引了較大部分的普通百姓投資。新亞太為中、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 高檔部 分；女人世界為低檔部分。 從目前在建的商場規(guī)劃情況可以看出，各開發(fā)商已經(jīng)開始注重商場的品質(zhì)及管理，并向著多元化方向發(fā)展。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 因此，根據(jù)市場需求并結(jié)合項目情況， 我們將項目定位為集辦公居住、購物休閑、餐飲美食、娛樂觀光為一體的大型標(biāo)志性建筑物。也只有設(shè)計方案確定了，我們才能 “量體裁衣” ，尋找優(yōu)點，展示優(yōu)點；克服缺點，彌補不足。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地 產(chǎn)資料近千個。 ? 售樓處的籌建 售樓處是產(chǎn)品展示的場所，是買方與賣方溝通的平臺，更是體現(xiàn)項目形象及開發(fā)商實力的重要組成部分?！靶巍奔础靶蜗蟆?，屬于銷售道具范疇，是具體的物質(zhì)部分；“神”即“精神”，屬于企業(yè)文化范疇，是抽象的理念部分，他要靠銷售部全體 人員來實現(xiàn)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。在規(guī)劃設(shè)計方案前，我們將派 23 名前期組織人員進場，以便了解項目動態(tài)，安排工作進度， 協(xié)調(diào)各項工作；規(guī)劃設(shè)計方案確定及戶外看板落成后，我們將再派 23 名銷售人員進場，接聽熱線、開拓市場、積累客戶；售樓處及樣板間建成后，開盤前 510 天內(nèi)，全體銷售人員就位，整理售樓處、熟悉市場及項目情況、進行培訓(xùn)考核，并對市場進行深入調(diào)查。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。為加強人員管理，提高銷售人員業(yè)務(wù)素質(zhì)，更好的完成銷售任務(wù)，特對銷售人員在工作中的儀容儀表、待人接物、工作考勤、客戶接待、客戶登記、信息反饋、銷控管理、合同管理及違規(guī)處罰等方面作出統(tǒng)一規(guī)定，并嚴(yán)格執(zhí)行。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地 產(chǎn)資料近千個。 因此，它們的設(shè)計風(fēng)格和理念應(yīng)充分體現(xiàn)項目特征，并具有良好的視覺效果及廣告效應(yīng)。建議一層層高 6 米或一層挑空，以便增加客戶的直觀感受。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地 產(chǎn)資料近千個。也便于銷售人員更形象地向客戶介紹項目情況、回答客戶提出的問題，對銷售起到事半功倍的效果。 ? 銷售方式 此階段是銷售準(zhǔn)備階段，也是為開盤造勢積累客戶的階段。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地 產(chǎn)資料近千個。為了達到良好的推廣效果，增加信任度，我們將摒棄當(dāng)前市場中各項目“自賣自夸”之風(fēng)格，換一種視 角，主要以新聞報導(dǎo)、名人專訪等軟性文章形式闡明項目進展情況，突出賣點，逐步展開宣傳攻勢，待規(guī)劃設(shè)計方案確定后方可適時推出硬性廣告。 鑒于各案商場銷售特性，為 短時間達到不同經(jīng)營業(yè)態(tài)的相對集中銷售，同時保證銷售均價，培育旺盛的現(xiàn)場氣氛，引起呼市 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 市民排隊搶購。 因此，從此階段起，我們應(yīng)將全部精力放在銷售現(xiàn)場， 全面坐盤銷售 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地 產(chǎn)資料近千個。 4）產(chǎn)品及業(yè)務(wù)確定 ① 價格確定 若預(yù)約情況良好，引爆時則可取價格帶中較高點價格，提高整體均價，反之則取較低點確保大量去化。 3． 宣傳策略： 此階段廣告宣傳推廣方式轉(zhuǎn)為以硬性廣告為主軟性文章為輔，并適 時穿插 SP 活動的方式。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地 產(chǎn)資料近千個。 １．銷售策略 1） 商場預(yù)定 ① 預(yù)判不同經(jīng)營業(yè)態(tài)戶數(shù)配比，引導(dǎo)客戶盡可能在其欲投資行業(yè)區(qū)域購買； ② 每套商服排三個順位，順位前者具有優(yōu)先選擇權(quán)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地 產(chǎn)資料近千個。 ④ 銷售區(qū)域調(diào)整 預(yù)定狀況良好時只需對各種業(yè)態(tài)配比作微調(diào)，使整體去化，反之則立刻引導(dǎo)客戶集中在一區(qū)域內(nèi)，確保商場今后開業(yè)成功。 4）價格策略 ① 開盤價格的制定 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 我們將于商場引爆前，預(yù)先制定四、五套不同的開盤價格表， 適時根據(jù)引爆當(dāng)日的來人情況決定采用哪套開盤價格，具體操作 如下： a 如當(dāng)日來人量達到 300 組以上時，我們將采用高開高走的策略，即選用預(yù)設(shè)價格表中價格較高的作為開盤價，逐步攀升； b 如當(dāng)日來人量在 100200 組時，我們將采用平開高走的策略，即選用預(yù)設(shè)價格表中價格適中的作為開盤價，逐步攀升； c 如當(dāng)日來人量不足 100 組時，我們將采用低開高走的策略，即選用預(yù)設(shè)價格表中價格較低的作為開盤價，逐步攀升。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。本階段我們將利用前期凝集的人氣，消化前期積累的客戶，并通過價格的逐步攀升讓已購客戶真正體會到升值潛力， 建立良好的“口碑”效應(yīng)，進一步促進銷售。 2）“口碑”效應(yīng)的合理運用 我們可以通過一定的優(yōu)惠政策或以介紹費（ 10002000 元 /個）的形式調(diào)動已購客戶的積極性，為我們宣傳介紹新客戶，讓客戶成為我們的兼職銷售人員。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 ２．宣傳策略： 重點在商品促銷，以直接有力的訴求，打動消費 者，以推介產(chǎn)品功能為主， 選擇多種媒體組合強 化攻擊，同時舉辦大型 SP 活動。 1． 銷售策 略 — 進一步挖掘潛在的客戶資源。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。一方面給其它寫字樓的租戶寄資料或上門拜訪，另一方面去游說其它臨街門市或商場中的租戶，派送ＤＭ，挖掘潛在客戶。我們將通過參加“春季房展會”再一次聚集人潮，爭取再掀銷售小高潮，將商場及寫字樓剩余部分盡可能消化掉。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。詳見附件一《宣傳推廣計劃表》及附件二《 SP 活動》。 網(wǎng)絡(luò)媒體 — 我們可以建 立自已的網(wǎng)址網(wǎng)站，使文化程度較高的意向客戶足不出戶就可一覽項目全貌。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。針對首府廣場而言，報紙和戶外媒體作為主打媒體是較佳的選擇；輔以廣播、電視，并在網(wǎng)上發(fā)布。 ４、 保證財務(wù)工作及時有效（例如：發(fā)包請款、貸款辦理、收退房款等） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二 00 二年十二月