【正文】 且在其它項(xiàng)目博采歐美文化之所長。房地產(chǎn)營銷正在向體驗(yàn)營銷方向發(fā)展，深圳萬科、中海等一流房地產(chǎn)企業(yè)開始廣泛應(yīng)用于房地產(chǎn)營銷實(shí)踐，體驗(yàn)營銷注重與客戶之間的互動(dòng)，注重情感體驗(yàn)，注重客戶產(chǎn)生第一印象的賣場(chǎng)體驗(yàn)，因此我們?cè)诒卷?xiàng)目策劃中以客戶體驗(yàn)作為策劃基本出發(fā)點(diǎn)，圍繞客戶體驗(yàn)對(duì)各個(gè)景觀要素與建筑要素，進(jìn)行合理布局，客戶進(jìn)行本小區(qū)到山上會(huì)所達(dá)到視覺體驗(yàn)的高潮。 木結(jié)構(gòu)別墅 木結(jié)構(gòu)是美式別墅中歷史最悠久的結(jié)構(gòu)方式。 可見、木結(jié)構(gòu)別墅是喜歡懷舊、追求休閑的最好的選擇。別墅居民的高指數(shù)生活標(biāo)準(zhǔn)下，健康無疑為最重要，所以健身運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所是物業(yè)配套中的重要環(huán)節(jié)，從近年別墅項(xiàng)目可見一斑，在會(huì)所設(shè)立更加設(shè)豐富的健身運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，如高爾夫球練習(xí)場(chǎng)、壁球場(chǎng)等。因?yàn)閯e墅物業(yè)充分體現(xiàn)和滿足了人們心理存在的各種嗜好及人們生來就存在的獨(dú)異性和尊重感。 支柱 B：維護(hù)別墅物業(yè)的私密性 私密性是居住物業(yè)追求的一個(gè)基本要素，具體指居住人員擁有的高度私有的環(huán) 境空間。 目前在國內(nèi)別墅物業(yè)的結(jié)構(gòu)主要有三種：（ 1）獨(dú)立式（ 2）連體獨(dú)立式（ 3）連體復(fù)式。因此，廬山的黃金地段 —一東谷長沖河兩側(cè)，幾百棟分別代表幾十個(gè)國家建筑風(fēng)格。 配套會(huì)所的設(shè)施種類有多種。別墅物業(yè)配套會(huì)所的種類性的層次，也反映著需求群體和服務(wù)群體的差異性，并因此決定著別墅物業(yè)價(jià)值大小。自然資源和人文資源是別墅物業(yè)選址首先必須考慮的，它是決定著別墅物業(yè)價(jià)值最重要因素，即別墅物業(yè)其它要素均可模仿重造，唯獨(dú)自然資源和人文資源是不可重造的，真正顯示出其獨(dú)一無二和價(jià)值永久性。這是因?yàn)閯e墅物業(yè)的業(yè)主對(duì)于居住環(huán)境的獨(dú)立性、私有性和自然舒適性上的追來超過生活配套上的要求，比起鬧市繁華他們更喜歡靜謐。同時(shí)別墅物業(yè)最完美地體現(xiàn)表達(dá)了人類、審美情趣的個(gè)性化和作為財(cái)富的象征性，充滿著購買者的個(gè)人色彩，購買者的喜歡對(duì)別墅物業(yè)價(jià)值的影響，某種程度超過市場(chǎng)因素。在這里引入中華國際健康養(yǎng)生園部分成果，結(jié)合師宗實(shí)際情況，我們策劃鳳城龍園定位為健康運(yùn)動(dòng)型特色泛會(huì)所。 戰(zhàn)略創(chuàng)新是房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)靈魂，只有理念突破才能避免大量同質(zhì)化地產(chǎn)項(xiàng)目，才能繁榮建筑文化，避免國家的巨大經(jīng)濟(jì)損失。 因此，根據(jù)本項(xiàng)目客戶與策 劃定位，建議本項(xiàng)目小區(qū)會(huì)所內(nèi)設(shè)立社區(qū)健康養(yǎng)生園，獨(dú)樹一幟。 （三） 鳳城龍園社區(qū) 健康養(yǎng)生園的項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目規(guī)劃原則，注重健康養(yǎng)生理念設(shè)計(jì)與項(xiàng)目的一致性，注重不同項(xiàng)目之間服務(wù)健康養(yǎng)生，例如針對(duì)減肥采用健身、中藥與針灸綜合方法達(dá)到安全減肥目的。 鳳城龍園社區(qū)健康養(yǎng)生園的小型水療中心獨(dú)具特色，集運(yùn)動(dòng)、健身、水療、養(yǎng)生、美容、塑身、餐飲、休息及戲水之全方位頂級(jí)功能設(shè)施于一體 的小型健康水療中心。德國醫(yī)學(xué)專家在癌癥治療的研究過程中，發(fā)現(xiàn)中國綠茶對(duì)于癌癥預(yù)防具有重要作用，導(dǎo)致中國綠茶在德國出口量急劇上升。 攀巖運(yùn)動(dòng)場(chǎng)：利用現(xiàn)有的后山水泥廠開采礦石后形成的斷巖，建成云南東部獨(dú)具特色的的攀巖運(yùn)動(dòng)場(chǎng)。 鳳城龍園社區(qū)健康服務(wù)體系 ? 鳳城龍園位于環(huán)境優(yōu)美的山水園林景觀中，令人耳目一新的建筑固然重要，但是，優(yōu)質(zhì)服務(wù)是更稀缺的資源，高尚社區(qū)以人為本。一個(gè)成功的小區(qū)不僅僅是將住宅銷售出去，而且要銷售給指定的客戶人群，將客戶組織起來，建立文明的高尚生活環(huán)境，這是更重要的風(fēng)景，也是現(xiàn)代高尚社區(qū)生活質(zhì)量的重要保障。 可以容納 200 名以上兒童就學(xué)，每人建筑面積 9 平方米以上。 第五節(jié) 高品質(zhì)物業(yè)管理與綠色裝修提示 知識(shí)型社區(qū)服務(wù)是指知識(shí)與勞動(dòng)高度密集，具有完整知識(shí)管理體系的新型物業(yè)管理，它突破了傳統(tǒng)的物業(yè)管理主要以收取物業(yè)管理費(fèi)為主的舊模式，通過人才經(jīng)營為社區(qū)提供知識(shí)服務(wù)獲取利潤。 綠色裝修 ? 綠色裝修是高尚社區(qū)的一個(gè)重要標(biāo)志，是鳳城龍園項(xiàng)目的賣點(diǎn)之一。 綠色裝修，是以人為本，在環(huán)保、生態(tài)的基礎(chǔ)上追求的高品質(zhì)生存、生活空間的活動(dòng)。 從 2021 年開始，文華商貿(mào)廣場(chǎng)在丹東路中段（老 324 國道東段）動(dòng)工修建，總占地面積約 12021 平米，建筑面積約 28800 平米。 根據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，師宗縣市區(qū)基本上沒有空置的商品房現(xiàn)房，所以，商品房開 發(fā)尚有較大的空間。 （ 5）商鋪銷售情況 少數(shù)高收入群體及經(jīng)商者將資本增值寄希望于商鋪的出租或利用。 當(dāng)前及未來 3 年土地供應(yīng)情況預(yù)測(cè) 根據(jù)縣政府 2021 年前完成文筆大道南段、丹溪 大道、鳳華路、通源大街至鳳華路兩條干線建設(shè)及國道老 324 線連接段改造的規(guī)劃設(shè)計(jì)，和到 2021 年縣城規(guī)模達(dá) 12 平方公里，城鎮(zhèn)化率達(dá) 35%以上的發(fā)展目標(biāo)，未來五年內(nèi)每年會(huì)有 10萬平方米以上的土地掛牌出讓。 項(xiàng)目所在區(qū)域的樓盤狀況及競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)發(fā)展情況 ? 從 2021 年 6 月 8 日至 6 月 14 日，市調(diào)人員用 6 天的時(shí)間，對(duì)師宗 2021 年開發(fā)和銷售的 4 個(gè)樓盤進(jìn)行了調(diào)查，內(nèi)容涉及樓盤規(guī)模、特色、價(jià)格、戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)配套、銷售狀況、售樓人員素質(zhì)、宣傳推廣手法等多個(gè)層面 100 多個(gè)選項(xiàng)調(diào)查。前排臨街 20 套，房屋結(jié)構(gòu)為下商上住 4 層半帶屋頂露臺(tái)商住樓，屋后帶約 20 平米后院，一樓商鋪面積約為 95 平米，單位建筑面積約 400450 平米，開盤售價(jià)約 5660 萬元／套，平均房?jī)r(jià) 13501400 元／平米。樓盤前后貫通，結(jié)構(gòu)為 Y 型排列，房屋結(jié)構(gòu)為下商上住商住樓，一樓商鋪單位面積約為 1040平米／間，共有商鋪 120 間左右，均價(jià)約 7500 元／平米（其中 10 間單層商鋪 10 平米／間，開盤售價(jià)的約 11000 元／平米）；住房 120220 平米／套，平均房?jī)r(jià)約 1150 元／平米。 樓盤名稱： 文華商貿(mào)廣場(chǎng) 項(xiàng)目公開日期： 2021 年 月 日 市場(chǎng)類別：?jiǎn)我蛔≌?( ) 綜合商住 ( ● ) 商鋪 ( ) 其他 ( ) 地 址：樓盤現(xiàn)狀：在建，尚未正式 發(fā)售 環(huán)境評(píng)估：位于丹東路中段（老 324 國道東段）位于城市出口，具有一定的發(fā)展?jié)摿蜕禎摿?。其他公司開發(fā)的樓盤售樓處環(huán)境形象一般，都比較簡(jiǎn)單，甚至連打印的與樓盤有關(guān)的文字介紹都沒有，樓盤的平面圖都非常粗造。有的樓盤有的甚至沒有專業(yè)售樓處，也根本沒有售樓部，而是在開發(fā)公司的辦公室就完成了銷售。一般別墅價(jià)位在 22002300 元 /㎡左右，連排別墅價(jià)位在 12001400 元 /㎡左右，多層住宅價(jià)位在 9001100 元 /㎡左右，商鋪價(jià)格 4000—6000 元 /㎡左右，如東林花苑、綠海花園。 （ 3）付款方式分析 在付款方式上，通常有按揭和一次性付款兩種方式。一般按揭的樓盤以 6成 20 年居多。據(jù)了解，這種主流戶型也是目前最暢銷的戶型。 綠化分析 ? （ 1）綠化率較低，基本上沒有景觀設(shè)計(jì) 師宗市內(nèi)山很少，水資源又極其豐富。 A、一般的樓盤都沒有庭前地面綠化。 （ 2）特色配套 師宗樓盤的特色配套不明顯，有 24 小時(shí)保安巡視、智能化、封閉式管理、遠(yuǎn)紅外電視監(jiān)控的樓盤目前還沒 有。 （ 2）業(yè)主年齡構(gòu)成 從年齡結(jié)構(gòu)分析，最多的一類為 3545 歲左右的高收入群體，有一定的消費(fèi)積累，消費(fèi)能力較強(qiáng)，為改善居住環(huán)境而購房。比較好的是通源廣場(chǎng)、雄業(yè)商業(yè)步行街，基本上是開盤即清盤，綠?；▓@至調(diào)查時(shí)只剩 2 套。 DM 及傳單、以及像昆明在報(bào)紙上登大版面廣告的宣傳方 式，在師宗根本沒有，電視也幾乎沒有當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)廣告。 師宗各大樓盤狀況綜述 ? （ 1）根據(jù)樓盤調(diào)查可知： A、同一檔次的樓盤，其配套設(shè)施、綠化程度、戶型面積 、推廣營銷手段等水平差距不大。師宗縣民普遍收入不高，又缺乏外來人口的購房潛力，受整個(gè)消費(fèi)水平的限制，對(duì)開發(fā)商來講，投資需從整體效益上慎重把關(guān)。 首創(chuàng)全新的生活理念和生活享受 ? 首創(chuàng)全新生活理念：盡情享受生活 ? 園區(qū)內(nèi)綠化盡可能做到見縫插綠，除了綠地外，小區(qū)綠化景觀充分利用丘陵緩坡地的有利地形造形，使水景活起來，潺潺溪流穿過小橋，你隨時(shí)可以掬起一捧水來，也可以追逐游魚放飛心情；園區(qū)內(nèi)遍布熱帶、亞熱帶名貴苗木，榕樹給你撐起一片綠蔭；丹桂飄香時(shí)節(jié)你可以與家人在月光下品茗賞月，分享中秋月餅和節(jié)日的快樂。 鳳城龍園為解決來自家庭瑣事的壓力，將率先推出 “保姆公寓、公共客房、業(yè)主食堂 ”，有效擴(kuò)大業(yè)主居住面積，降低客人、保姆與主人生活細(xì)節(jié)的交叉，充分滿足自由空間的獨(dú)享與私密，減少購房時(shí)的支出。規(guī)劃前衛(wèi)科學(xué)，建筑上以較強(qiáng)現(xiàn)代暖色調(diào)為外觀色，多種結(jié)構(gòu)任你隨意組建功能布局，建筑結(jié)構(gòu)上既有獨(dú)立別墅、連排別墅、雙拼別墅等豪宅，也有多層普 通高品質(zhì)建筑，適應(yīng)不同的消費(fèi)需求；戶型上兼顧平層、錯(cuò)層、躍層，完全實(shí)現(xiàn) “居寢分離、食寢分離 ”的現(xiàn)代文明生活方式；所有空間寬大通透，超大觀景陽臺(tái)與通透氣派大弧形落地玻璃窗全面舒展你的視野，保證 270?室內(nèi)室外的全面觀景且步移景異；在這里，連來自歐洲的坡屋頂都可以為你舒緩壓力；社區(qū)流水繞園，鮮花滿圃，生命在雅園的綠色中盡情延伸 ……鳳城龍園是唯一的，也是唯美的，她的每一個(gè)細(xì)節(jié)，均科學(xué)的讓你煩累的心情得如陽光般燦爛，讓你舒解壓力，享受一份久違的現(xiàn)代舒適與從容優(yōu)雅文明生活。充分體現(xiàn)了人居環(huán)境天地合一、天人合一的至高境界。 鳳城龍園全面啟動(dòng)科技工程，首家在小區(qū)內(nèi)外道路設(shè)置了電子監(jiān)控系統(tǒng)，除此之外，小區(qū)還提供了 100M 寬帶網(wǎng)接入， 100M／ 10M 到戶，領(lǐng)先 e 時(shí)代；配置閉路電視監(jiān)控、紅外線報(bào)警、緊急廣播、背景音樂、可視對(duì)講、自動(dòng)道閘等高科技系統(tǒng)。東與羅平縣接壤，東南部與廣西壯族自治區(qū)西林縣隔江相望，南鄰文山州邱北縣，西 南與紅河州瀘西縣毗鄰，北倚陸良縣。從橫山西望，幾乎將整個(gè)師宗城納入視野，城市的脈絡(luò)盡收眼底。 本案為丹鳳水泥廠拆遷改造項(xiàng)目，緊臨新 324 國道，位于群山環(huán)抱的城市入口處，到達(dá)市中心約 10 分鐘步程。 品質(zhì)出眾 ? 一是建筑設(shè)計(jì)具有超前性和恒久性。 山水園林純生態(tài)居住環(huán)境 ? 師宗縣境內(nèi)較大的地勢(shì)高差懸殊，造就了不同的植被類型， 形成了豐富的動(dòng)植物資源。放眼遠(yuǎn)眺，綠海無邊，每一棵樹都是一朵綠色的浪花，多少樹才匯成這海一樣無邊無際的森林 !每天從清晨到黃昏，當(dāng)人們?cè)诳煲庥瓮鏁r(shí)，這片城市西北部綿延不斷的森林帶，源源不斷地將數(shù)十億粒鮮氧分子從這里輸送到城區(qū)。 一環(huán)：主要是片區(qū)內(nèi) 7 米寬的環(huán)狀道路構(gòu)成，在方便內(nèi)部交通組織的同時(shí)，能有效的分隔區(qū)域空間。 ? 地方文化與現(xiàn)代文明相結(jié)合的設(shè)計(jì)特色 片區(qū)內(nèi)的建筑采用灰瓦白墻 外觀，采用中性色彩線條豐富。 B、聯(lián)排時(shí)尚組團(tuán) 組團(tuán)位于規(guī)劃區(qū)域的東北則，背山面水，環(huán)境清幽。規(guī)劃在此片區(qū)內(nèi)設(shè)置小區(qū)配套的會(huì)所、公共活動(dòng)場(chǎng)等公共設(shè)施，從而形成小區(qū)的中心區(qū)域。 ? 流暢的內(nèi)部交通設(shè)計(jì) 整個(gè)片區(qū)設(shè)置兩出入口 (主入口：布置在通往縣城方向的現(xiàn)狀道路通達(dá)處。 ? 湖景與山景構(gòu)成的完美景觀 沿主軸線展開的多層次景觀帶，將占地 7000 多平方米的九龍池瀑布群與遍布“鳳城龍園 ”的自然景觀和森林融為一體，再現(xiàn)麗江白水臺(tái)讓人流連忘返的旖旎風(fēng)光。 體貼細(xì)致入微，關(guān)懷親情倍至 ? ● 交通：緊臨新 324 國道，位于群山環(huán)抱的城市入口處，到達(dá)市中心約 10 分鐘步程。全面滿足您的生活需要。在這里，你可以切身體會(huì)到高科技帶來的全新文明生活方式。 ● 網(wǎng)絡(luò)：采用 EDMAX網(wǎng)絡(luò)交換設(shè)備和超市五類布線系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)寬帶傳輸，告訴接入 INTERNET100M 寬帶網(wǎng)接入， 100M／ 10M 到戶。由此可見戶型在住宅中的重要性。 第三節(jié) 項(xiàng)目劣勢(shì)及機(jī)會(huì)分析 一、劣勢(shì) weakness? ，周邊公共配套設(shè)施不完善； 方面的影響和限制，周邊難以形成上規(guī)模的可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)社區(qū)； 3.周邊道路、衛(wèi)生及治安環(huán)境度比較差； 、市中心區(qū)區(qū)位較好，配套比較完善的樓盤相 比，房?jī)r(jià)過高，升值潛力不大，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯； 5．師宗是一個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較單一的農(nóng)業(yè)縣，農(nóng)業(yè)人口占到總?cè)丝?90％以上，城鎮(zhèn)居民 3 萬多人，城鎮(zhèn)人口人均可支配的年收入不到 8000 元。充分體現(xiàn)了人居環(huán)境天地合一、天人合一的至高境界。重重保護(hù)，確保您安心居家。開發(fā)商舍利追求盡善盡美，建筑面積從 28 萬平米減至 15 萬平米，美侖美華的景觀設(shè)計(jì)以及大面積的綠地、超寬的樓距，在營造人與自然和諧共處的生態(tài)環(huán)境的同時(shí)，人性化的設(shè)計(jì)更保證了業(yè)主居住的私密性和安全性。 鳳城龍園周圍的山林形如一把太師椅，位于師宗西北部，山勢(shì)起伏綿延百里，山腳下的活水不息，這里被人們譽(yù)為師宗的福地，從橫山西望，幾乎將整個(gè)師宗城納入視野，城市的脈絡(luò)盡收眼底。引進(jìn)多種名貴熱帶植物，使整個(gè)園區(qū)的建筑處處洋溢著靈秀之氣。隨著政府對(duì)新 324 國道沿線的投資與宣傳，這里的人氣將會(huì)驟然升溫。 ●企業(yè)的中高層管理者 “成長 ”中的中產(chǎn)階級(jí)，小資情調(diào)十分濃厚； 55 歲以下，思想成熟，事業(yè)有所成就； 社會(huì)圈子十分廣泛； 注重品牌，講究生活品質(zhì)，懂得享受生活； 對(duì)于 “成長 ”中的中產(chǎn)階級(jí)來說，單純追求 經(jīng)濟(jì)收入的意義已經(jīng)不大，而應(yīng)鎖定他們與眾不同的需求：選擇與自己身份地位、教育水平、消費(fèi)檔次、年齡層次、興趣愛好大致相當(dāng)或接近的人士為伍；同時(shí)也能讓家人享受家庭幸福的生活