【正文】 地產(chǎn)資料近千個。 和車輛的檔次可以代表一個人的地位一樣，住 宅及所居住社區(qū)的品位已經(jīng)成為業(yè)主身份的象征。 書房的面積在 12～ 18 平米比較合適。 部分客戶雖然擁有不止一處房產(chǎn)，但仍然非常希望通過居住條件改善來得到高雅、舒適的生活，使自己在緊張的工作之外獲得生活上的享受。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目周圍沒有令人滿意的自然景觀。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。除此之外，還可以考慮在全新的市場上以新的產(chǎn)品尋求生命活力。 如果在現(xiàn)有的市場上推出萬元豪宅，或者是仍利用現(xiàn)有水平的產(chǎn)品去吸引購買力更強的高端市場客戶，顯而易見地都將使市場與產(chǎn)品不相適應(yīng)最終導(dǎo)致 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。如果抓住時機進入這一市場領(lǐng)域，將會避開激烈競爭，掌握市場先機。 總之，由于購買豪宅的客戶價格彈性比較低，在一定總價范圍內(nèi)已經(jīng)基本超越了根據(jù)價格做購買決定階段，所以對產(chǎn)品本身和周邊環(huán)境是否滿意是他們做出購買決策的關(guān)鍵因素。精品豪宅主要體現(xiàn)于軟件、硬件部分，無論從建筑外觀、內(nèi)部構(gòu)造、建筑用材、景觀、配套、服務(wù)等各個方面都應(yīng)該體現(xiàn)豪華、高檔、舒適、精致。同時應(yīng)當考慮安裝一部貨運電梯，用于運載各種貨物和物業(yè)管理的垃圾等雜物清運以及清潔工人上下。 建筑風(fēng)格著重體現(xiàn)高檔、現(xiàn)代、西化的風(fēng)格。 另外，為了彌補開發(fā)商知名度不高所帶來產(chǎn)品無法建立品牌效應(yīng)這一劣勢，建議在委托 進行設(shè)計的同時， 檳麟景峰 物業(yè)委托一家國內(nèi)外知名的物業(yè)管理公司來管理，用以提升項目檔次 。 往東是著名的燕莎商圈，長城飯店、昆侖飯店、凱賓斯基飯店等五星級飯店以及京城大廈、京信大廈、南銀大廈、亮馬河大廈等商務(wù)寫字樓。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。濠景閣擁有地下兩層車庫，電梯可直達入戶。 萬泉新新家園融匯歐洲古典建筑風(fēng)格與中國現(xiàn)代居住環(huán)境理念，規(guī)劃設(shè)計為古典三段式歐陸洋房，配套 設(shè)施完善，小區(qū)生活空間劃分清晰，實現(xiàn)人車分流、無障礙通行的交通組織方式。 西距東三環(huán) 800 米，東距東四 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 博雅園向東 200 米是目前北京建設(shè)中最大的都市公園 —— 朝陽公園， 占地 320 公頃，湖面 67 公頃。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 作為三家美國純本土設(shè)計大師菁英聯(lián)手之作，在 [橘郡 ]，沒有一扇門，一面墻，一座廳室會刻意炫耀自己的鋒芒，但因為深諳人性關(guān)懷，以及爐火純真的專業(yè)表現(xiàn)，讓每一寸空間都銘刻品質(zhì)與榮譽，內(nèi)斂的光輝，在全新的生活方式 中盡情綻放。精美的設(shè)計，布局合理，舒適方便，先進 、完善的物業(yè)管理和康樂服務(wù)設(shè)施，并可提供充足的車位，令住戶的生活更加安全、舒心、方便。 現(xiàn)已暢通的 四環(huán)路 使本項目的交通條件更加出眾 ， 周邊有多條公交線路直達安定門、東單、萬泉河路、五路居，未來北京市 輕軌 13 號線 和 地鐵 5 號線 由此通過， 項目北面 是 正在 建設(shè) 施工 的公 路一環(huán) 。 別墅客戶組成部分： 20%政界， 20%上市公司老總， 30%私企老總 公寓客戶組成部分：外企公司區(qū)域經(jīng)理占大多數(shù) 客戶的交通工具：寶馬、奔馳居多；奧迪占一小部分 暢銷面積： 200 多平米，三居 /四居 單位平方米售價： 2000— 3000 美元 付款方式：按揭貸款 所售面積： 200400 平米 對社區(qū)環(huán)境的要求：很高 居室功 能要求：客房、書房、工人房、餐廚相連、客廳要在 50 平米以上 交房時的裝修情況：沒有任何裝修 電視節(jié)目：自己安裝的衛(wèi)星電視接收系統(tǒng) 客戶現(xiàn)有房產(chǎn)：多處 購買人群中外省市所占比例： 30% 估計客戶擁有資產(chǎn)：別墅客戶擁有資產(chǎn)不少于 3000 萬 亞運新新家園 編號： 013 亞運新新家園 位于北京市亞運村北苑路家和超市東約 公里處 ，于北京市環(huán)城綠化帶中，緊鄰項目 西側(cè)和西南側(cè)規(guī)劃為占地 155 公頃的高爾夫球場 ，北側(cè)為 武警俱樂部與天安門招待所 。 體現(xiàn)環(huán)保意識和目標，是 “ 富成花園 ” 智慧型高級別墅的杰出風(fēng)格 。 環(huán) 1000 米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。濠景閣的外觀設(shè)計為磚紅色外墻，頂部呈階梯式，遠觀氣勢宏偉，與周圍環(huán)境渾然一體 。 國展家園緊鄰東北三 環(huán)路， 交通 十分 便捷 ， 300 路 、 302 路 、 367 路 、 606路 、 718 路 、 801 路 等公交線路由此通過。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 作為售價萬元的豪華住宅，必須有高檔會所。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。這樣既可以保證客戶定位的一致性，又能夠在高容積率的條件下有效降低人口居住密度，有利于高檔豪華住宅的市場認知。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。他們喜歡生活在城市當中，或以其經(jīng)濟實力尚不足以購置綜合水平較高的別墅，所以會在城市當中尋找高檔物業(yè)作為自己的居所。 失敗。因此“ 檳麟景峰 ”如果以亞運村地區(qū)現(xiàn)有產(chǎn)品形態(tài)進入現(xiàn)有市場當中，必然會遭遇到異常激烈的市場競爭，成功的把握性不大。 二、安索夫模型分析：新市場、新產(chǎn)品 （一）安索夫模型簡介 ： 伊格爾 亞北地區(qū)不存在萬元左右的高品質(zhì)、高品位的項目，存在市場空缺等待填補。 亞北地區(qū)土地儲備量有限，會降低未來競爭程度。 由于購買豪宅的客戶價格彈性比較低，在一定總價范圍內(nèi)已經(jīng)基本超越了根據(jù)價格做購買決定的階段，所以對產(chǎn)品本身和周邊環(huán)境是否滿意是他們做出購買決策的關(guān)鍵因素。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 主臥室的面積要求在 18～ 30 平米，主衛(wèi)一定要在 11 平米以上，且有通風(fēng)窗。他們希望在得到一個舒適居住環(huán)境的同時，也可以擁有體貼細致的服務(wù)。 1 對于房屋裝修的個性化相當強。 業(yè)主本人社交活動比較頻繁。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。在本次調(diào)查的樣本中，亮馬名居由于項目周邊密布各種商務(wù)、休閑和娛樂設(shè)施，所以亮馬名居沒有設(shè)置獨立會所，而提出了泛會所的概念。 主力戶型單位面積在 180～ 230 平米之間 通過對樣本調(diào)研得到的數(shù)據(jù)可以看出，高檔公寓項目的主力戶型為 3 室 2廳 2 衛(wèi)，其面積主要集中在 180～ 230m2之間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 高檔項目絕大多數(shù)屬于外銷房性質(zhì) 銷售性質(zhì)統(tǒng)計93%7%外銷內(nèi)銷 在選取的 14 個樣本中，外銷房占到 93%的比例，說明在北京市房地產(chǎn)的高端市場上仍然是外銷房一統(tǒng)天下的局面。加上本地區(qū)業(yè)已形成的良好居住環(huán)境，市場將會以比較快的速度由中端市場 向高端市場變遷。從而說明本區(qū)域市場供應(yīng)量較為充足，競爭激烈。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。亞運村處于北二、三環(huán)外圍，在相對較低的 物業(yè)價格基礎(chǔ)上，以其便利的交通推動這一地區(qū)的需求量。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。但缺點是必須投入大量的人力物力，而且耗費時間比較長。 （二）分析方法： 在分析方法上，主要注重對收集到的數(shù)據(jù)的歸納整理，從中得到相關(guān)結(jié)論。 主要目標是在調(diào)研分析的基礎(chǔ)上形成“ 檳麟景峰 ”項目的 《 規(guī)劃設(shè)計建議書 》 并為編寫前期策劃方案做準備。 （五）項目的產(chǎn)品定位 基于面向成功人士的高端市場定位，本項目必須充分發(fā)揮處于將來以世貿(mào)中心為核心的奧運商圈的優(yōu)越地理位置，建設(shè)定位為“適應(yīng)國際化的居住潮流”的大戶型精品豪宅。抓住時機進入這一市場領(lǐng)域，將會避開激烈競爭，掌握市場先機。 四、關(guān)于本項目分析與建議 （一）項目的 SWOT 分析 通過對本項目優(yōu)勢、劣勢、機會點和所面臨威脅的分析，我們認為 檳麟景峰 項目雖然受到來自于宏觀和微觀的威脅以及項目自身劣勢的制約，但綜合分析其優(yōu)勢和機會仍然要大于劣勢和威脅。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、高檔項目的客戶群 （一）客戶特征描述： 客戶主要來源于 40～ 50 歲之間的私企業(yè)主、大型企業(yè)高級管理人員以及其他行業(yè)的成功人士。 亞北地區(qū)購買力不足以支撐高檔市場 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 一、亞北區(qū)域市場 在亞運村地區(qū)，已經(jīng)形成了北京最大的居住類物業(yè)市場，區(qū)域 的發(fā)展明顯領(lǐng)先于北京市其它部位。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 檳麟景峰 項目定位手冊 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。目前這一地區(qū)無論交通條件、市政配套，還是生活設(shè)施及社區(qū)環(huán)境都已日漸完善，奧運村及奧運場館的建設(shè)對亞北地區(qū)環(huán)境改善及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)產(chǎn)生重大影響，本地區(qū)將成為北京市居住類物業(yè)發(fā)展最為成熟的地區(qū)之一。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。資產(chǎn)豐厚，十分關(guān)心自己的健康問題。 物業(yè)服務(wù)必須做得到位，能夠確保人身和財產(chǎn)安全。只要操作得當，完全有可能成功。我們的結(jié)論是“ 檳麟景峰 ”應(yīng)當定位于高端市場。精品豪宅主要體現(xiàn)于軟件、硬件部分，無論從建筑外觀、內(nèi)部構(gòu)造、建筑用材、景觀、配套、服務(wù)等各個方面都應(yīng)該體現(xiàn)豪華、高檔、舒適、精致。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。對市場分析引入了 SWOT 分析和安索夫模型。這一階段的調(diào)研，主要以高端市場公寓項目 為主。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資