【正文】 規(guī)模與“ 檳麟景峰 ”相似的高檔住宅、公寓 （ 3） 銷售價格的提升并非絕對得益于地理位置的優(yōu)越性 （ 4） 項目所在區(qū)位和“ 檳麟景峰 ”相近時，將被列為重點調(diào)研項目 （ 5） 在項目規(guī)劃、產(chǎn)品設計、環(huán)境設計等方面具有借鑒意義 樣本明細表： 樓案名稱 入選理由 樓案名稱 入選理由 匯欣公寓 同區(qū)位高檔樓盤 亮馬名居 燕沙商圈高檔公寓 羅馬花園 歷史豪宅概念 御景園 國貿(mào)商圈高檔公寓 陽光廣場 同區(qū)位高檔樓盤 國展家園 高檔公寓 華亭嘉園 同區(qū)位熱銷樓盤 鳳凰城 高檔公寓 新世界太華公寓 高級公寓 壅景臺國際公寓 使館區(qū)豪宅公寓 和喬麗晶公寓 提供頂級物業(yè)服務的高檔公寓 京達國際公寓 高檔公寓 現(xiàn)代城 概念營銷典范 博雅園 高檔公寓 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 四、亞北地區(qū)住房消費情況的調(diào)研方法 我們在這次調(diào)查中抽取了 100位已經(jīng)在亞北地區(qū)購房的人士對其進行問卷式訪談，目的是了解亞北地區(qū)房地產(chǎn)消費者的偏好及其消費力。 五、有關目標客戶情況的調(diào)研方法 由于我們初步定義的目標客戶應當是具有相當規(guī)模資產(chǎn)的成功人士，因此對于客戶行為特征和需求的調(diào)查我們主要采取了對兩類人群進行深入訪談的形式。這兩類人 群一是個人收入和資產(chǎn)較高的成功人士，另一類是和客戶接觸多、比較了解客戶購買行為的在銷高端產(chǎn)品的銷售經(jīng)理。 在這一階段的調(diào)研中，加入了一些規(guī)模較大的豪宅、 townhouse 和別墅等項目。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第四部分 調(diào)研的成果與分析 一、亞北區(qū)域市場 （一）本區(qū)域的基本特征 在亞運村地區(qū)，已經(jīng)形成了北京最大的居住類物業(yè)市場，亞運村地區(qū)現(xiàn)已為北京市區(qū)居住類物業(yè)市場的一支重要生力軍。這一市場的形成對北京的城市格局產(chǎn)生了重大影響，一改北京市區(qū)北部甚至北部區(qū)域的城郊結合部不良形象，使十年來北部區(qū)域的發(fā)展明顯領 先于北京市其它部位。 90 年代初以第十一屆亞運會在北京的舉行為契機，以奧體中心和運動員村為中心的亞運村地區(qū)逐漸形成。亞運村居住類物業(yè)的發(fā)展在早期固然有亞運舉行的背景及政府的支持，但經(jīng)過十年的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)建設已經(jīng)走上了自主發(fā)展的道路。目前這一地區(qū)無論交通條件、市政配套，還是生活設施及社區(qū)環(huán)境都已日漸完善，逐漸成為北京市居住類物業(yè)發(fā)展最為成熟的地區(qū)之一。 便捷的交通條件 從相對位置看，北京城市經(jīng)濟重心一直偏北，改革開放后東北二、三環(huán)地區(qū)更得到快速發(fā)展，用地日益緊張。亞運村處于北二、三環(huán)外圍，在相對較低的 物業(yè)價格基礎上，以其便利的交通推動這一地區(qū)的需求量。從絕對位置看，目前市區(qū)二環(huán)、三環(huán)路的交點基本飽和，穿亞運村而過的四環(huán)路日益重要，京昌路、北苑路的通車，安立路、五環(huán)路的建設，亞運村地區(qū)的交通將更為便利。 完善的市政配套 作為舉辦亞運會及擬辦奧運會的城市新區(qū)，亞運村地區(qū)在建設之初就作出了較為完善的市政配套規(guī)劃。目前，在亞運村地區(qū)開發(fā)的房地產(chǎn)項目，上下水、熱力、煤氣、供電、通訊等條件都易于得到滿足。 日漸齊全的生活設施 亞運村內(nèi)的奧體中心、康樂宮、中華民族園設施使居民休閑娛樂活動非常方便，北辰購物中心 為區(qū)域商業(yè)中心，五洲大酒店、凱迪克大酒店以及匯欣寫字樓為商務活動提供了完善服務。 2020 年奧運會的舉辦，將使生活、配套設施 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 的規(guī)模檔次進一步完善提高。 優(yōu)越的社區(qū)環(huán)境 亞運村地區(qū)地處城市上風口方向，北部為城市綠化帶和規(guī)劃中的奧運公園，自然環(huán)境較好。奧體中心、國際會議中心、匯園公寓、陽光廣場、名人廣場等標志性建筑及成片的高樓大廈，使亞運村地區(qū)非常具有現(xiàn)代氣息，提高了社區(qū)的知名度和檔次。 以上種種因素綜合起來，使亞運村地區(qū)具有明顯的比較優(yōu)勢。與 CBD 相比，亞運村地區(qū)適居性更強；與中關村相比，亞運村地區(qū)主吸引城 市東北部地區(qū)的需求量；與望京相比，亞運村地區(qū)主要吸引更高檔次的需求量。今后幾年內(nèi)奧運村及奧運場館的建設對亞北地區(qū)環(huán)境改善及基礎設施建設產(chǎn)生重大影響，因此亞運村地區(qū)具有居住類物業(yè)發(fā)展有利的區(qū)位條件。 （二）區(qū)域市場狀況 區(qū)域市場項目總體供應量分析 在亞北地區(qū)我們共選取了 12 個主要競爭項目作為研究對象，這 12 個項目的占地面積為 公頃，總建筑面積達到 萬平方米。從而說明本區(qū)域市場供應量較為充足，競爭激烈。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 區(qū)域市場項目總體價格水平分析 目前亞北地區(qū)在售項目除了名人廣場外， 銷售均價集中在 6000～ 7000 元 /平方米左右，其主要原因是這些項目的產(chǎn)品品質(zhì)、配套設施、服務水平并沒有實現(xiàn)高檔化。 市場發(fā)展趨勢 亞北地區(qū)雖然近十年以來得到了迅猛發(fā)展，但是其商務環(huán)境、市政配套等方面與東部 CBD 仍然有較大差距，表現(xiàn)在市場上是兩地房價每平方米相差大約3000 元。但是從發(fā)展的角度看，奧運會的舉辦將會使今后 3～ 5 年內(nèi)在此地區(qū)國家投入大量的資金進行配套建設；世貿(mào)中心的建成也會產(chǎn)生很大輻射作用，在京北地區(qū)形成一個新的中心商務區(qū)。加上本地區(qū)業(yè)已形成的良好居住環(huán)境，市場將會以比較快的速度由中端市場 向高端市場變遷。 （三）亞北地區(qū)購買力分析 通過我們對在亞運村地區(qū)已購房人群的問卷調(diào)查（統(tǒng)計結果如右圖所示）可以看出，本地區(qū)大部分客戶承受能力在 150 萬以下，約20%的客戶消費力可以達到 200 萬元左右， 15%可以達到 250 萬元。說明這一地區(qū)的住房消費力水平雖然相對北京市整體消費能力較高，但是仍然沒有達到足以支撐豪宅市場的能力，豪宅市場需要跨地區(qū)發(fā)展。 二、北京高檔房地產(chǎn)項目 在對所選取的 14 個高檔項目的研究中，我們重點對其銷售價格、容積率、建設規(guī)模、綠化率、戶型、面積配比和會所等情況進行了統(tǒng)計分析。 51%19%15%15%1 0 0 萬以下 1 5 0 萬以下 200萬 2 0 0 萬以上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 高檔項目絕大多數(shù)屬于外銷房性質(zhì) 銷售性質(zhì)統(tǒng)計93%7%外銷內(nèi)銷 在選取的 14 個樣本中，外銷房占到 93%的比例，說明在北京市房地產(chǎn)的高端市場上仍然是外銷房一統(tǒng)天下的局面。其原因雖然有成本因素和歷史形成的高價格延續(xù)，但更主要是外銷房為購買者所帶來的心理滿足和豪華感對價格產(chǎn)生的支撐，而這一點恰恰是內(nèi)銷房所無法具備的。雖然有消息說房地產(chǎn)市場外銷、內(nèi)銷的限制將很快被取消，但這帶來的將是外銷市場的價位下移，而非內(nèi)銷市場價格提升。 高檔產(chǎn)品主要區(qū)域集中在東部 CBD 地區(qū) 通過樣本分析 可以看到，北京高檔公寓項目多集中在東部 CBD 地區(qū)，這一地區(qū)支撐高價位的原因一方面是該地區(qū)集中了大量外資企業(yè)，其中的外籍人士擁有較強購買力，另一方面是因為外資、合資企業(yè)中的高級白領對高檔公寓的租賃需求吸引了一大批投資客戶。 容積率在 4～ 8 的占多數(shù) 在對調(diào)查樣本的容積率統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，本次調(diào)查所選擇的高檔公寓項目的容積率均比較高，這一點似乎與每平方米 10000 元以上的銷售價格不太相符。然而考慮到這些項目絕大多數(shù)集中在寸土寸金 CBD 地區(qū)，最大限度提高土地利用率就成為了一個可以接受的必然結果。特別需要說明的是匯欣 公寓容積率極高是因為該項目位于亞運村的運動員村之中，沒有獨立社區(qū)所致。為了彌補容積率過高的缺陷，這些項目在產(chǎn)品營造和環(huán)境設計上無不刻意地進行了精雕細琢，如立體綠化和社區(qū)小景觀等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 在我們所抽取調(diào)查的樣本中，大多數(shù)占地面積 ～ 3 萬平米，建筑面積 10萬平米左右，這一現(xiàn)象說明在構建高檔公寓項目時小樓盤具有得天獨厚的優(yōu)勢。 細致分析起來，其原因是在開發(fā)過程中只有小社區(qū)才能做到更加精致的規(guī)劃和營造，同時一個大社區(qū)也不太可能為業(yè)主提供精細的服務，因此大社區(qū)無法達到豪宅所要求的硬件和軟件檔次。 建 筑形態(tài)以塔樓或板、塔結合為主 在建筑形態(tài)上，我們所調(diào)查的項目是以塔樓或板塔接合為主。原因是大多數(shù)項目占地面積不大，塔樓有效可以提高容積率。 主力戶型單位面積在 180～ 230 平米之間 通過對樣本調(diào)研得到的數(shù)據(jù)可以看出，高檔公寓項目的主力戶型為 3 室 2廳 2 衛(wèi)，其面積主要集中在 180～ 230m2之間。這一結果說明高檔公寓項目所追求的舒適與豪華必須要求比較大的建筑面積來支持；但由于單價高，如果面積過大勢必使總價提高很快，使得客戶群迅速遞減，影響項目現(xiàn)金流。 主力戶型以三居兩衛(wèi)為主 均建有豪 華會所，規(guī)模在 2000～ 4000 平米； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、