【正文】 260 平米左右的四居需求量較大， 300～ 500平米的需求量不是很大。所以住宅智能化程度、會所功能、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量、綠化和景觀設(shè)計也自然成為他們在購買時的主要選擇標(biāo)準。 這部分客戶中相當(dāng)一 部分人在年輕時經(jīng)歷了較為艱辛的奮斗過程，因此在四十歲以后十分渴望能夠得到高質(zhì)量的舒適生活，因而對于居住以及與此相關(guān)的生活配套設(shè)施水平的關(guān)心度較高。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 1 要求物業(yè)服務(wù)必須做的到位，能夠確保人身和財產(chǎn)安全。對產(chǎn)品本身的品質(zhì)也很在意，比較注重細節(jié)。 基本上家庭都雇傭保姆。 擁有千萬以上資產(chǎn)，購買力較強。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 我們同時對這些樓盤的優(yōu)勢賣點進行了分析，認為其主要的共性依次為：優(yōu)越的地理位置、外銷性質(zhì)、高檔豪華的配套設(shè)施、突出的社區(qū)規(guī)劃、良好的周邊環(huán)境、發(fā)展商的品牌號召力以及管理服務(wù)的質(zhì)量。同時，所居住的社區(qū)擁有大規(guī)模、高檔化的會所也是身份的象征。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。原因是大多數(shù)項目占地面積不大，塔樓有效可以提高容積率。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。為了彌補容積率過高的缺陷，這些項目在產(chǎn)品營造和環(huán)境設(shè)計上無不刻意地進行了精雕細琢，如立體綠化和社區(qū)小景觀等。 高檔產(chǎn)品主要區(qū)域集中在東部 CBD 地區(qū) 通過樣本分析 可以看到，北京高檔公寓項目多集中在東部 CBD 地區(qū)，這一地區(qū)支撐高價位的原因一方面是該地區(qū)集中了大量外資企業(yè)，其中的外籍人士擁有較強購買力，另一方面是因為外資、合資企業(yè)中的高級白領(lǐng)對高檔公寓的租賃需求吸引了一大批投資客戶。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、北京高檔房地產(chǎn)項目 在對所選取的 14 個高檔項目的研究中，我們重點對其銷售價格、容積率、建設(shè)規(guī)模、綠化率、戶型、面積配比和會所等情況進行了統(tǒng)計分析。但是從發(fā)展的角度看，奧運會的舉辦將會使今后 3～ 5 年內(nèi)在此地區(qū)國家投入大量的資金進行配套建設(shè)；世貿(mào)中心的建成也會產(chǎn)生很大輻射作用，在京北地區(qū)形成一個新的中心商務(wù)區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （二）區(qū)域市場狀況 區(qū)域市場項目總體供應(yīng)量分析 在亞北地區(qū)我們共選取了 12 個主要競爭項目作為研究對象，這 12 個項目的占地面積為 公頃，總建筑面積達到 萬平方米。奧體中心、國際會議中心、匯園公寓、陽光廣場、名人廣場等標(biāo)志性建筑及成片的高樓大廈，使亞運村地區(qū)非常具有現(xiàn)代氣息，提高了社區(qū)的知名度和檔次。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。目前，在亞運村地區(qū)開發(fā)的房地產(chǎn)項目，上下水、熱力、煤氣、供電、通訊等條件都易于得到滿足。 便捷的交通條件 從相對位置看，北京城市經(jīng)濟重心一直偏北，改革開放后東北二、三環(huán)地區(qū)更得到快速發(fā)展，用地日益緊張。這一市場的形成對北京的城市格局產(chǎn)生了重大影響，一改北京市區(qū)北部甚至北部區(qū)域的城郊結(jié)合部不良形象，使十年來北部區(qū)域的發(fā)展明顯領(lǐng) 先于北京市其它部位。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 五、有關(guān)目標(biāo)客戶情況的調(diào)研方法 由于我們初步定義的目標(biāo)客戶應(yīng)當(dāng)是具有相當(dāng)規(guī)模資產(chǎn)的成功人士，因此對于客戶行為特征和需求的調(diào)查我們主要采取了對兩類人群進行深入訪談的形式。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。這種調(diào)研方法具有能夠掌握第一手資料便于準確分析判斷的優(yōu)勢，最適合于探測性研究。其優(yōu)點是能夠在 最短時間內(nèi)掌握大量信息，為調(diào)研分析提供幫助，從而有效利用現(xiàn)有資源。因此，結(jié)合我公司現(xiàn)有資料數(shù)據(jù)情況，我們確定采用“桌面調(diào)研法”、“調(diào)查法”、“問卷法”和“深入訪談法”幾種方法相結(jié)合的方式。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。同時，通過對客戶的分析研究來為“ 檳麟景峰 ”的客戶定位提供支持。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。他們的購買能力比較強，具備豐富的購房經(jīng)驗，對于房地產(chǎn)消費而言屬于成熟消費者。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （三）項目的市場定位 亞北地區(qū)在高檔市場上存在空檔，因而市場必然會向高檔化發(fā)生變遷，對于高檔次住宅的需求一定會很快出現(xiàn)。 “ 檳麟景峰 ”如果以亞運村地區(qū)現(xiàn)有產(chǎn)品形態(tài)進入現(xiàn)有市場，必然會遭遇到激烈競爭?？蛻羲枰摹昂勒?，特點是外觀雍容典雅、戶型設(shè)計合理、會所設(shè)施齊全、智能化方案先進、物業(yè)配套完善、社區(qū)環(huán)境幽雅、服 務(wù)體貼周到。 （二）客戶需求描述： 豪宅項目所面對的主要客戶的需求更主要的是住房的居住舒適性和外在的豪華感。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。家庭結(jié)構(gòu)簡單，家庭基本上都雇傭保姆。 建筑形態(tài)以塔樓或板、塔結(jié)合為主 主力戶型單位面積在 180～ 230 平米之間 主力戶型以三居兩衛(wèi)為主 均建有豪華會所，規(guī)模在 2000～ 4000 平米 我們同時對這些樓盤的優(yōu)勢賣點進行了分析，認為其主要的共性依次為：優(yōu)越的地理位置、外銷性質(zhì)、高檔豪華的配套設(shè)施、突出的社區(qū)規(guī)劃、良好的周邊環(huán)境、發(fā)展商的品牌號召力以及管理服務(wù)的質(zhì)量。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。加上本地區(qū)業(yè)已形成的良好居住環(huán)境，市場將會由中端市場向高端市場變遷。說明本區(qū)域市場供應(yīng)量較為充足，競爭激烈。 在調(diào)研中采用了“桌面調(diào)研法”、“調(diào)查法”、“問卷法”和“深入訪談法”幾種方法相結(jié)合的方式，通過對收集到的數(shù)據(jù)的歸納整理，對項目的 SWOT 分析和安索夫模型分析，得到了相關(guān)結(jié)論。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。同時編寫“ 檳麟景峰 ”項目的 《 規(guī)劃設(shè)計建議書 》 并為制訂前期策劃方案做準備，我公司對亞運村地區(qū)的區(qū)位市場狀況、北京市萬元以上銷售價格的典型項目進行了調(diào)研分析。 區(qū)域競爭激烈 在亞北地區(qū)我們共選取了 12 個主要競爭項目作為研究對象，這 12 個項目的占地面積為 公頃，總建筑面積達到 萬平方米。但是奧運會的舉辦將會促使國家在此投入大量的資金進行配套建設(shè)；世貿(mào)中心的建成也會在京北地區(qū)形成一個新的中心商務(wù)區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 高檔項目絕大多數(shù)屬于外銷房性質(zhì) 高檔產(chǎn)品主要區(qū)域集中在東部 CBD 地區(qū) 容積率在 4～ 8 的占多數(shù) 建筑規(guī)模不大，大多數(shù)占地面積 ～ 3 萬平米，建筑面積 10 萬平米左右。本人社交活動比較頻繁，喜歡生活在城市當(dāng)中。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。對于房屋裝修的個性化相當(dāng)強。對 200 平米左右的三居、 260 平米左右的四居需求量較大。 （二）安索夫模型分析：新市場、新產(chǎn)品 亞運村地區(qū)在現(xiàn)有市場上，現(xiàn)有產(chǎn)品之間相互競爭十分激烈。為了在競爭中取勝，就必須在市場、產(chǎn)品、服務(wù)等方面尋求差異化，從而避開直接競爭取得市場領(lǐng)先優(yōu)勢。 （四）項目的客戶定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 對于客戶定位，我們的最終結(jié)論是： 檳麟景峰 的目標(biāo)客戶應(yīng)當(dāng)定位于來源于不同行業(yè)的事業(yè)成功人士，他們是受到奧運村良好居住環(huán)境的吸 引而集中到奧運村地區(qū)來的私企業(yè)主、大型企業(yè)高級管理者以及部分其他行業(yè)的成功人士，擁有豐厚的資產(chǎn)和廣泛的社會關(guān)系。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第二部分 調(diào)研的工作目標(biāo) 本次市場調(diào)研的目的是通過對亞運村地區(qū)的區(qū)位市場狀況分析、在北京市萬元以上銷售價格的房地產(chǎn)項目中抽取典型樣本進行調(diào)研分析，確立“ 檳麟景峰 ”的市場定位和產(chǎn)品定位。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。針對這三個目的，我們認為調(diào)研的落腳點在于對市場的判斷理解，所以此次調(diào)研應(yīng)當(dāng)屬于定性調(diào)研。 二、區(qū)域市場的調(diào)研方法 對于亞北區(qū)域市場的調(diào)研，主要采用桌面調(diào)研方式，充分利用我公司在代理“天創(chuàng)世緣”過程中積累并不斷更新的市場研究成果。 三、高檔房地產(chǎn)項目的調(diào)研方法 主要使用“調(diào)查法”，即適當(dāng)抽取樣本，著重進行走訪，同時配合以桌面調(diào)研搜集資料。 樣本抽取的原則： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 1） 平均銷售價格在每平方米 10000 元以上 （ 2） 規(guī)模與“ 檳麟景峰 ”相似的高檔住宅、公寓 （ 3） 銷售價格的提升并非絕對得益于地理位置的優(yōu)越性 （ 4） 項目所在區(qū)位和“ 檳麟景峰 ”相近時，將被列為重點調(diào)研項目 （ 5） 在項目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計、環(huán)境設(shè)計等方面具有借鑒意義 樣本明細表： 樓案名稱 入選理由 樓案名稱 入選理由 匯欣公寓 同區(qū)位高檔樓盤 亮馬名居 燕沙商圈高檔公寓 羅馬花園 歷史豪宅概念 御景園 國貿(mào)商圈高檔公寓 陽光廣場 同區(qū)位高檔樓盤 國展家園 高檔公寓 華亭嘉園 同區(qū)位熱銷樓盤 鳳凰城 高檔公寓 新世界太華公寓 高級公寓 壅景臺國際公寓 使館區(qū)豪宅公寓 和喬麗晶公寓 提供頂級物業(yè)服務(wù)的高檔公寓 京達國際公寓 高檔公寓 現(xiàn)代城 概念營銷典范 博雅園 高檔公寓 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 四、亞北地區(qū)住房消費情況的調(diào)研方法 我們在這次調(diào)查中抽取了 100位已經(jīng)在亞北地區(qū)購房的人士對其進行問卷式訪談，目的是了解亞北地區(qū)房地產(chǎn)消費者的偏好及其消費力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第四部分 調(diào)研的成果與分析 一、亞北區(qū)域市場 （一）本區(qū)域的基本特征 在亞運村地區(qū)，已經(jīng)形成了北京最大的居住類物業(yè)市場，亞運村地區(qū)現(xiàn)已為北京市區(qū)居住類物業(yè)