【正文】 . 與場內(nèi)各店分別推出產(chǎn)品宣傳活動 。1萬 2. DIY美容交流 。 4. 幫助精品店擺出特色家居擺設(shè)，來賓投票選出最具《 閃亮創(chuàng)意 》 的作品 。消費(fèi)積分換禮品 。 ? 通過有效的現(xiàn)場包裝，使?jié)撛谧鈶糁庇^了解項目定位，增強(qiáng)其入駐信心。 來自外部資料 2023/3/4 124 四、推廣目的及解決方案 ——項目定位 ? 中高檔的社區(qū)時尚生活中心 ? 項目關(guān)鍵詞，時尚、精品、休閑、高級。通過對他們吸引，可建立圈層消費(fèi)群體。 2. 項目被一條交通干通一分為二，為品牌整體打造形成了不便。同時，該區(qū)域交通發(fā)達(dá)，距機(jī)場僅 30分鐘車程，更可便捷的到達(dá)商業(yè)中心區(qū)。 來自外部資料 2023/3/4 121 二、 XX項目概況 ? XX項目位處 XX地，緊鄰 X大型社區(qū)，其建筑面積達(dá) ，分為 XX1館和 2館。 4月 28日， XX咖啡華麗開業(yè)，良好的開業(yè)效果讓商家對企業(yè)的員工說：今后，你們商業(yè)的項目建到哪兒， XX咖啡就開到哪兒。外地剛落戶 A市的商家在一次次的拜訪中，倒出了自已的苦衷：人生地不熟，前期開店的經(jīng)理離職，新人接手，店內(nèi)人手少，可用的宣傳途徑少。 眼看著開業(yè)時間越來越近，而商家沒有任何對外宣傳活動計劃， XX客服部的同事們開始著急了：是不是商家是外地人，不知道宣傳推廣途徑？抑或是商家認(rèn)為知名度已足夠，不需要作開店宣傳？。 ? XX公司 XX管理處（ XX地，電話： XXX）索取消防報驗表格，物業(yè)公司配合填寫后，并蓋裝修設(shè)計單位行政公章、物業(yè)公司行政公章，到消防機(jī)構(gòu)申請進(jìn)行消防驗收。 ? ―― 圖紙裝訂：城建檔案館 電話 ? ―― 市公安消防局地址： XXX，聯(lián)系電話： XXX ? ―― 消防局相關(guān)規(guī)定，從受理之日起，一般建筑工程在 7個工作日內(nèi)審結(jié)。（如是餐飲商鋪，在上面圖紙之外，還要增加油煙清洗合同、 ? 可燃?xì)怏w報警切斷裝置圖，嚴(yán)禁使用液化氣的承諾書 ? 5． 15本樓層總平面圖： 在該圖上用紅線標(biāo)明裝修店鋪的具體位置。） ? 5. 12店鋪內(nèi)煙感布置圖： 廚房區(qū)域采用溫感，其它地方采用煙感。 ? 5． 11店鋪內(nèi)的消防噴淋布置圖：標(biāo)明管徑、噴淋間距。 ? 5． 6店鋪吊頂布置圖： 注明吊頂標(biāo)高及使用的材質(zhì)。 ? 4． 3封面加蓋物業(yè)公司行政公章 ? 報建所須圖紙 ? 5． 1封面 ? 5． 2目錄 ? 5． 3裝修設(shè)計總說明： 在這說明中表述設(shè)計依據(jù)、選擇的裝修材料類型、數(shù)量、電線穿管情況等，以及對消防設(shè)施如噴淋、煙感等的考慮。 社區(qū)商業(yè)運(yùn)營管理 2023/3/4 116 運(yùn)營管理案例 — 消防報建 一、 消防報建 ? 根據(jù)消防法規(guī)要求，對于新建、改建、擴(kuò)建、建筑內(nèi)部裝修和用途變更的建筑工程項目，在施工前應(yīng)將消防設(shè)計圖紙及有關(guān)資料報送公安消防機(jī)構(gòu)，申請建筑工程消防設(shè)計審核。 社區(qū)商業(yè)運(yùn)營管理 2023/3/4 115 一般來講，社區(qū)商業(yè)的物業(yè)管理相比于城市型購物中心的管理，其區(qū)別主要體現(xiàn)在硬件設(shè)施的配備和運(yùn)營要求兩方面。 2023/3/4 112 目 錄 第一部分 定義與特征分析 第二部分 定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃 第三部分 招商與銷售管理 第四部分 營銷與運(yùn)營管理 第五部分 案例分享 2023/3/4 113 ； : 媒體策略是招商工作中重要的環(huán)節(jié)，也是推廣策略的核心部分，應(yīng)該結(jié)合項目的整體招商進(jìn)度、重大事件的時間節(jié)點(diǎn)加以推廣。有了后果我們才來亡羊補(bǔ)牢修改制度，這會有較大阻力，這是很不合算的。即員工家屬不得參與獨(dú)自一家的經(jīng)營業(yè)態(tài)項目的招租，必須有兩家或兩家以上才能參與。即如果是銷售，員工家屬可以購買，與對外銷售的條件一樣。②新員工和外界在不知真相時是否會貶低公司？③這種雖然無中生有的東西，對我們是否會產(chǎn)生傷害。像 D的愛人，對超市非常有心得，非他無法辦好； E的哥哥開早點(diǎn)鋪，也是小區(qū)翹首以盼的。聽了個別人議論，肯定會意冷心灰，對公司的文化持懷疑態(tài)度。 銷售策略 — 長期與短期返租比較 2023/3/4 111 銷售策略案例 — 銷售商鋪 2023年 12月， XX商鋪面向業(yè)主和社會進(jìn)行銷售和招商，一時間，響應(yīng)者眾多，其中，恰好有幾位員工親屬（而且也是業(yè)主）非常踴躍參與購買和開辦各種經(jīng)營業(yè)態(tài)，狀況大致是： A的妹妹買了商鋪開美容院， B的夫人和 C的丈夫要買商鋪開酒吧， D的丈夫要開超市， E愛人的哥哥要開早點(diǎn)鋪 …… 。 劣勢： ?承擔(dān)十年的返租補(bǔ)貼； ?如后期經(jīng)營管理沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，則承受返租年限越長，壓力越大。 劣勢： ?承擔(dān)前幾年的返租補(bǔ)貼； ?返租結(jié)束后的統(tǒng)一經(jīng)營管理要求較高； ?因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險。 劣勢： ?鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯； ?未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪； ?銷售難度較大，售價與租金之間產(chǎn)生的收益回報低難以達(dá)到投資者期望； ?中、長期收益難以穩(wěn)定； ?后期經(jīng)營管理難度較大，嚴(yán)重?fù)p壞商業(yè)形象與公司長期發(fā)展； ?各類手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。 純 銷 售 帶租約銷售 短期返租銷售 長期返租銷售 一般為一到三年返租 一般為八到十年返租 社區(qū)商業(yè)銷售管理 — 銷售策略 2023/3/4 106 優(yōu)勢： ? 發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項目整體資金壓力，無需承擔(dān)返 租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)； ? 將商業(yè)經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營壓力。 ? ： ? 觀光梯內(nèi)飾：發(fā)紋不銹鋼＋透明玻璃，載重 1000Kg。 美容 SPA類商家物業(yè)條件要求： 美容美發(fā)物業(yè)條件 來自外部資料 2023/3/4 100 美發(fā)類商家物業(yè)條件要求： 美容美發(fā)物業(yè)條件 來自外部資料 2023/3/4 101 生活家居業(yè)態(tài)由于其所銷售的部分產(chǎn)品體積較大，對于經(jīng)營面積的要求相對較大。 主力店及次主力店的主要代表： 生活超市 中西連鎖快餐 中餐特色酒樓 美容 SPA、休閑足浴品牌商家 品牌 24小時便利店等 社區(qū)商業(yè)租賃管理 — 租賃策略 2023/3/4 79 社區(qū)商業(yè)租賃管理 — 常用招商優(yōu)惠形式 2023/3/4 80 社區(qū)商業(yè)租金模式 ?純租金 ?保底 +扣點(diǎn)租金 ?“保底 +扣率租金 ”兩者取高 ?純扣率租金 2023/3/4 81 社區(qū)商業(yè)租金模式 2023/3/4 82 租金收取模式及計算依據(jù) 影響租戶應(yīng)負(fù)多少租金因素： ? 經(jīng)營的商品業(yè)種 ? 店鋪面積大小 ? 店的面寬 ? 店的位置 ? 承租戶在整體策略重點(diǎn)角色 ? 市場可參考類比租金 2023/3/4 83 租金收取模式及計算依據(jù) ?新開業(yè) ?正常期 ?成熟期 ?…… 臺灣：部分新開購物中心為減少租戶進(jìn)駐疑慮，有的采取前三年租金逐步回歸正常租金策略或租金與抽成合并運(yùn)用方式。 6% 12月 =12023元 /㎡ 50元 /㎡247。 社區(qū)商業(yè)租售定位 — 售價定位 來自外部資料 2023/3/4 75 售價定位的另一方法為收益還原法，即通過租金的調(diào)研來推算售價。 鋪位面積 來自外部資料 2023/3/4 63 三種類型商業(yè)的鋪位個數(shù)比： 三種類型商業(yè)的鋪位面積比： 鋪位面積比 來自外部資料 2023/3/4 64 經(jīng)統(tǒng)計， 23個典型社區(qū)商業(yè)各面積區(qū)間商鋪的各業(yè)態(tài)比例如下表所示： 鋪位面積比 —與業(yè)態(tài)之間關(guān)系 來自外部資料 2023/3/4 65 社區(qū)商業(yè)的開間 /進(jìn)深主要在以下幾個區(qū)間： 鋪位開間 /進(jìn)深比 2023/3/4 66 底商設(shè)計要點(diǎn) ? 客流量與面積大小正相關(guān) ? 客流量低，價值低，內(nèi)街鋪盡量不要 ? 面寬進(jìn)深〈 1： 3 ? 面寬一般 49米，進(jìn)深 815米（餐飲盡可能大于 12米），總面積控制在 100平以下； ? 餐飲一般不能做，如果做，需要在平面預(yù)留共用排煙道（結(jié)合塔樓高空排放） ? 預(yù)留上下水 ,DN40/100 ? 室內(nèi)外高差〈 100300毫米 ? 電量至少 100W/平米 ? 廣告位預(yù)留 ? 空調(diào)機(jī)位考慮，頂或立面（〉 ) ? 層高根據(jù)各地看 ,盡可能 ,2層可低點(diǎn) ,管道穿梁問題 ? 剪力墻優(yōu)化問題 ,可考慮部分轉(zhuǎn)換 (如轉(zhuǎn)換層出現(xiàn) ,則與設(shè)備層合用 ),從經(jīng)濟(jì)性考慮 ,不提倡除核心筒落地外其它剪力墻全部轉(zhuǎn)換的做法 ,除非商鋪價值足夠 ? 消火栓安裝完成 ,但要暗裝 2023/3/4 67 北京某項目商業(yè)整體規(guī)劃 來自外部資料 2023/3/4 68 目 錄 第一部分 定義與特征分析 第二部分 定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃 第三部分 招商與銷售管理 第四部分 營銷與運(yùn)營管理 第五部分 案例分享 2023/3/4 69 社區(qū)商業(yè)招商與銷售管理 ?社區(qū)商業(yè)租售定位 ?社區(qū)商業(yè)租售比例 ?社區(qū)商業(yè)租賃管理 ?社區(qū)商業(yè)銷售管理 2023/3/4 70 社區(qū)商業(yè)租售定位 租售定位原則： ? 市場租售態(tài)勢對項目的影響（租售市場壓力的大小）； ? 發(fā)展商的意圖： ? 若希望短期回籠資金，則建議盡可能的銷售； ? 若有條件長期經(jīng)營并希望作為自有的品牌來打造，則建議以租為主； ? 若希望短期回籠資金，同時兼顧品牌的打造，則通常建議只售價值較高的街鋪，而主力店及內(nèi)鋪只租。 鋪位面積 2023/3/4 59 23個社區(qū)商業(yè)商鋪分類面積統(tǒng)計圖例501 ㎡以上%31㎡－8 0㎡%81㎡－2 00㎡%201 ㎡－500 ㎡%30㎡以下 %30㎡以下 31㎡－8 0㎡ 81㎡－2 00㎡ 201 ㎡－500 ㎡ 501 ㎡以上23個社區(qū)商業(yè)商鋪分類個數(shù)統(tǒng)計圖例501 ㎡以上 3. 9%31㎡－8 0㎡%81㎡－2 00㎡%201 ㎡－500 ㎡%30㎡以下 30. 1%30㎡以下 31㎡－8 0㎡ 81㎡－2 00㎡ 201 ㎡－500 ㎡ 501 ㎡以上鋪位面積 來自外部資料 2023/3/4 60 輻射型社區(qū)商業(yè)商鋪分類面積統(tǒng)計圖例501 ㎡以上%31㎡－8 0㎡% 81㎡－2 00㎡%201 ㎡－500 ㎡%30㎡以下 %30㎡以下 31㎡－8 0㎡ 81㎡－2 00㎡ 201 ㎡－500 ㎡ 501 ㎡以上輻射型社區(qū)商業(yè)商鋪分類個數(shù)統(tǒng)計圖例501㎡以上 %31㎡－80㎡%81㎡－200㎡%201㎡－500㎡%30㎡以下 %30㎡以下 31㎡－80㎡ 81㎡－200㎡ 201㎡－500㎡ 501㎡以上 從以上特點(diǎn)看，面積區(qū)間較大的鋪位在面積比例上占有較大的比例，符合輻射型社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)：輻射面較廣的業(yè)態(tài) —— 如餐飲、美容等的比例相對其他面積區(qū)間的社區(qū)商業(yè)較高，而這些業(yè)態(tài)的經(jīng)營面積都較大，因此，面積區(qū)間較大的鋪位比例相對應(yīng)的較高。 ? 波托菲諾以超市主力店、臨天鵝湖的品牌餐飲店和社區(qū)出入口為人流端點(diǎn)，三個端點(diǎn)拉動人流經(jīng)過社區(qū)的大部分商業(yè)。 人流端點(diǎn) 一般位于社區(qū)出入口和商業(yè)的主力店，是拉動人流的關(guān)鍵，可以并存多個，有效地提升人流流動頻率。 主力餐飲商家如丹桂軒、舞鶴等位于相對深入位置，因為有可依托的湖水資源，并且可解決停車問題，展示面則通過于香山街加設(shè)導(dǎo)視牌解決。 服務(wù)配套類業(yè)態(tài)如藥店、沖印店、餅屋等均位于社區(qū)出入口附近，方便居民日常消費(fèi)。 各業(yè)態(tài)布局特點(diǎn) —萬科金色家園 來自外部資料 2023/3/4 49 東海坊是位于深圳福田區(qū)的大型高尚住宅社區(qū)。根據(jù)對深圳社區(qū)商業(yè)的研究，發(fā)現(xiàn)各社區(qū)商業(yè)的布局主要有四種類型： 社區(qū)商業(yè)布局類型 2023/3/4 45 底商滿布型示例： 錦繡江南 入口商街型示例： 萬科四季花城 入口集中型示例： 星河灣 散點(diǎn)列布型示例： 海濱廣場 社區(qū)商業(yè)布局類型 —各類型示例 來自外部資料 2023/3/4 46 根據(jù)各業(yè)態(tài)的經(jīng)營特點(diǎn)，對于位置的要求也不盡一致。 2023/3/4 34 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 — 租戶角色定位 2023/3/4 35 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 深圳 23個社區(qū) 來自外部資料 2023/3/4 36 每個社區(qū)都有自身的具體情況，因此在配套商業(yè)的業(yè)態(tài)組合上也會有鮮明的個性， 23個案例也不例外，如某些社區(qū)超市業(yè)態(tài)占了較大部分的經(jīng)營面積，象旭飛花園（ %）、港灣麗都（ %）、蔚藍(lán)海岸（ %）等；某些社區(qū)則餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營規(guī)模較大，如波托菲諾（ %）、東海坊（ %），而一些商業(yè)規(guī)模較小的社區(qū)一般以服務(wù)配套類業(yè)態(tài)為主，以滿足居民的日常購物及生活便利基本需求為目的，如招商海月花園（ %）、星海名城（ %），因服務(wù)配套類商家單體經(jīng)營面積較小，經(jīng)營面積占比達(dá)到 15％以上可以說是該社區(qū)商業(yè)的主力業(yè)態(tài)，發(fā)揮著主體作用。商