商業(yè)地產(chǎn)成功招商攻略課件-全文預(yù)覽
【正文】 招商時(shí)間長(zhǎng) 商業(yè)地產(chǎn)的招商時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，從業(yè)態(tài)組合確定開始至項(xiàng)目全面營(yíng)業(yè)，它可分為主力店群和中小店群二個(gè)招商階段。如購(gòu)物中心招標(biāo)新項(xiàng)目，在同等條件下，對(duì)入駐兩年以上的商戶給予優(yōu)先中標(biāo)，最初兩年的租金還可優(yōu)惠 20%。 如何立約，才能發(fā)揮出合同的激勵(lì)功能呢？ 以租金為例，比起定額租金，百分比租金更能強(qiáng)化雙方 “ 利益同享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān) ” 的共同體意識(shí)。 出了問(wèn)題往往無(wú)案可稽，后遺癥較多。 輕者是為己多留些回旋緩沖余地，重者則屬于暗下 圈套 ，攫取不義之利。其中，商業(yè)租約就是一種集中體現(xiàn)。這到底是為什么？ 對(duì)開發(fā)商的不信任，是其主要心態(tài)之一。 當(dāng)然，門檻 “ 低 ” 并不是絕對(duì)的，在一定條件下可以向 “ 高 ” 轉(zhuǎn)化。 不同形式租金的不同組合，有著不同的作用，可以延用到購(gòu)物中心的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)（完善業(yè)態(tài)業(yè)種，降低鋪位空置率等）中去。 目前，業(yè)內(nèi)招商操作大多偏重于第一方面（價(jià)位）。它關(guān)聯(lián)著購(gòu)物中心這個(gè)復(fù)雜系統(tǒng)的各方面、全過(guò)程。 （ 2/3） 目前，某些新潮且極富特色的 “ 形象店 ” （比如新潮服飾店、家庭裝飾品店、登山攀巖運(yùn)動(dòng)品店等）將成為業(yè)界新寵。最有名的，不一定適合列入招商藍(lán)圖。 有些較理想的承租商正因此而不得不 “ 望樓興嘆 ” 。打算強(qiáng)化購(gòu)物中心中高檔商品，應(yīng)以知名品牌為招商重點(diǎn)；以休閑娛樂(lè)為特色的購(gòu)物中心，則應(yīng)在餐飲、酒吧、娛樂(lè)場(chǎng)、影院等行業(yè)的招商方向下功夫。 招攬什么樣的商家進(jìn)店 ？ （ 1/3） “ 招攬什么樣的商家進(jìn)店 ” ，看似屬于招商工作范疇，它實(shí)際上涉及購(gòu)物中心開發(fā)經(jīng)營(yíng)的核心問(wèn)題：整體定位、設(shè)計(jì)思想、經(jīng)營(yíng)理念等。 招商難的根本原因 并不在于承租商資源越來(lái)越少了，而在于招商營(yíng)銷工作缺乏針對(duì)性和說(shuō)服力，缺乏對(duì)商戶不同心態(tài)的具體了解和把握，缺乏對(duì)項(xiàng)目本身優(yōu)劣長(zhǎng)短的客觀看待以及與之相應(yīng)的營(yíng)銷舉措。主要研究的領(lǐng)域房地產(chǎn)全程策劃及營(yíng)銷代理、小城鎮(zhèn)建設(shè)和城市運(yùn)營(yíng)。全國(guó)先后服務(wù)過(guò)的大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)近 100余家。 房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷實(shí)戰(zhàn)專家姜仁商業(yè)地產(chǎn)成功招商攻略策 劃創(chuàng) 造財(cái) 富主 講： 姜 仁 20230317 ? 北京策 劃創(chuàng) 造財(cái) 富一、商業(yè)地產(chǎn)招商運(yùn)作主要存在的問(wèn)題一、商業(yè)地產(chǎn)招商運(yùn)作主要存在的問(wèn)題二、商業(yè)地產(chǎn)招商的二、商業(yè)地產(chǎn)招商的 3個(gè)特點(diǎn)個(gè)特點(diǎn)三、商業(yè)地產(chǎn)定位三、商業(yè)地產(chǎn)定位 4法法四、商業(yè)地產(chǎn)的招商四、商業(yè)地產(chǎn)的招商 7個(gè)誤區(qū)個(gè)誤區(qū)五、商業(yè)地產(chǎn)有效五、商業(yè)地產(chǎn)有效 19種銷售方式種銷售方式六、商業(yè)地產(chǎn)最具誘惑力六、商業(yè)地產(chǎn)最具誘惑力 10種付款方式種付款方式七、商業(yè)地產(chǎn)招商七、商業(yè)地產(chǎn)招商 6步實(shí)操要點(diǎn)步實(shí)操要點(diǎn)八、商業(yè)地產(chǎn)八、商業(yè)地產(chǎn) 7大招商策略大招商策略九、滯銷商業(yè)九、滯銷商業(yè) 10大起死回生的解套模式大起死回生的解套模式主要內(nèi)容 策 劃創(chuàng) 造財(cái) 富一、商業(yè)地產(chǎn)招商主要存在問(wèn)題一、商業(yè)地產(chǎn)招商主要存在問(wèn)題招商難究竟難在哪里？ 招攬什么樣的商家進(jìn)店 ？如何定租金才恰當(dāng) ？招商租約中的三大痼疾 ？如何立約，才能發(fā)揮出合同的激勵(lì)功能呢？ 招商難究竟難在哪里？ 招商難，已是業(yè)內(nèi)不爭(zhēng)的事實(shí)。這樣創(chuàng)造出來(lái)的 “ 作品 ” ，才能最大限度地獲得承租商的認(rèn)同和攀附，從而在根本上解決招商難的問(wèn)題。 其二，本項(xiàng)目區(qū)別于其他同行的經(jīng)營(yíng)特色是什么？ 不同的經(jīng)營(yíng)特色，有不同的商戶陣列，就有不同的招商藍(lán)圖。 其三，項(xiàng)目自身的建筑特點(diǎn)有哪些？建筑條件也是限制某些商戶進(jìn)駐的重要因素。比如，國(guó)際品牌、全國(guó)品牌可為購(gòu)物中心帶來(lái)較高聲譽(yù)，但在許多地區(qū)，國(guó)際一流品牌不一定更比國(guó)內(nèi)二三流品牌更吃香；地方品牌雖不大，可具有獨(dú)特性和顧客忠誠(chéng)度。而在前五年，這個(gè)比例僅是 25%。 綜上所述， “ 招攬什么樣的商家進(jìn)店 ” ，實(shí)際在很大程度上決定購(gòu)物中心 “ 賣什么 ” 、 “ 賣給誰(shuí) ” 、 “ 怎么賣 ” 等重要問(wèn)題。 在技術(shù)操作上可分 3個(gè)方面： 整體價(jià)位；租金形式；付租時(shí)間。為拉動(dòng)本
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