【正文】 到上述部門認(rèn)可批準(zhǔn)的過程。八、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)方案的系統(tǒng)化整合在完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案后，需要就以上方案進(jìn)行調(diào)整，即系統(tǒng)整合問題。無論是百貨店、超市、專賣店或任何業(yè)態(tài)都對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導(dǎo)和需求，如果商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)不能最大限度滿足商戶的功能需求，那么商戶最簡(jiǎn)單的選擇就是不選擇該項(xiàng)目，所以任何商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須遵守市場(chǎng)需求。其中，尤其以方案設(shè)計(jì)為重中之重。在此階段要依據(jù)自身的開發(fā)實(shí)力、現(xiàn)金流量考慮和目標(biāo)客戶群所在，確定是否需要進(jìn)行項(xiàng)目融資或邀請(qǐng)合作伙伴進(jìn)行協(xié)作。五、研究項(xiàng)目的微觀及合作伙伴、項(xiàng)目融資渠道的確定確定項(xiàng)目的主力定位布局后即需要解決項(xiàng)目的核心和整體的布局（即項(xiàng)目微觀），徹底的，細(xì)致的研究分析項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，市場(chǎng)定位，產(chǎn)品形式，特點(diǎn)，啟動(dòng)策略，財(cái)務(wù)測(cè)算等相關(guān)問題。一般來講，如需快速招商，填充招商區(qū)域，盡量要以周邊地區(qū)廠家或城市內(nèi)檔次品類相匹配的市場(chǎng)為招商對(duì)象。要了解展會(huì)的信息有：是展銷會(huì)還是展覽會(huì)、主辦承辦單位是誰、展會(huì)面積有多大、都有什么品類、參展商數(shù)量等，尤其注意一般展會(huì)第一天最有效果。招商人員要較深入了解招商品類在全國(guó)和各區(qū)域的基本概況。要熟悉各招商地區(qū)相關(guān)品類的行業(yè)協(xié)會(huì)，建立良好的關(guān)系。五、家居、裝飾材料等品類招商需具備的知識(shí)及有效辦法熟悉現(xiàn)有業(yè)態(tài)情況。在業(yè)戶裝修開始時(shí)，我們招商人員就要催促業(yè)戶聯(lián)系廠家發(fā)貨或聯(lián)系相應(yīng)品牌的貨源，總之每步工作都要提前考慮好，并做到胸有成竹。因?yàn)殡m然我們與業(yè)戶簽訂的是具有法律效力的入場(chǎng)合同，合同中也有相應(yīng)條款對(duì)業(yè)戶的違約提出了應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，但是在實(shí)際情況中我們市場(chǎng)方真的沒有過多的精力或者必要去追究部分的、某些的違約業(yè)戶責(zé)任，所以我們只有用在實(shí)際工作中最有效果的“軟鎖鏈”即租金、保證金的真正入賬來制約業(yè)戶，這才是硬道理！因?yàn)橹挥凶寴I(yè)戶真正的掏出錢來付給市場(chǎng)，他才能真正承擔(dān)對(duì)市場(chǎng)的責(zé)任，才會(huì)真正在意這次與市場(chǎng)合作的機(jī)會(huì)。另外，堅(jiān)決不要給所謂的大客戶（意向大面積經(jīng)營(yíng)的業(yè)戶）、有帶動(dòng)性的業(yè)戶給予租金政策上的任何優(yōu)惠，要堅(jiān)決執(zhí)行已經(jīng)制定的招商租金執(zhí)行政策，即使其不斷的討價(jià)還價(jià)，不斷的試探，我們要堅(jiān)決的給予回絕，不要有任何猶豫和余地，只有我們堅(jiān)定了態(tài)度，才能使他們斷了任何念頭，使其中仍可進(jìn)入市場(chǎng)的業(yè)戶在盡短時(shí)間內(nèi)簽約進(jìn)場(chǎng)，以致繳納租金和保證金。業(yè)戶要知道、熟知自己經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的特點(diǎn)、性能、適用范圍，價(jià)格優(yōu)勢(shì)等，對(duì)應(yīng)自己的產(chǎn)品來找準(zhǔn)客戶源和消費(fèi)人群，在走出大市場(chǎng)的前提下不要漫天的去推銷自己的產(chǎn)品，要找對(duì)、找準(zhǔn)重點(diǎn)客戶源，特別是能批發(fā)團(tuán)購的重點(diǎn)客戶。只要有基本經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)的業(yè)戶都會(huì)懂得：一個(gè)剛開業(yè)，初步形成的市場(chǎng)，必須要經(jīng)過兩三年以上的過渡運(yùn)營(yíng)期才能走向成熟，才能有穩(wěn)定的場(chǎng)內(nèi)業(yè)戶和穩(wěn)定的銷售渠道及不斷提升的人氣氛圍，為此前期進(jìn)入市場(chǎng)的業(yè)戶一定要有市場(chǎng)共渡難關(guān)的思想準(zhǔn)備和戰(zhàn)勝眼前困難的信心和決心，對(duì)那些想一進(jìn)市場(chǎng)就掙大錢、永遠(yuǎn)不會(huì)虧錢的業(yè)戶，我們也堅(jiān)決不要招其入場(chǎng)；不做“坐商”做“行商”的勤奮和勇氣。試想，在市場(chǎng)如此低廉的租金標(biāo)準(zhǔn)下，一個(gè)連基本租金、水電費(fèi)都付不起的廠商進(jìn)入市場(chǎng)能對(duì)市場(chǎng)今后的發(fā)展包括他自身起到作用嗎？我們市場(chǎng)是商業(yè)運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)，是靠管理和服務(wù)換取租金的自負(fù)贏虧的商業(yè)企業(yè)，不是福利院，更不是難民營(yíng)，業(yè)戶不具備基本的租金承受能力，絕不能招其入場(chǎng)；要有基本的經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)，有一定的營(yíng)銷思路。培訓(xùn)中要盡量采取互動(dòng)式進(jìn)行，如選兩位招商人員就電話營(yíng)銷進(jìn)行互問式模擬，使模擬人、被模擬人都能如身臨其境，以提高培訓(xùn)實(shí)戰(zhàn)效果同時(shí)訓(xùn)練招商人員的現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)變能力。招商過程中要堅(jiān)決執(zhí)行集團(tuán)、公司管理制度，按照集團(tuán)、公司招商計(jì)劃開展工作即決心最重要，招商前的計(jì)劃與責(zé)任，招商過程中的檢查與監(jiān)督，招商后期的總結(jié)與獎(jiǎng)懲。■其他涉及購物中心、城市綜合體、商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)、綜合商場(chǎng)、主題商城的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)的材料設(shè)備供應(yīng)商和管理服務(wù)人員?！菊n程對(duì)象】■商業(yè)地產(chǎn)投資商和開發(fā)商的董事長(zhǎng)、董事、總經(jīng)理、總監(jiān)，及各部門、各項(xiàng)目經(jīng)理，涉及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的開發(fā)企業(yè)的開發(fā)、投資、財(cái)務(wù)、研發(fā)、設(shè)計(jì)、工程、材料、營(yíng)銷、招商、銷售、策劃、市場(chǎng)等部門的經(jīng)理、主管和從業(yè)人士。特別優(yōu)惠好消息：為慶祝公司成立7周年，本周前5名報(bào)名學(xué)員學(xué)費(fèi)僅388元!本課程面授價(jià)格3880元，余源鵬全程網(wǎng)絡(luò)授課學(xué)費(fèi)原價(jià) 1680元。其項(xiàng)目設(shè)計(jì)，荷載全部為每平方米400公斤，怎么能去招商呢？建材一進(jìn)來，就能把樓板壓塌，就是做超市也有危險(xiǎn)。當(dāng)時(shí)只蓋了一層地下室，投資花了8000萬?！嘣敿?xì)課程內(nèi)容可參與商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn)課程！【培訓(xùn)方式與優(yōu)惠價(jià)格】該課程采用網(wǎng)絡(luò)遠(yuǎn)程培訓(xùn)，只要你有就能聽課。在選定報(bào)讀某一課程班后，如果錯(cuò)過了某一講課程的內(nèi)容，也不用著急，因?yàn)槲覀兊恼n程是不限次數(shù)循環(huán)輪播的，您可以在下次課程學(xué)習(xí)時(shí)繼續(xù)學(xué)習(xí)錯(cuò)過的內(nèi)容?！鋈珖?guó)廣大百貨公司、超市、大賣場(chǎng)、家具專賣場(chǎng)、數(shù)碼專賣場(chǎng)、家電專賣場(chǎng)、品牌專賣店、便利店、連鎖餐飲店、影院、電玩城等等商業(yè)地產(chǎn)的主力商家的選址和經(jīng)營(yíng)管理人士。招商工作要以結(jié)果、數(shù)據(jù)說話招商是一項(xiàng)艱苦的工作，但招商是否成功的衡量標(biāo)準(zhǔn)只有一個(gè)，就是是否按時(shí)完成預(yù)定目標(biāo)（結(jié)果），這是一項(xiàng)不要苦勞只要功勞的工作。可以把整個(gè)招商團(tuán)隊(duì)根據(jù)招商實(shí)際工作需要分成若干小組，以業(yè)務(wù)精英帶領(lǐng)各個(gè)小組，各小組在招商過程中再根據(jù)招商業(yè)績(jī)?cè)倥囵B(yǎng)、發(fā)現(xiàn)業(yè)務(wù)精英，以此循環(huán)帶動(dòng)，從而提高整個(gè)招商隊(duì)伍的整體招商經(jīng)驗(yàn)和素質(zhì)；3）業(yè)務(wù)培訓(xùn)要定期、不定期進(jìn)行，培訓(xùn)要有實(shí)操性，要以在招商實(shí)踐中能解決問題為目的。二、招商對(duì)象應(yīng)具備的基本條件把優(yōu)質(zhì)的業(yè)戶招入市場(chǎng)，不僅能保障前期招商質(zhì)量（按時(shí)簽合同、交保證金及租金），同時(shí)為今后市場(chǎng)的良好運(yùn)營(yíng)、業(yè)內(nèi)口碑及業(yè)戶自身的生存打下良好的基礎(chǔ)，為此招商業(yè)戶需要具備以下條件：對(duì)入場(chǎng)前期的租金、保證金、水電費(fèi)、流動(dòng)資金等有最基本的承受能力。絕不只會(huì)靠在大市場(chǎng)的身上，要求該業(yè)戶自己付出的卻要由大市場(chǎng)來承擔(dān)一切，我們大市場(chǎng)是買家、賣家聚集的載體和平臺(tái)，絕不是入場(chǎng)業(yè)戶的保姆；有與市場(chǎng)共度前期經(jīng)營(yíng)困難的思想準(zhǔn)備。所以入場(chǎng)業(yè)戶要自己兼做或有業(yè)務(wù)營(yíng)銷人員在大市場(chǎng)周邊區(qū)域或城市進(jìn)行產(chǎn)品推銷，從而熟悉周邊同行業(yè)市場(chǎng)情況，擴(kuò)大銷售范圍，挖掘潛力消費(fèi)市場(chǎng)；2）找準(zhǔn)客戶源，重點(diǎn)尋求批發(fā)團(tuán)購客戶。做生意絕不是一錘子買賣，一定要與客戶建立長(zhǎng)期的業(yè)務(wù)關(guān)系，即使沒有生意來往時(shí)也要定期的通過上門拜訪、電話交流或其它別的方式（電子郵件、手機(jī)短信等）與客戶溝通，更要通過穩(wěn)定老客戶來不斷的發(fā)展新客戶，因?yàn)榭蛻糸g一個(gè)口碑的傳遞要?jiǎng)龠^十次登門拜訪新客戶的效果，業(yè)戶要學(xué)會(huì)在生意上要推而廣之、廣而推之，以客戶帶客戶滾動(dòng)擴(kuò)大銷售額；三、只期望給業(yè)戶免租金、給予業(yè)戶過多的優(yōu)惠政策來完成招商任務(wù)最終只能使招商失敗樂活地產(chǎn)圈歡迎您（微信:深悅會(huì)）為了按期完成招商任務(wù)，僅靠免租金招入的業(yè)戶（甚至是入場(chǎng)后長(zhǎng)時(shí)間交不上租金的業(yè)戶），肯定是既無資金實(shí)力又無經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)的中小業(yè)戶，他們絕大部分往往不僅自己生意做不好，還拉幫結(jié)伙給市場(chǎng)找各種各樣的麻煩及制造各種事端，平時(shí)只會(huì)一味指責(zé)市場(chǎng)不做為，甚至在合同期外以各種理由拒絕退場(chǎng)，這樣的業(yè)戶（應(yīng)該根本不能稱其為業(yè)戶，也根本不是正經(jīng)的經(jīng)商者）進(jìn)場(chǎng)后幾乎不承擔(dān)任何費(fèi)用，他們又會(huì)以各種非正常方式和手段退場(chǎng)，這樣對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)內(nèi)正常經(jīng)營(yíng)的業(yè)戶及意向進(jìn)入市場(chǎng)的準(zhǔn)業(yè)戶都會(huì)造成極其不良的影響，對(duì)于這批業(yè)戶的招商結(jié)果肯定以失敗為告終，對(duì)這批業(yè)戶的經(jīng)營(yíng)結(jié)果也以失敗為告終，所以堅(jiān)決不能招入市場(chǎng)，這樣的業(yè)戶寧缺勿濫。我們的招商人員往往認(rèn)為經(jīng)過艱苦的招商，只要業(yè)戶簽了合同就可以長(zhǎng)舒一口氣，認(rèn)為招商工作已經(jīng)完成，大功告成了，實(shí)際上這真只是萬里長(zhǎng)征才走完第一步。簽約業(yè)戶入場(chǎng)開始裝修即將結(jié)束，我們的招商人員就可以認(rèn)為招商工作最后完成了，可以高枕無憂了嗎？還不是，因?yàn)闃I(yè)戶還沒有完成最后的入場(chǎng)工作——即足夠的商品陳列和展示以及相應(yīng)的倉儲(chǔ)庫存。市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)不好，下一步的招商必受嚴(yán)重的影響，所以說運(yùn)營(yíng)也是招商，招商工作會(huì)永遠(yuǎn)伴隨著市場(chǎng)的發(fā)展過程中。如地板的集散地主要在浙江的南潯，陶瓷的集散地南方在廣東的佛山，北方在山東的淄博及遼寧的法庫。我們要多方尋找在招商品類中較有影響的專業(yè)報(bào)刊、雜志，并與其進(jìn)行保持緊密的聯(lián)系，特別是要與其中的專版記者建立朋友般的友誼，這樣我們可以通過花費(fèi)一定的廣告費(fèi)在專業(yè)的媒體上刊登廣告，使在短時(shí)間內(nèi)在所招商的行業(yè)內(nèi)宣傳市場(chǎng)、擴(kuò)大知名度，發(fā)布招商信息，使專版記者在所屬版面及欄目上給予新聞報(bào)道的形式宣傳我市場(chǎng)，以很小的花費(fèi)甚至無