【正文】 者的需求和消費偏好。(2)針對人流量大等特點，提前請其它物業(yè)管理公司提供人力支持。由于大型購物中心培訓(xùn)人數(shù)多，培訓(xùn)工作量大，因此，必須落實培訓(xùn)費用。選擇專業(yè)管理公司，完全交給專業(yè)管理公司經(jīng)營是一種省心的方式，缺點是管理成本較高，不利于人才本土化。，因此要預(yù)先與北京、上海設(shè)立辦事處的投資基金建立合作關(guān)系。第二階段整合主力店資源，樹立高收益商業(yè)物業(yè)形象。我們將整個消費群體特點，品牌結(jié)構(gòu)對比，項目簡介，項目優(yōu)勢等資料給對方。與電視臺建立電視購物聯(lián)盟。國際名店招商，我公司完成30%，70%可以委托中介公司招商。參加或組織零售專業(yè)論壇，與中國購物中心資訊中心及中國連鎖經(jīng)營協(xié)會合作。我們委托中介公司做主力店招商要付出50100萬元的招商代理費用，因此采用內(nèi)部激勵機制能夠成功完成任務(wù)，有兩個好處：。提出如下招商獎勵政策，建議招商獎勵政策：由于招商人員使用長途較多，建議招商人員通訊費用給予報銷。要求配備兩名招商人才，一名負責(zé)國內(nèi)外主力店招商，一名負責(zé)國際名牌店鋪招商，其中一名能夠勝任英語口譯更佳。一層 7000平方米男女裝國際名店：化妝品：莎莎國際旗艦店，引進數(shù)百種化妝品尖端電子產(chǎn)品：SONY、三星專賣店 成都譚魚頭1000平方米特色餐飲，星巴克負一層 家樂?；蚣畭u等中高檔超市8000平方米國際名店5500平方米 白領(lǐng)音樂吧及音像店1500平方米，引進KFC及面點王負二層 2000平方米左右美食廣場，深圳書城寶安店1000平方米(圖書音像)，利用等待地鐵的便利，休閑書店將成為深圳喜歡的去處。通過正中商業(yè)廣場樹立正中集團品牌，實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略目標。第四篇：商業(yè)地產(chǎn)招商方案商業(yè)地產(chǎn)招商方案正中商業(yè)廣場位于深圳寶安中心區(qū)新湖路與新安一路交界處，是寶安第一個大型地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)，具有購物、餐飲、健康休閑、娛樂、培訓(xùn)多種功能，是深圳大型主題濱海購物中心，兒童和婚禮人群作為特色業(yè)態(tài)。多渠道進行招商溝通從總量來看，項目的商鋪數(shù)量是巨大的，有可能依靠當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)有商家去填補是很困難的，這要求我們必須引進新的業(yè)態(tài)和更多的未到當(dāng)?shù)赝顿Y過的客戶群體。通過相關(guān)網(wǎng)站、展覽會、研討會等各種渠道接觸、了解符合條件的零售商或其他服務(wù)商，并掌握其拓新店的計劃，最后再確定品牌主力店目標名單，并依據(jù)品牌號召力將其設(shè)立成高級、中級、普通級目標群，便于后期的規(guī)劃安排。聘請商業(yè)管理公司需要在項目開展初期就要介入。上述任何審批發(fā)生較大的變化都會影響項目的投資回報預(yù)測。九、項目方案的政府許可項目的進展需要周詳?shù)臏蕚浜涂沙掷m(xù)發(fā)展的計劃，商業(yè)地產(chǎn)不同于普通住宅，商業(yè)地產(chǎn)往往存在投資額度大，投資收益回收時間長，購買行為少，承租行為多的情況，為規(guī)避商業(yè)風(fēng)險和規(guī)范城市發(fā)展格局，現(xiàn)在很多城市政府都引進了項目聽證制度。如何確定最合適的格局，需要讓政府、商業(yè)管理公司、物業(yè)管理公司和建筑設(shè)計院共同參與。七、設(shè)計方案的多方討論地產(chǎn)投資商將建筑師的概念設(shè)計方案提供給商業(yè)房地產(chǎn)市場專家或商業(yè)策劃公司，由市場專家或商業(yè)策劃公司針對此概念設(shè)計提出基于市場角度的修改建議，并且三方之間的溝通交流必須經(jīng)過幾次循環(huán)，才可以最大限度保證最終設(shè)計方案的市場化理念，具有市場準確度。類似商業(yè)管理公司和融資伙伴要及時參與到項目設(shè)計中去。反復(fù)探討，反復(fù)修改定位，定位的準確程度取決于市場。因此合理有序的工作次序是項目進展的基礎(chǔ)。餐飲功能房地產(chǎn)現(xiàn)呈現(xiàn)獨體形式和融合發(fā)展的經(jīng)營特點，健身服務(wù)類商業(yè)房地產(chǎn)和休閑類房地產(chǎn)首先在國內(nèi)大城市發(fā)展兩者在項目中開始發(fā)揮越來越重要的作用。二、依據(jù)市場調(diào)研確定商業(yè)類型及詳細定位方案商業(yè)房地產(chǎn)按照行業(yè)類型可以分為批發(fā)物流功能房產(chǎn)、零售功能房地產(chǎn)、娛樂功能房地產(chǎn)、餐飲功能房地產(chǎn)、健身服務(wù)及休閑功能房地產(chǎn)等。直到最近，二期經(jīng)營狀況才得到改觀。當(dāng)一個商業(yè)房地產(chǎn)項目的客流發(fā)生倍增的時候，項目所在位置能否適應(yīng)就成為一個重要的問題。因為商業(yè)房地產(chǎn)的形式種類比較多，而且各種商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場成熟性的問題。而且，要重點對第一層目標群的各個管理層進行充分的溝通，加快其投資決策的步伐。當(dāng)然，最好能邀請當(dāng)?shù)赜杏绊懙拿襟w派記者參加懇談會。具體的程序如下：商圈分析→市場定位→業(yè)態(tài)定位→主力店租賃→ 規(guī)劃設(shè)計→ 實施建設(shè)（主力店部分可在項目的條件下按主力店的要求進行設(shè)計和建造品牌商家的引進和規(guī)劃按擬定的市場定位和業(yè)態(tài)定位確定初步品牌主力店條件。優(yōu)秀的商業(yè)管理公司可以在方案設(shè)計、招商銷售和長期的商業(yè)管理中發(fā)揮非常大的作用。在項目可行性審批過程中，需要合理安排與政府的公關(guān)活動。房地產(chǎn)俱九、項目方案的政府許可項目的進展需要周詳?shù)臏蕚浜涂沙掷m(xù)發(fā)展的計劃，商業(yè)地產(chǎn)不同于普通住宅，商業(yè)地產(chǎn)往往存在投資額度大，投資收益回收時間長，購買行為少，承租行為多的情況，為規(guī)避商業(yè)風(fēng)險和規(guī)范城市發(fā)展格局，現(xiàn)在很多城市政府都引進了項目聽證制度，完成項目方案的系統(tǒng)化整合后，需要向政府計劃部門提交可行性研究報告，向規(guī)劃部門提交方案設(shè)計，向交通部門提交交通方案，向消防部門提交消防方案，向環(huán)保部門提交環(huán)境評估報告，向供電部門提交項目用電方案，向天然氣、自來水公司、市政管理部門提交相應(yīng)方案以及向其他主管部門提交別的文件，并得到上述部門認可批準的過程。如何確定最合適的格局，需要讓政府、商業(yè)管理公司、物業(yè)管理公司和建筑設(shè)計院共同參與。k f{七、設(shè)計方案的多方討論房地產(chǎn)論壇!A/地產(chǎn)投資商將建筑師的概念設(shè)計方案提供給商業(yè)房地產(chǎn)市場專家或商業(yè)策劃公司，由市場專家或商業(yè)策劃公司針對此概念設(shè)計提出基于市場角度的修改建議，并且三方之間的溝通交流必須經(jīng)過幾次循環(huán)，才可以最大限度保證最終設(shè)計方案的市場化理念，具有市場準確度。? W V9o:s ^/l中國六、項目規(guī)劃進行設(shè)計_ i(d 項目的規(guī)劃設(shè)計包括項目的方案設(shè)計、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計等。邀請合作伙伴需要制定詳細的商業(yè)計劃書和合作協(xié)議。此步驟是項目成功與否的重要因素，如果定位出現(xiàn)偏差，則項目沒有成功的可能。因此合理有序的工作次序是項目進展的基礎(chǔ)。+a如此眾多的商業(yè)類型的確定基礎(chǔ)依托于所處地域、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟狀況、行業(yè)發(fā)展以及商業(yè)需求類型等，所以要仔細分析優(yōu)劣并確定項目的類型。零售功能房地產(chǎn)又可以分為諸如百貨商場、超市、家居建材、商業(yè)街房地產(chǎn)、商品批發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)等功能房地產(chǎn)，以及將上述多功能集于一身的大型購物中心和SHOPPING MALL類型的商業(yè)房地產(chǎn)。在做完市場咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后，需要依據(jù)項目特定位置、市場潛力、商圈分析等資料對項目的客戶定位進行階段性判斷。將確定該項目的市場基礎(chǔ)，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產(chǎn)生的項目營業(yè)額及項目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問題。實際上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)，只有某個地方具備了相應(yīng)的條件后，才可以做。第二篇：商業(yè)地產(chǎn)的招商流程商業(yè)地產(chǎn)的招商流程市場條件成熟度調(diào)查8 M B7t*u3a!_!項目初期，首先對項目擬選擇地區(qū)的市場條件進行初步分析判斷。房地產(chǎn)俱樂部,房地產(chǎn)銷售策劃,房地產(chǎn)策劃,房地產(chǎn)廣告策劃,物業(yè)管理,房地產(chǎn)論文,房地產(chǎn)知識,商業(yè)地產(chǎn),建筑規(guī)劃多渠道進行招商溝通房地產(chǎn)俱樂部,房地產(chǎn)銷售策劃,房地產(chǎn)策劃,房地產(chǎn)廣告策劃,物業(yè)管理,房地產(chǎn)論文,房地產(chǎn)知識,商業(yè)地產(chǎn),建筑規(guī)劃,從總量來看，項目的商鋪數(shù)量是巨大的，有可能依靠當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)有商家去填補是很困難的，這要求我們必須引進新的業(yè)態(tài)和更多的未到當(dāng)?shù)赝顿Y過的客戶群體。通過相關(guān)網(wǎng)站、展覽會、研討會等各種渠道接觸、了解符合條件的零售商或其他服務(wù)商，并掌握其拓新店的計劃，最后再確定品牌主力店目標名單，并依據(jù)品牌號召力將其設(shè)立成高級、中級、普通級目標群，便于后期的規(guī)劃安排。優(yōu)秀的商業(yè)管理公司可以在方案設(shè)計、招商銷售和長期的商業(yè)管理中發(fā)揮非常大的作用。在項目可行性審批過程中，需要合理安排與政府的公關(guān)活動。房地產(chǎn)俱九、項目方案的政府許可項 目的進展需要周詳?shù)臏蕚浜涂沙掷m(xù)發(fā)展的計劃，商業(yè)地產(chǎn)不同于普通住宅，商業(yè)地產(chǎn)往往存在投資額度大，投資收益回收時間長，購買行為少，承租行為多的情況，為規(guī)避商業(yè)風(fēng)險和規(guī)范城市發(fā)展格局，現(xiàn)在很多城市政府都引進了項目聽證制度，完成項目方案的系統(tǒng)化整合后，需要向政府計劃部門提交可行性研究報告，向規(guī)劃 部門提交方案設(shè)計，向交通部門提交交通方案，向消防部門提交消防方案，向環(huán)保部門提交環(huán)境評估報告，向供電部門提交項目用電方案，向天然氣、自來水公司、市政管理部門提交相應(yīng)方案以及向其他主管部門提交別的文件，并得到上述部門認可批準的過程。通過調(diào)整整合，判斷項目規(guī)模和投資回報的關(guān)系是否合理。建筑師的最大的長處是通過其建筑美學(xué)思路有效創(chuàng)造美學(xué)空間，而且不同建筑師將展現(xiàn)不同特點及風(fēng)格的美學(xué)空間概念。其中，尤其以方案設(shè)計為重中之重：方案設(shè)計可以稱之為宏觀設(shè)計，將決定商業(yè)房地產(chǎn)項目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內(nèi)空間的合理動線布局等。在此階段要依據(jù)自身的開發(fā)實力、現(xiàn)金流量考慮和目標客戶群所在確定是否需要進行項目融資或邀請合作伙伴進行協(xié) 作。五、研究項目的微觀及合作伙伴、項目融資渠道的確定確定項目的主力定位布局后即需要解決項目的核心和整體的布局(即項目微觀)，徹底的，細致的研究分析項目的目標客戶，市場定位，產(chǎn)品形式，特點，啟動策 略，財務(wù)測算等相關(guān)問題。三、項目組織確定和工作次序的建立房地產(chǎn)公司在項目地塊取得后要針對項目建立項目公司，確定專案組主要執(zhí)行人員。娛樂功能房地產(chǎn)包括用于電影城、娛樂城、KTV等運營內(nèi)容的商業(yè)房地產(chǎn)。在做完市場咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后，需要依據(jù)項目特定位置、市場潛力、商圈分析等資料對項目的客戶定位進行階段性判斷。將確定該項目的市場基礎(chǔ)，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產(chǎn)生的項目營業(yè)額及項目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問題。實際上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)，只有某個地方具備了相應(yīng)的條件后，才可以做。第一篇：商業(yè)地產(chǎn)的招商流程商業(yè)地產(chǎn)招商工作流程:商業(yè)項目部進行市場調(diào)研和目標客戶分析分確定招商對象；確定經(jīng)營模式：投資經(jīng)營；委托經(jīng)營；租賃經(jīng)營；直接經(jīng)營；虛擬經(jīng)營；制定招商優(yōu)惠策略；商業(yè)項目部進行客戶招商月計劃實施；招商主管制定客戶招商周計劃；客戶管理員對客戶信息歸檔完善、招商資料準備就緒；招商主管進行目標客戶開發(fā)、拜訪、接洽；商業(yè)項目部進行客戶分類、確定重點；商業(yè)項目部安排客戶與開發(fā)商初步洽談填寫招商租戶登記表1商業(yè)項目部負責(zé)客戶與開發(fā)商的溝通談判；1開發(fā)商、客戶雙方確定合作對象、簽定招商意向書、交納定金；1商業(yè)項目部、開發(fā)商與客戶溝通、談判、方案修改與認可；1開發(fā)商、客戶雙方正式簽定招商協(xié)議項目初期，首先對項目擬選擇地區(qū)的市場條件進行初步分析判斷。項目位置可發(fā)展調(diào)查商業(yè)房地產(chǎn)項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。可發(fā)展規(guī)模調(diào)查判斷在完成商業(yè)房地產(chǎn)項目選址工作后，需要針對特定項目地址進行市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。其實新世界二期運營不佳的原因在于市場規(guī)模判斷不準確：崇文門地區(qū)在2000年尚不足以支撐面積十多萬平方米的商業(yè)，這說明開發(fā)商對市場可支撐的發(fā)展規(guī)模的判斷不夠準確。零售功能房地產(chǎn)又可以分為諸如百貨商場、超市、家居建材、商業(yè)街房地產(chǎn)、商品批發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)等功能房地產(chǎn)，以及將上述多功能集于一身的大型購物中心和SHOPPING MALL類型的商業(yè)房地產(chǎn)。如此眾多的商業(yè)類型的確定基礎(chǔ)依托于所處地域、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟狀況、行業(yè)發(fā)展以及商業(yè)需求類型等，所以要仔細 分析優(yōu)劣并確定項目的類型。四、確定主力商或核心并略微提前進行主力戶的招商洽談項目進行到設(shè)計，就可以提前與意向合作的類似超市、百貨店等主力商戶進行聯(lián)系，一方面了解合作意圖，一方面了解對方的工建要求，并可及時反饋到設(shè)計和更多的招商工作中去。同時將此研究作為招商銷售的重要參考。六、項目規(guī)劃進行設(shè)計項目的規(guī)劃設(shè)計包括項目的方案設(shè)計、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計等。無論是百貨店、超市、專賣店或任何業(yè)態(tài)都對商業(yè)房地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導(dǎo)有 需求，如果商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計不能最大限度滿足商戶的功能需求，那么商戶最簡單的選擇就是不選擇該項目，所以任何商業(yè)房地產(chǎn)項目的設(shè)計必須遵守市場需求。八、項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)方案的系統(tǒng)化整合在 完成項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)融資方案后，需要就以上方案進行調(diào)整，即系統(tǒng)整合問題。如果上述判斷的結(jié)果存在問題，那么需 要回到設(shè)計階段進行相關(guān)調(diào)整，并再循環(huán)進行市場調(diào)整方案及財務(wù)融資方案，驗證確定最終可行方案。上述任何審批發(fā)生較大的變化都會影響項目的投資回報預(yù)測。聘請商業(yè)管理公司需要在項目開展初期就要介入。具體的程序如下：商圈分析→市場定位→業(yè)態(tài)定位→主力店租賃→ 規(guī)劃設(shè)計→ 實施建設(shè)(主力店部分可在項目的條件下按主力店的要求進行設(shè)計和建造品牌商家的引進和規(guī)劃按擬定的市場定位和業(yè)態(tài)定位確定初步品牌主 力店條件。當(dāng)然，最好能邀請當(dāng)?shù)赜杏绊懙拿襟w派記者參加懇談 會。而且，要重點對第一層目標群的各個管理層進行充分的溝通，加快其投資決策的步伐。%z Y6 s1e X m*o { I項