【正文】 料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。從絕對(duì)位置看，目前市區(qū)二環(huán)、三環(huán)路的交點(diǎn)基本飽和，穿亞運(yùn)村而過(guò)的四環(huán)路日益重要，京昌路、北苑路的通車，安立路、五環(huán)路的建設(shè)，亞運(yùn)村地區(qū)的交通將更為便利。 的規(guī)模檔次進(jìn)一步完善提高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （三）亞北地區(qū)購(gòu)買力分析 通過(guò)我們對(duì)在亞運(yùn)村地區(qū)已購(gòu)房人群的問(wèn)卷調(diào)查（統(tǒng)計(jì)結(jié)果如右圖所示）可以看出，本地區(qū)大部分客戶承受能力在 150 萬(wàn)以下，約20%的客戶消費(fèi)力可以達(dá)到 200 萬(wàn)元左右， 15%可以達(dá)到 250 萬(wàn)元。其原因雖然有成本因素和歷史形成的高價(jià)格延續(xù)，但更主要是外銷房為購(gòu)買者所帶來(lái)的心理滿足和豪華感對(duì)價(jià)格產(chǎn)生的支撐，而這一點(diǎn)恰恰是內(nèi)銷房所無(wú)法具備的。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。這一結(jié)果說(shuō)明高檔公寓項(xiàng)目所追求的舒適與豪華必須要求比較大的建筑面積來(lái)支持；但由于單價(jià)高，如果面積過(guò)大勢(shì)必使總價(jià)提高很快，使得客戶群迅速遞減，影響項(xiàng)目現(xiàn)金流。但是因?yàn)樯鐓^(qū)沒(méi)有獨(dú)立會(huì)所，因而無(wú)法形成豪宅的氛圍，影響了該項(xiàng)目品質(zhì)的進(jìn)一步提升。 查分析 ,可以初步判斷購(gòu)房客戶基本具備如下特征： 客戶主要來(lái)源于規(guī)模較大的私企業(yè)主、大型企業(yè)高級(jí)管理人員以及部分其他行業(yè)的成功人士。 在京城已購(gòu)置多處房產(chǎn)，屬于“二次置業(yè)”者。 （二）客戶需求描述： 經(jīng)過(guò)對(duì)已售項(xiàng)目成交客戶的定量研究以及對(duì)高收入人士的訪談，我們初步得到以下結(jié)果。 另外，隨著財(cái)富增加，對(duì)于自身的健康與安全也逐漸成為這部分客戶所關(guān)心的主要問(wèn)題之一。 客臥的面積不要低于 15 平米，客衛(wèi)的面積在 8 平米左右。 廚房的面積在 10 平米左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 開(kāi)發(fā)商具有非常強(qiáng)的市場(chǎng)意識(shí)，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)與市場(chǎng)接合緊密。 奧運(yùn)會(huì)的舉辦以及世貿(mào)中心的建造，將使本地區(qū)成為世界矚目的焦點(diǎn)， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。安索夫模型聯(lián)系 者產(chǎn)品與它在市場(chǎng)上的地位。 在亞北地區(qū)目前市場(chǎng)上的高檔住宅項(xiàng)目極少，高檔住宅在此地區(qū)將會(huì)以一個(gè)全新的產(chǎn)品形態(tài)出現(xiàn)。 三、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 從我們調(diào)研的結(jié)果可以看到，目前亞北地區(qū)的在售住宅產(chǎn)品是以中高檔為主，市場(chǎng)平均銷售價(jià)格 6000～ 7000 元，銷售價(jià)格比較高的是一些商務(wù)氣息濃郁的商住概念公寓，真正符合富人居住的豪宅產(chǎn)品并沒(méi)有出現(xiàn)。 對(duì)于這樣的用戶群來(lái)講，絕大多數(shù)人已經(jīng)不止一次購(gòu)買過(guò)房產(chǎn)，所以他們對(duì)住宅的特點(diǎn)十分了解。 對(duì)于客戶定位，我們的最終結(jié)論是： 檳麟景峰 的目標(biāo)客戶應(yīng)當(dāng)定位在來(lái)源于不同行業(yè)的事業(yè)成功人士，他們是受到奧運(yùn)村良好居住環(huán)境吸引而集中到奧運(yùn)村地區(qū)來(lái)的私企業(yè)主、大型企業(yè)高級(jí)管理者以及部分其他行業(yè)的成功人士，擁有豐厚的資產(chǎn)和廣泛的社會(huì)關(guān)系。 建筑形式建議設(shè)計(jì)為塔樓與板樓結(jié)合，一層 4 戶。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。會(huì)所面積應(yīng)該在 3000 平米左右。 國(guó)展家園 編號(hào)： 008 由北 京柳芳苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，座落于北京國(guó)際展覽中心西側(cè)，是東北三環(huán)內(nèi)國(guó)際化涉外公寓。 客戶組成部分： 50%歸國(guó)人員， 50%私企老總； 銷售率： 50%； 暢銷面積： 200 平米左右，三居； 單位平方米售價(jià)： 9200 元； 付款方式：按揭貸款； 所售面積： 130270 平米； 居室功能要求：客房、書(shū)房、工人房、餐廚相連、客廳要在 50 平米以上； 交房時(shí)的裝修情況：精裝修； 電視節(jié)目：統(tǒng)一安裝的衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)； 客戶現(xiàn)有房產(chǎn)：多處； 濠 景 閣 編號(hào)： 009 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。陽(yáng)臺(tái) 為 落地窗 ， 頂層 有 獨(dú)立私家百平米觀景露臺(tái)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 博雅園由兩棟 28 層塔樓及一棟 14層板樓組成。 富成花園 設(shè)有 A、 B、 C、 D 四種別墅類型， 108 棟 ，計(jì)幾十種款式。周邊環(huán)境全為綠化帶，項(xiàng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 別墅客戶組成部分：大部分是私企老總 公寓客戶組成部分：外企公司部門(mén)經(jīng)理、 IT 業(yè)的老總 客戶的交通工具：私家車但不統(tǒng)一 暢銷面積： 270 多平米四居（帶書(shū)房） 單位 平方米售價(jià)： 8000～ 12000 元 付款方式：按揭貸款 所售面積： 165346 平米 對(duì)社區(qū)環(huán)境的要求：很高 交房時(shí)的裝修情況：沒(méi)有任何裝修 電視節(jié)目：統(tǒng)一安裝的衛(wèi)星電視接收系統(tǒng) 客戶現(xiàn)有房產(chǎn)：一處或多處 怡龍別墅 編號(hào)： 014 怡龍別墅是坐落于城區(qū)二環(huán)路內(nèi)龍?zhí)逗珗@東湖南側(cè)，占地 公頃，建 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 別墅客戶組成部分： 25％政界， 10%外省市駐京辦事處， 30%歸國(guó)華裔 公寓客戶組成部分： 5％經(jīng)紀(jì)人，外企公司部門(mén)經(jīng)理占大多數(shù) 客戶的交通工具： 40 萬(wàn)元以上的小型轎車 暢銷面積： 212－ 266 平米，三居、四居別墅 單位平方米售價(jià)： 2200— 3600 美元 項(xiàng)目賣點(diǎn)：緊鄰龍?zhí)逗?，三面環(huán)水 所售面積： 137547 平米 對(duì)社區(qū)環(huán)境的要求：一般 居室功能要求：客房要大（ 20 平米以上）、單獨(dú)書(shū)房、有工人房、廚衛(wèi)要大（ 12平米左右 ）、客廳要在 50－ 60 平米 交房時(shí)的裝修情況：精裝修 電視節(jié)目：統(tǒng)一安裝的衛(wèi)星電視接收系統(tǒng) 客戶現(xiàn)有房產(chǎn)：多處 橘 郡 編號(hào)： 015 OrangeCounty —— 美國(guó)最迷人的高尚住宅區(qū)在亞北隆重再版，將美式郊區(qū)化生活方式的精髓展現(xiàn)在溫榆河畔，為京城房市樹(shù)立了一個(gè)真正美式郊區(qū)化生活的樣板社區(qū)。 法式 Family Townhomes 中庭花園組合別墅 涂料 世界上最好的涂料生產(chǎn)地 —— 加拿大原裝進(jìn)口 屋面瓦 來(lái)自美國(guó)最大的生產(chǎn)廠家 窗 加拿大原裝進(jìn)口 RESITECH 雙層真空密封玻璃 門(mén) 加拿大木鋼裝飾門(mén) 車庫(kù)內(nèi)門(mén) 加拿大鋼木門(mén) 車庫(kù)外門(mén) 加拿大卷板門(mén) 中央吸塵（ 贈(zèng)送 ） 加拿大中央除塵系統(tǒng) 凈水器（ 贈(zèng)送 ） 采用美國(guó)最新技術(shù)的原頭凈水器 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 建有 3000 平方米星級(jí)會(huì)所。 總建筑面積達(dá) 10 萬(wàn)平方米，位于朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)國(guó)貿(mào)與燕莎兩大商圈之間，東側(cè)與朝陽(yáng)公園近在咫尺；西北側(cè)緊接占地 200 畝的廣濟(jì)堂高爾夫球場(chǎng)，與周邊環(huán)境共同構(gòu)成成熟的高尚社區(qū) —— 朝陽(yáng)公園西小區(qū)。 高等學(xué)府云集，文化氣氛濃厚，可謂“前后學(xué)府，左右名園”。戶 型設(shè)計(jì)現(xiàn)代時(shí)尚，私密與公共空間安排嚴(yán)謹(jǐn)而合理，主客各得其所。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。地下兩層車庫(kù)，地上一層有健康豐富會(huì)所，更有微型熱帶植物園。會(huì)所要有泳池，上方可以有高出半層的玻璃屋頂，既可以為會(huì)所帶來(lái)日照采光，同時(shí)也成為中心花園景觀的一部分。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。樓內(nèi)設(shè)計(jì)為 2 梯，塔樓部分1 梯 3 戶 2 部電梯，板樓部分一梯 1 戶 1 部電梯。 五、項(xiàng)目的 產(chǎn)品定位 基于面向成功人士的高端市場(chǎng)定位，本項(xiàng)目必須充分發(fā)揮處于將來(lái)以世貿(mào)中心為核心的奧運(yùn)商圈的優(yōu)越地理位置，建設(shè)定位為“適應(yīng)國(guó)際化的居住潮流”的精品豪宅。這些客戶所需要的“豪宅”，特點(diǎn)是外觀雍容典雅、戶型設(shè)計(jì)合理、會(huì)所設(shè)施齊全、智能化方案先進(jìn)、物業(yè)配套完 善、社區(qū)環(huán)境幽雅、服務(wù)體貼周到。隨著奧運(yùn)和世貿(mào)商圈形成對(duì)本地區(qū)市場(chǎng)的發(fā)展的促進(jìn)，亞北地區(qū)沒(méi)有具備現(xiàn)代感豪宅這一點(diǎn)與日益成熟的居住環(huán)境越來(lái)越不相符合，因而市場(chǎng)必然會(huì)向高檔化發(fā)生變遷，對(duì)于高檔次住宅的需求一定會(huì)很快出現(xiàn)。為了在競(jìng)爭(zhēng)中取勝，就必須差異化，從而避 開(kāi)直接競(jìng)爭(zhēng)取得市場(chǎng)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。是在現(xiàn)有市場(chǎng)中擴(kuò)大現(xiàn)有產(chǎn)品的投放量，還是將現(xiàn)有產(chǎn)品推向一個(gè)全新的市場(chǎng)，抑或在現(xiàn)有市場(chǎng)中開(kāi)發(fā)出新的產(chǎn)品。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目規(guī)模不大，容積率高，使得產(chǎn)品形態(tài)設(shè)計(jì)受到比較大的制約。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 應(yīng)有工人房和儲(chǔ)藏室，工人房應(yīng)有單獨(dú)的衛(wèi)生間。 因子女年齡較大，他們用房的面積要求不低于 15 平米。所以住宅智能化程度、會(huì)所功能、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量、綠化和景觀設(shè)計(jì)也自然成為他們?cè)谫?gòu)買時(shí)的主要選擇標(biāo)準(zhǔn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。對(duì)產(chǎn)品本身的品質(zhì)也很在意，比較注重細(xì)節(jié)。 擁有千萬(wàn)以上資產(chǎn)，購(gòu)買力較強(qiáng)。 我們同時(shí)對(duì)這些樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)進(jìn)行了分析，認(rèn)為其主要的共性依次為：優(yōu)越的地理位置、外銷性質(zhì)、高檔豪華的配套設(shè)施、突出的社區(qū)規(guī)劃、良好的周邊環(huán)境、發(fā)展商的品牌號(hào)召力以及管理服務(wù)的質(zhì)量。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 高檔產(chǎn)品主要區(qū)域集中在東部 CBD 地區(qū) 通過(guò)樣本分析 可以看到，北京高檔公寓項(xiàng)目多集中在東部 CBD 地區(qū)，這一地區(qū)支撐高價(jià)位的原因一方面是該地區(qū)集中了大量外資企業(yè)，其中的外籍人士擁有較強(qiáng)購(gòu)買力，另一方面是因?yàn)橥赓Y、合資企業(yè)中的高級(jí)白領(lǐng)對(duì)高檔公寓的租賃需求吸引了一大批投資客戶。 二、北京高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目 在對(duì)所選取的 14 個(gè)高檔項(xiàng)目的研究中，我們重點(diǎn)對(duì)其銷售價(jià)格、容積率、建設(shè)