【正文】 ”的大戶型精品豪宅。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。抓住時機進入這一市場領域，將會避開激烈競爭，掌握市場先機。 亞北地區(qū)目前高檔住宅項目很少，因此高檔住宅在此地區(qū)將會以一個全新的產品形態(tài) 出現(xiàn)。 四、關于本項目分析與建議 （一）項目的 SWOT 分析 通過對本項目優(yōu)勢、劣勢、機會點和所面臨威脅的分析，我們認為 檳麟景峰 項目雖然受到來自于宏觀和微觀的威脅以及項目自身劣勢的制約，但綜合分析其優(yōu)勢和機會仍然要大于劣勢和威脅。對于自身的健康與安全也逐漸成為這部分客戶所關心的主要問題之一，希望擁有安全、健康的居住環(huán)境。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。有多次購房經驗，對產品品質也很在意，注重 細節(jié)。 三、高檔項目的客戶群 （一）客戶特征描述： 客戶主要來源于 40～ 50 歲之間的私企業(yè)主、大型企業(yè)高級管理人員以及其他行業(yè)的成功人士。 通過對亞運村地區(qū)已購房人群的問卷調查，這一地區(qū)的住房消費力水平雖然相對北京市整體消費能力較高，但是仍然沒 有達到足以支撐豪宅市場的能力，豪宅市場需要跨地區(qū)發(fā)展。 亞北地區(qū)購買力不足以支撐高檔市場 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 市場產品以中高檔為主 目前亞北地區(qū)在售項目銷售均價集中在 6000～ 7000 元 /平方米左右，其 主要原因是這些項目的產品品質、配套設施、服務水平并沒有實現(xiàn)高檔化。 一、亞北區(qū)域市場 在亞運村地區(qū)，已經形成了北京最大的居住類物業(yè)市場，區(qū)域 的發(fā)展明顯領先于北京市其它部位。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 檳麟景峰 項目定位手冊 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 第一部分 內容摘要 為了確立“ 檳麟景峰 ”的市場定位、客戶定位和產品定位。目前這一地區(qū)無論交通條件、市政配套，還是生活設施及社區(qū)環(huán)境都已日漸完善，奧運村及奧運場館的建設對亞北地區(qū)環(huán)境改善及基礎設施建設產生重大影響，本地區(qū)將成為北京市居住類物業(yè)發(fā)展最為成熟的地區(qū)之一。 市場存在向高檔化發(fā)展的趨勢 目前亞北的基本狀況與東部 CBD 仍然有較大差距，表現(xiàn)在市場上是兩地房價相差大約 3000 元。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、北京高檔房地產項目 在對所選取的 14 個高檔項目的研究中，我們重點對其銷售價格、容積率、建設規(guī)模、綠化率、戶型、面積配比和、會所等情況進行了統(tǒng)計分析，得到以下結論。資產豐厚，十分關心自己的健康問題。對銷售單價的敏感度較低，要求 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 物業(yè)服務必須做得到位，能夠確保人身和財產安全。在住宅的裝修方面，客戶希望充分得到個性發(fā)揮。只要操作得當，完全有可能成功。申奧成功后，本地市場已經開始向高檔化變遷。我們的結論是“ 檳麟景峰 ”應當定位于高端市場。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。精品豪宅主要體現(xiàn)于軟件、硬件部分，無論從建筑外觀、內部構造、建筑用材、景觀、配套、服務等各個方面都應該體現(xiàn)豪華、高檔、舒適、精致。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 第三部分 調研與分析的方法 一、 調研以及分析方法的選擇 （一）調研方法： 如上所述，本次調研的主要目的是了解區(qū)域市場狀況、高端市場產品形態(tài)以及客戶特征和需求。對市場分析引入了 SWOT 分析和安索夫模型。因此我們將在對高檔項目以及客戶特征調研時，重點對亞運村地區(qū)的房產地狀況進行摸底，從而形成對桌面調研的補充。這一階段的調研，主要以高端市場公寓項目 為主。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 在這一階段的調研中，加入了一些規(guī)模較大的豪宅、 townhouse 和別墅等項目。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。亞運村居住類物業(yè)的發(fā)展在早期固然有亞運舉行的背景及政府的支持，但經過十年的發(fā)展，房地產開發(fā)建設已經走上了自主發(fā)展的道路。從絕對位置看，目前市區(qū)二環(huán)、三環(huán)路的交點基本飽和，穿亞運村而過的四環(huán)路日益重要，京昌路、北苑路的通車，安立路、五環(huán)路的建設，亞運村地區(qū)的交通將更為便利。 2020 年奧運會的舉辦，將使生活、配套設施 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 的規(guī)模檔次進一步完善提高。與 CBD 相比，亞運村地區(qū)適居性更強；與中關村相比，亞運村地區(qū)主吸引城 市東北部地區(qū)的需求量；與望京相比，亞運村地區(qū)主要吸引更高檔次的需求量。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 區(qū)域市場項目總體價格水平分析 目前亞北地區(qū)在售項目除了名人廣場外， 銷售均價集中在 6000～ 7000 元 /平方米左右，其主要原因是這些項目的產品品質、配套設施、服務水平并沒有實現(xiàn)高檔化。 （三）亞北地區(qū)購買力分析 通過我們對在亞運村地區(qū)已購房人群的問卷調查（統(tǒng)計結果如右圖所示）可以看出，本地區(qū)大部分客戶承受能力在 150 萬以下，約20%的客戶消費力可以達到 200 萬元左右， 15%可以達到 250 萬元。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。其原因雖然有成本因素和歷史形成的高價格延續(xù)，但更主要是外銷房為購買者所帶來的心理滿足和豪華感對價格產生的支撐，而這一點恰恰是內銷房所無法具備的。然而考慮到這些項目絕大多數(shù)集中在寸土寸金 CBD 地區(qū)，最大限度提高土地利用率就成為了一個可以接受的必然結果。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 細致分析起來，其原因是在開發(fā)過程中只有小社區(qū)才能做到更加精致的規(guī)劃和營造，同時一個大社區(qū)也不太可能為業(yè)主提供精細的服務，因此大社區(qū)無法達到豪宅所要求的硬件和軟件檔次。這一結果說明高檔公寓項目所追求的舒適與豪華必須要求比較大的建筑面積來支持；但由于單價高，如果面積過大勢必使總價提高很快，使得客戶群迅速遞減，影響項目現(xiàn)金流。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。但是因為社區(qū)沒有獨立會所，因而無法形成豪宅的氛圍，影響了該項目品質的進一步提升。 三、高檔項目的客戶群 （一）客戶特征描述： 通過對國展家園、萬 泉新新家園、富成花園等 7 個項目實際購買客戶的調 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 查分析 ,可以初步判斷購房客戶基本具備如下特征： 客戶主要來源于規(guī)模較大的私企業(yè)主、大型企業(yè)高級管理人員以及部分其他行業(yè)的成功人士。 家庭成員多為夫妻并帶有子女，而他們的父母另有居所。 在京城已購置多處房產，屬于“二次置業(yè)”者。 1 對銷售單價的敏感度較低。 （二）客戶需求描述： 經過對已售項目成交客戶的定量研究以及對高收入人士的訪談，我們初步得到以下結果。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 另外，隨著財富增加，對于自身的健康與安全也逐漸成為這部分客戶所關心的主要問題之一。因此購買豪宅的客戶普遍要求產品的整體外觀要具備很強的豪華感。 客臥的面積不要低于 15 平米，客衛(wèi)的面積在 8 平米左右。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 廚房的面積在 10 平米左右。他們喜歡生活在城市當中，或以其經濟實力尚不足以購置綜合水平較高的別墅，所以會在城市當中 尋找高檔物業(yè)作為自己的居所。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 第五部分 關于本項目分析與建議 一、項目的 SWOT 分析 （一） 項目優(yōu)勢 亞運 村地區(qū)成熟、親商的環(huán)境使該地區(qū)具備建設高檔住宅的條件。 開發(fā)商具有非常強的市場意識，產品開發(fā)與市場接合緊密。 開發(fā)商不具有市場知名度，項目難以發(fā)揮品牌效應。 奧運會的舉辦以及世貿中心的建造，將使本地區(qū)成為世界矚目的焦點， 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 會吸引更多的成功人士來此置業(yè)。安索夫模型聯(lián)系 者產品與它在市場上的地位。 （二）分析、研究： 由本次調查所獲取的基礎資料研究發(fā)現(xiàn)，亞運村地區(qū)現(xiàn)在有著大量的6000～ 7000 元 /平方米的在售項目，銷售單價 7000 元左右的項目在整個北京市房地產市場定位中屬于中高檔產品。 在亞北地區(qū)目前市場上的高檔住宅項目極少，高檔住宅在此地區(qū)將會以一個全新的產品形態(tài)出現(xiàn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、項目的市場定位 從我們調研的結果可以看到，目前亞北地區(qū)的在售住宅產品是以中高檔為主，市場平均銷售價格 6000～ 7000 元，銷售價格比較高的是一些商務氣息濃郁的商住概念公寓，真正符合富人居住的豪宅產品并沒有出現(xiàn)。經過調研分析，我們的結論是“ 檳麟景峰 ”應當定位于高端市場。 對于這樣的用戶群來講，絕大多數(shù)人已經不止一次購買過房產，所以他們對住宅的特點十分了解。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 對于客戶定位，我們的最終結論是： 檳麟景峰 的目標客戶應當定位在來源于不同行業(yè)的事業(yè)成功人士，他們是受到奧運村良好居住環(huán)境吸引而集中到奧運村地區(qū)來的私企業(yè)主、大型企業(yè)高級管理者以及部分其他行業(yè)的成功人士，擁有豐厚的資產和廣泛的社會關系。 具體到本項目的產品設計上，應當力求滿足以下標準： 住宅建筑總面積控制在 8 萬平米左右，樓層設計為 23 層。 建筑形式建議設計為塔樓與板樓結合，一層 4 戶。 建議層高為 3 米，實現(xiàn)層高的突破。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。希望有重大的突破，形成京城房地產市場中