【正文】 ”的大戶型精品豪宅。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。抓住時(shí)機(jī)進(jìn)入這一市場(chǎng)領(lǐng)域，將會(huì)避開激烈競(jìng)爭(zhēng)，掌握市場(chǎng)先機(jī)。 亞北地區(qū)目前高檔住宅項(xiàng)目很少，因此高檔住宅在此地區(qū)將會(huì)以一個(gè)全新的產(chǎn)品形態(tài) 出現(xiàn)。 四、關(guān)于本項(xiàng)目分析與建議 （一）項(xiàng)目的 SWOT 分析 通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)點(diǎn)和所面臨威脅的分析，我們認(rèn)為 檳麟景峰 項(xiàng)目雖然受到來(lái)自于宏觀和微觀的威脅以及項(xiàng)目自身劣勢(shì)的制約，但綜合分析其優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)仍然要大于劣勢(shì)和威脅。對(duì)于自身的健康與安全也逐漸成為這部分客戶所關(guān)心的主要問(wèn)題之一，希望擁有安全、健康的居住環(huán)境。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。有多次購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)也很在意，注重 細(xì)節(jié)。 三、高檔項(xiàng)目的客戶群 （一）客戶特征描述： 客戶主要來(lái)源于 40～ 50 歲之間的私企業(yè)主、大型企業(yè)高級(jí)管理人員以及其他行業(yè)的成功人士。 通過(guò)對(duì)亞運(yùn)村地區(qū)已購(gòu)房人群的問(wèn)卷調(diào)查，這一地區(qū)的住房消費(fèi)力水平雖然相對(duì)北京市整體消費(fèi)能力較高，但是仍然沒(méi) 有達(dá)到足以支撐豪宅市場(chǎng)的能力，豪宅市場(chǎng)需要跨地區(qū)發(fā)展。 亞北地區(qū)購(gòu)買力不足以支撐高檔市場(chǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 市場(chǎng)產(chǎn)品以中高檔為主 目前亞北地區(qū)在售項(xiàng)目銷售均價(jià)集中在 6000～ 7000 元 /平方米左右，其 主要原因是這些項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)、配套設(shè)施、服務(wù)水平并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)高檔化。 一、亞北區(qū)域市場(chǎng) 在亞運(yùn)村地區(qū)，已經(jīng)形成了北京最大的居住類物業(yè)市場(chǎng)，區(qū)域 的發(fā)展明顯領(lǐng)先于北京市其它部位。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 檳麟景峰 項(xiàng)目定位手冊(cè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第一部分 內(nèi)容摘要 為了確立“ 檳麟景峰 ”的市場(chǎng)定位、客戶定位和產(chǎn)品定位。目前這一地區(qū)無(wú)論交通條件、市政配套，還是生活設(shè)施及社區(qū)環(huán)境都已日漸完善，奧運(yùn)村及奧運(yùn)場(chǎng)館的建設(shè)對(duì)亞北地區(qū)環(huán)境改善及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)產(chǎn)生重大影響，本地區(qū)將成為北京市居住類物業(yè)發(fā)展最為成熟的地區(qū)之一。 市場(chǎng)存在向高檔化發(fā)展的趨勢(shì) 目前亞北的基本狀況與東部 CBD 仍然有較大差距，表現(xiàn)在市場(chǎng)上是兩地房?jī)r(jià)相差大約 3000 元。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二、北京高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目 在對(duì)所選取的 14 個(gè)高檔項(xiàng)目的研究中，我們重點(diǎn)對(duì)其銷售價(jià)格、容積率、建設(shè)規(guī)模、綠化率、戶型、面積配比和、會(huì)所等情況進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析，得到以下結(jié)論。資產(chǎn)豐厚，十分關(guān)心自己的健康問(wèn)題。對(duì)銷售單價(jià)的敏感度較低，要求 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 物業(yè)服務(wù)必須做得到位，能夠確保人身和財(cái)產(chǎn)安全。在住宅的裝修方面，客戶希望充分得到個(gè)性發(fā)揮。只要操作得當(dāng)，完全有可能成功。申奧成功后，本地市場(chǎng)已經(jīng)開始向高檔化變遷。我們的結(jié)論是“ 檳麟景峰 ”應(yīng)當(dāng)定位于高端市場(chǎng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。精品豪宅主要體現(xiàn)于軟件、硬件部分，無(wú)論從建筑外觀、內(nèi)部構(gòu)造、建筑用材、景觀、配套、服務(wù)等各個(gè)方面都應(yīng)該體現(xiàn)豪華、高檔、舒適、精致。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第三部分 調(diào)研與分析的方法 一、 調(diào)研以及分析方法的選擇 （一）調(diào)研方法： 如上所述，本次調(diào)研的主要目的是了解區(qū)域市場(chǎng)狀況、高端市場(chǎng)產(chǎn)品形態(tài)以及客戶特征和需求。對(duì)市場(chǎng)分析引入了 SWOT 分析和安索夫模型。因此我們將在對(duì)高檔項(xiàng)目以及客戶特征調(diào)研時(shí)，重點(diǎn)對(duì)亞運(yùn)村地區(qū)的房產(chǎn)地狀況進(jìn)行摸底，從而形成對(duì)桌面調(diào)研的補(bǔ)充。這一階段的調(diào)研，主要以高端市場(chǎng)公寓項(xiàng)目 為主。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 在這一階段的調(diào)研中，加入了一些規(guī)模較大的豪宅、 townhouse 和別墅等項(xiàng)目。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。亞運(yùn)村居住類物業(yè)的發(fā)展在早期固然有亞運(yùn)舉行的背景及政府的支持，但經(jīng)過(guò)十年的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)已經(jīng)走上了自主發(fā)展的道路。從絕對(duì)位置看，目前市區(qū)二環(huán)、三環(huán)路的交點(diǎn)基本飽和，穿亞運(yùn)村而過(guò)的四環(huán)路日益重要，京昌路、北苑路的通車，安立路、五環(huán)路的建設(shè)，亞運(yùn)村地區(qū)的交通將更為便利。 2020 年奧運(yùn)會(huì)的舉辦，將使生活、配套設(shè)施 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 的規(guī)模檔次進(jìn)一步完善提高。與 CBD 相比，亞運(yùn)村地區(qū)適居性更強(qiáng)；與中關(guān)村相比，亞運(yùn)村地區(qū)主吸引城 市東北部地區(qū)的需求量；與望京相比，亞運(yùn)村地區(qū)主要吸引更高檔次的需求量。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目總體價(jià)格水平分析 目前亞北地區(qū)在售項(xiàng)目除了名人廣場(chǎng)外， 銷售均價(jià)集中在 6000～ 7000 元 /平方米左右，其主要原因是這些項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)、配套設(shè)施、服務(wù)水平并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)高檔化。 （三）亞北地區(qū)購(gòu)買力分析 通過(guò)我們對(duì)在亞運(yùn)村地區(qū)已購(gòu)房人群的問(wèn)卷調(diào)查（統(tǒng)計(jì)結(jié)果如右圖所示）可以看出，本地區(qū)大部分客戶承受能力在 150 萬(wàn)以下，約20%的客戶消費(fèi)力可以達(dá)到 200 萬(wàn)元左右， 15%可以達(dá)到 250 萬(wàn)元。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。其原因雖然有成本因素和歷史形成的高價(jià)格延續(xù)，但更主要是外銷房為購(gòu)買者所帶來(lái)的心理滿足和豪華感對(duì)價(jià)格產(chǎn)生的支撐，而這一點(diǎn)恰恰是內(nèi)銷房所無(wú)法具備的。然而考慮到這些項(xiàng)目絕大多數(shù)集中在寸土寸金 CBD 地區(qū)，最大限度提高土地利用率就成為了一個(gè)可以接受的必然結(jié)果。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 細(xì)致分析起來(lái)，其原因是在開發(fā)過(guò)程中只有小社區(qū)才能做到更加精致的規(guī)劃和營(yíng)造，同時(shí)一個(gè)大社區(qū)也不太可能為業(yè)主提供精細(xì)的服務(wù)，因此大社區(qū)無(wú)法達(dá)到豪宅所要求的硬件和軟件檔次。這一結(jié)果說(shuō)明高檔公寓項(xiàng)目所追求的舒適與豪華必須要求比較大的建筑面積來(lái)支持；但由于單價(jià)高，如果面積過(guò)大勢(shì)必使總價(jià)提高很快，使得客戶群迅速遞減，影響項(xiàng)目現(xiàn)金流。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。但是因?yàn)樯鐓^(qū)沒(méi)有獨(dú)立會(huì)所，因而無(wú)法形成豪宅的氛圍，影響了該項(xiàng)目品質(zhì)的進(jìn)一步提升。 三、高檔項(xiàng)目的客戶群 （一）客戶特征描述： 通過(guò)對(duì)國(guó)展家園、萬(wàn) 泉新新家園、富成花園等 7 個(gè)項(xiàng)目實(shí)際購(gòu)買客戶的調(diào) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 查分析 ,可以初步判斷購(gòu)房客戶基本具備如下特征： 客戶主要來(lái)源于規(guī)模較大的私企業(yè)主、大型企業(yè)高級(jí)管理人員以及部分其他行業(yè)的成功人士。 家庭成員多為夫妻并帶有子女，而他們的父母另有居所。 在京城已購(gòu)置多處房產(chǎn)，屬于“二次置業(yè)”者。 1 對(duì)銷售單價(jià)的敏感度較低。 （二）客戶需求描述： 經(jīng)過(guò)對(duì)已售項(xiàng)目成交客戶的定量研究以及對(duì)高收入人士的訪談，我們初步得到以下結(jié)果。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 另外，隨著財(cái)富增加，對(duì)于自身的健康與安全也逐漸成為這部分客戶所關(guān)心的主要問(wèn)題之一。因此購(gòu)買豪宅的客戶普遍要求產(chǎn)品的整體外觀要具備很強(qiáng)的豪華感。 客臥的面積不要低于 15 平米，客衛(wèi)的面積在 8 平米左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 廚房的面積在 10 平米左右。他們喜歡生活在城市當(dāng)中，或以其經(jīng)濟(jì)實(shí)力尚不足以購(gòu)置綜合水平較高的別墅，所以會(huì)在城市當(dāng)中 尋找高檔物業(yè)作為自己的居所。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第五部分 關(guān)于本項(xiàng)目分析與建議 一、項(xiàng)目的 SWOT 分析 （一） 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 亞運(yùn) 村地區(qū)成熟、親商的環(huán)境使該地區(qū)具備建設(shè)高檔住宅的條件。 開發(fā)商具有非常強(qiáng)的市場(chǎng)意識(shí)，產(chǎn)品開發(fā)與市場(chǎng)接合緊密。 開發(fā)商不具有市場(chǎng)知名度，項(xiàng)目難以發(fā)揮品牌效應(yīng)。 奧運(yùn)會(huì)的舉辦以及世貿(mào)中心的建造，將使本地區(qū)成為世界矚目的焦點(diǎn)， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 會(huì)吸引更多的成功人士來(lái)此置業(yè)。安索夫模型聯(lián)系 者產(chǎn)品與它在市場(chǎng)上的地位。 （二）分析、研究： 由本次調(diào)查所獲取的基礎(chǔ)資料研究發(fā)現(xiàn)，亞運(yùn)村地區(qū)現(xiàn)在有著大量的6000～ 7000 元 /平方米的在售項(xiàng)目，銷售單價(jià) 7000 元左右的項(xiàng)目在整個(gè)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)定位中屬于中高檔產(chǎn)品。 在亞北地區(qū)目前市場(chǎng)上的高檔住宅項(xiàng)目極少，高檔住宅在此地區(qū)將會(huì)以一個(gè)全新的產(chǎn)品形態(tài)出現(xiàn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 三、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 從我們調(diào)研的結(jié)果可以看到，目前亞北地區(qū)的在售住宅產(chǎn)品是以中高檔為主，市場(chǎng)平均銷售價(jià)格 6000～ 7000 元，銷售價(jià)格比較高的是一些商務(wù)氣息濃郁的商住概念公寓，真正符合富人居住的豪宅產(chǎn)品并沒(méi)有出現(xiàn)。經(jīng)過(guò)調(diào)研分析，我們的結(jié)論是“ 檳麟景峰 ”應(yīng)當(dāng)定位于高端市場(chǎng)。 對(duì)于這樣的用戶群來(lái)講，絕大多數(shù)人已經(jīng)不止一次購(gòu)買過(guò)房產(chǎn)，所以他們對(duì)住宅的特點(diǎn)十分了解。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 對(duì)于客戶定位，我們的最終結(jié)論是： 檳麟景峰 的目標(biāo)客戶應(yīng)當(dāng)定位在來(lái)源于不同行業(yè)的事業(yè)成功人士，他們是受到奧運(yùn)村良好居住環(huán)境吸引而集中到奧運(yùn)村地區(qū)來(lái)的私企業(yè)主、大型企業(yè)高級(jí)管理者以及部分其他行業(yè)的成功人士，擁有豐厚的資產(chǎn)和廣泛的社會(huì)關(guān)系。 具體到本項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，應(yīng)當(dāng)力求滿足以下標(biāo)準(zhǔn)： 住宅建筑總面積控制在 8 萬(wàn)平米左右，樓層設(shè)計(jì)為 23 層。 建筑形式建議設(shè)計(jì)為塔樓與板樓結(jié)合，一層 4 戶。 建議層高為 3 米，實(shí)現(xiàn)層高的突破。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。希望有重大的突破，形成京城房地產(chǎn)市場(chǎng)中