商業(yè)地產(chǎn)招商業(yè)態(tài)定位基礎(chǔ)-wenkub
2023-03-17 10:14:59 本頁面
【正文】 的功能差異 易居集團(tuán) 五臟六腑：業(yè)態(tài)組合選擇 行業(yè)與業(yè)態(tài)選擇 業(yè)態(tài)組合的選擇 業(yè)態(tài)選擇的標(biāo)準(zhǔn) 業(yè)態(tài)組合的掌控 圍繞定位來進(jìn)行行業(yè)和業(yè)態(tài)選擇以及不同行業(yè)與業(yè)態(tài)的組合 所有行業(yè)業(yè)態(tài)只有一個(gè)選擇標(biāo)準(zhǔn)：與項(xiàng)目既定定位的符合程度，而非租金的高低或者所謂的品牌知名度來確定 唯有定位以及細(xì)分的定位才是選擇編排各種類別業(yè)態(tài)組合的唯一尺度 業(yè)態(tài)選擇和業(yè)態(tài)組合的評(píng)判一定要由發(fā)展商親自主導(dǎo)，不能假手于任何中介代理 業(yè)態(tài)組合 易居集團(tuán) 骨骼肌肉：商業(yè)功能布局 何謂功能布局 功能布局準(zhǔn)則 功能布局策略 功能布局方法 商業(yè)布局是商業(yè)規(guī)劃工作的一個(gè)具體實(shí)物形的體現(xiàn) 布局是定位的具體化和表征化 布局恰如排兵布陣，最是講究環(huán)境地理，布局側(cè)重大格局的功能配套與核心商業(yè)比例 好的布局不但必須適應(yīng)項(xiàng)目定位和市場(chǎng)需求，更富于效率和成本的性價(jià)比控制 處理好項(xiàng)目定位和業(yè)態(tài)組合的點(diǎn)線面之間的關(guān)系，全面均衡總體格局上的空間營(yíng)造和共享等等 功能布局 易居集團(tuán) 神經(jīng)脈絡(luò)：交通組織動(dòng)線 動(dòng)線設(shè)計(jì)準(zhǔn)則 內(nèi)部與外部動(dòng)線 組織動(dòng)線策略 平面與立體動(dòng)線 動(dòng)線必須可以隨時(shí)配合定位和布局，沒有絕對(duì)的標(biāo)準(zhǔn)和固定的指標(biāo) 交通組織動(dòng)線是商業(yè)規(guī)劃中非常重要的一個(gè)層面，決定項(xiàng)目日后的市場(chǎng)適應(yīng)力 交通組織動(dòng)線分為外部和內(nèi)部的，外部動(dòng)線決定人流怎樣進(jìn)來，內(nèi)部動(dòng)線決定人流怎樣滯留 內(nèi)部動(dòng)線分平面動(dòng)線和立體動(dòng)線，平面動(dòng)線調(diào)節(jié)人流的流量，立體動(dòng)線調(diào)節(jié)人流流速 組織動(dòng)線 易居集團(tuán) 細(xì)胞組織：商鋪布點(diǎn)開間 開間的依據(jù) 開間與總體布局 開間的策略 開間與租金平效 必須嚴(yán)格按照市場(chǎng)需求來設(shè)計(jì) 是商業(yè)布局的終極體現(xiàn) 配合交通組織動(dòng)線 與項(xiàng)目的定價(jià)戰(zhàn)略緊密關(guān)聯(lián) 基本模組適應(yīng)未來戰(zhàn)略 靈活變動(dòng)適應(yīng)市場(chǎng) 涉及商鋪總體平面布局 組織動(dòng)線、立體交通、空間共享 涉及店鋪層高、店面面寬以及進(jìn)深 獲取最高的租金承受空間 滯感區(qū)間滿足最低的面積需求 研判面積與平效之間的合理取舍 商鋪開間 易居集團(tuán) 商業(yè)規(guī)劃硬指標(biāo)和建筑設(shè)計(jì) 1 商業(yè)地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)不同于普通住宅地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)的關(guān)鍵在沒有劃一固定的指標(biāo) 2 商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的硬指標(biāo)因應(yīng)不用的相態(tài)和業(yè)態(tài)組合具有不同的參考值 3 指標(biāo)參考值有時(shí)與建筑設(shè)計(jì)硬指標(biāo)相矛盾，怎樣求得兩種指標(biāo)的合理均衡？ 易居集團(tuán) 理性指標(biāo)決定感性設(shè)計(jì) 理性的指標(biāo) 感性的設(shè)計(jì) 取 感性常不計(jì)成本 創(chuàng)意是天馬行空 感性的創(chuàng)意要在理性的指標(biāo)面前合理并和諧地妥協(xié) 建筑風(fēng)格、輪廓、層高、平面布局、電梯數(shù)量、照明、消防以及后勤配套等均有明晰的套用范圍 不同商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目因其定位和商業(yè)模式各具千秋，但理性硬指標(biāo)卻是有章可循萬法歸宗的 ? 組合、布局、動(dòng)線、開間章法 ? 章法均屬于硬指標(biāo)，是理性的 ?理性指標(biāo)循商業(yè)定律總結(jié)歸納 舍 所謂商業(yè)規(guī)劃實(shí)際上就是要學(xué)會(huì)在理性和感性之間進(jìn)行一系列的合乎商業(yè)目標(biāo)的取舍協(xié)調(diào)工作 易居集團(tuán) 不同行業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃特點(diǎn) 不同的行業(yè)和專業(yè)區(qū)分相對(duì)應(yīng)出現(xiàn)不同的業(yè)態(tài)乃至業(yè)態(tài)的組合，差異需要因應(yīng)不同的商業(yè)規(guī)劃來匹配 ? 購(gòu)物中心主題專業(yè)化趨勢(shì)的把握 購(gòu)物中心類 專業(yè)市場(chǎng)類 主題商場(chǎng)類 步行區(qū)街類 ? 專業(yè)市場(chǎng)零售綜合化趨勢(shì)的把握 ? 主題商場(chǎng)購(gòu)物中心綜合化趨勢(shì)的把握 ? 社區(qū)商業(yè)氛圍復(fù)合化趨勢(shì)的把握 易居集團(tuán) 多種業(yè)態(tài)混合的規(guī)劃特點(diǎn) 近年新建的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都普遍存在著多元化跨行業(yè)的多維發(fā)展態(tài)勢(shì)，多種業(yè)態(tài)混合存在的商業(yè)項(xiàng)目比比皆是 ? 行業(yè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián) ?相關(guān)多元關(guān)聯(lián) 關(guān)聯(lián)混合 多元混合 挑戰(zhàn)和機(jī)遇 多業(yè)態(tài)原則 ? 不相關(guān)多元業(yè)態(tài)混合 ? 一方面是細(xì)分 ?一方面是跨界 ?區(qū)分主要業(yè)態(tài) ?厘定輔助業(yè)態(tài) 易居集團(tuán) 不同建筑形態(tài)的規(guī)劃特點(diǎn) 商業(yè)物業(yè)常見的建筑形態(tài)：矩形、正方形、回字形、凹字形、十字形、 L字形、 T字形、線形、平行線形、圓形、扇形、八卦形、簇形、不規(guī)則形等等 ?城市綜合體和購(gòu)物中心適合且效率最高 類正方形 線性組合形 類圓弧形 不規(guī)則形 ?適用于鄰里中心和社區(qū)商業(yè)以及區(qū)街商業(yè) ? 利用率不高屬盡量避免的建筑形態(tài) ? 將主核心客戶商家合理布于各不規(guī)則區(qū) 易居集團(tuán) 不同地域文化的規(guī)劃特點(diǎn) 不同的地域與文化習(xí)慣需要因應(yīng)不同的規(guī)劃，即便是項(xiàng)目定位極其相似 ? 考慮地域氣候 ?考慮地域傳
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