【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 設(shè)施設(shè)備：通訊、供水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、消防、保安、電視、物業(yè)管理、康樂(lè)設(shè)施。其獨(dú)有的超過(guò) 10 的高綠化倍數(shù)、三米層高設(shè)計(jì)、豪華裝修并送戶(hù)式中央空調(diào)系統(tǒng)、板樓真正的一梯一戶(hù)等等，在京城高檔公寓及住宅市場(chǎng)上獨(dú)樹(shù)一幟。 ◇ 暢銷(xiāo)面積： 230～ 260 平米，三居、四居 ◇ 單位平方米售價(jià)： 9000 元 ◇ 付款方式：按揭貸款 ◇ 所售面積： 180300 平米 ◇ 對(duì)社區(qū)環(huán)境的要求：很高 ◇ 居室功能要求：客房、書(shū)房、工人房、餐廚相連、客廳要在 50 平米左右 ◇ 交房時(shí)的裝修情況：沒(méi)有任何裝修 ◇ 電視節(jié)目：統(tǒng)一安裝的衛(wèi)星電視接收系統(tǒng) ◇ 估計(jì)客戶(hù)擁有資產(chǎn)： 2000 萬(wàn) 博雅園 編號(hào)： 011 博雅園 由北大資源集團(tuán)投資 ， 北京世紀(jì)京華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有 限公司開(kāi)發(fā)。 萬(wàn)泉新新家園 編號(hào)： 010 萬(wàn)泉新新家園坐落在北京市海淀區(qū)萬(wàn)泉河路， 東南 1000 米是三環(huán)路，西北1000 米是四環(huán)路， 距人大 300 米，距西北三環(huán) 500 米，更有 37 38 37 9030特 36 817 等 條公交線(xiàn)通過(guò)小區(qū)，馳名中外的圓明園和頤和園近在咫尺，又與著名的科技文化區(qū)“中關(guān)村”相比鄰。 濠景閣采取高層住宅罕見(jiàn)的戶(hù)型布局，全部為一梯兩戶(hù)和一梯三戶(hù)式，層高 米，180 度觀(guān)景落地窗。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料?？偨ㄖ娣e為 萬(wàn)平方米，由兩幢板樓、一幢塔樓組成。但為了避免會(huì)所擠占住宅面積，以及解決純以裙樓作為會(huì)所形態(tài)很難大氣、貫通的問(wèn)題，我們建議將地下一 層結(jié)合部分地上建成會(huì)所。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。設(shè)計(jì)板、塔結(jié)合以及一層 4 戶(hù)的目的，是希望避免純北向單位的出現(xiàn)。他們的購(gòu)買(mǎi)能力比較強(qiáng)，具備豐富的購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于房地產(chǎn)消費(fèi)而言屬于成熟消費(fèi)者。出于通過(guò)購(gòu)買(mǎi)高檔次住宅來(lái)得到高雅、舒適的生活，使自己在緊張的工作之外獲得生活上的享受的目的，加上他們十分注重個(gè)人生活品質(zhì)、關(guān)心自身健康與安全，因此對(duì)住宅產(chǎn)品的方方面面有著異乎尋常的挑剔。所以目前亞北地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，但是就其市場(chǎng)整體水平而言仍然處于中檔層次的競(jìng)爭(zhēng)，在高檔市場(chǎng)上存在空檔，競(jìng)爭(zhēng)尚未形成 。奧運(yùn)申辦成功后本地市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始向高檔化變遷。通過(guò)這一模型，可以分析出在一定條件下 企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取何種市場(chǎng)－產(chǎn)品戰(zhàn)略。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 （二） 項(xiàng)目劣勢(shì) 檳麟景峰 周邊項(xiàng)目林立，亞運(yùn)村地區(qū)整體競(jìng)爭(zhēng)激烈。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 餐廳的面積在 12 平米以上。 起居室面積不要小于 40 平方米，而且要與餐廳分離。他們需要的已經(jīng)不僅僅是可供居住的住宅，而是要同時(shí)擁有安全、健康的居住環(huán)境。 豪宅項(xiàng)目所面對(duì)的主要客戶(hù)都是在不同領(lǐng)域有較大成就的成功人士，他們 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 由于有多次購(gòu) 房經(jīng)驗(yàn)，所以在購(gòu)買(mǎi)新的房產(chǎn)時(shí)很挑剔。 主要年齡段在 40～ 50 歲之間。陽(yáng)光廣場(chǎng) 也沒(méi)有獨(dú)立會(huì)所，但因?yàn)榈咨膛涮R全，功能甚至超過(guò)獨(dú)立會(huì)所，因此并沒(méi)有因此降低其品質(zhì)。 主力戶(hù)型以三居兩衛(wèi)為主 均建有豪 華會(huì)所，規(guī)模在 2000～ 4000 平米； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。雖然有消息說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)外銷(xiāo)、內(nèi)銷(xiāo)的限制將很快被取消，但這帶來(lái)的將是外銷(xiāo)市場(chǎng)的價(jià)位下移，而非內(nèi)銷(xiāo)市場(chǎng)價(jià)格提升。說(shuō)明這一地區(qū)的住房消費(fèi)力水平雖然相對(duì)北京市整體消費(fèi)能力較高，但是仍然沒(méi)有達(dá)到足以支撐豪宅市場(chǎng)的能力，豪宅市場(chǎng)需要跨地區(qū)發(fā)展。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 優(yōu)越的社區(qū)環(huán)境 亞運(yùn)村地區(qū)地處城市上風(fēng)口方向，北部為城市綠化帶和規(guī)劃中的奧運(yùn)公園，自然環(huán)境較好。 完善的市政配套 作為舉辦亞運(yùn)會(huì)及擬辦奧運(yùn)會(huì)的城市新區(qū)，亞運(yùn)村地區(qū)在建設(shè)之初就作出了較為完善的市政配套規(guī)劃。 第四部分 調(diào)研的成果與分析 一、亞北區(qū)域市場(chǎng) （一）本區(qū)域的基本特征 在亞運(yùn)村地區(qū)，已經(jīng)形成了北京最大的居住類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)，亞運(yùn)村地區(qū)現(xiàn)已為北京市區(qū)居住類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)的一支重要生力軍。 四、亞北地區(qū)住房消費(fèi)情況的調(diào)研方法 我們?cè)谶@次調(diào)查中抽取了 100位已經(jīng)在亞北地區(qū)購(gòu)房的人士對(duì)其進(jìn)行問(wèn)卷式訪(fǎng)談，目的是了解亞北地區(qū)房地產(chǎn)消費(fèi)者的偏好及其消費(fèi)力。 樣本抽取的原則： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)研方法 對(duì)于亞北區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)研，主要采用桌面調(diào)研方式，充分利用我公司在代理“天創(chuàng)世緣”過(guò)程中積累并不斷更新的市場(chǎng)研究成果。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （四）項(xiàng)目的客戶(hù)定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （二）安索夫模型分析：新市場(chǎng)、新產(chǎn)品 亞運(yùn)村地區(qū)在現(xiàn)有市場(chǎng)上，現(xiàn)有產(chǎn)品之間相互競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。對(duì)于房屋裝修的個(gè)性化相當(dāng)強(qiáng)。本人社交活動(dòng)比較頻繁，喜歡生活在城市當(dāng)中。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈 在亞北地區(qū)我們共選取了 12 個(gè)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目作為研究對(duì)象，這 12 個(gè)項(xiàng)目的占地面積為 公頃，總建筑面積達(dá)到 萬(wàn)平方米。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 在調(diào)研中采用了“桌面調(diào)研法”、“調(diào)查法”、“問(wèn)卷法”和“深入訪(fǎng)談法”幾種方法相結(jié)合的方式，通過(guò)對(duì)收集到的數(shù)據(jù)的歸納整理，對(duì)項(xiàng)目的 SWOT 分析和安索夫模型分析，得到了相關(guān)結(jié)論。加上本地區(qū)業(yè)已形成的良好居住環(huán)境，市場(chǎng)將會(huì)由中端市場(chǎng)向高端市場(chǎng)變遷。 建筑形態(tài)以塔樓或板、塔結(jié)合為主 主力戶(hù)型單位面積在 180～ 230 平米之間 主力戶(hù)型以三居兩衛(wèi)為主 均建有豪華會(huì)所，規(guī)模在 2000～ 4000 平米 我們同時(shí)對(duì)這些樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行了分析，認(rèn)為其主要的共性依次為：優(yōu)越的地理位置、外銷(xiāo)性質(zhì)、高檔豪華的配套設(shè)施、突出的社區(qū)規(guī)劃、良好的周邊環(huán)境、發(fā)展商的品牌號(hào)召力以及管理服務(wù)的質(zhì)量。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。客戶(hù)所需要的“豪宅”，特點(diǎn)是外觀(guān)雍容典雅、戶(hù)型設(shè)計(jì)合理、會(huì)所設(shè)施齊全、智能化方案先進(jìn)、物業(yè)配套完善、社區(qū)環(huán)境幽雅、服 務(wù)體貼周到。 （三）項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 亞北地區(qū)在高檔市場(chǎng)上存在空檔，因而市場(chǎng)必然會(huì)向高檔化發(fā)生變遷，對(duì)于高檔次住宅的需求一定會(huì)很快出現(xiàn)。他們的購(gòu)買(mǎi)能力比較強(qiáng)，具備豐富的購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于房地產(chǎn)消費(fèi)而言屬于成熟消費(fèi)者。同時(shí)，通過(guò)對(duì)客戶(hù)的分析研究來(lái)為“ 檳麟景峰 ”的客戶(hù)定位提供支持。因此，結(jié)合我公司現(xiàn)有資料數(shù)據(jù)情況，我們確定采用“桌面調(diào)研法”、“調(diào)查法”、“問(wèn)卷法”和“深入訪(fǎng)談法”幾種方法相結(jié)合的方式。這種調(diào)研方法具有能夠掌握第一手資料便于準(zhǔn)確分析判斷的優(yōu)勢(shì)，最適合于探測(cè)性研究。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 便捷的交通條件 從相對(duì)位置看，北京城市經(jīng)濟(jì)重心一直偏北，改革開(kāi)放后東北二、三環(huán)地區(qū)更得到快速發(fā)展，用地日益緊張。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （二）區(qū)域市場(chǎng)狀況 區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目總體供應(yīng)量分析 在亞北地區(qū)我們共選取了 12 個(gè)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目作為研究對(duì)象，這 12 個(gè)項(xiàng)目的占地面積為 公頃，總建筑面積達(dá)到 萬(wàn)平方米。但是從發(fā)展的角度看，奧運(yùn)會(huì)的舉辦將會(huì)使今后 3～ 5 年內(nèi)在此地區(qū)國(guó)家投入大量的資金進(jìn)行配套建設(shè)；世貿(mào)中心的建成也會(huì)產(chǎn)生很大輻射作用，在京北地區(qū)形成一個(gè)新的中心商務(wù)區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。為了彌補(bǔ)容積率過(guò)高的缺陷，這些項(xiàng)目在產(chǎn)品營(yíng)造和環(huán)境設(shè)計(jì)上無(wú)不刻意地進(jìn)行了精雕細(xì)琢，如立體綠化和社區(qū)小景觀(guān)等。原因是大多數(shù)項(xiàng)目占地面積不大，塔樓有效可以提高容積率。同時(shí)，所居住的社區(qū)擁有大規(guī)模、高檔化的會(huì)所也是身份的象征。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 基本上家庭都雇傭保姆。 1 要求物業(yè)服務(wù)必須做的到位，能夠確保人身和財(cái)產(chǎn)安全。 這部分客戶(hù)中相當(dāng)一 部分人在年輕時(shí)經(jīng)歷了較為艱辛的奮斗過(guò)程，因此在四十歲以后十分渴望能夠得到高質(zhì)量的舒適生活，因而對(duì)于居住以及與此相關(guān)的生活配套設(shè)施水平的關(guān)心度較高。 對(duì)于面積的要求基本上是下述情況： 對(duì) 200 平米左右的三居、 260 平米左右的四居需求量較大， 300～ 500平米的需求量不是很大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。這些客戶(hù)所需要的“豪宅”，特點(diǎn)是外觀(guān)雍容典雅、戶(hù)型設(shè)計(jì)合理、會(huì)所設(shè)施齊全、智能化方案先進(jìn)、物業(yè)配套完善、社區(qū)環(huán)境幽雅、服務(wù)體貼周到。 奧運(yùn)申辦成功后，“ 檳麟景峰 ”項(xiàng)目在高檔項(xiàng)目中起步較早，具備一定先行者優(yōu)勢(shì)。 奧運(yùn)會(huì)申辦成功將使北京市尤其是亞運(yùn)村地區(qū)的房產(chǎn)地面臨良好發(fā)展機(jī)遇。 城 鄉(xiāng)結(jié)合部經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)及周邊不成功項(xiàng)目的銷(xiāo)售對(duì) 檳麟景峰 項(xiàng)目在價(jià)格上造成沖擊。在現(xiàn)有市場(chǎng)上，現(xiàn)有產(chǎn)品之間相互競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 四、項(xiàng)目的客戶(hù)定位 豪宅項(xiàng)目所面對(duì)的目標(biāo)客戶(hù)一定是在個(gè)人事業(yè)上已經(jīng)取得了很高成就，完全有能力用比較大額的資金 購(gòu)買(mǎi)豪華住宅供自己居住。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 戶(hù)型配比純?yōu)?