【正文】 時間上分割的每快 工作大項都有具體的 細(xì)節(jié) 細(xì)化 ，在此不做詳述，根據(jù)工作推進(jìn)來逐步落實。月 ② 租價和售價僅僅根據(jù)目前周邊樓盤銷售定位和商業(yè)定位定價為基礎(chǔ)，此定價僅僅參考目前周邊樓盤商業(yè)價格區(qū)間設(shè)計 2 ／ 同上 4W 50元／㎡只要國內(nèi)一線、二線客戶甚至國際頂級客 戶入場，品牌商戶的號召力就會使其他中小客戶跟風(fēng)而上，項目成功運(yùn)營便有了豐富的商戶資源的支持。 在陽光 100 輻射圈內(nèi)，現(xiàn)有的商業(yè)氛圍為散亂的街鋪，四周有各類型的休閑酒吧、茶莊、飯館配套， 周圍分布金融業(yè)態(tài)、五星酒店， 在我們恒通商業(yè)樓盤周邊 即將建起的幾個主體商業(yè)樓盤如九州國際定位是商務(wù)寫字樓、賓館， 盛豐國際是整體返租統(tǒng)一招商定位獨(dú)立精品 鋪面商業(yè)百貨。 了解商業(yè)定位基礎(chǔ)，從建筑開始到后續(xù)招商入駐都要有通盤考量，做到商業(yè)建筑設(shè)計和商業(yè)品牌定位互補(bǔ)，突顯競爭力。 沒有盲目跟從市場上高端定位 ，而是走低端精品路線，突出道路寬度形成人流休閑過道，整體統(tǒng)一商鋪形象給人感覺有一定檔次，價格區(qū)間滿足不同層次消費(fèi)者，是其成功的重要因素之一。 東風(fēng)商場： 東風(fēng)商場如凋零的鮮花，已經(jīng)枯萎在柳州商業(yè)陣地上， 它的前身是柳州五交化公司的下屬商業(yè)百貨，也曾今和工貿(mào)、五星隔江對望，各領(lǐng)風(fēng)騷， 曇花一現(xiàn)，好景不長，在 06年的時候被工貿(mào)兼并（是國資委強(qiáng)制性要求兼并，東風(fēng)發(fā)展不下去了嘛），究其原因，其實人是最關(guān)鍵的因素： 管理層腐敗嚴(yán)重 ，輪值排輩， 缺乏創(chuàng)新，很多有想法的年輕商業(yè)管理人才得不到 重用，內(nèi)耗相當(dāng)嚴(yán)重。 五星大廈： 也是位于柳州核心商圈，一度長時間是工貿(mào)最強(qiáng)的競爭對象（其實總公司都是一家，直接隸屬與柳州國資委下屬的柳州工商聯(lián)下屬 的兩 個國營 百貨 店），也曾今 2次超越工貿(mào)創(chuàng)造柳州零售百貨銷售年銷售額第 1，到今天為止仍是工貿(mào)最主要的競爭對手，經(jīng)營的品類和品牌格局劃分都一樣（畢竟都是一個集團(tuán)公司下屬的，區(qū)別不會太大），不過在后續(xù)的競爭中五星團(tuán)隊顯得后勁不足，慢慢和工貿(mào)拉開了距離，其原因也 有 2點(diǎn)值得我們借鑒： 商業(yè)團(tuán)隊 競爭意識弱化，內(nèi)部腐敗問題嚴(yán)重，內(nèi)耗較大，制約了整體商業(yè)發(fā)展，原有的格局一直延續(xù)，缺乏創(chuàng)新，所以一個好的商業(yè)百貨肯定需要一個有優(yōu)秀經(jīng)商能 力的商業(yè)管理團(tuán)隊管理才能保持他的長期生命力（對于我們恒通將來是一個很好的借鑒）。 1 透光玻璃墻體的外立面設(shè)計可以最大限度 降低 商業(yè)死角，避免由于死角所帶來的物業(yè)價值的損失 。 價格和付款方式：招大品牌，要放棄一些近期的利益，包括價格要有足夠的吸引力，對于非常能聚合人氣又有全國知名口碑的品牌可以考慮免租 1年甚至 1年半的形式吸納入駐，放水養(yǎng)魚，這樣才有利于我們的成功。一定要采取錯位經(jīng)營的手法才能避開盲目競爭，同時我們也要積極的了解輻射周邊商業(yè)樓宇之間的定價策略，對于我們商業(yè)樓盤打好開局收益未來贏得客觀條件。 七、 柳州各區(qū)域 部分 商業(yè)樓盤價格調(diào)查 談到商業(yè)地產(chǎn)成功的關(guān)鍵，很多專業(yè)人士認(rèn)為，第一是地理位置、第二是地理位置、第三還是地 理位置。 五、 五星商圈主要商業(yè)項目經(jīng)營情況對比（業(yè)態(tài)、代表品牌、價格檔次、陳列） 針對五星商圈的 商業(yè)布局以及品牌定位可以很清晰的了解柳州核心商圈的商業(yè)布局 結(jié)構(gòu)和消費(fèi)群體的消費(fèi)趨勢，品牌定位和商業(yè)功能有 他內(nèi)在的必然聯(lián)系 ，五星商圈 商業(yè)體幾乎都是互補(bǔ)性的結(jié)構(gòu)， 確立的檔次區(qū)間比例也是依據(jù)目前柳州消費(fèi)收入人群劃分 進(jìn)行定位，對于我們恒通商業(yè)樓盤有積極的借鑒作用，對于將來招商品牌選擇 上 有積極的參考價值： 商業(yè)項目名稱 經(jīng)營業(yè)態(tài) 代表經(jīng)營品牌 陳列（件 /立方米） 價格（元 /件） 檔次 柳州工貿(mào)大廈 床上用品、工藝禮品、精品超市、飾品、黃金珠寶、女裝、精品小家電、化妝品、體育用品、男裝、鞋包 夢特嬌、金利來、袋鼠、皮爾 柳北區(qū)： 和柳南區(qū)基本一樣，也是大型工業(yè)企業(yè)、事業(yè)單位和民營單位 很密集 的一個大區(qū)域，如柳鋼、柳化等， 人口約 35 萬， 月人均收入 在 2020 元 5000 元居多，這個區(qū) 域 的人 居環(huán)境亦復(fù)雜 ， 消費(fèi)觀念強(qiáng)，區(qū)域的小商業(yè)范圍密集，各類業(yè)態(tài)豐富，很多都是就近消費(fèi) 了，距離河?xùn)|商圈也較遠(yuǎn)， 河?xùn)|商圈的影響力有限。 河南商圈 —— 柳江以美麗的江穿過，柳江以南就是另外一個區(qū)塊，這是注定要成為對老市中心形成最大沖擊的地方，這些年河南片商圈在傳統(tǒng)柳州市民眼里就是以批發(fā)、零售為主要業(yè)態(tài)的地方，由于批零業(yè)態(tài)的消費(fèi)群體隨著城市進(jìn)程的加快，以魚峰路、飛鵝路、紅光路、南站路幾條大道所形成的新商圈正引領(lǐng)柳州重要的商業(yè)集群地，以飛鵝商城、新時代商業(yè)港、谷埠街國際商貿(mào)城、 溫州商貿(mào)城、江南新天地為主體的商業(yè)體慢慢成為時尚、高檔、高文化品味與五星商圈護(hù)衛(wèi)互補(bǔ)之勢，各有特色，各有側(cè)重，錯位經(jīng)營。 目 錄 一、 恒通項目背景分析 （ p1） 二、 柳州商圈分析 （ p12） 三、 消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)分析 （ p23） 四、 柳州各主要城區(qū)商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、業(yè)態(tài)布局定位 （ p4） 五、 五星商圈主要商業(yè)項目經(jīng)營情況對比（業(yè)態(tài)、代表品牌、價格檔次、陳列） （ p56） 六、 柳州市民消費(fèi)心理分析 （ p78） 七、 柳州各區(qū)域 部分 商業(yè)樓盤價格調(diào)查 （ p912） 八、 恒通商業(yè)運(yùn)作、商業(yè)規(guī)劃 建議 （ p13） 九、 深度分析柳州幾個零售百貨業(yè)態(tài)成功和失敗的原因 （ p1418） 十、 河?xùn)|區(qū)域陽光 100 為輻射的商圈定位深度思考 （ p19） 十一、 恒通商業(yè) 樓盤的商業(yè)品牌定位探討分析 （ p1921） 十二、 恒通商業(yè)樓盤定價策略和招商費(fèi)用支出項目探討 （ p22） 十三、 招商工作推進(jìn)計劃 （ p23） 十四、 總括 （ p24） 恒通河南橋頭從文惠橋南到紅光橋頭側(cè)，這條走廊集中了文化品味很高的休閑購物業(yè)態(tài)，又延續(xù)了中低端的批零大賣場，不見建筑構(gòu)架要比五星商圈高出一籌，而且規(guī)模也要大得多，河南商圈可以說是柳州商業(yè)的發(fā)源地，以服裝、小商品批發(fā)為主，依靠柳州發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，更是給柳州帶來了“桂中商埠”的美稱，但正因為河南商圈的功能性劃分決定了他的局限，無法獲得更高的提升。 河?xùn)|區(qū)、高薪開發(fā)區(qū)： 新一代的柳州 高檔商務(wù)住宅小區(qū) 和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，也是新的行政事業(yè)單位和金融、 商業(yè) 區(qū)域， 這里人居環(huán)境是最好的，建筑檔次和格局也是柳州最高的，標(biāo)志精英群族的生活品質(zhì)，商業(yè)業(yè)態(tài) 設(shè)計 也很齊備，這里居住的群體都是柳州各個階層的精英 人均收入高，月均收入范圍在 30002 萬區(qū)間的居多，唯一不足的是目前入駐率極低，很多業(yè)主購房出租和空置較多，整個區(qū)域覆蓋人口不足 10 萬，陽光 100 附近區(qū)域入駐率更低，不足 1 萬?？ǖ?nèi)衣、三槍、阿迪、特步、彪馬、鴻星爾克、喬丹、匡威、紅雙喜、愛步、雅樂士、卡帝樂、鱷魚、賓度、貴 之步、安家英、公牛、花花公子 女裝： 2025 2001300 中高檔 鞋包： 812 1501500 五星商業(yè)大廈 五星特色商品超市、精品、化妝品、名煙酒茶、飾品、男女服裝、鞋包皮具、女士用品、內(nèi)衣、精品男裝、飲食中心、運(yùn)動裝、運(yùn)動器材、數(shù)碼產(chǎn)品、高檔文具、家用電器、數(shù)碼產(chǎn)品、床上用品、童裝、玩具、工藝禮品、書畫藝術(shù)、 VIP 娛樂城 依麗莎白、Playboy、菲園皮具、法國名郎、富貴鳥、芬利、名莎、黎姿、雅戈爾、九牧王、杰克瓊斯、李寧、 Lee、阿迪達(dá)斯、匹克、耐克、皮爾可見項目選址的重要程度。 透過了解現(xiàn)階段商鋪（寫字樓）性價比較， 對于我們今后擬定銷售方案、定位商業(yè)檔次起到積極的引導(dǎo) 作用，畢竟一個賣價很高的鋪面做低端的品類業(yè)態(tài)顯然不符合身份，以下 是近 2 周來 對 一些 商業(yè)樓盤商鋪狀況進(jìn)行市調(diào)匯總： 區(qū)域 項目 樓盤類型 商鋪（寫字樓）均價 地址 其它 寫字樓（售） 寫字樓（租） 1F 沿街鋪（售） 各樓層鋪（售） 鋪?zhàn)? 河?xùn)|區(qū) 窯缶古鎮(zhèn) 3 層商鋪 ／ ／ 初步內(nèi)定價格一樓鋪面6 萬／㎡，目前未對外推盤 ／ ／ 東堤南路 1 層賣，23 層實行統(tǒng)一招商 陽光100 城市廣場 商住、寫字樓 摩爾城 6套寫字樓，均價定到了W／㎡， 均價 45元／㎡ 前期基本售完，僅剩少量沿街鋪面，價格飆到 8W／㎡ 不詳 沿街見個別商鋪3040㎡招租2020元／月 柳州市新政府對面 目前陽光100 商鋪地下層均價 3 萬／㎡，較難賣，沿街街鋪?zhàn)獠黄饍r，商業(yè)人氣是關(guān)鍵 中央美地 商住樓 暫未推盤 暫未推盤 初步了解商鋪推 盤價內(nèi) ／ 不詳 ／ ／ 定為 56W／㎡ 中房 我們在進(jìn)行布局設(shè)計前要與工程部門進(jìn)行充分的溝通，詳細(xì)掌握工程中空調(diào)間、消防間、消防設(shè)施、變電室、衛(wèi)生間等分布情況，以便于在平面布局規(guī)劃師做以充分的避讓，避免將來工程問題對總體商業(yè)經(jīng)營帶來影響。 1 前期的商業(yè)規(guī)劃盡可能的符合業(yè)態(tài)發(fā)展的趨勢，互補(bǔ)周圍商圈的文化氣息， 避免資源從疊和惡性競爭。 同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，在定位和品牌檔次上應(yīng)該錯位經(jīng)營，可以確保一個層次上的定位，但是在經(jīng)營的品類上應(yīng)盡量不同，這樣才能更好互補(bǔ)，相互發(fā)展共贏。 服務(wù)品質(zhì)差，對商家采取打壓的方式，惡意壓制貨 款，造成了圈子里很惡劣的影響，好一些的品牌商紛紛撤柜，其定位大打 折扣。 地緣優(yōu)勢和政府十一五重 點(diǎn)商貿(mào)項目之一，鏈接五星圈的 2個板塊，形成人氣是必然的，得天獨(dú)厚的地理位置是它成功的另外一個因素。 正確操作商業(yè)運(yùn)營手法，放水養(yǎng)魚又有預(yù)見的回收商業(yè)投資收益，保持長期運(yùn)營的心理。即將入駐陽光 100 的夢之島和計劃入駐中央美地的廣百，已漸漸形成了這樣一種商業(yè)定位 ： 精品百貨（夢之島、廣百） —— 商超（南城百貨） —— 綜合性街鋪（陽光 100） —— 配套功能商業(yè)體（五星酒店、各類餐吧、酒吧、咖啡吧、金融體等） ，那么我