武漢長江廣場商業(yè)地產(chǎn)定位報告-免費閱讀
【正文】 酒店經(jīng)營公司方面，除了10％的年回報率收益之外，還可以通過良好的經(jīng)營將客房價格及入住率提升，從中賺取更多的差價。房、后七年按300元/天◎月入住率按70%計算◎酒店客房經(jīng)營成本按50%計算◎酒店客房經(jīng)營標準按200元/天◎酒店管理公司在精裝修基礎上，其他公用設備投資300萬◎酒店的投資回報率按10%計算◎每月可免費讓業(yè)主住二天按第一個五年經(jīng)營期計算（從交房時開始算起）則：酒店的年投資回報R為：5R/年 = 300萬（1+10%）5R/年 = 97萬平均每間房的年回報為：3221元/年普通的私營企業(yè)主或個體戶（投資者）既是投資人又是消費者，一方面是賺錢，另一方面也可保障自已年老后經(jīng)濟無憂。裝修標準及電器配置（1）裝修標準（按500元/㎡裝修標準）項 目裝修標準備 注廳室內(nèi)頂 棚高級乳膠漆建議用立邦但要注意，在同一空間內(nèi)最好不要過多的采用不同的材質及色彩，這樣會造成視覺上的壓迫感，最好以柔和亮麗的色彩為主調。休閑功能 → 本項目商業(yè)部分可滿足此項功能需求智能化 → 安全性（緊急呼叫系統(tǒng)、自動報警系統(tǒng)）舒適性（背景音樂、單元可視對講門）健康型（煙感、噴淋、監(jiān)控）網(wǎng)絡服務 →三網(wǎng)入戶 個性服務 → 洗衣房、單身俱樂部先趨化 → 投資功能 → 完善的物業(yè)管理體系（租賃代理、個人投資理財咨詢等）物業(yè)服務建議（1）提供酒店式服務和管理 所謂酒店式公寓，顧名思義，就是一種提供酒店式服務的公寓，它借鑒酒店服務及管理模式，提供諸如家居清潔、送餐或宴會安排、洗熨及送衣、電召的士、叫醒服務、訂書報、雜志、代訂車船飛機票、鐘點工服務等一系列服務。（2）戶型功能劃分：9M的標準單間，銷售面積控制在35～45平方米之間；入戶門處設開放式電廚房，兼顧餐廳或者酒水吧；中間設置寬約2M的衛(wèi)生間；靠外墻處可占用面積較大，廳、臥合一（建議靠外墻處設寬約1M的封閉陽臺，供住用者吐氣、觀景和晾曬衣物之用）。酒店式公寓，為追求現(xiàn)代生活方式的人們，提供了越來越多的休閑居家產(chǎn)品，使家庭假期生活的豐富多彩，或為朋友親戚共同度假、共享假期、共同享受生活。隨著科技發(fā)展和計算機網(wǎng)絡的普及，家庭辦公已成現(xiàn)實，武漢已有不少人在家辦公，這部分人成為自由上班族。月湖之上但開發(fā)商采用鋼結構，可以隨意分割戶型，投資客可以購買兩套或多套，以后根據(jù)需要改變戶型，提高居住舒適度。但對常駐客人來說，酒店成本較高；高檔住宅內(nèi)的配套設施和物業(yè)管理又無法提供完善的服務，所以在建設大道商務圈存在著對酒店式公寓的需求。但作為中高檔項目的酒店式公寓相比普通住宅占用的資金較多，回報周期較長，所以更適宜中長線投資者。選擇酒店式公寓自住最大的特點就是自由方便，戶型選擇余地大，而且價格相對住酒店又較低，隨時可以得到酒店式的各種服務，除餐飲、洗衣、室內(nèi)清潔等之外，甚至包括商務服務。（八） 本項目租金售價建議參考漢口區(qū)域商業(yè)租金及售價情況，取與本項目位置最接近的航天星苑為參考案例。(六)本項目商業(yè)規(guī)模及規(guī)劃初步確定u 商業(yè)由餐飲、休閑、娛樂、商務會議四部分組成，總規(guī)模為4萬平方米。 對本項目商業(yè)的啟示l 金佰瀚項目處在景觀秀麗的城市邊緣，商業(yè)氛圍淡，但通過自身的特色經(jīng)營及超大容量，項目贏得了市場的關注，并實現(xiàn)了日營業(yè)額30萬的佳績。商圈內(nèi)各主要商業(yè)項目都是百貨公司的業(yè)態(tài)形式，但檔次定位各自不同，其中新世界百貨國貿(mào)店是武漢檔次最高的百貨店，武漢廣場、莊勝崇光定位于中高檔，世貿(mào)廣場定位于中檔，新武展購物廣場定位于中檔偏低。招商和規(guī)劃招商先于規(guī)劃。商業(yè)配套：項目北面過江漢一橋即達武廣、漢正街及江漢路三大漢口核心商圈，南面為漢陽鐘家村老商業(yè)中心，無論購物、醫(yī)療、娛樂一應俱全。項目規(guī)劃范圍包含地上六層及地下一層群樓物業(yè)，主體面寬為108米，進深90－95米，總建筑面積6萬平米。（二） 項目現(xiàn)狀l 項目目前處于空置狀態(tài)，內(nèi)部水、電、梯均已停用。本項目雖作為商業(yè)規(guī)劃，但區(qū)域商業(yè)發(fā)展條件卻不充足，并且由于多年空置，項目地目前的人流量平均每分鐘只有5個左右，現(xiàn)有人流主要為長江廣場塔樓的住戶或辦公人員，外來消費力相當少。 (二)武漢傳統(tǒng)商業(yè)圈特征l 武廣商圈特點武廣商圈位于漢口解放大道中段，城市內(nèi)環(huán)線上。案例的選取原則是：l 在區(qū)位條件、市場環(huán)境及市場競爭、項目自身條件、產(chǎn)品類型、以及操作模式等方面與本項目有類似性或可比性；l 在類似的條件及資源的前提下，在物業(yè)類型、規(guī)劃設計、業(yè)態(tài)配比等方面尋找對本項目的啟發(fā)性；l 案例項目在當?shù)厥袌鲇休^高的知名度及較好的市場表現(xiàn)，為當?shù)氐某晒椖俊?五) 本項目商業(yè)需求特征l 建設大道、發(fā)展大道、中山大道沿線及漢陽片區(qū)廣泛的商務人群需要便捷的一站式餐飲娛樂場所；l 家庭及個體消費群是餐飲娛樂消費的活躍因子，需求旺盛。有經(jīng)營能力及實力的休閑場所經(jīng)營企業(yè)，承租面積在5000㎡左右，包括洗浴、按摩等業(yè)務范圍，服務水平要高。說明：一方面緊抓“六城會”的商業(yè)時機，另一方面把握年底大量集中的節(jié)日消費。酒店式公寓在未來應該更趨向個性化的服務，因租住在這里的客戶大部分是高學歷、高素質和國際化人士，無論從裝修、戶型、環(huán)境、配套等，都要區(qū)別于市場中的其他樓盤，突出自我個性，只有這樣才是實現(xiàn)投資回報的重要因素。購買人群狀況：客戶主要以本地投資性客戶為主，外地客戶約占20%。對于酒店式公寓來說，廣泛的客戶資源是成功重要的條件，本項目的開發(fā)商前期聘請了廣州花園酒店管理有限公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，該公司有廣泛的客戶網(wǎng)絡資源，能有效降低市場風險。典雅因此可以說以上的整體定位是緊密貼合項目實際情況的，具有全面性與可操作性。經(jīng)常往來的商務人員由于業(yè)務上的關系，國內(nèi)及海外都有不少商務人員經(jīng)常往返武漢尤其是中央商務區(qū)，這類人會選擇住酒店，也可能在商住樓或酒店式公寓中選擇購買或租用住房，以方便居住和辦公。廚房中，大多數(shù)購房者喜歡有拐角的操作臺，接近方形的空間給人通透寬敞的感覺。（5）建材、設備選定：隔墻材料要充分考慮隔音的，選擇比國家規(guī)范提高25%的抗噪音材料；內(nèi)部設備最好采用國內(nèi)合資生產(chǎn)的國際知名品牌。進行色彩設計酒店式公寓的居室如果設計不合理，會讓房間顯得更昏暗狹小，因此色彩設計在結合自己愛好的同時，一般可選擇淺色調、中間色作為辦公、居家家具及沙發(fā)、窗簾的基調。因此，辦公、會客、進餐與睡眠、學習就應該在空間上有硬性或軟性的分隔。產(chǎn)權式酒店在銷售過程中其價格等同于酒店式公寓，僅需支付物業(yè)總值20%或30%的投資款，然后將一定時段的使用權委托給酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、期間酒店管理公司按月給予固定的回報，委托期滿后即可收回使用權，之后既可繼續(xù)委托管理公司經(jīng)營獲得經(jīng)營回報，也可以自行出租獲得租金回報，并可贈送每月2天左右的免費居住權。說明：l 酒店爭取趕在2007年10月“六城會”之前開業(yè)，屆時全國將有80個城
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