武漢長(zhǎng)江廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)定位報(bào)告-閱讀頁
2025-04-29 04:08本頁面
【正文】 處武漢三鎮(zhèn)中心，便捷性與通達(dá)性良好，同時(shí)項(xiàng)目的展示性很強(qiáng)，因此這里不僅能滿足中小企業(yè)對(duì)便捷性與展示性的需求，同時(shí)也能滿足自由上班族對(duì)居住和辦公的混合性需求。隨著科技發(fā)展和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的普及，家庭辦公已成現(xiàn)實(shí)，武漢已有不少人在家辦公，這部分人成為自由上班族。投資者目前武漢已有不少人購(gòu)買房屋用于投資，他們一般選擇戶型面積小、總價(jià)低的物業(yè)，酒店式公寓是投資者樂于購(gòu)買的物業(yè)。隨著武漢經(jīng)濟(jì)情況的持續(xù)向好，投資酒店式公寓的人就多，外地駐漢商務(wù)機(jī)構(gòu)及往來武漢的商務(wù)人員及休閑旅游人員亦會(huì)增多，對(duì)酒店式公寓的需求就會(huì)相應(yīng)增加。居家自住型新觀念的直接沖擊，改變了武漢人的生活方式。酒店式公寓，為追求現(xiàn)代生活方式的人們，提供了越來越多的休閑居家產(chǎn)品，使家庭假期生活的豐富多彩，或?yàn)榕笥延H戚共同度假、共享假期、共同享受生活。小結(jié)：可以看出，近兩年酒店式公寓之所以能迅速的占領(lǐng)人們的視線，取得良好的銷售業(yè)績(jī)，這主要是因?yàn)楫a(chǎn)品的吸引力較強(qiáng)，其總價(jià)低、功能全、可投資性強(qiáng)等優(yōu)越條件成為目前高購(gòu)房壓力下的一劑良藥。（4）注重功能齊全性：對(duì)于廚房可做特別的處理，弱化廚房的功能，如在戶內(nèi)設(shè)置小面積電廚房，一方面為清潔，解決消防問題，另一方面也方便了使用者制作簡(jiǎn)單的餐飲等，顯得更加人性化。 l 項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)策略該項(xiàng)目屬現(xiàn)樓再改造項(xiàng)目，目前規(guī)劃設(shè)計(jì)的局限性很強(qiáng)，因此在戶型設(shè)計(jì)上要謹(jǐn)慎規(guī)劃，著重突出以下幾個(gè)方面：（1）面積總體界定：酒店式公寓的戶型面積應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格控制。（2）戶型功能劃分：9M的標(biāo)準(zhǔn)單間，銷售面積控制在35～45平方米之間；入戶門處設(shè)開放式電廚房，兼顧餐廳或者酒水吧；中間設(shè)置寬約2M的衛(wèi)生間；靠外墻處可占用面積較大，廳、臥合一（建議靠外墻處設(shè)寬約1M的封閉陽臺(tái)，供住用者吐氣、觀景和晾曬衣物之用）。（3）戶型細(xì)部設(shè)計(jì)：在設(shè)計(jì)本項(xiàng)目酒店式公寓時(shí)，應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)上暢銷的小戶型進(jìn)行創(chuàng)新和再加工，在舒適度以及功能完善等方面進(jìn)行強(qiáng)化。（4）裝修細(xì)部設(shè)計(jì)：燈具應(yīng)該是現(xiàn)代的，但是也可能有人要中性一點(diǎn)，于是房頂上要有兩個(gè)接線盒，一個(gè)是為吸頂燈留的，另一個(gè)是為拉線射燈預(yù)留的。（6）空間設(shè)計(jì)：節(jié)省空間，利用空間，但是要充分考慮生活的舒適性，例如小面積的整體浴室和小面積的廚房空間應(yīng)盡可能地設(shè)計(jì)完備，浴室有浴缸，廚房有抽油煙機(jī)和洗衣機(jī)的位置。休閑功能 → 本項(xiàng)目商業(yè)部分可滿足此項(xiàng)功能需求智能化 → 安全性（緊急呼叫系統(tǒng)、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)）舒適性（背景音樂、單元可視對(duì)講門）健康型（煙感、噴淋、監(jiān)控）網(wǎng)絡(luò)服務(wù) →三網(wǎng)入戶 個(gè)性服務(wù) → 洗衣房、單身俱樂部先趨化 → 投資功能 → 完善的物業(yè)管理體系（租賃代理、個(gè)人投資理財(cái)咨詢等）物業(yè)服務(wù)建議（1）提供酒店式服務(wù)和管理 所謂酒店式公寓，顧名思義，就是一種提供酒店式服務(wù)的公寓，它借鑒酒店服務(wù)及管理模式，提供諸如家居清潔、送餐或宴會(huì)安排、洗熨及送衣、電召的士、叫醒服務(wù)、訂書報(bào)、雜志、代訂車船飛機(jī)票、鐘點(diǎn)工服務(wù)等一系列服務(wù)。 裝修設(shè)計(jì)建議酒店式公寓目前最常見的建筑室內(nèi)空間結(jié)構(gòu)，它的裝飾設(shè)計(jì)要求舒適性與功能性、經(jīng)濟(jì)性與藝術(shù)性的統(tǒng)一。提升使用功能合理利用居室內(nèi)每一小空間，做到全面豐富，簡(jiǎn)約精煉，在井井有條中體現(xiàn)主人的個(gè)性特點(diǎn)，在基本能滿足商務(wù)或居住功能的前提下突出個(gè)性化，同時(shí)充分強(qiáng)調(diào)私密性。這些色彩因有擴(kuò)散和后退性，使居室能給人以清新、開朗、明亮、寬敞的感受。但要注意，在同一空間內(nèi)最好不要過多的采用不同的材質(zhì)及色彩，這樣會(huì)造成視覺上的壓迫感，最好以柔和亮麗的色彩為主調(diào)?？臻g軟、硬性分隔面對(duì)面積較小的酒店式公寓，在空間分割的組合上必須要有技巧。人比較多、熱鬧的活動(dòng)區(qū)，可以布置在同一空間。增強(qiáng)室內(nèi)通透感酒店式公寓的使用對(duì)象多半是商務(wù)人士、單身的青年人、新婚夫婦或獨(dú)立生活的老年夫婦，他們的活動(dòng)比較單一，居住的功能經(jīng)常是多位一體，同時(shí)，特別是對(duì)單身的青年而言，家具的使用功能比其他功能如美觀、裝飾等都要重要，而且風(fēng)格化傾向較濃。裝修標(biāo)準(zhǔn)及電器配置（1）裝修標(biāo)準(zhǔn)（按500元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)）項(xiàng) 目裝修標(biāo)準(zhǔn)備 注廳室內(nèi)頂 棚高級(jí)乳膠漆建議用立邦美得麗室內(nèi)漆地 面復(fù)合地板柏爾雅鋼琴面地板或圣象地板窗 戶建議用彩鋁窗，臨街一側(cè)安中空玻璃。銷售方式建議：項(xiàng)目銷售方式建議采用兩種模式相結(jié)合，第一為部分樓層作為酒店式公寓直接出售的模式，第二為部分樓層作為產(chǎn)權(quán)式酒店先出售再返租的模式。購(gòu)買者一般15年后交完銀行按掲款即可取得房屋的產(chǎn)權(quán)。普通的私營(yíng)企業(yè)主或個(gè)體戶（投資者）既是投資人又是消費(fèi)者，一方面是賺錢，另一方面也可保障自已年老后經(jīng)濟(jì)無憂。 它是由一人買下一間客房的產(chǎn)權(quán)，并享有投資回報(bào)與一定時(shí)段的居住權(quán)的運(yùn)營(yíng)方式。（八）、入市時(shí)機(jī)安排酒店式公寓部分入市節(jié)奏安排如下：2006年12月正式開始累積客戶，接收現(xiàn)場(chǎng)登記咨詢；2007年1月正式開盤，公開發(fā)售；2007年7月交房；2007年9月酒店正式投入使用。l 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)完成即可對(duì)外登記，銷售與施工兩不誤?！蛟氯胱÷拾?0%計(jì)算◎酒店客房經(jīng)營(yíng)成本按50%計(jì)算◎酒店客房經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)按200元/天◎酒店管理公司在精裝修基礎(chǔ)上，其他公用設(shè)備投資300萬◎酒店的投資回報(bào)率按10%計(jì)算◎每月可免費(fèi)讓業(yè)主住二天按第一個(gè)五年經(jīng)營(yíng)期計(jì)算（從交房時(shí)開始算起）則：酒店的年投資回報(bào)R為：5R/年 = 300萬（1+10%）5R/年 = 97萬平均每間房的年回報(bào)為：3221元/年房此外，可以給予客戶的年回報(bào)為：H客戶/年 = 〖200元/天房計(jì)算◎酒店重新改造投資按900萬元計(jì)算 則根據(jù)以上計(jì)算則：酒店的年投資回報(bào)R為：5R/年 = 900萬（1+10%）5R/年 = 290萬平均每間房的年回報(bào)為：9663元/年房此外，可以給予客戶的年回報(bào)為：H客戶/年 = 〖280元/天房、后七年按300元/天房 月回報(bào)為：232元/月間30天70%50%－232元〗12=24936元/年H客戶/月 = 2078元/月則：客戶的年投資回報(bào)R為：R/客1=24936/315000=%另客戶可每月免費(fèi)居住二天，一年即為24天R/客2=22024/315000=%%則：后七年酒店的年投資匯報(bào)R年為：7 R/年 = 1000萬（1+10%）7R/年 = 278萬平均每間房的年回報(bào)為：9186元/年房此外，可以給予客戶的年回報(bào)為：H客戶/年 = 〖300元/天酒店經(jīng)營(yíng)公司方面，除了10％的年回報(bào)率收益之外，還可以通過良好的經(jīng)營(yíng)將客房?jī)r(jià)格及入住率提升，從中賺取更多的差價(jià)。第三部分：結(jié)論本項(xiàng)目整體作為餐飲娛樂及酒店式公寓的定位具有足夠的市場(chǎng)支撐及良好的投資回報(bào)，是可行性較強(qiáng)的一組方案。——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交
規(guī)章制度相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1