【正文】 資金計(jì)劃來(lái)源于：1)注冊(cè)資本金10000萬(wàn)元；2)公司自有資金及自籌(項(xiàng)目資本金) ；3)：4)，項(xiàng)目建設(shè)期3年，分年度均衡完成投資。具體計(jì)算見(jiàn)表53表53項(xiàng)目施工計(jì)費(fèi)表序號(hào)費(fèi)用名稱(chēng)建筑面積㎡費(fèi)用金額(萬(wàn)元）備注1樁基1168008762高層住宅土建費(fèi)用549003寫(xiě)字樓土建費(fèi)用549004地下車(chē)庫(kù)70005水電安裝1168006電梯及供電供水1168008767建筑智能化7008合計(jì)②附屬設(shè)施及工程配套費(fèi)用其一、室外工程：含室外上下水和室外接電等附屬工程項(xiàng)目，按工程建設(shè)費(fèi)用的5．0％。建設(shè)投資是項(xiàng)目費(fèi)用的重要組成部分，按概算法分類(lèi)，建設(shè)投資由工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)三部分組成；具體計(jì)算如下：1)土地費(fèi)用估算該項(xiàng)目地塊售出采取拍賣(mài)形式，土地屬性為凈地。本項(xiàng)目住宅比戶(hù)型表見(jiàn)51.51 本項(xiàng)目住宅配比戶(hù)型計(jì)算表高層住宅戶(hù)型面積㎡戶(hù)型類(lèi)型數(shù)量平均面積㎡建筑面積㎡面積占總百分率%占總套數(shù)%1號(hào)樓7585三室一廳12880121002,3號(hào)樓8595三室一廳256902880051．65號(hào)樓115125三室兩廳11212014000合計(jì)49654900100100而對(duì)于本項(xiàng)目寫(xiě)字樓分析，本項(xiàng)目寫(xiě)字樓擬建成甲級(jí)純寫(xiě)字樓，占地面積：3500㎡ ，建筑面積：54900㎡，單層面積：2000㎡；客梯：2部 貨梯：2部；總樓層：28層,地上:27層,地下:1層；集中中央空調(diào)；物管費(fèi)：㎡/月；停車(chē)位：115個(gè)。（4）完善市場(chǎng)推廣的渠道和策略。靈活采用營(yíng)銷(xiāo)手法，使客戶(hù)能感受到實(shí)質(zhì)性?xún)?yōu)惠應(yīng)是擺在第一位的戰(zhàn)術(shù)要點(diǎn)，但戰(zhàn)術(shù)的實(shí)施要注意因人而異，因時(shí)不同。并由此而產(chǎn)生的好感回引領(lǐng)客戶(hù)產(chǎn)生居住辦公的生活?lèi)芤飧?，從而促使他們?gòu)買(mǎi)。其主體確立要與專(zhuān)業(yè)的廣告公司合作，理順?biāo)悸?，注重特別性和推廣性。因而，在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的前期策劃中，為此，我們應(yīng)從四方面把握：(1)對(duì)項(xiàng)目的屬性定位項(xiàng)目屬性的定位是整個(gè)項(xiàng)目的核心，由于它是在整個(gè)項(xiàng)目的形象推廣的靈魂，因而它定位好壞將決定整個(gè)項(xiàng)目的成敗。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)住宅市場(chǎng)定位1)總體判斷，作為華中第一大城市，武漢高檔住宅具備廣泛的市場(chǎng)基礎(chǔ)，而本項(xiàng)目處于武昌中心的濱湖地段，發(fā)展高檔住宅前景較好。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓市場(chǎng)定位 1)總體判斷，武昌核心區(qū)近年來(lái)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和制造業(yè)總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，這有效地帶動(dòng)了寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展，從而租金水平和入住率呈逐漸走高的勢(shì)頭，因此本項(xiàng)目發(fā)展寫(xiě)字樓物業(yè)具備一定的市場(chǎng)基礎(chǔ)。距武漢火車(chē)站不到8公里。 (3)附近競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)較多，比較優(yōu)勢(shì)下，必須要突出本項(xiàng)目的個(gè)性特色，從而在今后的競(jìng)爭(zhēng)中將會(huì)比較激烈。 項(xiàng)目的SWOT分析 優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)分析（Strength and Opportunity）(1)該項(xiàng)目地處武漢市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危苓叚h(huán)境在不久的將來(lái)將是同武漢市后湖片區(qū)，江岸片區(qū)，南湖片區(qū)齊名的最佳的居住區(qū)域。同時(shí)，不限購(gòu)、不限貸的LOFT 小戶(hù)型，也因其總價(jià)低功能多樣，成為了投資者的寵兒，40 年商住物業(yè)明顯回暖?？倶菍樱?7層,地上:25,地下:2，半集中式中央空調(diào)，停車(chē)位：365個(gè)；預(yù)期售價(jià)：16000元/㎡與上述寫(xiě)字樓相比，該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未來(lái)在地理位置上占有優(yōu)勢(shì)，得益于2015年完工的地鐵4號(hào)線(xiàn)，屆時(shí)距離地鐵站100米的巨大優(yōu)勢(shì)將會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)巨大的升值空間；相鄰周邊寫(xiě)字樓項(xiàng)目的稀缺，潛在需求量的提升，和精裝別具特色的裝潢，具有較大的銷(xiāo)售優(yōu)勢(shì)。與此同時(shí)，這種發(fā)展趨勢(shì)將為該項(xiàng)目帶來(lái)巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)。按照整體規(guī)劃的要求，近期將集中開(kāi)發(fā)建設(shè)徐東，梨園，沙湖片區(qū)的周邊商住區(qū)、零起點(diǎn)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)區(qū)。該項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目具有參考價(jià)值。預(yù)期售價(jià)： 11000元/㎡（9）武漢1818中心位于中北路23號(hào)（中北路與公正路交匯處），現(xiàn)一期銷(xiāo)售6572㎡平二房?？倯?hù)數(shù)8141戶(hù) 當(dāng)期戶(hù)數(shù)8141戶(hù)，物業(yè)費(fèi)：該樓盤(pán)對(duì)本項(xiàng)目具有（5）萬(wàn)達(dá)漢街壹號(hào)公館地處武漢武昌中北路171號(hào)，總建筑面積55萬(wàn)，占地面積10萬(wàn)，項(xiàng)目全部為兩梯兩戶(hù)或兩梯三戶(hù)布局，面積區(qū)間約為120220㎡，戶(hù)型設(shè)計(jì)秉持“空間奢侈化”原則，全部為大開(kāi)間、窄進(jìn)深布局，在功能設(shè)計(jì)上則迎合高端人士生活需要，配備獨(dú)立衛(wèi)生間和奢華衣帽間，打造出武漢罕見(jiàn)的“全套房”格局。預(yù)期售價(jià)30000元/㎡。項(xiàng)目總占地面積約5208㎡，總建筑面積約15610㎡，綠地率36%，社區(qū)共180戶(hù)，單戶(hù)面積由80㎡至116㎡，戶(hù)型設(shè)計(jì)為全朝南精致兩房，南北通透水景三房。 本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)（1）森華徐東國(guó)際紅館位于正在興建的楊園南路沿線(xiàn)，梨園派出所旁。(2)樓盤(pán)產(chǎn)品將會(huì)更加精細(xì)城市建設(shè)一直貫穿建設(shè)大武漢都市圈的整體規(guī)劃之中，作為城市形象代和窗戶(hù)的城市寫(xiě)字樓及住宅樓盤(pán)，未來(lái)幾年的仍會(huì)繼續(xù)呈跨越式高速發(fā)展形態(tài)。近五成的居民家庭住房建筑面積在80平方米以下，％的居民認(rèn)為經(jīng)濟(jì)而又理想的住房建筑面積是7190平方米（見(jiàn)下圖）。從所統(tǒng)計(jì)的銷(xiāo)售情況數(shù)據(jù)來(lái)看，在全市商品住房銷(xiāo)售中，700010000元/%，%；7000元/%，%；10000元/%，%。2012年每月商品住房銷(xiāo)售套數(shù)見(jiàn)圖33圖33 2012年每月商品住房銷(xiāo)售套數(shù)2012年武漢市住房?jī)r(jià)格波動(dòng)逐步趨穩(wěn)，％。 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析（1）武漢市住宅市場(chǎng)投資發(fā)展?fàn)顩r2012年，％，％，占比較上年增加近2個(gè)百分點(diǎn)，為帶動(dòng)全市投資增長(zhǎng)起到重要作用。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速見(jiàn)圖32圖32 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速2012年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積35667萬(wàn)平方米，%，；土地成交價(jià)款7410億元，%。%，與上年末持平。%。第一產(chǎn)業(yè)增加值52377億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值235319億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值231626億元，%。3)合理確定價(jià)格促進(jìn)市場(chǎng)交易剛性需求的集中釋放，使房市正在回暖，而近期各項(xiàng)政策調(diào)控手段正在使房?jī)r(jià)向合理的方向發(fā)展。2013年2月20日“國(guó)五條”的出臺(tái)正是在這樣的條件下，繼續(xù)穩(wěn)控房?jī)r(jià)的體現(xiàn)。國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，下達(dá)了嚴(yán)厲控制，這是繼國(guó)十一條，國(guó)十九條，新國(guó)四條以來(lái)的一脈相承的政策。在抑制投機(jī)性房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)方面成果顯著，但是我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)正面臨重要轉(zhuǎn)型期，城鎮(zhèn)一體化的鋪開(kāi)，導(dǎo)致剛性需求增加，從而房地產(chǎn)行業(yè)在2012年逐漸回暖，并在2012年呈現(xiàn)先低后高的態(tài)勢(shì)。5）2011年1月26日，國(guó)務(wù)院下達(dá)有關(guān)八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施(下稱(chēng)“新國(guó)八條”),其中主要內(nèi)容是，要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,。[9]3）2010年4月14日。圖24 宗地位置圖圖24 宗地位置圖（3）項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目住宅區(qū)計(jì)劃開(kāi)發(fā)5棟高層住宅、和1棟寫(xiě)字樓等其他公建設(shè)施。被徐東商業(yè)圈，沙湖商業(yè)圈所圍繞，距離武漢火車(chē)站、歡樂(lè)谷游樂(lè)區(qū)8公里，楚河漢街4公里，銷(xiāo)品茂2公里。3）武漢房地市場(chǎng)仍有上升空間自2000年以來(lái)，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)的“黃金十年”，武漢房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，雖然歷經(jīng)08年金融危機(jī)，房地產(chǎn)市場(chǎng)低潮；2011年國(guó)十條及2013年的國(guó)五條的宏觀調(diào)控房?jī)r(jià)政策，房?jī)r(jià)得到有效調(diào)控。在上述分析的基礎(chǔ)上，得出項(xiàng)目建設(shè)可行、經(jīng)濟(jì)效益可行的結(jié)論并提出建議[7]。本章主要研究了東湖之濱項(xiàng)目的市場(chǎng)定位與營(yíng)銷(xiāo)策略。項(xiàng)勇于2008年提出要以Excel為基礎(chǔ)、以Access為主體構(gòu)建一個(gè)項(xiàng)目管理的數(shù)據(jù)庫(kù)集成系統(tǒng)來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究的方法。 國(guó)內(nèi)的研究現(xiàn)狀我國(guó)目前的房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)，從基于確定性投資的各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析，通過(guò)估算項(xiàng)目各項(xiàng)投資金額，采用靜態(tài)和動(dòng)態(tài)分析法，最后計(jì)算而得的凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、回收期，從而得出投資效果的預(yù)算。其概括形成了其理論框架，成為早期可行性研究的模版，并被廣泛采用于世界各金融機(jī)構(gòu)。因此對(duì)擬定的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，投資者要進(jìn)行完整系統(tǒng)的市場(chǎng)定位，政策分析和經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)，使最后的報(bào)告具有實(shí)用性，預(yù)測(cè)性和科學(xué)性，從而幫助其做出理智決策。 Wuhan core area。因此，為了使投資決策更為科學(xué)合理，并檢驗(yàn)是否達(dá)到項(xiàng)目預(yù)期經(jīng)濟(jì)效果，可行性研究工作便顯得必不可少。本文在參考國(guó)內(nèi)外一些相關(guān)文獻(xiàn)著作的基礎(chǔ)之上，結(jié)合目前房地產(chǎn)可行性研究分析的相關(guān)理論，說(shuō)明了房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的一般流程，它可以幫我們做到清晰市場(chǎng)定位、合理技術(shù)安排、準(zhǔn)確預(yù)算資金，加快企業(yè)資金利用對(duì)于我們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中避免決策的盲目性。同時(shí)，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)所具有的高增長(zhǎng)率、高回報(bào)率一直也都是其所關(guān)注的重點(diǎn)。第二次世界大戰(zhàn)以后，西方工業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家普遍采用這個(gè)方法，使該方法不斷得到充實(shí)與提高。這些研究推動(dòng)了可行性研究方法的發(fā)展與普及，目前世界各國(guó)在作出決策前，都要先進(jìn)行可行性研究，不論項(xiàng)目規(guī)模大小或者項(xiàng)目性質(zhì)。曾祥瑞于1994年提出了前門(mén)法和后門(mén)法，這兩種方法是依據(jù)房地產(chǎn)投資分析的各項(xiàng)指標(biāo)體系，來(lái)得出最后經(jīng)濟(jì)方案是否合適，屬于房地產(chǎn)投資可行性分析方法。第三章：武漢市東湖之濱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目面臨的政策分析與市場(chǎng)分析。第六章：東湖之濱項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)?！段錆h市城市總體規(guī)劃(20102020)》中所提出的未來(lái)的城市建設(shè)與發(fā)展，為本項(xiàng)目提供了科學(xué)的規(guī)劃指導(dǎo)和準(zhǔn)確的政策導(dǎo)向。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)、建材業(yè)、金融業(yè)有著直接緊密的聯(lián)系，影響到鋼鐵、化工、塑料、機(jī)電登基礎(chǔ)工業(yè)和制造業(yè)；還帶動(dòng)金融，資本，中介服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)的繁榮[8]。見(jiàn)圖52 宗地形狀圖52 宗地面積、形狀及尺寸圖3）宗地使用強(qiáng)度第一，建筑面積：按凈用地面積與容積率的乘積計(jì)算（商業(yè)金融業(yè)與居住建筑規(guī)模比例為5:5）；第二，最高容積率：；第三，建筑密度：控制在35%以?xún)?nèi)；第四，建筑高度：結(jié)合具體方案確定；第五，綠地率：按《武漢市城市綠化條例》執(zhí)行。2）2010年1月，國(guó)辦發(fā)出的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》指出，要嚴(yán)格二套住房購(gòu)房貸款管理，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求?！蛾P(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》要求，商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款。堅(jiān)持執(zhí)行以限購(gòu)、限貸為核心的調(diào)控政策依然成為該會(huì)核心強(qiáng)調(diào)內(nèi)容，并要求個(gè)地方堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購(gòu)房，還在繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和交易量逐漸回暖將會(huì)給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)兩項(xiàng)積極影響：一是對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模擴(kuò)大將對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康發(fā)展帶來(lái)積極影響；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖將對(duì)金融業(yè)帶來(lái)新的活力。1)剛性需求集中釋放促使房市回暖房?jī)r(jià)是由市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)決定的。我們可以看到新政策的主要目的是遏制房?jī)r(jià)的上漲，鼓勵(lì)寫(xiě)字樓，商鋪的房產(chǎn)投資，支持居民剛性需求的購(gòu)房。圖31 2012年新建商品住宅月環(huán)價(jià)比價(jià)格下降持平、上漲城市個(gè)數(shù)變化情況 全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)投資環(huán)境分析（1）全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r第一，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度降中企穩(wěn)。第四，物價(jià)水平持續(xù)回落?！〉诹?，城鎮(zhèn)就業(yè)趨于穩(wěn)定。2012年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積573418萬(wàn)平方米，%，；其中，住宅施工面積428964萬(wàn)平方米，%。7個(gè)中心城區(qū)面積863平方公里，它是中部地區(qū)最大都市及唯一的副省級(jí)城市；中國(guó)內(nèi)陸地區(qū)最繁華都市及國(guó)家區(qū)域中心城市；全球城區(qū)面積最為廣闊無(wú)垠的特大城市之一。全年利用住房公積金支持保障性住房建設(shè)貸款 億元。2012年，120平方米以下商品住房仍為我市的主要銷(xiāo)售戶(hù)型，%，較去年增加了3個(gè)百分點(diǎn)。表35 2012 年武漢市主要片區(qū)季度成交情況匯總表單位：元/㎡，套片區(qū)第一季度第二季度第三季度第四季度均價(jià)套數(shù)均價(jià)套數(shù)均價(jià)套數(shù)均價(jià)套數(shù)漢口中心片區(qū)76793710532122古田片區(qū)7071164652769二七、后湖片區(qū)1188293725271744東西湖片區(qū)2156223535433332武昌中心區(qū)2142245622372244青山片區(qū)157210118617827．19811南湖片區(qū)關(guān)山片區(qū)3390523652246904漢陽(yáng)中心區(qū)51992211801315（4）武漢市房地產(chǎn)業(yè)整體供需狀況分析武漢市城市住宅建設(shè)速度加快，2012年城市人均居住面積為，戶(hù)均居住面積是98平方米，城市住房已達(dá)小康水平。 武漢市房地產(chǎn)趨勢(shì)預(yù)測(cè)2012年以來(lái)，大武漢演繹了太多的精彩：京武高鐵，漢宜動(dòng)車(chē)正式通車(chē)、地鐵2號(hào)線(xiàn)正式運(yùn)營(yíng)，國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)落戶(hù)1+8武漢城市圈一體化形成，武漢城市價(jià)值和城市地位不斷提升，使武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)了前所未有的繁榮。而舒適化、規(guī)?；?、科技化寫(xiě)字樓不僅需要便利的交通優(yōu)勢(shì)更需要集聚的市場(chǎng)效應(yīng)，他們?yōu)橹脴I(yè)者帶來(lái)的物業(yè)附加值，是其他物業(yè)所無(wú)法比擬的。為本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?？偨ㄖ娣e：62000平方米，占地面積：7658平方米。月，綠化率35%，當(dāng)期戶(hù)數(shù)130戶(hù)，住宅為70年產(chǎn)權(quán)，預(yù)計(jì)2013年5月入住。其占地面積9800㎡，建筑面積39000㎡，㎡，綠化率：29%，車(chē)位：1690個(gè)。 與上述樓盤(pán)相比，該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目住宅在地理位置上占有優(yōu)勢(shì)，四通八達(dá)的交通優(yōu)勢(shì)和地鐵4號(hào)線(xiàn)修成會(huì)給本項(xiàng)目帶來(lái)巨大的升值空間，相對(duì)而言其較低的土地成本，和前期投入資金不大，具有較大的成本優(yōu)勢(shì)。由此可以看出，本項(xiàng)目順應(yīng)建設(shè)“大武漢”現(xiàn)代化大都市的潮流，順勢(shì)而為，趁勢(shì)而上必將會(huì)為本項(xiàng)目發(fā)展產(chǎn)生極大推動(dòng)作用。（3）漢街總部國(guó)際地質(zhì)位于武昌中北路171號(hào) 武漢中央文化區(qū)屬甲級(jí)純寫(xiě)字樓，占地面積：822000㎡ 建