【正文】 強(qiáng)銷期 區(qū)位標(biāo)示牌 氣球 工地廣告牌 七、 銷售進(jìn)度中的獎(jiǎng)懲 我們認(rèn)為必要的獎(jiǎng)懲還是需要，這不僅是發(fā)展商對(duì)代理公司的要求，也是代理商自我加壓的要求，我們建議： 在每月結(jié)算的溢價(jià)中，扣留 20%的溢價(jià)傭金，如果提前完成銷售則獎(jiǎng)勵(lì)代理商總溢價(jià)傭金的 20%，如果未能按時(shí)完成即在代理期滿后未能完成則扣除累計(jì)的 20%的溢價(jià)傭金。那么物業(yè)在銷售過(guò)程過(guò)程中很難來(lái)體現(xiàn)升值的空間，過(guò)快的達(dá)到市場(chǎng)的高價(jià)位，會(huì)使客戶對(duì)于總價(jià)的承受度過(guò)于敏感，從而影響銷售進(jìn)度，影響資金的回籠，勢(shì)必造成后期提價(jià)困難，造成物業(yè)升值潛力不大，使購(gòu)房者感到物業(yè)沒(méi)有保值的安全感，會(huì)形成不良的市場(chǎng)口碑。一流的物業(yè)，一流的管理，一流的服務(wù)不僅能夠提升物業(yè)的附加值，而且在很大程度上決定著消費(fèi)者是否在此置業(yè)。 ● 車行道作為主要干道應(yīng)設(shè)立指路牌。 引入錯(cuò)層設(shè)計(jì) 局部的錯(cuò)層設(shè)計(jì)，形成非常嚴(yán)格的功能劃分，使得居室不再單調(diào)，生活更有情趣，以空間的變化性來(lái)刺激消費(fèi)，也為項(xiàng)目后期推廣創(chuàng)造一個(gè)好的宣傳賣點(diǎn)。在立面材質(zhì)選擇上我們建議采用高檔的面磚材料，顏色以淡雅的色調(diào)為主，營(yíng)造一個(gè)既體現(xiàn)檔次，又有親和力的視覺(jué)感覺(jué)。特別是針對(duì)特定消費(fèi)對(duì)象的樓盤，更要在風(fēng)格設(shè)定上與目標(biāo)客戶的心理特征相符。 藝苑廣場(chǎng) 項(xiàng)目建議方案 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 開辟文化場(chǎng)所 “文化長(zhǎng)廊”、“藝術(shù)館” 文化重在交流，沒(méi)有思想的交流，文化將陷入死角。建議在住宅項(xiàng)目與商業(yè)項(xiàng)目間組成圍合之式的中庭廣場(chǎng)，以文化為主題，設(shè)立主題雕塑，加以蜿蜒曲折的步道走廊等筆法繪制理想的中庭景觀文化。 ? 項(xiàng)目分析 藝苑廣場(chǎng) 項(xiàng)目建議方案 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 如何出彩？ —— 藝苑廣場(chǎng)應(yīng)該以何種差異化形象出現(xiàn)？ 如何讓目標(biāo)群感覺(jué)藝苑廣場(chǎng)是為他而建？ 如何讓目標(biāo)群認(rèn)知它、進(jìn)而認(rèn)同它？ ?項(xiàng)目推廣建議 藝苑廣場(chǎng) 項(xiàng)目建議方案 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 建立一個(gè)差異化的形象 必要性： ? 從推廣的角度考慮，通過(guò)建立、塑造及包裝樓盤形象帶動(dòng)銷售是小型樓盤進(jìn)行速效市場(chǎng)推廣的可行之道； ? 從傳播的角度考慮，進(jìn)行樓盤形象包裝并不意味著要投入更多的費(fèi)用，相反，它是有效利用宣傳費(fèi)用的可行之道； ? 從競(jìng)爭(zhēng)的角度考慮，建立一個(gè)具差異化的、個(gè)性鮮明的形象是致勝之根本。 投資型的二次置業(yè)者 ? 項(xiàng)目分析 藝苑廣場(chǎng) 項(xiàng)目建議方案 中國(guó)管理資訊網(wǎng) ?企業(yè)主管或私營(yíng)小業(yè)主。 ? 項(xiàng)目分析 藝苑廣場(chǎng) 項(xiàng)目建議方案 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 案名，一個(gè)樓盤的代言。 ?高層市場(chǎng)供應(yīng)量近期增大，樓盤競(jìng)爭(zhēng)加劇。 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn) 便捷的交通 主要訴求： 顯赫位置 無(wú)限升值潛力 藝苑廣場(chǎng) 項(xiàng)目建議方案 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 代 表 性 樓 盤 描 述 藝苑廣場(chǎng) 項(xiàng)目建議方案 中國(guó)管理資訊網(wǎng) ?市場(chǎng)分析 代表性樓盤的綜合性分析 開發(fā)商：安徽安興發(fā)展股份有限公司 總建面積： 13萬(wàn) ㎡ 物業(yè)性質(zhì)：商住樓 物業(yè)狀況： 1幢酒店式商務(wù)公寓， 1幢寫字樓， 3幢住宅，最高層達(dá) 30層 面積范圍： ㎡ 均價(jià)： 5100元 / ㎡ 工程進(jìn)度：封頂 交付日期： 推廣主題：工作 合肥市高層在各建筑面積中的占比 藝苑廣場(chǎng) 項(xiàng)目建議方案 中國(guó)管理資訊網(wǎng) ? 2020年小高層、高層在各建筑類型商品住宅建筑面積中的占比與 2020年相比，增長(zhǎng)了近一倍。 合肥房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 ?市場(chǎng)分析 合肥房地產(chǎn)概述 按照中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，在人均使用面積達(dá)到 30平方米之前，住房需求會(huì)持續(xù)旺盛。 我市 1—6月份引進(jìn)內(nèi)外資形勢(shì)良好 今年１～６月份，合肥市實(shí)際利用外資１．８２３２億美元，與去年同期相比增長(zhǎng)１６３％，上半年合肥市招商引資呈現(xiàn)較強(qiáng)的增長(zhǎng)勢(shì)頭。根據(jù)這一城市發(fā)展的總體規(guī)劃，各區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展也各有千秋。 合肥城市化進(jìn)程大大加速對(duì)房地產(chǎn)的直接促進(jìn)作用。 郊區(qū)化趨勢(shì)： 城市的擴(kuò)張使郊區(qū)日益城市化。隨著土地資源的不斷減縮，高層是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)大的方向。 藝苑廣場(chǎng) 項(xiàng)目建議方案 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 消費(fèi)者目前對(duì)物業(yè)的關(guān)注點(diǎn) 核心： 價(jià)格、環(huán)境 樓宇建筑特點(diǎn)、發(fā)展商 物業(yè)管理等 消費(fèi)者購(gòu)樓時(shí)考慮 因素我們?cè)谶@一點(diǎn) 核心上具備優(yōu)勢(shì)！ 藝苑廣場(chǎng) 項(xiàng)目建議方案 中國(guó)管理資訊網(wǎng) ?從宏觀環(huán)境分析，國(guó)家已經(jīng)開始對(duì)房地產(chǎn)采取政策調(diào)控，擠兌房產(chǎn)泡沫，促進(jìn)其健康發(fā)展。因此在高層項(xiàng)目都占據(jù)著有利位置的情況下，各個(gè)項(xiàng)目要求市場(chǎng)突破，必須尋找差異化賣點(diǎn)。藝術(shù) ? 獨(dú)立自由 ， 有主見(jiàn) ， 希望與眾不同； ? 生活 、 工作 、 娛樂(lè) 、 休閑樣樣不誤 ， 精力充沛 ， 激情洋溢 。這已經(jīng)成為競(jìng)爭(zhēng)中關(guān)鍵的一環(huán)。故針對(duì)本項(xiàng)目，應(yīng)將市場(chǎng)原有的物業(yè)管理理念從社區(qū)管理提升到社區(qū)服務(wù)的高度，根據(jù)區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活需要，提供相應(yīng)的人性化服務(wù)，并在此基礎(chǔ)上設(shè)置相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施，以滿足人們?nèi)找嫣岣叩纳罴拔幕枰?。從這個(gè)意義上說(shuō)，風(fēng)格對(duì)住宅開發(fā)具有重要意義，這主要表現(xiàn)在三個(gè)層面： 從建筑本身來(lái)說(shuō)，是通過(guò)風(fēng)格來(lái)取得兩重效果：一是美觀，二是識(shí)別（如同 CI設(shè)計(jì)） 從發(fā)展商的角度來(lái)說(shuō)，良好的建筑風(fēng)格對(duì)整盤促銷是有積極意義的。樓市發(fā)展的必然趨勢(shì)是注重建筑外立面的裝飾和房型的合理搭配，在銷售市場(chǎng)越來(lái)越成熟的今天，人們對(duì)居住的要求再也不是單純的條件改善，而是著重于住宅的使用功能及價(jià)值功能和其它綜合功能，使樓盤的品位大大提高。 ?另外層高對(duì)樓盤的銷售也起著關(guān)鍵的作用，如世紀(jì)云頂項(xiàng)目層高達(dá)到 5米多，做到了使用面積大于建筑面積的效果，也倍受市場(chǎng)青睞。另一方面增加一些運(yùn)動(dòng)設(shè)施。 每戶設(shè)獨(dú)立的水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來(lái)水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。這是基于對(duì)項(xiàng)目的銷售信心的把握上，在對(duì)項(xiàng)目本身負(fù)責(zé)的基礎(chǔ)上，在自我加壓的要求上同時(shí)體現(xiàn)公司整體實(shí)力。 保證金： 萬(wàn)元 原則上保證金的支付在雙方建立共同管理帳戶內(nèi)，在合同簽定時(shí)，我司本著對(duì)合同的嚴(yán)肅性，支付部分保證金，其余部分則在發(fā)展商取得預(yù)售許可證后，再行支付。 功能定位 售樓處內(nèi)部形象概念提示及指導(dǎo) 功能牌（主人房、書房等） 籌備期 具體合作方式雙方協(xié)商。 分階段目標(biāo)制定 看房專車 2．事務(wù)用品系統(tǒng) （ 1） 工作證（卡） （ 2） 名片 （ 3） 便箋、筆 （ 4） 紙杯 （ 5） 手提袋 （ 6） 銷售人員工作牌 （ 7） 購(gòu)房合同封套 藝苑廣場(chǎng) 項(xiàng)目建議方案 中國(guó)管理資訊網(wǎng) （ 1）樣板間 條幅 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 2． 市場(chǎng)定位 在房地產(chǎn)的開發(fā)中我司認(rèn)為發(fā)展商的風(fēng)險(xiǎn)與壓力會(huì)大于代理商，而溢價(jià)部分既是從市場(chǎng)所得，也是對(duì)發(fā)展商風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)，因此發(fā)展商理應(yīng)獲取溢價(jià)的主要利潤(rùn)。 因此建議從