【正文】 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ● 公關活動推廣 公關活動 對于一個企業(yè)來說至關重要，做得好會起到非常不錯的效果；鑒于本項目的硬件優(yōu)勢和人氣不足的問題，建議采用大型車展和 全國特色美食 展，軟硬結合，達到既提升品位又拉動人氣的效果。 ● 項目推廣的宣傳方式采用整合推廣宣傳策略，即綜合應用各類廣告宣傳媒體及公關活動等，從而在最小份額的推廣投入下，獲得最大的推廣宣傳效果。 B、 鑰匙篇 —— 只有 95把鑰匙 核心思路： 地產行業(yè)常采取的吸引眼球的形式，適合在開業(yè)率在 30％以上采用； 操作前提： 開業(yè)率在 30％以上； 適用時段： 項目推廣中期 操作思路： 在報紙媒體上以簡單有力的形式凸現(xiàn)，表明項目的升值潛力 ； 操作優(yōu)劣： 廣告推廣上相對比較容易，視覺效果好； 采用頻率相對比較多，至少需要連續(xù)的 3－ 5 次，相對費用比較多； 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 比較盤數(shù) 量 ＝ (p南銘廣場 + p嘉榮商場 ) 247。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。 租控建議 ● 折扣租控： 最低折扣一樓 88 折，二樓 9 折； 優(yōu)惠政策折扣限于第一年總租金 ，第二年起不享受優(yōu)惠折扣，租價水平從現(xiàn)租價報價 水平開始遞增； ● 免租期租控： 歐總和李經理有最長 6個月的免租權限 （包括已有 3個月 免租期），超過此權限的客戶，可以視品牌和租賃面積 以書面形式 向公司申請 ； ● 付款方式租控： 按月繳納租金的客戶按照以上招商政策執(zhí)行；如果一次性繳納3年或 3 年以上租金總額的客戶，可以向公司申請最低 9折的優(yōu)惠 ，折扣后不享受重復優(yōu)惠 ； ● 廣告位租控： 視租賃面積和經營品牌， 需 以書面形式向公司申請廣告位的贈送及贈送時段； ● 管理費租控： 視租賃面積和經營品牌， 需 以書面形式向公司申請管理費的贈送及贈送時段 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 市場分析結論 ● 從深度上來講： 深度泛 指事物的縱向面，相對紅磨坊項目來說涉及到以下幾個方面： ○項目本身有非比尋常的優(yōu)勢，市場前景非常看好，不論是硬件條件還是軟件條件都具有比較優(yōu)勢； ○ 符合市場發(fā)展定位是項目長期收益的根源； ○市場整體大環(huán)境還不成熟，需要一個磨合經營的階段，這個階段需要市場和經營者、投資者及消費者四方來共同經營， 營銷推廣是必要的手段，也是必須的手段，是市場在最短的時間內 達成默契 的有效手段 ； ○ 戰(zhàn)略戰(zhàn)術的使用是一個綜合的過程，簡單的、原始的招商難以適應市場的發(fā)展趨勢 。 ●客觀現(xiàn)狀： 〇 招商客源現(xiàn)狀： 招商客源具有地域型、時段型、資源型、市場型等不同的特點，不是每一個客戶都能在不同的地域、不同的時段、不同的資源環(huán)境下和不同的市場環(huán)境下適應的，相對來說，本地市場客戶相對于其他地域的客戶適應的能力要強。在實際的 招商推廣 中，上述多種方式都可以達到同一目的，但由于每一種具體方式均有各自的優(yōu)點和不足，適應不同的條件和預算，因此必須通過 調查 研究，分析推廣對象的現(xiàn)狀，并預測市場狀況來選擇相對最佳的招商 推廣方式 ； 選擇 招商 推廣方式的總的要求是：綜合考慮，以 客源 、 投資者 的 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 從政 策型推廣來看，采取統(tǒng)一定價的方式是不方便于招商的；同時缺乏對人員推廣的相關只是培訓，僅僅靠人海戰(zhàn)術和簡單的派單是無法達到廣泛傳播項目的目的，現(xiàn)場包裝欠缺吸引力，視覺效果不明顯，加之本身商業(yè)氛圍的不濃厚，直接導致招商進展緩慢。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 0510152025地段項目規(guī)劃交通入市時間質素展示性發(fā)展商實力視野 人口權重指標 【物業(yè)對比修正】 項目 本項目 南銘廣場 嘉榮商場 評估標準 權重 得分 注釋 得分 注釋 得分 注釋 地段 24% 19 地段一般 23 地段非常好 23 地段非常好 項目規(guī)劃 21% 17 規(guī)劃一般 19 規(guī)劃非常合理 18 規(guī)劃 合理 交通 16% 15 通達性可達性強 15 通達性可達性強 14 通達性可達性一般 入市時間 11% 6 入市時機 較差 8 入市時機合理 8 入市時機 合理 質素 8% 項目質素良好 7 項目質素良好 6 項目質素一般 展示性 7% 展示性較強 展示性較強 展示性一般 發(fā)展商實力 5% 4 實力較強 4 實力較強 4 實力較強 視野 5% 4 視野良好 4 視野良好 視野 一般 人口 3% 2 人口眾多 2 人口眾多 2 人口眾多 合計 100% 79 —— 88． 5 —— 84 —— 街鋪均價修正及試算 項目 本項目 南銘廣場 嘉榮商場 街鋪均價（元 /㎡） PX PA=22000 PB=20000 地段 24% 19 23 23 項目規(guī)劃 21% 17 19 18 交通 16% 15 15 14 入市時間 11% 6 8 8 質素 8% 7 6 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 C、 停車場篇 —— 停車場究竟有多長 核心思路： 以項目本身為賣點，宣揚項目的車位優(yōu)勢； 操作前提： 項目前坪可以停車； 適用時段： 項目推廣前期 操作思路： 在報紙媒體上以疑問形式表現(xiàn)，因為一般停車場是以臺數(shù)或者停車面積來計算，我方采用的是以長度為單位。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。 ● 導入期 〇執(zhí)行時間節(jié)點： 2020 年 5 月 25 日 —— 6 月 10 日 〇媒體戰(zhàn)略目標： 最大限度擴大項