【正文】 商工作 程序； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 關(guān)活動(dòng)引爆市場(chǎng)， 在短期內(nèi)樹立項(xiàng)目知名度與美譽(yù)度，徹底解決之前招商過程中不知所以的尷尬境地的狀況； B、推廣形式以現(xiàn)場(chǎng)包裝推廣和 引導(dǎo) 式的報(bào)紙媒體推廣為主，力爭(zhēng)在短時(shí)間內(nèi)擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力； ○執(zhí)行方案： A、執(zhí)行策略： 招商人員的工作職責(zé)主要以電話營(yíng)銷和現(xiàn)場(chǎng)接待為主， 公布招商鋪位的租賃價(jià)格，對(duì)明確有租賃意向的客戶采用嚴(yán)密型預(yù)定方式，即收取定金（以2000－ 5000 元為宜），并簽訂預(yù) 定 書，在招商 口徑 上 確定該定金不予退還，但是對(duì)于有強(qiáng)烈要求的客戶可以予以返還 。 ○宣傳策略： A、廣告推廣對(duì)發(fā)展 商 及項(xiàng)目進(jìn)行 引導(dǎo) 式宣傳， 在開業(yè)招商的同時(shí)依托車展等公 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操 盤之系統(tǒng)資料。 ● 續(xù)勢(shì)期 〇執(zhí)行時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 2020 年 7 月 1 日 —— 7月 31 日 〇媒體戰(zhàn)略目標(biāo)： 少量采用，以現(xiàn)場(chǎng)包裝推廣為主； 推廣 費(fèi)用計(jì)劃 ● 推廣費(fèi)用說明 本項(xiàng)目如果按照銷售 額 計(jì)算 超過 億 元 ， 依照房地產(chǎn)招商推廣費(fèi)用 與銷售推廣費(fèi)用 的投入份額 比例 ， 在此我們對(duì) 招商 推廣費(fèi)用進(jìn)行了最大限度的縮減， 總的招商推廣費(fèi)用只占到 總 銷售額 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ● 導(dǎo)入期 〇執(zhí)行時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 2020 年 5 月 25 日 —— 6 月 10 日 〇媒體戰(zhàn)略目標(biāo)： 最大限度擴(kuò)大項(xiàng) 目知名度，短期內(nèi)引動(dòng)招商高潮期的到來； 〇宣傳策略： 推出強(qiáng)勢(shì)廣告宣傳，最大限度引動(dòng)市場(chǎng)反響，廣告投放頻率為最強(qiáng)期； 巧用公關(guān)活動(dòng)，舉辦“ 特色美食 展”等；充分提高項(xiàng)目的商業(yè)氛圍。 ● 現(xiàn)場(chǎng) 包裝推廣 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝是項(xiàng)目推廣的關(guān)鍵， 充分顯示項(xiàng)目推廣的氣勢(shì)和信心 ；建議對(duì)現(xiàn)場(chǎng)作較大的效果包裝 ，特別是項(xiàng)目招商中心的外包裝 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操 盤之系統(tǒng)資料。 ● 整體推廣宣傳與招商進(jìn)度密切配合，根據(jù)實(shí)際的招商進(jìn)度對(duì)推廣計(jì)劃進(jìn)行及時(shí)調(diào)整。 C、 停車場(chǎng)篇 —— 停車場(chǎng)究竟有多長(zhǎng) 核心思路： 以項(xiàng)目本身為賣點(diǎn)，宣揚(yáng)項(xiàng)目的車位優(yōu)勢(shì)； 操作前提： 項(xiàng)目前坪可以停車； 適用時(shí)段： 項(xiàng)目推廣前期 操作思路： 在報(bào)紙媒體上以疑問形式表現(xiàn)，因?yàn)橐话阃＼噲?chǎng)是以臺(tái)數(shù)或者停車面積來計(jì)算，我方采用的是以長(zhǎng)度為單位。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2 ＝ (%+%)247。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 展示性 7% 發(fā)展商實(shí)力 5% 4 4 4 視野 5% 4 4 人口 3% 2 2 2 合計(jì) 100% Q本 =79 Q本 = Q本 =84 修正后各 商場(chǎng) 均價(jià) Zi′ Zi′＝ (Q 本 /Q 比較盤權(quán)數(shù) )比較盤均價(jià) Z南銘廣場(chǎng) ′ ＝ (79/) 22000＝￥ 元 Z嘉榮商場(chǎng) ′ ＝ (79/84) 20000＝￥ 元 各樓盤權(quán)重取值為 Wi W南銘廣場(chǎng) ＝ 60%， W嘉榮商場(chǎng) ＝ 40% ZX ＝Σ PiWi ＝ Z 南銘廣場(chǎng) ′ W南銘廣場(chǎng) + Z嘉榮商場(chǎng) ′ W嘉榮商場(chǎng) ＝￥ 60%+￥ 40%＝ ￥ 元 /㎡ 按以上科學(xué)的計(jì)算方式，本項(xiàng)目街鋪的銷售 均價(jià)應(yīng)是 19300 元 /㎡ 按照一樓銷售均價(jià) 19300 元 /㎡計(jì)算，整體銷售額＝ 19300 元 /㎡＝78,685,328 元 二樓銷售均價(jià)按照 10000 元 /㎡計(jì)算，整體銷售額＝ 10000 元 /㎡＝57,421,100 元 總體銷售額＝ 78,685,328 元＋ 57,421,100 元＝ 133,406,428 元 ●租金 凈 收益率推算： 租價(jià)與售價(jià)換算公式：租價(jià) =銷售價(jià)格投資 回報(bào) 率247。 0510152025地段項(xiàng)目規(guī)劃交通入市時(shí)間質(zhì)素展示性發(fā)展商實(shí)力視野 人口權(quán)重指標(biāo) 【物業(yè)對(duì)比修正】 項(xiàng)目 本項(xiàng)目 南銘廣場(chǎng) 嘉榮商場(chǎng) 評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 權(quán)重 得分 注釋 得分 注釋 得分 注釋 地段 24% 19 地段一般 23 地段非常好 23 地段非常好 項(xiàng)目規(guī)劃 21% 17 規(guī)劃一般 19 規(guī)劃非常合理 18 規(guī)劃 合理 交通 16% 15 通達(dá)性可達(dá)性強(qiáng) 15 通達(dá)性可達(dá)性強(qiáng) 14 通達(dá)性可達(dá)性一般 入市時(shí)間 11% 6 入市時(shí)機(jī) 較差 8 入市時(shí)機(jī)合理 8 入市時(shí)機(jī) 合理 質(zhì)素 8% 項(xiàng)目質(zhì)素良好 7 項(xiàng)目質(zhì)素良好 6 項(xiàng)目質(zhì)素一般 展示性 7% 展示性較強(qiáng) 展示性較強(qiáng) 展示性一般 發(fā)展商實(shí)力 5% 4 實(shí)力較強(qiáng) 4 實(shí)力較強(qiáng) 4 實(shí)力較強(qiáng) 視野 5% 4 視野良好 4 視野良好 視野 一般 人口 3% 2 人口眾多 2 人口眾多 2 人口眾多 合計(jì) 100% 79 —— 88． 5 —— 84 —— 街鋪均價(jià)修正及試算 項(xiàng)目 本項(xiàng)目 南銘廣場(chǎng) 嘉榮商場(chǎng) 街鋪均價(jià)（元 /㎡） PX PA=22000 PB=20000 地段 24% 19 23 23 項(xiàng)目規(guī)劃 21% 17 19 18 交通 16% 15 15 14 入市時(shí)間 11% 6 8 8 質(zhì)素 8% 7 6 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 預(yù)期收益評(píng)估 ●雙龍舫項(xiàng)目街鋪銷售價(jià) 格推算： 影響因素及權(quán)重 : 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況及前期商業(yè)調(diào)研總結(jié)分析，建議采用市場(chǎng)比較法，確定定價(jià)的影響因素及權(quán)重比例如下： 地段（ 24%）項(xiàng)目規(guī)劃（ 21%）交通（ 16%）入市時(shí)間（ 11%）質(zhì)素（ 8%）展示性（ 7%）發(fā)展商實(shí)力（ 5%）視野（ 5%）人口（ 3%） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操 盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操 盤之系統(tǒng)資料。 ● 從廣度上來講： 廣度泛指事物的橫向面，相對(duì)紅磨坊項(xiàng)目來說涉及 到以下幾個(gè)方面： ○發(fā)展商實(shí)力超群，同時(shí)具有本地政府支持，容易很快的適應(yīng)本地市場(chǎng)； ○招商客源具有被動(dòng)性，需要市場(chǎng)力的推動(dòng)； ○項(xiàng)目招商人員能力不足，無法在短時(shí)間內(nèi)成熟到完成項(xiàng)目的整體招商 ，一個(gè)合理而且有效的工作程序?qū)τ谀芰Φ难a(bǔ)充勢(shì)在必行 ； ○ 項(xiàng)目部、 發(fā)展商 、 招商 人員的有效配合是