【正文】 投資者 的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 感受來取舍，而不是憑企業(yè)的好惡、習(xí)慣和費用節(jié)省為依據(jù)，在實際運用中根據(jù)市場的變動做適時的調(diào)整。 〇 推廣策略現(xiàn)狀： 招商推廣策略也具有多樣性，比如說直線型推廣策略、層次型推廣策略、化整為零型推廣策略、化零為整型推廣策略等，鑒于每個商業(yè)項目的不可效仿的特點，對于商業(yè)項目的推廣策略的采用也不盡相同；選擇招商推廣策略總的要求是：內(nèi)外結(jié)合，全面考慮，不能只是簡單的采取一種推廣策略，也不能面面 俱到，必須結(jié)合實際招商現(xiàn)狀，在不同的招商時間節(jié)點采取不同的招商推廣策略。 ●客觀現(xiàn)狀： 〇 招商客源現(xiàn)狀： 招商客源具有地域型、時段型、資源型、市場型等不同的特點，不是每一個客戶都能在不同的地域、不同的時段、不同的資源環(huán)境下和不同的市場環(huán)境下適應(yīng)的，相對來說，本地市場客戶相對于其他地域的客戶適應(yīng)的能力要強。 〇 發(fā)展商現(xiàn)狀： 在每個商業(yè)項目開發(fā)的同時，發(fā)展商的名譽和合作程度對于項目的銷售和招商都有著至關(guān)重要的作用和引導(dǎo)力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。 市場分析結(jié)論 ● 從深度上來講： 深度泛 指事物的縱向面，相對紅磨坊項目來說涉及到以下幾個方面： ○項目本身有非比尋常的優(yōu)勢，市場前景非?？春?，不論是硬件條件還是軟件條件都具有比較優(yōu)勢； ○ 符合市場發(fā)展定位是項目長期收益的根源； ○市場整體大環(huán)境還不成熟，需要一個磨合經(jīng)營的階段，這個階段需要市場和經(jīng)營者、投資者及消費者四方來共同經(jīng)營， 營銷推廣是必要的手段，也是必須的手段，是市場在最短的時間內(nèi) 達成默契 的有效手段 ； ○ 戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)的使用是一個綜合的過程，簡單的、原始的招商難以適應(yīng)市場的發(fā)展趨勢 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目定位 通過充分的市場 調(diào)研分析 和 對 項目 的 SWOT 比較， 同時結(jié)合項目招商現(xiàn)狀， 建議項目定位如下： ● 主題定位 ： 紅磨坊時尚美食酒吧街區(qū) ● 功能定位 ： ☆六區(qū)： 婚慶＋美容＋數(shù)碼通訊 ☆七區(qū)： 特色美 食 ☆八區(qū)： 酒吧休閑娛樂 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第二部分、 招商政策建議 及收益評估 通過對宏觀市場和項目周邊微觀市場的充分調(diào)研，對于項目推廣存在的問題的提煉，項目部對項目的招商政策作出以下建議： 租價建議 （ 租價表 具體見附件） 以“放水養(yǎng)魚”為原則，降低門檻，同時結(jié)合周邊商業(yè)的租金狀況。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 租控建議 ● 折扣租控： 最低折扣一樓 88 折，二樓 9 折； 優(yōu)惠政策折扣限于第一年總租金 ，第二年起不享受優(yōu)惠折扣，租價水平從現(xiàn)租價報價 水平開始遞增； ● 免租期租控： 歐總和李經(jīng)理有最長 6個月的免租權(quán)限 （包括已有 3個月 免租期），超過此權(quán)限的客戶，可以視品牌和租賃面積 以書面形式 向公司申請 ； ● 付款方式租控： 按月繳納租金的客戶按照以上招商政策執(zhí)行；如果一次性繳納3年或 3 年以上租金總額的客戶，可以向公司申請最低 9折的優(yōu)惠 ，折扣后不享受重復(fù)優(yōu)惠 ； ● 廣告位租控： 視租賃面積和經(jīng)營品牌， 需 以書面形式向公司申請廣告位的贈送及贈送時段； ● 管理費租控： 視租賃面積和經(jīng)營品牌， 需 以書面形式向公司申請管理費的贈送及贈送時段 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。 12 如果按照正常商業(yè)步行街 8％的計算，租價＝ 19300 元／㎡ 8％247。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。 比較盤數(shù) 量 ＝ (p南銘廣場 + p嘉榮商場 ) 247。 2 =％ 項目 毛 收益表 （按年 20％遞增率計算） 指標(biāo) —— 年次 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8 年 第 9 年 第 10 年 一樓建筑面積 （㎡） 一樓租金價格 （元／㎡） 二樓建筑面積 （㎡） 二樓租金價格 （元／㎡） 一樓月租金 （元） 163,078 195,694 234,833 281,799 338,143 405,780 486,952 584,351 701,196 841,444 二樓月租金 （元） 114,842 137,811 165,373 198,677 238,298 285,957 342,804 411,709 493,821 592,586 一樓年租金 （元） 1,956,941 2,348,329 2,817,995 3,381,594 4,057,717 4,869,358 5,843,425 7,012,208 8,414,356 10,097,325 二樓年租金 （元） 1,378,106 1,653,728 1,984,473 2,384,124 2,859,571 3,431,485 4,113,648 4,940,511 5,925,858 7,111,029 年租金總收益 （元） 3,335,047 4,002,057 4,802,468 5,765,718 6,917,288 8,300,843 9,957,073 11,952,720 14,340,214 17,208,354 10 年租金毛收益 （元） ＝ 85,481,782－ 3,335,047247。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。 B、 鑰匙篇 —— 只有 95把鑰匙 核心思路： 地產(chǎn)行業(yè)常采取的吸引眼球的形式，適合在開業(yè)率