【正文】 北京 橘郡 ，完美承襲了加州 Orange County 無與倫比的特質(zhì)，重聘美國本土頂級設計團隊，包辦 橘郡 由建筑設計、景觀規(guī)劃到室內(nèi)裝飾全過程。 從大 區(qū)位上來看， 亞運新新家園 的正西方向兩公里即為北京 2020 年奧運會奧林匹克村，地段極具升值潛力。向北 5 米 就 是京城市內(nèi)唯一的高爾夫球場 —— 朝陽高爾夫練習場，超過 10 倍的綠化率，在市內(nèi)樓盤中獨領風騷。 ◇小區(qū)四層、六層配置電梯，一梯兩戶 ◇綠化率達 45%，人均 平米集中綠地； ◇ 33000 平米集中綠地花園，北臨 330 公頃“綠色園林走廊” ◇戶戶朝陽，三室兩廳兩衛(wèi)，四室兩廳兩衛(wèi)及復式結(jié)構 ◇戶均 個停車位，電梯直達地下車庫 ◇感應卡車庫出入管理系統(tǒng)，地下車庫 24 小時閉路電視監(jiān)視系統(tǒng) ◇ 三重高科技小區(qū)智能防范系統(tǒng) ◇ 客戶 組成部分： IT 公司總經(jīng)理、部門經(jīng)理居多，同時有較大比例的私營業(yè)主； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 周邊遍布豪華星級灑店，購物中心、超市、各類商店， 北京游樂園、學校、醫(yī)院也近在咫尺 ,便利生活盡在其中。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。保證在使用戶式中央空調(diào)的情況下，室內(nèi)依然有足夠的層高， 利于提升物業(yè)的品質(zhì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （四）項目面臨的威脅 國家對于北京市居高不下的房價所采取的平抑政策是對本項目最大的威脅。 日漸齊全的生活設施和即將便捷的交通條件將進一步提升本地區(qū)的整體價值。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 對于產(chǎn)品的需求更主要的是其內(nèi)在價值，具體的說就是住房的居住舒適性和外在的豪華感。 其子女年齡多數(shù)介于 10～ 20 歲之間。 會所面積一般在2000～4000平米010002000300040005000600070008000匯欣公寓和喬麗晶公寓雍景臺國際公寓國展家園 亮馬名居京達國際公寓鳳凰城羅馬花園博雅園新世界太華公寓御景園 現(xiàn)代城陽光廣場 華亭嘉園項目名稱平方米 在本次調(diào)查的項目中，會所面積和普通樓盤相比相對較大，這說明在高檔樓盤中需要存在一個獨立的高檔會所為業(yè)主提供休閑、娛樂、相互交往的環(huán)境。特別需要說明的是匯欣 公寓容積率極高是因為該項目位于亞運村的運動員村之中，沒有獨立社區(qū)所致。 市場發(fā)展趨勢 亞北地區(qū)雖然近十年以來得到了迅猛發(fā)展，但是其商務環(huán)境、市政配套等方面與東部 CBD 仍然有較大差距，表現(xiàn)在市場上是兩地房價每平方米相差大約3000 元。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三、高檔房地產(chǎn)項目的調(diào)研方法 主要使用“調(diào)查法”，即適當抽取樣本，著重進行走訪，同時配合以桌面調(diào)研搜集資料。 第二部分 調(diào)研的工作目標 本次市場調(diào)研的目的是通過對亞運村地區(qū)的區(qū)位市場狀況分析、在北京市萬元以上銷售價格的房地產(chǎn)項目中抽取典型樣本進行調(diào)研分析，確立“ 檳麟景峰 ”的市場定位和產(chǎn)品定位。為了在競爭中取勝，就必須在市場、產(chǎn)品、服務等方面尋求差異化，從而避開直接競爭取得市場領先優(yōu)勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。但是奧運會的舉辦將會促使國家在此投入大量的資金進行配套建設；世貿(mào)中心的建成也會在京北地區(qū)形成一個新的中心商務區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。說明本區(qū)域市場供應量較為充足，競爭激烈。家庭結(jié)構簡單，家庭基本上都雇傭保姆。 “ 檳麟景峰 ”如果以亞運村地區(qū)現(xiàn)有產(chǎn)品形態(tài)進入現(xiàn)有市場，必然會遭遇到激烈競爭。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。其優(yōu)點是能夠在 最短時間內(nèi)掌握大量信息，為調(diào)研分析提供幫助，從而有效利用現(xiàn)有資源。 五、有關目標客戶情況的調(diào)研方法 由于我們初步定義的目標客戶應當是具有相當規(guī)模資產(chǎn)的成功人士，因此對于客戶行為特征和需求的調(diào)查我們主要采取了對兩類人群進行深入訪談的形式。目前，在亞運村地區(qū)開發(fā)的房地產(chǎn)項目，上下水、熱力、煤氣、供電、通訊等條件都易于得到滿足。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 高檔產(chǎn)品主要區(qū)域集中在東部 CBD 地區(qū) 通過樣本分析 可以看到，北京高檔公寓項目多集中在東部 CBD 地區(qū)，這一地區(qū)支撐高價位的原因一方面是該地區(qū)集中了大量外資企業(yè)，其中的外籍人士擁有較強購買力，另一方面是因為外資、合資企業(yè)中的高級白領對高檔公寓的租賃需求吸引了一大批投資客戶。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 擁有千萬以上資產(chǎn)，購買力較強。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 因子女年齡較大，他們用房的面積要求不低于 15 平米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。為了在競爭中取勝，就必須差異化，從而避 開直接競爭取得市場領先優(yōu)勢。這些客戶所需要的“豪宅”，特點是外觀雍容典雅、戶型設計合理、會所設施齊全、智能化方案先進、物業(yè)配套完 善、社區(qū)環(huán)境幽雅、服務體貼周到。樓內(nèi)設計為 2 梯，塔樓部分1 梯 3 戶 2 部電梯，板樓部分一梯 1 戶 1 部電梯。會所要有泳池，上方可以有高出半層的玻璃屋頂，既可以為會所帶來日照采光，同時也成為中心花園景觀的一部分。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 高等學府云集，文化氣氛濃厚，可謂“前后學府，左右名園”。 建有 3000 平方米星級會所。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 法式 Family Townhomes 中庭花園組合別墅 涂料 世界上最好的涂料生產(chǎn)地 —— 加拿大原裝進口 屋面瓦 來自美國最大的生產(chǎn)廠家 窗 加拿大原裝進口 RESITECH 雙層真空密封玻璃 門 加拿大木鋼裝飾門 車庫內(nèi)門 加拿大鋼木門 車庫外門 加拿大卷板門 中央吸塵（ 贈送 ） 加拿大中央除塵系統(tǒng) 凈水器（ 贈送 ） 采用美國最新技術的原頭凈水器 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 別墅客戶組成部分：大部分是私企老總 公寓客戶組成部分：外企公司部門經(jīng)理、 IT 業(yè)的老總 客戶的交通工具：私家車但不統(tǒng)一 暢銷面積： 270 多平米四居（帶書房） 單位 平方米售價： 8000～ 12000 元 付款方式：按揭貸款 所售面積： 165346 平米 對社區(qū)環(huán)境的要求：很高 交房時的裝修情況：沒有任何裝修 電視節(jié)目：統(tǒng)一安裝的衛(wèi)星電視接收系統(tǒng) 客戶現(xiàn)有房產(chǎn)：一處或多處 怡龍別墅 編號： 014 怡龍別墅是坐落于城區(qū)二環(huán)路內(nèi)龍?zhí)逗珗@東湖南側(cè)，占地 公頃，建 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 富成花園 設有 A、 B、 C、 D 四種別墅類型， 108 棟 ，計幾十種款式。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。陽臺 為 落地窗 ， 頂層 有 獨立私家百平米觀景露臺。 國展家園 編號： 008 由北 京柳芳苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設，座落于北京國際展覽中心西側(cè)，是東北三環(huán)內(nèi)國際化涉外公寓。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 對于客戶定位，我們的最終結(jié)論是： 檳麟景峰 的目標客戶應當定位在來源于不同行業(yè)的事業(yè)成功人士，他們是受到奧運村良好居住環(huán)境吸引而集中到奧運村地區(qū)來的私企業(yè)主、大型企業(yè)高級管理者以及部分其他行業(yè)的成功人士，擁有豐厚的資產(chǎn)和廣泛的社會關系。 三、項目的市場定位 從我們調(diào)研的結(jié)果可以看到，目前亞北地區(qū)的在售住宅產(chǎn)品是以中高檔為主，市場平均銷售價格 6000～ 7000 元，銷售價格比較高的是一些商務氣息濃郁的商住概念公寓，真正符合富人居住的豪宅產(chǎn)品并沒有出現(xiàn)。安索夫模型聯(lián)系 者產(chǎn)品與它在市場上的地位。 開發(fā)商具有非常強的市場意識，產(chǎn)品開發(fā)與市場接合緊密。 廚房的面積在 10 平米左右。 另外，隨著財富增加，對于自身的健康與安全也逐漸成為這部分客戶所關心的主要問題之一。 在京城已購置多處房產(chǎn)，屬于“二次置業(yè)”者。但是因為社區(qū)沒有獨立會所，因而無法形成豪宅的氛圍，影響了該項目品質(zhì)的進一步提升。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （三）亞北地區(qū)購買力分析 通過我們對在亞運村地區(qū)已購房人群的問卷調(diào)查（統(tǒng)計結(jié)果如右圖所示）可以看出，本地區(qū)大部分客戶承受能力在 150 萬以下，約20%的客戶消費力可以達到 200 萬元左右， 15%可以達到 250 萬元。 的規(guī)模檔次進一步完善提高。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。這一階段的調(diào)研，主要以高端市場公寓項目 為主。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。我們的結(jié)論是“ 檳麟景峰 ”應當定位于高端市場。 物業(yè)服務必須做得到位，能夠確保人身和財產(chǎn)安全。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 檳麟景峰 項目定位手冊 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 一、亞北區(qū)域市場 在亞運村地區(qū)，已經(jīng)形成了北京最大的居住類物業(yè)市場，區(qū)域 的發(fā)展明顯領先于北京市其它部位。 三、高檔項目的客戶群 （一）客戶特征描述： 客戶主要來源于 40～ 50 歲之間的私企業(yè)主、大型企業(yè)高級管理人員以及其他行業(yè)的成功人士。 四、關于本項目分析與建議 （一）項目的 SWOT 分析 通過對本項目優(yōu)勢、劣勢、機會