【正文】 北京 橘郡 ，完美承襲了加州 Orange County 無(wú)與倫比的特質(zhì)，重聘美國(guó)本土頂級(jí)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，包辦 橘郡 由建筑設(shè)計(jì)、景觀規(guī)劃到室內(nèi)裝飾全過(guò)程。 從大 區(qū)位上來(lái)看， 亞運(yùn)新新家園 的正西方向兩公里即為北京 2020 年奧運(yùn)會(huì)奧林匹克村，地段極具升值潛力。向北 5 米 就 是京城市內(nèi)唯一的高爾夫球場(chǎng) —— 朝陽(yáng)高爾夫練習(xí)場(chǎng)，超過(guò) 10 倍的綠化率，在市內(nèi)樓盤(pán)中獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。 ◇小區(qū)四層、六層配置電梯，一梯兩戶(hù) ◇綠化率達(dá) 45%，人均 平米集中綠地； ◇ 33000 平米集中綠地花園，北臨 330 公頃“綠色園林走廊” ◇戶(hù)戶(hù)朝陽(yáng)，三室兩廳兩衛(wèi)，四室兩廳兩衛(wèi)及復(fù)式結(jié)構(gòu) ◇戶(hù)均 個(gè)停車(chē)位，電梯直達(dá)地下車(chē)庫(kù) ◇感應(yīng)卡車(chē)庫(kù)出入管理系統(tǒng)，地下車(chē)庫(kù) 24 小時(shí)閉路電視監(jiān)視系統(tǒng) ◇ 三重高科技小區(qū)智能防范系統(tǒng) ◇ 客戶(hù) 組成部分： IT 公司總經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理居多，同時(shí)有較大比例的私營(yíng)業(yè)主； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 周邊遍布豪華星級(jí)灑店，購(gòu)物中心、超市、各類(lèi)商店， 北京游樂(lè)園、學(xué)校、醫(yī)院也近在咫尺 ,便利生活盡在其中。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。保證在使用戶(hù)式中央空調(diào)的情況下，室內(nèi)依然有足夠的層高， 利于提升物業(yè)的品質(zhì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （四）項(xiàng)目面臨的威脅 國(guó)家對(duì)于北京市居高不下的房?jī)r(jià)所采取的平抑政策是對(duì)本項(xiàng)目最大的威脅。 日漸齊全的生活設(shè)施和即將便捷的交通條件將進(jìn)一步提升本地區(qū)的整體價(jià)值。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 對(duì)于產(chǎn)品的需求更主要的是其內(nèi)在價(jià)值，具體的說(shuō)就是住房的居住舒適性和外在的豪華感。 其子女年齡多數(shù)介于 10～ 20 歲之間。 會(huì)所面積一般在2000～4000平米010002000300040005000600070008000匯欣公寓和喬麗晶公寓雍景臺(tái)國(guó)際公寓國(guó)展家園 亮馬名居京達(dá)國(guó)際公寓鳳凰城羅馬花園博雅園新世界太華公寓御景園 現(xiàn)代城陽(yáng)光廣場(chǎng) 華亭嘉園項(xiàng)目名稱(chēng)平方米 在本次調(diào)查的項(xiàng)目中，會(huì)所面積和普通樓盤(pán)相比相對(duì)較大，這說(shuō)明在高檔樓盤(pán)中需要存在一個(gè)獨(dú)立的高檔會(huì)所為業(yè)主提供休閑、娛樂(lè)、相互交往的環(huán)境。特別需要說(shuō)明的是匯欣 公寓容積率極高是因?yàn)樵擁?xiàng)目位于亞運(yùn)村的運(yùn)動(dòng)員村之中，沒(méi)有獨(dú)立社區(qū)所致。 市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 亞北地區(qū)雖然近十年以來(lái)得到了迅猛發(fā)展，但是其商務(wù)環(huán)境、市政配套等方面與東部 CBD 仍然有較大差距，表現(xiàn)在市場(chǎng)上是兩地房?jī)r(jià)每平方米相差大約3000 元。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三、高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)研方法 主要使用“調(diào)查法”，即適當(dāng)抽取樣本，著重進(jìn)行走訪(fǎng)，同時(shí)配合以桌面調(diào)研搜集資料。 第二部分 調(diào)研的工作目標(biāo) 本次市場(chǎng)調(diào)研的目的是通過(guò)對(duì)亞運(yùn)村地區(qū)的區(qū)位市場(chǎng)狀況分析、在北京市萬(wàn)元以上銷(xiāo)售價(jià)格的房地產(chǎn)項(xiàng)目中抽取典型樣本進(jìn)行調(diào)研分析，確立“ 檳麟景峰 ”的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位。為了在競(jìng)爭(zhēng)中取勝，就必須在市場(chǎng)、產(chǎn)品、服務(wù)等方面尋求差異化，從而避開(kāi)直接競(jìng)爭(zhēng)取得市場(chǎng)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。但是奧運(yùn)會(huì)的舉辦將會(huì)促使國(guó)家在此投入大量的資金進(jìn)行配套建設(shè)；世貿(mào)中心的建成也會(huì)在京北地區(qū)形成一個(gè)新的中心商務(wù)區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。說(shuō)明本區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)量較為充足，競(jìng)爭(zhēng)激烈。家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，家庭基本上都雇傭保姆。 “ 檳麟景峰 ”如果以亞運(yùn)村地區(qū)現(xiàn)有產(chǎn)品形態(tài)進(jìn)入現(xiàn)有市場(chǎng)，必然會(huì)遭遇到激烈競(jìng)爭(zhēng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。其優(yōu)點(diǎn)是能夠在 最短時(shí)間內(nèi)掌握大量信息，為調(diào)研分析提供幫助，從而有效利用現(xiàn)有資源。 五、有關(guān)目標(biāo)客戶(hù)情況的調(diào)研方法 由于我們初步定義的目標(biāo)客戶(hù)應(yīng)當(dāng)是具有相當(dāng)規(guī)模資產(chǎn)的成功人士，因此對(duì)于客戶(hù)行為特征和需求的調(diào)查我們主要采取了對(duì)兩類(lèi)人群進(jìn)行深入訪(fǎng)談的形式。目前，在亞運(yùn)村地區(qū)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，上下水、熱力、煤氣、供電、通訊等條件都易于得到滿(mǎn)足。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 高檔產(chǎn)品主要區(qū)域集中在東部 CBD 地區(qū) 通過(guò)樣本分析 可以看到，北京高檔公寓項(xiàng)目多集中在東部 CBD 地區(qū)，這一地區(qū)支撐高價(jià)位的原因一方面是該地區(qū)集中了大量外資企業(yè)，其中的外籍人士擁有較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力，另一方面是因?yàn)橥赓Y、合資企業(yè)中的高級(jí)白領(lǐng)對(duì)高檔公寓的租賃需求吸引了一大批投資客戶(hù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 擁有千萬(wàn)以上資產(chǎn)，購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 因子女年齡較大，他們用房的面積要求不低于 15 平米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。為了在競(jìng)爭(zhēng)中取勝，就必須差異化，從而避 開(kāi)直接競(jìng)爭(zhēng)取得市場(chǎng)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。這些客戶(hù)所需要的“豪宅”，特點(diǎn)是外觀雍容典雅、戶(hù)型設(shè)計(jì)合理、會(huì)所設(shè)施齊全、智能化方案先進(jìn)、物業(yè)配套完 善、社區(qū)環(huán)境幽雅、服務(wù)體貼周到。樓內(nèi)設(shè)計(jì)為 2 梯，塔樓部分1 梯 3 戶(hù) 2 部電梯，板樓部分一梯 1 戶(hù) 1 部電梯。會(huì)所要有泳池，上方可以有高出半層的玻璃屋頂，既可以為會(huì)所帶來(lái)日照采光，同時(shí)也成為中心花園景觀的一部分。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 高等學(xué)府云集，文化氣氛濃厚，可謂“前后學(xué)府，左右名園”。 建有 3000 平方米星級(jí)會(huì)所。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 法式 Family Townhomes 中庭花園組合別墅 涂料 世界上最好的涂料生產(chǎn)地 —— 加拿大原裝進(jìn)口 屋面瓦 來(lái)自美國(guó)最大的生產(chǎn)廠家 窗 加拿大原裝進(jìn)口 RESITECH 雙層真空密封玻璃 門(mén) 加拿大木鋼裝飾門(mén) 車(chē)庫(kù)內(nèi)門(mén) 加拿大鋼木門(mén) 車(chē)庫(kù)外門(mén) 加拿大卷板門(mén) 中央吸塵（ 贈(zèng)送 ） 加拿大中央除塵系統(tǒng) 凈水器（ 贈(zèng)送 ） 采用美國(guó)最新技術(shù)的原頭凈水器 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 別墅客戶(hù)組成部分：大部分是私企老總 公寓客戶(hù)組成部分：外企公司部門(mén)經(jīng)理、 IT 業(yè)的老總 客戶(hù)的交通工具：私家車(chē)但不統(tǒng)一 暢銷(xiāo)面積： 270 多平米四居（帶書(shū)房） 單位 平方米售價(jià)： 8000～ 12000 元 付款方式：按揭貸款 所售面積： 165346 平米 對(duì)社區(qū)環(huán)境的要求：很高 交房時(shí)的裝修情況：沒(méi)有任何裝修 電視節(jié)目：統(tǒng)一安裝的衛(wèi)星電視接收系統(tǒng) 客戶(hù)現(xiàn)有房產(chǎn)：一處或多處 怡龍別墅 編號(hào)： 014 怡龍別墅是坐落于城區(qū)二環(huán)路內(nèi)龍?zhí)逗珗@東湖南側(cè)，占地 公頃，建 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 富成花園 設(shè)有 A、 B、 C、 D 四種別墅類(lèi)型， 108 棟 ，計(jì)幾十種款式。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。陽(yáng)臺(tái) 為 落地窗 ， 頂層 有 獨(dú)立私家百平米觀景露臺(tái)。 國(guó)展家園 編號(hào)： 008 由北 京柳芳苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，座落于北京國(guó)際展覽中心西側(cè)，是東北三環(huán)內(nèi)國(guó)際化涉外公寓。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 對(duì)于客戶(hù)定位，我們的最終結(jié)論是： 檳麟景峰 的目標(biāo)客戶(hù)應(yīng)當(dāng)定位在來(lái)源于不同行業(yè)的事業(yè)成功人士，他們是受到奧運(yùn)村良好居住環(huán)境吸引而集中到奧運(yùn)村地區(qū)來(lái)的私企業(yè)主、大型企業(yè)高級(jí)管理者以及部分其他行業(yè)的成功人士，擁有豐厚的資產(chǎn)和廣泛的社會(huì)關(guān)系。 三、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 從我們調(diào)研的結(jié)果可以看到，目前亞北地區(qū)的在售住宅產(chǎn)品是以中高檔為主，市場(chǎng)平均銷(xiāo)售價(jià)格 6000～ 7000 元，銷(xiāo)售價(jià)格比較高的是一些商務(wù)氣息濃郁的商住概念公寓，真正符合富人居住的豪宅產(chǎn)品并沒(méi)有出現(xiàn)。安索夫模型聯(lián)系 者產(chǎn)品與它在市場(chǎng)上的地位。 開(kāi)發(fā)商具有非常強(qiáng)的市場(chǎng)意識(shí)，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)與市場(chǎng)接合緊密。 廚房的面積在 10 平米左右。 另外，隨著財(cái)富增加，對(duì)于自身的健康與安全也逐漸成為這部分客戶(hù)所關(guān)心的主要問(wèn)題之一。 在京城已購(gòu)置多處房產(chǎn)，屬于“二次置業(yè)”者。但是因?yàn)樯鐓^(qū)沒(méi)有獨(dú)立會(huì)所，因而無(wú)法形成豪宅的氛圍，影響了該項(xiàng)目品質(zhì)的進(jìn)一步提升。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 （三）亞北地區(qū)購(gòu)買(mǎi)力分析 通過(guò)我們對(duì)在亞運(yùn)村地區(qū)已購(gòu)房人群的問(wèn)卷調(diào)查（統(tǒng)計(jì)結(jié)果如右圖所示）可以看出，本地區(qū)大部分客戶(hù)承受能力在 150 萬(wàn)以下，約20%的客戶(hù)消費(fèi)力可以達(dá)到 200 萬(wàn)元左右， 15%可以達(dá)到 250 萬(wàn)元。 的規(guī)模檔次進(jìn)一步完善提高。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。這一階段的調(diào)研，主要以高端市場(chǎng)公寓項(xiàng)目 為主。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。我們的結(jié)論是“ 檳麟景峰 ”應(yīng)當(dāng)定位于高端市場(chǎng)。 物業(yè)服務(wù)必須做得到位，能夠確保人身和財(cái)產(chǎn)安全。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 檳麟景峰 項(xiàng)目定位手冊(cè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 一、亞北區(qū)域市場(chǎng) 在亞運(yùn)村地區(qū)，已經(jīng)形成了北京最大的居住類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)，區(qū)域 的發(fā)展明顯領(lǐng)先于北京市其它部位。 三、高檔項(xiàng)目的客戶(hù)群 （一）客戶(hù)特征描述： 客戶(hù)主要來(lái)源于 40～ 50 歲之間的私企業(yè)主、大型企業(yè)高級(jí)管理人員以及其他行業(yè)的成功人士。 四、關(guān)于本項(xiàng)目分析與建議 （一）項(xiàng)目的 SWOT 分析 通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)