【正文】 建筑規(guī)模 容積率 綠化率 銷售價(jià)格 獨(dú)棟 200 萬(wàn)左右聯(lián)排100 萬(wàn) 總戶數(shù) 300 套 戶型面積 棟 400 平米聯(lián)排 200 平米 開盤時(shí)間 銷售率 物業(yè)公司 物業(yè)費(fèi) 點(diǎn)評(píng)： 外立面涂料粉刷，降低了項(xiàng)目的檔次。 在橘郡別墅中大量出現(xiàn)過(guò)。 碧水莊園的物業(yè)管理在業(yè)內(nèi)的 知名度特別高，也為別墅的客戶所認(rèn)同。 玫瑰園 17 ． 3 0 ． 4 71 ％ 3001340 500 － 600 600 萬(wàn)起 碧水莊園 37 0 ． 19 80 ％ 600 600 900 萬(wàn) 本案 180240 45% （二）重點(diǎn)個(gè)案點(diǎn)評(píng) 北京玫瑰園 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料： 項(xiàng)目位置 昌平八達(dá)嶺高速東 聯(lián)系電話 80761858/57 開發(fā)商 玫瑰園房地產(chǎn)公司 產(chǎn)品形態(tài) 獨(dú)棟 / 聯(lián)排 建筑規(guī)模 萬(wàn) 容積率 綠化率 71% 銷售價(jià)格 570 萬(wàn)元起 總戶數(shù) 三期 戶型面積 3001340 開盤時(shí)間 2020 年 7 月 ( 三期 ) 銷售率 三期銷售 50% 物業(yè)公司 香港凱萊物業(yè) 物業(yè)費(fèi) 元 點(diǎn)評(píng)： 曾經(jīng)三起三落、終于修成正果的經(jīng)歷著實(shí)讓業(yè)內(nèi)人士佩服 ,也賦予了玫瑰園很強(qiáng)的神秘色彩和很高的社會(huì)知名度。 項(xiàng)目名稱 后期規(guī)模 主力戶型 戶型總價(jià) 玫瑰園 約 200 套， 11 萬(wàn) 500 － 600 800 － 1000 萬(wàn) 碧水莊園 350 套 600 900 萬(wàn) 翠湖別墅 50 套 300 （不含地下室） 580 萬(wàn) 新開樓盤搶占中端市場(chǎng) 區(qū)域內(nèi)高端產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈，其主力戶型都在 600平米以上，銷售單價(jià)在 16000元以上，而且后期的開發(fā)規(guī)模龐大。未來(lái)中關(guān)村高科技園區(qū)的北向擴(kuò)張，奧運(yùn)規(guī)劃中要及時(shí)把人流向外疏散，兩大事件影響之下，肯定還要大力改造區(qū)域交通設(shè)施和加密交通網(wǎng)絡(luò)。只有交通便利，才會(huì)吸引城市里的上班族來(lái)此定居。 （ 2）打造個(gè)性化、舒適性的產(chǎn)品： 也許總價(jià)上微弱的優(yōu)勢(shì)不足以彌補(bǔ) Townhouse 在整體社區(qū)環(huán)境及品質(zhì)感上的劣勢(shì)，這就需要 Townhouse 在自身塑造上更下工夫。 （六）衛(wèi)星城鎮(zhèn)低密度住宅 隨著北京城市建設(shè)步伐的加快，面貌一新的衛(wèi)星城鎮(zhèn)低層低密度的建設(shè)也越來(lái)越吸引北京的買房 人。朝陽(yáng)區(qū)主要集中在來(lái)廣 營(yíng)鄉(xiāng)、南磨房鄉(xiāng)、將臺(tái)鄉(xiāng)等區(qū)域，海淀區(qū)則以四季青鄉(xiāng)和西四環(huán)沿線的綠化隔離帶為代表。在復(fù)雜多變的消費(fèi)者面前，三種產(chǎn)品難分伯仲。亞運(yùn)新新家園動(dòng)輒就是三四百萬(wàn)，銷售相對(duì)緩慢。 他們的地理位置在逐步往回收縮 —— 不是位于新城市中心的內(nèi)部，就是位于交通干線的附近。 第二階段：康城位置偏遠(yuǎn)，但聲勢(shì)浩大。亞運(yùn)村的早期項(xiàng)目和溫榆河兩側(cè)的麗京花園等是地段型產(chǎn)品的典型代表。 高檔住宅呼喚高尚環(huán)境。先不說(shuō)寬 House 的整體品質(zhì)如何，寬 V 首先把 Townhouse 橫過(guò)來(lái)，大面寬、短進(jìn)深的做法和犧牲相當(dāng)多 的建筑面積來(lái)?yè)Q取陽(yáng)光和空氣的的眼光，不是一般的開發(fā)商所能做到的。 市場(chǎng)需求：第一居所，銷售旺盛 從問世之初， Townhouse 產(chǎn)品就受到市場(chǎng)和消費(fèi)者的追捧。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 熱點(diǎn)區(qū)域：亦莊板塊，大放光彩 “ 人以群分、物以類聚 ” 的特點(diǎn)在高端住宅市場(chǎng)體現(xiàn)的更為明顯。倚林嘉園、亞運(yùn)新新家園、時(shí)代莊園都是代表性的Townhouse 項(xiàng)目。 對(duì)于別墅， Townhouse 的最有力武器是價(jià)格。 （ 4）鞏固第一居所概念： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十 家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目相對(duì)薄弱的景觀優(yōu)勢(shì)和位置因素，新近開發(fā)的林溪雅筑和山水青青 兩個(gè)項(xiàng)目都開始走低端化的路線，力爭(zhēng)在市場(chǎng)細(xì)分的空間內(nèi)抓住目標(biāo)客群的眼球和錢袋。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十 家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。林溪?jiǎng)e墅的戶型面積設(shè)計(jì)合理化，符合當(dāng)前別墅客戶向 金字塔塔腰擴(kuò)展的趨勢(shì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。別墅的密度較大，并且前后布局的錯(cuò)落也不是合理，容易形成對(duì)視；可能由于地塊方正的關(guān)系，林溪?jiǎng)e墅的整體布局接近于兵營(yíng)式排列，缺乏別墅社區(qū)所應(yīng)有的生動(dòng)、曲折和曲徑通幽的美感；雙拼別墅簡(jiǎn)單、缺乏變化的里面設(shè)計(jì)，也是本項(xiàng)目的敗筆之處。林溪?jiǎng)e墅的設(shè)計(jì)參照了橘郡別墅戶型的設(shè)計(jì)理念，完全是最時(shí)尚的別墅設(shè)計(jì)方式。 玫瑰園會(huì)所的面積之大和功能之全在北京別墅市場(chǎng)市是首屈一指。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在沙河地區(qū)待開發(fā)的別墅項(xiàng)目就有 10000 多畝。 第六部分：沙河區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 別墅項(xiàng)目一統(tǒng)天下 縱觀沙河樓市，雖然數(shù)量不多，只有四、五個(gè)樓盤，全部是高檔別墅項(xiàng)目。所以現(xiàn)在非常歡迎市區(qū)無(wú)污染工業(yè)落戶沙河，服務(wù)于首都高教產(chǎn)業(yè)化的試驗(yàn)區(qū)、逐步建設(shè) 市區(qū)人口向外疏散的沙河衛(wèi)星城 地區(qū)自然環(huán)境： 碧波蕩漾的沙河水庫(kù)、綠茵重重的北六環(huán)綠化帶，放眼望去，沙河地區(qū)是綠樹環(huán)抱、綠水環(huán)繞，空氣質(zhì)量和自然環(huán)境特別適合在此修身養(yǎng)性。 （二） Townhouse 與高檔公寓： 產(chǎn)品不一，客群不同： 同樣是 100 萬(wàn)，在市區(qū)可以買一套 125 ㎡（ 8000 元 /㎡）高檔公寓，在近郊可以買一棟有天有地的 Townhouse，究竟如何選擇，與購(gòu)房者的生活 習(xí)慣 有著非常大的關(guān)系。而如果 TOWNHOUSE 的總價(jià)超過(guò) 300 萬(wàn)，將直接面臨別墅的競(jìng)爭(zhēng)。 包括亦莊、上地等在內(nèi)的區(qū)域都應(yīng)算是開發(fā) Townhouse 項(xiàng)目的理想住宅區(qū)域。最大程度的搜集了數(shù)十 家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。在短短的二到三年的時(shí)間內(nèi)，從最初的普通聯(lián)排住宅，到震動(dòng)業(yè)界的寬項(xiàng)目，再到幾乎完美的卡爾生活館， Townhouse 產(chǎn)品經(jīng)歷了飛躍式的發(fā)展。當(dāng)然，第一居所 Townhouse 項(xiàng)目好銷的特點(diǎn)，是與 Townhouse 本身分不開的。從北京的第一個(gè) Townhouse 項(xiàng)目 —— 一棟洋房到康城、時(shí)代莊園，以致后來(lái)的龍山新新家園等，由于選址方面的原因，社