【正文】 商吸取了前人的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，努力控制Townhouse 產(chǎn)品的總價(jià)范圍?？党情_發(fā)商最近打出的口號(hào)是：超過 100 萬，就買別墅；在一期 6500－ 7000 元 /平米高價(jià)的基礎(chǔ)上，翡翠城二期把價(jià)格調(diào)整為 4500元 /平米；新開發(fā)的 Townhouse 項(xiàng)目，如京城雅居和卡爾生活館以及昌平的流星 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十 家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 花園等，推出了主力戶型在 200 平米之間，總價(jià)在 100 萬左右的主流產(chǎn)品。當(dāng)前的 Townhouse 市場(chǎng)，其戶型面積和總價(jià)范圍，在逐漸走向合理，尋找自己的位置。 產(chǎn)品規(guī)劃：推陳出新， 品質(zhì)提高 資本的創(chuàng)新力量在 Townhouse 項(xiàng)目表現(xiàn)的淋漓盡致。為了給自己爭(zhēng)取更大的生存空間， Townhouse 產(chǎn)品更新?lián)Q代的速度超出了地產(chǎn)開發(fā)商的想像力。在短短的二到三年的時(shí)間內(nèi)，從最初的普通聯(lián)排住宅，到震動(dòng)業(yè)界的寬項(xiàng)目，再到幾乎完美的卡爾生活館， Townhouse 產(chǎn)品經(jīng)歷了飛躍式的發(fā)展。普通住宅用了十年的時(shí)間，才從高塔過渡到板樓。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：高檔公寓、別墅、 Townhouse，三足鼎立 高檔公寓、別墅、 Townhouse 三者的總價(jià)都在 100 萬以上，價(jià)格相近造成客戶的重疊性。高檔公寓訴求的 是繁華便利的城市生活，別墅追求的是尊貴的、與眾不同的郊區(qū)生活， Townhouse 塑造的是城市生活與郊區(qū)生活的完美結(jié)合，高檔公寓、別墅、 TH，三者各有千秋，又各有缺憾。高檔公寓、別墅、 Townhouse 三種產(chǎn)品同時(shí)面對(duì)的是高端客戶市場(chǎng)。在復(fù)雜多變的消費(fèi)者面前，三種產(chǎn)品難分伯仲。在高端住宅市場(chǎng)，高檔公寓、別墅、 Townhouse 已經(jīng)形成三足鼎立的局勢(shì)。 政策影響：別墅叫停， Townhouse 受益 國(guó)家 “ 關(guān)于停止別墅土地供應(yīng) ” 通知出臺(tái)后，客觀上限制了別墅項(xiàng)目的供應(yīng)數(shù)量，并將促進(jìn)其他高檔產(chǎn)品的市場(chǎng)需求。 停止別墅用地的供應(yīng)，對(duì)在售的別墅項(xiàng)目和與別墅三分天下的高檔公寓以及 Townhouse 樓盤是極大的利好因素，既減少了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，又把廣闊的客戶資源集中到有限的市場(chǎng)供應(yīng)上。尤其是對(duì)于從一個(gè)娘胎爬出來的經(jīng)濟(jì)型別墅 —— Townhouse，其別墅的外觀和室內(nèi)設(shè)計(jì)、距市中心很近的交通距離、與別墅相比每平米要便宜幾千塊的銷售價(jià)格 ?? ，這些優(yōu)勢(shì)都將吸引別墅客戶的目光，轉(zhuǎn)移到高品質(zhì)的 Townhouse 項(xiàng)目上來。 熱點(diǎn)區(qū)域：亦莊板塊，大放光彩 “ 人以群分、物以類聚 ” 的特點(diǎn)在高端住宅市場(chǎng)體現(xiàn)的更為明顯。亦莊區(qū)域緊鄰京津 唐高速路，位于五環(huán)的地理位置。進(jìn)入市中心的交通方便快捷；三面環(huán)林、一面擁水的條件成就亦莊區(qū)域清新、綠色的自然環(huán)境。不可多得的優(yōu)勢(shì)是開 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十 家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 發(fā) Townhouse 項(xiàng)目的天然寶地，亦莊區(qū)域已經(jīng)形成 Townhouse 項(xiàng)目集中的低密度板塊。即將 上市 的兩個(gè)項(xiàng)目 —— 卡爾生活館和新境界都是以 T 的面貌出現(xiàn)的。 第三部分：北京 Townhouse 的分布特點(diǎn) 經(jīng)調(diào)查研究，北京 的 Townhouse 項(xiàng)目主要分布在四環(huán)以外（包括四環(huán)沿線），根據(jù) Townhouse 本身的特點(diǎn)和發(fā)展的需要，其分布主要有幾下幾種類型：一是綠化隔離帶項(xiàng)目；二是 體育 板塊；三是邊緣集團(tuán)住宅區(qū)；四是開發(fā)區(qū)板塊；四是高速路沿線；六是衛(wèi)星城或小城鎮(zhèn)。 （一）綠化隔離帶項(xiàng)目 由第一條綠化隔離帶而產(chǎn)生的綠化隔離帶地區(qū)主要集中在海淀區(qū)和朝陽區(qū)。朝陽區(qū)主要集中在來廣 營(yíng)鄉(xiāng)、南磨房鄉(xiāng)、將臺(tái)鄉(xiāng)等區(qū)域，海淀區(qū)則以四季青鄉(xiāng)和西四環(huán)沿線的綠化隔離帶為代表。 西四環(huán)沿線是北京的隔離綠化帶之一。目前該地區(qū)的典型 Townhouse 項(xiàng)目是酈城。由東南三環(huán)延伸到東南四環(huán)的南磨房鄉(xiāng)是朝陽區(qū)的另一個(gè)重要的綠化隔離帶建設(shè)區(qū)域。 （二） 體育 板塊 體育板塊主要是指奧運(yùn)住宅板塊，因奧林匹克公園的建設(shè)而使周邊自然環(huán)境和城市配套功能相對(duì)完善 。倚林嘉園、亞運(yùn)新新家園、時(shí)代莊園都是代表性的Townhouse 項(xiàng)目。 （三）邊緣集團(tuán)住宅區(qū) 回龍觀文化居住區(qū)、東壩集團(tuán)、垡頭、石景山等邊緣集團(tuán)，離市區(qū)較遠(yuǎn)的特點(diǎn)反而塑造了本區(qū)域優(yōu)美的自然環(huán)境和清新的空氣質(zhì)量，邊緣集團(tuán)自成中心，各種配套獨(dú)立完善，是適合開發(fā) Townhouse 項(xiàng)目的地區(qū)。東壩地區(qū)的北京奧園、回龍觀區(qū)域的流星花園和寬等項(xiàng)目 （四）開發(fā)區(qū)住宅板塊 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十 家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 包括亦莊、上地等在內(nèi)的區(qū)域都應(yīng)算是開發(fā) Townhouse 項(xiàng)目的理想住宅區(qū)域。亦莊近幾年推出的新建社區(qū)都為低層低密度，代表項(xiàng)目如金地格林小 鎮(zhèn)、一棟洋房、卡爾生活館以及新境界等；上地地區(qū)，無論是百旺家園還是領(lǐng)秀硅谷。 （五）高速路沿線 Townhouse 社區(qū) 高速路沿線所特有的地理優(yōu)勢(shì)是發(fā)展 Townhouse 項(xiàng)目的天然條件，北京最早的別墅社區(qū)就是沿著高速公路而形成。如京昌高速公路沿線的別墅區(qū)，京順路沿線的別墅區(qū)。隨著京通、京開、京沈、京承等高速公路的建設(shè)，沿線又形成了京城雅居、萬科青青家園、康城等 Townhouse 社區(qū)。 （六）衛(wèi)星城鎮(zhèn)低密度住宅 隨著北京城市建設(shè)步伐的加快，面貌一新的衛(wèi)星城鎮(zhèn)低層低密度的建設(shè)也越來越吸引北京的買房 人。南五環(huán)黃村衛(wèi)星城北區(qū)的翡翠城就是 Townhouse 住宅的典型樓盤。 第四部分： Townhouse 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及策略研究 （一）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手最新發(fā)展趨勢(shì) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一高檔公寓：低密度將是未來主流 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手二別墅：經(jīng)濟(jì)型別墅叫板 Townhouse（一棟洋房二期、拿鐵鎮(zhèn)） （二）我們的應(yīng)對(duì)策略 我們的總體方略： 面對(duì)別墅，我們的武器是價(jià)格；面對(duì)高檔公寓，我們的武器是郊區(qū)生活方式。 （一） Townhouse 與別墅 別墅首先是一種生活方式，是對(duì)一種頂級(jí)生活的追求。隨著國(guó)際文化交流 和新時(shí)代觀念