【正文】 駿城 多層板樓 13 萬平米平米 準(zhǔn)現(xiàn)房 4000 元 /平方米 兩居 75% 麗 園 順馳 . 領(lǐng)海南 板式小高層 31 萬平米平米 現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房 4100 元 /平方米 90120中戶型兩居 70% 臨海花園 順馳 . 領(lǐng)海一路之隔東南 多層板樓 8 萬平米平米 準(zhǔn)現(xiàn)房 4200 元 /平方米 兩居 40% 順馳 . 領(lǐng)海 京開高速南五環(huán)興業(yè)路出口 板式小高層 41 萬平米平米 期房 5500 元 /平方米 兩居三居戶型多樣 第三部分 項目定位建議 一、 推廣形象定位 綜合分析本案的優(yōu)劣勢，成熟社區(qū)，直達(dá)城區(qū)的便利交通，坐擁 30 萬平方米的巨大氧吧構(gòu)成項目突出賣點。同時作為近鄰主路的塔樓，停工時 間較長，規(guī)劃立面設(shè)計相對后滯等問題點同樣明顯，左右之間要準(zhǔn)確尋求產(chǎn)品機會點。本案的項目形象定位不能是少數(shù)人的、不是另類階層的專屬社區(qū)，而是定位“適度、精致的健康白領(lǐng)生活區(qū)”。不夸張，有點小資，經(jīng)濟舒適適度生活空間。 所謂“適度” 本案主力戶型是 100110 平方米的兩居室，戶型配比為一居：兩居：三居為 1： 4： 1，均為中面積戶型。單套總價在 4045 萬元，相 中國最大的管理資源中心 對于普通白領(lǐng)家庭的支付能力在適度的承受范圍內(nèi)。 所謂“精致” 社區(qū)不大，精致建筑細(xì)部公共空間，建議在后期細(xì)部公共空間的施工中，進(jìn)行細(xì)節(jié)設(shè) 計，提升品質(zhì)感。成熟社區(qū)會所和超市配套，華堂購物，盡享小資精致生活。同時呼應(yīng)適度。 所謂“健康” 西側(cè)綠化隔離帶，面臨 30 萬平米興城廣場。綠色氧吧簇?fù)砩珔^(qū)，享受郊區(qū)的綠色健康生活。 所謂“白領(lǐng)生活區(qū)” 突現(xiàn)人文環(huán)境，緊鄰公安大學(xué)。項目外銷前身，原來購買人群形成良好居住群基礎(chǔ)，吸引白領(lǐng)和部分追隨者，滿足百姓居者向往附庸高雅社區(qū)的心理。 二、 推廣案名提案 針對本案的現(xiàn)狀特征和優(yōu)勢，成熟外銷社區(qū)，直達(dá)城區(qū)的便利交通，適度中戶型，坐擁 30 萬平方米的巨大氧吧構(gòu)成項目突出賣點。定位“適度、精致的健康白領(lǐng)生活區(qū) ”，開發(fā)商也將在未來的項目立面的施工中，把握立面色彩及設(shè)計，以項目的亮麗立面，進(jìn)一步確立本案在大興地標(biāo)性建筑地位。 結(jié)合本案在京開高速和五環(huán)交口的明顯突出地理位置，同時遵循開發(fā)商的開發(fā)思路，本次向開發(fā)商提出建議案名有四 ,分別為“興城旺角”、“興城靚舍”、“泰中順景”、“泰中朗天園”。 （一） 興城旺角 “興城旺角”案名具有明顯的 地標(biāo)性氣質(zhì) ，同時又指出了本案的大興區(qū)東南角的區(qū)位特征，容易給人形成生動的感性認(rèn)識效果，有助于加深項目印象。 中國最大的管理資源中心 作為北京城市發(fā)展新區(qū)，大興連接一軸（南中軸延長線），橫跨兩帶（北京東部發(fā)展帶 和西部發(fā)展帶），關(guān)聯(lián)多中心（大興新城、亦莊新城）。 “興城旺角”的 “ 興城 ” 同時要強調(diào)本案位于 大興新城 與北京市中心 連接 的關(guān)鍵“ 主 軸 ” 京開高速路的突出位置上。 建筑中的東南角向來被稱作金角，本案正位于京開高速和五環(huán)交口的東南角，即位于 金角 ，屬 升旺之地 ，正所謂“旺角”。古時有“紫氣東來”的說法，“紫氣”即祥瑞之氣。我項目位于大興新城的東部也希望順借祥瑞之氣。古今中外對財氣、人氣興盛之處的地方起名命定中，多出現(xiàn)“旺角”字樣，如 葡萄牙探險 家 巴塞少繆 迪亞士 發(fā)現(xiàn) 位于非洲西南端的 地方命名“ 好望角 ” ，是大西洋和印 度洋之間的重要陸地標(biāo)志 。香港“ 旺角 ” 位於九 龍 中部，是香港最熱鬧的地 區(qū) 之一， 旺角因為旺市之角而得名，：“旺角”也迎和了中國百姓傳統(tǒng)心理，希望居住風(fēng)水旺地，案名吉祥。 （二） 興城靚舍 “興城靚舍” 中的“靚舍”，本意是擁有漂亮、秀美風(fēng)景和外觀的居所；“靚舍”同時諧音“亮色”暗合了本案是大興一道城市亮麗奪目的 建筑風(fēng)景線 ，不言而喻的地理區(qū)位的標(biāo)志性建筑。 類同上個建議案名，“興城靚舍”中的 “ 興城 ” 主要強調(diào)本案位于大興新城 與北京市中心 連接 的關(guān)鍵“ 主 軸 ” 京開高速路的突出位置上。 “興城靚舍”也突出了本案西 側(cè)綠化隔離帶和面臨 30 萬平米興城 中國最大的管理資源中心 廣場，成功借景；社區(qū)風(fēng)景秀美，高層遠(yuǎn)眺，享受美麗生活；“舍”字則突出 郊區(qū)悠然健康 的居住狀態(tài)，綠色氧吧簇?fù)砩鐓^(qū)，享受郊區(qū)的綠色健康生活，呼應(yīng)＂健康＂概念。 （三） 泰中順景 “泰中順景”是直接從案名上 延續(xù) 一期、二期的案名關(guān)鍵字，又結(jié)合了三期項目特征，以及三期現(xiàn)階段的推廣主體和整合賣點。 “順景”有兩層含義，第一層含義是本案 依順風(fēng)景而生 的意思，本案西側(cè)為綠化隔離帶又面臨 30 萬平米興城廣場，高層遠(yuǎn)眺風(fēng)景秀美，強調(diào)本案擁有不可多得獨有的景觀優(yōu)勢；第二層含義是社區(qū)與周邊景色的相互伴生， 互動。我項目立面鮮明富有地標(biāo)性特征，是進(jìn)入大興京開高速上和五環(huán)環(huán)路上一道亮麗奪目的 建筑風(fēng)景線 ，是建筑和自然風(fēng)景渾然交融的一個上佳居所。 “順”也有迎和了中國百姓傳統(tǒng)心理，討吉利，祈祥順的要旨。順風(fēng)順?biāo)?，順心逐意，風(fēng)調(diào)雨順等祥瑞之意。 （四） 泰中朗天園 “泰中朗天園”也是直接從案名上延續(xù)一期、二期的案名關(guān)鍵字，對一期、二期有一定的 承接性 。又結(jié)合了三期項目特征，以及三期現(xiàn)階段的推廣主體和整合賣點。 “朗天”淺指 開闊、晴好 的天氣、空間和天空，同時伴隨牽引出居者快樂的居家心情。同時“朗天”又有兩層含義，第一層含義 是突出我 中國最大的管理資源中心 項目為高層，挺立于京開高速和五環(huán)交匯明顯地理位置，伸展于天地之間， 登高而望遠(yuǎn) ，心曠神怡， 豁然開朗 。第二層含義是借力于現(xiàn)在購房者的郊區(qū)購房情結(jié)，強調(diào)郊區(qū)項目特有的環(huán)境污染小，空氣清新，風(fēng)景秀美的特征。 三、 目標(biāo)客戶定位 （一）目標(biāo)客戶特征分類描述： 自住第一次置業(yè)者： 此類客戶多為結(jié)婚置業(yè)，外地人在京，沒有傳統(tǒng)的地域居住觀念，一旦有了首付積蓄，急于解決基本居住需求。一居和小兩居是他們的主要購房選擇傾向。 以小換大型： 屬于“小房換大房型”這種情況的消費者，目前的居住面積為4080 平方米，年齡在 3545 歲 之間 ，大部分居住是 70 和 80 年代的老房，隨著經(jīng)濟狀況的改善，開始將改善生活質(zhì)量和居住環(huán)境的愿望提上日程，但是改善經(jīng)濟實力有限。兩居和三居是他們的主要購房選擇傾向。 舍近求遠(yuǎn)型： 由于市區(qū)與郊區(qū)房價的差價，一些消費者開始舍近求遠(yuǎn)，郊區(qū)的價格較低，而且交通方便，配套齊備環(huán)境優(yōu)美。節(jié)約購房成本配套一輛小車，花同樣的錢可以居住更高品質(zhì)的住宅，享受更舒適的生活。兩居和三居是他們的主要購房選擇傾向。 環(huán)境偏好型： 這其中的消費者可能有兩部分人，一部分是注重生活質(zhì)量的年輕人，城市白領(lǐng)收入穩(wěn)定，追求一定的生活品質(zhì)，要求住宅的 使用舒適性，結(jié)構(gòu)分區(qū)人性化。另一種是年齡偏大的老年人，城市老者，無兒女經(jīng)濟負(fù)擔(dān)，向往享受郊區(qū)自然狀態(tài)生活。這兩類人收入穩(wěn)定。大兩居和三居是他們的主要購房選擇 中國最大的管理資源中心 傾向。 （二）目標(biāo)客戶購買心理描述 “自住第一次置業(yè)者”希望購買門檻低，非常重視生活的方便，出行條件的便利，工作地點多在城內(nèi)，往來的暢通，是其選擇住宅的要素。 “以小換大型 ” 和“舍近求遠(yuǎn)型” 客戶不過分追求形式，講究務(wù)實。注重戶型設(shè)計的合理度，功能分區(qū)的人性化，面積的有效性。期許戶型的面寬和進(jìn)深配比合理。對房屋的通風(fēng)采光要求較高。 “環(huán)境偏好型”追求服務(wù) 的人性化，住宅的安全和居住空間的適度舒適性。追求便利、安靜的社區(qū)環(huán)境空間。喜愛郊區(qū)的安逸生活氛圍。 （三）目標(biāo)客戶居住區(qū)域描述 目標(biāo)客戶除在本部區(qū)域市場中分析的情況，另一部分主要來市區(qū)能夠較順暢輻射到南、東南、西南五環(huán)和京開高速北輻射線的區(qū)域?，F(xiàn)南三環(huán)和南二環(huán)沿線附近客群。 （四）目標(biāo)客戶收入支付描述 市區(qū)中收入人群，月薪 3000~5000 元。除部分的改善性養(yǎng)老客群，多數(shù)客戶月供能力強，但是儲蓄不多或者不愿占用過多現(xiàn)金首付，首付比例不高。 （五）目標(biāo)客戶年齡家庭結(jié)構(gòu)描述 25 歲 40 歲，三口之家或者小兩口之 家，少數(shù)養(yǎng)老客群。 四、 價格策略定位 制訂科學(xué)的項目定價，是項目成功推廣的基礎(chǔ)。結(jié)合區(qū)域市場風(fēng)向和項目自身特征，本案要實現(xiàn)銷售全程均價 4000 元。南城有一名盤，一度因打人事件， 中國最大的管理資源中心 項目聲名狼藉。“價格才是硬道理”的二次推廣啟動， 項目再次激活。開盤價格尤其要小心處理，建議開盤定價不可冒進(jìn)，底價入市，隨著工程形