【正文】 沙河樓市，雖然數(shù)量不多，只有四、五個(gè)樓盤，全部是高檔別墅項(xiàng)目。為了提高項(xiàng)目品質(zhì)和發(fā)揮地塊環(huán)境的最大優(yōu)勢(shì)，上述三個(gè)別墅項(xiàng)目都推出了主力戶型在 600 平米左右的高端產(chǎn)品，項(xiàng)目的戶型總價(jià)都在500 萬(wàn)元以上。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最近沙河高教產(chǎn)業(yè)區(qū)的啟動(dòng)，本區(qū)域的人文氛圍必將更加濃厚。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在沙河地區(qū)待開(kāi)發(fā)的別墅項(xiàng)目就有 10000 多畝。最大程度的搜集了數(shù)十 家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。在九十年代的北京，沒(méi)有多少外銷別墅的情況下，玫瑰園給外國(guó)客戶留下了很深刻的印象。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 玫瑰園會(huì)所的面積之大和功能之全在北京別墅市場(chǎng)市是首屈一指。所以本項(xiàng)目的第一居所客戶相對(duì)較多。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。社區(qū)內(nèi)各項(xiàng)日常生活設(shè)施和運(yùn)動(dòng)設(shè)施都已經(jīng)建成運(yùn)行。林溪?jiǎng)e墅的設(shè)計(jì)參照了橘郡別墅戶型的設(shè)計(jì)理念，完全是最時(shí)尚的別墅設(shè)計(jì)方式。最大程度的搜集了數(shù)十 家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。如果再把地下室的面積包括在內(nèi)，一套別墅總的使用面積在 400－ 500 平米。林溪?jiǎng)e墅的聯(lián)排別墅每平米 5500－ 6000 元，雙拼別墅每平米在6300－ 7000 元之間，這樣的價(jià)格定位瞄準(zhǔn)了北區(qū)別墅市場(chǎng)的空檔，避開(kāi)了北區(qū)別墅由于大規(guī)模供應(yīng)所帶來(lái)的你死我活般的競(jìng)爭(zhēng)。別墅的密度較大，并且前后布局的錯(cuò)落也不是合理，容易形成對(duì)視；可能由于地塊方正的關(guān)系，林溪?jiǎng)e墅的整體布局接近于兵營(yíng)式排列，缺乏別墅社區(qū)所應(yīng)有的生動(dòng)、曲折和曲徑通幽的美感；雙拼別墅簡(jiǎn)單、缺乏變化的里面設(shè)計(jì)，也是本項(xiàng)目的敗筆之處。最大程度的搜集了數(shù)十 家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第八部 分：本項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)分析 定位準(zhǔn)確，瞄準(zhǔn)中產(chǎn)階級(jí) 戶型適中，適用且價(jià)位合適 產(chǎn)品細(xì)分，避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng) 地塊環(huán)境，起伏不平，有水有樹(shù)，易于造景 劣勢(shì)分析 前有玫瑰園和碧水莊園壓制，難以引人矚目 南側(cè)緊鄰路莊橋路，比較超扎 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 疊拼加雙拼，密度高，周邊以獨(dú)棟為主 建筑形式死板 機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 沙河高教區(qū)進(jìn)駐 避開(kāi)了其他高端產(chǎn)品，不在一個(gè)檔次上競(jìng)爭(zhēng) 威脅點(diǎn)分析 林溪?jiǎng)e墅和山水青青已經(jīng)啟動(dòng)，戶型和總價(jià)基本在同一范圍 上述兩個(gè)項(xiàng)目以獨(dú)棟和雙拼為 主，我們略輸一籌 第九部分：本項(xiàng)目產(chǎn)品定位基本思路 產(chǎn)品定位：疊拼加雙拼 形象定位：中檔精品別墅 價(jià)格定位：最高不超過(guò) 6000 元 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 雖然本項(xiàng)目五證已經(jīng)齊全，但一直沒(méi)有明確開(kāi)盤時(shí)間，給消費(fèi)者實(shí)力弱小以至無(wú)法信任的感覺(jué)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 美中 不足，雙拼別墅密度大 在林溪?jiǎng)e墅的整體規(guī)劃中，雙拼別墅是主流產(chǎn)品，約占整個(gè)社區(qū)戶型的百分之八十。林溪?jiǎng)e墅的戶型面積設(shè)計(jì)合理化，符合當(dāng)前別墅客戶向 金字塔塔腰擴(kuò)展的趨勢(shì)。建筑基地面積大約在 150－ 200 平米之間，增加了別墅大面積接地和充分享受陽(yáng)光空氣的機(jī)會(huì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。洋溢在林溪?jiǎng)e墅點(diǎn)點(diǎn)滴滴之處，但毫不過(guò)分的精美、細(xì)致設(shè)計(jì)，為 本項(xiàng)目以后的順利銷售奠定了基礎(chǔ)。最大程度的搜集了數(shù)十 家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。其物業(yè)管理的方針可以概括為：及時(shí) —— 在 6 分鐘以內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，在 60 分鐘以內(nèi)解決出現(xiàn)的小問(wèn)題，在 6 小時(shí)內(nèi)解決出現(xiàn)的大問(wèn)題；設(shè)備投資大 —— 80 多名保安幾乎人手一輛摩托車；保安設(shè)施到位 —— 24 小時(shí)保安巡邏，每戶配有可視對(duì)講電話，并配有與保安監(jiān)控中心相連的報(bào)警裝置，在莊園的四周設(shè)有先進(jìn)的四束紅外線及攝像監(jiān)控周界防護(hù)系統(tǒng)，主、輔路出入口設(shè)無(wú)線微波監(jiān)控系統(tǒng)。 碧水莊園 項(xiàng)目基礎(chǔ)資訊 項(xiàng)目位置 昌平沙河鎮(zhèn) 聯(lián)系電話 69734567/68 開(kāi)發(fā)商 北京碧水房地產(chǎn)公司 產(chǎn)品形態(tài) 獨(dú)棟 建筑規(guī)模 37 萬(wàn) 容積率 綠化率 80 ％ 銷售價(jià)格 2000 美金 總戶數(shù) 700 套 戶型面積 現(xiàn)主推三期 600 平米別墅 開(kāi)盤時(shí)間 03 年 7 月三期開(kāi)盤 銷售率 一、二期銷售 80 ％ 物業(yè)公司 開(kāi)發(fā)商物業(yè) 物業(yè)費(fèi) 6 元 點(diǎn)評(píng) : 地理位置極其優(yōu)越，北側(cè)有碧水湖，四周綠樹(shù)環(huán)繞，環(huán)境優(yōu)美。 玫瑰園別墅緊臨京昌高速公路，距離市中心的車程大約只有三十分鐘。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)?，F(xiàn)在的高端客戶購(gòu)買別墅時(shí)，首先想到的就是玫瑰園。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。再者，在八達(dá)嶺高速連接的情況下，沙河距離市中心也極為方便。 項(xiàng)目相對(duì)薄弱的景觀優(yōu)勢(shì)和位置因素，新近開(kāi)發(fā)的林溪雅筑和山水青青 兩個(gè)項(xiàng)目都開(kāi)始走低端化的路線，力爭(zhēng)在市場(chǎng)細(xì)分的空間內(nèi)抓住目標(biāo)客群的眼球和錢袋。為了避開(kāi)同一檔次的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，結(jié)合自己 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。主要與沙河的區(qū)位和環(huán)境有關(guān)系。高教區(qū)的啟動(dòng)建設(shè)，必將提升沙河地區(qū)的社會(huì) 聲譽(yù)和區(qū)域知名度。最大程度的搜集了數(shù)十 家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 地區(qū)人文：昔日皇家后院，今天高教添彩。 本項(xiàng)目正好處在回龍觀大社區(qū)和昌平縣城兩大商業(yè)中心的中間地帶，昌平極力在縣城中心擴(kuò)張，回龍觀努力向市中心靠攏，中間地段的位置使得沙河地區(qū)形成了商業(yè)市政的空白地段。 地區(qū)經(jīng)濟(jì)：依靠市區(qū)，發(fā)展自己。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 2）配套問(wèn)題： 由于北京不少 Townhouse 項(xiàng)目都建在新開(kāi)發(fā)的地區(qū)，周邊的大市政配套并不十分理想，其他包括就醫(yī)、購(gòu)物等等問(wèn)題也都需要解決。當(dāng)然，前提是 ——他（她）是個(gè)有車族。 相當(dāng)一部分人購(gòu)買別墅只是將其做為休閑、度假的第二居所，而 Townhouse由于相對(duì)便利的交通使其購(gòu)買用途多為第一居所。 （ 4）鞏固第一居所概念： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 控制面積并不是說(shuō)將各功能空間成比例的縮小，而是使其分布更合理、布局更緊湊、居住更舒適、動(dòng)線更流暢，此外，更好的私