【正文】 約占商店顧客的 50％－ 70％，核心商業(yè)圈的外圍，則顧客較分散，市場占有率相對減少。第二，消費(fèi)群體。第四，目的。 二、商圈的要素 商圈必需的 要素，包括消費(fèi)人群、有效經(jīng)營者、有效的商業(yè)管理、合理的發(fā)展前景和政府支持，此外還有商圈的形象、功能、建筑形態(tài)以及建筑成本等。第三，有效的商業(yè)管理。商圈必須有自己的形象，有自己的特色。賽特商圈、王府井商圈等屬于傳統(tǒng)商圈，而像電子城等屬 于主題商圈。 燕莎商圈是北京最為知名的國際化社 區(qū)之一，是北京外籍人士主要居住地之一。 手機(jī)市場是公主墳的一大特色，公主墳周邊大大小小的手機(jī)專賣店有幾十個(gè)，很大一部分的客流是機(jī)關(guān)單位和部隊(duì)，因?yàn)檫@里部隊(duì)大院非常多。對北京西部的輻射能力比較強(qiáng)，消費(fèi)人群以三里河附近的國家各大部委及西三環(huán)外的部隊(duì)人員比較多。中關(guān)村商圈特點(diǎn)：一是電子產(chǎn)品集散地，二是中關(guān)村高科技商務(wù)中心（中關(guān)村西區(qū)），三是高校集中地（北大 /清華 /人大等）。是韓國人居住集中的地方。區(qū)域內(nèi)已形成一定規(guī)模的商業(yè)街，其中以餐飲業(yè)為主，居住人群較為固定、消費(fèi)能力較強(qiáng)。北京商業(yè)市場在其自身多次結(jié)構(gòu)調(diào)整的推動(dòng)下，發(fā)展水平已明顯升級(jí)， 現(xiàn)階段已基本形成競爭性商業(yè)格局，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布逐步由從城市中心區(qū)向邊緣區(qū)域發(fā)展，超市、便利店業(yè)態(tài)取得較大發(fā)展，商業(yè)市場開始逐漸走向成熟和完善，呈現(xiàn)出市場化、現(xiàn)代化、多元化的發(fā)展趨勢。 商業(yè)：永定門糧庫地區(qū)位于木樨園橋西北側(cè)，已規(guī)劃建設(shè)亞洲最大的現(xiàn)代化商品交易中心，吸引了包括家樂福、沃爾瑪、麥德龍、歐培德及上海聯(lián)華等連鎖業(yè)巨頭和來自義烏、溫州的眾多海內(nèi)外商家。 特色：北京全力規(guī)劃打造的國內(nèi)外著名品牌商品的流通總部 —— 宣武區(qū)馬連道采購中心區(qū)將成為以專業(yè)采購為支柱，以批量交易為主導(dǎo)，具備專業(yè)化、批量化、國際化明顯特征的現(xiàn)代商業(yè)區(qū)域。 特色：玉泉公園二期工程建成，凸顯蘇州園林式風(fēng)格，保留了 11棵百年以上的古柏。 商業(yè)：亞運(yùn)村周邊已形成成熟的商業(yè)圈，奧運(yùn)村周邊也已有普爾斯馬特、百安居、東方家園等一批知名企業(yè)進(jìn)駐。 高碑店商圈 交通：地鐵一號(hào)線、八通線、朝陽路、朝陽北路、東四環(huán)路、東五環(huán)路等多條交通要道貫通全區(qū)。 特色：擁有興隆公園 — 中國紫檀博物 館 — 高碑店湖 — 高碑店古家具一條街 — 高碑店污水處理廠等特色鮮明的旅游景區(qū)和環(huán)保教育基地。第三、商圈內(nèi)各種銷售輻射力和購買向心力構(gòu)成一個(gè)類似物理學(xué)中跳“場”的“商業(yè)場”，商業(yè)活動(dòng)就是在這個(gè)商業(yè)場中進(jìn)行。選址錯(cuò)誤，則從一開始就埋下失敗的禍根。而且，在考慮具體店址時(shí)，應(yīng)充分考慮使商圈縮小的障礙因素和使商圈擴(kuò)大吸引力的吸引力因素，綜合評估選址的可能性。一個(gè)具體的現(xiàn)實(shí)市場只是這種“線”的集合的外在形式。因?yàn)檎沁@種優(yōu)勢能夠生成商品交換的“線”。在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，不同的市場的商圈會(huì)呈現(xiàn)重疊、交叉等現(xiàn)象。商圈的相交或相疊如果功能定位相同會(huì)構(gòu)成直接的競爭，從而分割交易量，使市場經(jīng)營效益下降。 所謂“流”，是指商圈的動(dòng)態(tài)性，是指市場區(qū)域職能的變化、動(dòng)向。微觀商圈，指不同的業(yè) 態(tài)店或業(yè)種店的商圈范圍 。當(dāng)一個(gè)商業(yè)中心充分采用計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)后 ，形成某一商業(yè)中心，兩個(gè)商業(yè)中心之間信息交流的距離將會(huì)縮小，顧客將由網(wǎng)民來代替，兩個(gè) 城市 中心之間的商圈大小將由網(wǎng)絡(luò)力量及其輻射力量、網(wǎng)民及上網(wǎng)購物數(shù)量的多少來修訂。 商圈與商業(yè)區(qū)的區(qū)別和聯(lián)系 (一 )傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)。 社區(qū)商業(yè)區(qū)。 南城商圈定位及其特點(diǎn) 如北京商圈 :(1) 3000 多年前北京最早的南城商圈在宣武門、崇文門地區(qū)，具體來說后來形成前門一大柵欄中心商圈 。 “大北京商圈”內(nèi)部商圈的動(dòng)態(tài)變化，外部商圈也在動(dòng)態(tài)變化，這也是客觀的，不以人們意志為轉(zhuǎn)移的。近幾年來，特別是 2020年北京市委、市政府提出了實(shí)行政策傾斜、加快南城發(fā)展戰(zhàn)略決策，并實(shí)施了以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、危房改造和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)為主要內(nèi)容的南城發(fā)展計(jì)劃，交通在變化，市政設(shè)施在變化，居民正在“置換”，大商貿(mào)產(chǎn) 業(yè)已經(jīng)形成為南城的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，形成了北京南城特有的商圈。 “居民的置換”也起到重要的作用。(二 )奧運(yùn)會(huì)的首都商貿(mào)支撐工程 。具體來說 : 外向 型的民營為主體的商貿(mào)企業(yè)群體系，以區(qū)別于其他區(qū)的商業(yè)中心或區(qū)域商業(yè)中心，并形成互補(bǔ)的商業(yè)格局 。如磁器口至珠市口之間南、北兩側(cè)將建設(shè)北京大家庭商業(yè)街，商業(yè)街全長 1 .8 公里，總建筑規(guī)模 30 萬平方米，將建設(shè)成具有北京南城特色的Shopping/Mall 且， 規(guī)劃 中的專業(yè)化 主題市場主要有奧林匹克精品走廊、時(shí)尚部落、數(shù)碼空間、珠寶一條街、國際汽車名品展示中心、現(xiàn)代醫(yī)藥城等 。商貿(mào)旅游一體化，使南城形成商貿(mào)旅游一體化的經(jīng)濟(jì)區(qū)域 。 第四部分 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營概況分析 整體分析 北京的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展得如火如荼，但是往往在經(jīng) 歷了銷售及租賃得火爆后，變成了經(jīng)營的冷飯。而耗資上億的亞洲第一大 SHOPPINGMALL－金源時(shí)代購物中心，在開業(yè)的一段時(shí)間里，客流量每日不過百人。東方廣場的最高租金甚至已經(jīng)達(dá)到 260美元/月 /平方米。許多商業(yè)項(xiàng)目不進(jìn)行充分的市場調(diào)研，在沒有充足的市場支撐的情況下，盲目定位，盲目拔高，不考慮實(shí)際情況，無法吸引到目標(biāo)客戶，造成項(xiàng)目經(jīng)營失敗。 前期規(guī)劃設(shè)計(jì)不夠合理，造成后期的經(jīng)營困難，同時(shí)難以招到主力商鋪。 商圈分析 CBD商圈 概況： 北京商務(wù)中心區(qū)位于朝陽區(qū)東三環(huán)路與建國門外大街交匯的地區(qū)，距長安街約 公里，距首都機(jī)場高速路 出入口約 。目前正在建設(shè)中的 CBD 核心區(qū)位于長安街與東三環(huán)交匯處東北，占地 公頃，規(guī)劃建筑面積超過 100萬平方米，將建設(shè)包括國際一流的寫字樓、酒店、商場、會(huì)展中心等現(xiàn)代商務(wù)設(shè)施。國貿(mào)橋東北角的 CBD核心區(qū)，是超高層建筑集中的區(qū)域，它將形成 CBD的標(biāo)志性建筑群。 [未來標(biāo)志建筑 ] 目前商務(wù)中心區(qū)正在建設(shè)中的國貿(mào)大廈（三期）、央視大廈、銀泰中心、財(cái)富中心、北京電視中心、國貿(mào)三期等高層建筑。而去年 CBD的商業(yè)新增項(xiàng)目多為分散在 各項(xiàng)目的底商和社區(qū)商業(yè)街，如溫特萊中心 底商、建外 SOHO9萬平方米商業(yè)街，北京財(cái)富中心、富爾大廈及尚都國際中心共計(jì) 4萬平方米的配套商業(yè)。 上圖是對 CBD 區(qū)域的一項(xiàng)消費(fèi)者年齡調(diào)查，調(diào)查顯示，青年人員（ 35 歲以下）達(dá)到了 %，占總數(shù)的一半以上；而中年人員（ 3550 歲間）達(dá)到了 %，而 50歲以下的占到了調(diào)查總數(shù)的 %。 CBD的商業(yè)經(jīng)營所面向的群體較為小眾，主要滿足高消費(fèi)人群的消費(fèi)需求，主要是滿足 CBD區(qū)域內(nèi)高消費(fèi)人群 及辦公人群的需求。 匯聚著朝陽門、建國門、燕莎等商圈的 CBD 高檔商業(yè)區(qū)，帶有典型的時(shí)尚性、高品質(zhì)性和文化契合性。這也是 CBD商業(yè)最顯著的特征。 CBD作為北京中央商務(wù)區(qū)，一定程度上就是北京潮流的風(fēng)向標(biāo)志。體驗(yàn)式消費(fèi)所能帶來的愉悅感在某種程度上超出了定點(diǎn)式消費(fèi)，但 CBD受到地價(jià)的制約，使得體驗(yàn)式商業(yè)的開發(fā)幾乎不可能，這就給泛 CBD區(qū)域，如蘋果社區(qū)、四季華僑城、四季東方城等著重休閑、體驗(yàn)的商業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目以很大的市場，它們的定位及客戶都是與 CBD相關(guān)聯(lián)的。 商業(yè)概況分析： CBD今年新供應(yīng)的商業(yè)總面積將超過 25萬平方米，以大規(guī)模商業(yè)體為主。 [CBD功能定位 ] 城市功能定位：建成北京市走向現(xiàn)代化國際大都市的新城區(qū)，建成環(huán)境優(yōu)美、城市功能齊全、基礎(chǔ)設(shè)施完善的現(xiàn)代化新城區(qū)。主要的商務(wù)設(shè)施將沿東三環(huán)路、建國門外大街兩側(cè)布置，確定位于 金十字 東北角面積約 30 公頃的地區(qū)為 CBD的核心區(qū)。 北京中央商務(wù)區(qū)現(xiàn)有工業(yè)、企業(yè)用地 149公頃，居住用地 84公頃，公建用地 55公頃，市政用地 13公頃，教育科研用地 14公頃，道路及其它用地 84公頃，區(qū)內(nèi)共有居住人口約 。 經(jīng)營中對外宣傳不足，項(xiàng)目知名度無法打出。 商業(yè)配套 設(shè)施較為缺乏，休閑娛樂設(shè)施較少，無法長時(shí)間留住客流，同時(shí)也無法營造舒適輕松的購物環(huán)境。對交通、周邊環(huán)境、消費(fèi)半徑?jīng)]有深入的研究，造成項(xiàng)目經(jīng)營慘淡。北京新興商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體表現(xiàn)不佳，經(jīng)營狀況難盡人意。但就目前市場形勢看來，北京商業(yè)地產(chǎn)市場的經(jīng)營并不樂觀。進(jìn)行南城 城市 市場營銷，改變多年來形成的南城形象，改變南城經(jīng)濟(jì)落后面貌 。形成統(tǒng)一的商貿(mào) 規(guī)劃 和發(fā)展戰(zhàn)略，打破行政分割，形成統(tǒng)一的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，按照經(jīng)濟(jì)區(qū)域精細(xì)打造出北京特色的“南城國際大商貿(mào)區(qū)”?，F(xiàn)代物流和配送的支撐體系，北京市商業(yè)規(guī)劃中已經(jīng)將三大現(xiàn)代物流基地之一 規(guī)劃 在南城的豐 臺(tái)區(qū) (即房山閏村 — 豐臺(tái)王佐 )，其中 規(guī)劃 中的 17個(gè)配送區(qū)之一以及有些配套服務(wù)體系也在南區(qū)，如大興大莊、豐臺(tái)王泉營、大紅門、豐臺(tái)五里店等 。(四 )把南城建設(shè)成為營銷中國的“大柜臺(tái)”、大商場、大批發(fā)市場 。 四、作為南城危房改造，北京南城新建商圈應(yīng)體現(xiàn)“政府引導(dǎo)、企業(yè)自主投資、市場化運(yùn)作”的原則，一般而言，商圈的投資主體是房地產(chǎn)商，商圈的經(jīng)營主體是商品經(jīng)營商，商圈的消費(fèi)主體是消費(fèi)者，在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下消費(fèi)者是商圈的主人。 交通條件的變化起了大的作用。北京南城從外延來看是由北京的幾個(gè)行政區(qū)組成，不像王府井商圈，也不像西單商圈，不像東城 CBD，也不像中關(guān)村，各屬于不同的行政區(qū)管轄，狹義的北京南城包括宣武區(qū)、崇文區(qū)、豐臺(tái)區(qū)，廣義的北京南城包括宣武區(qū)、崇文區(qū)、豐 臺(tái)區(qū)、大興區(qū)等。(3)90年代以來隨著不同環(huán)線路開通形成多層次、分散化的商圈形成，由過去中心商圈集中于三環(huán)以內(nèi)，變?yōu)榉稚⒂谌h(huán)沿線至四環(huán)沿線甚至到五環(huán)外 ?，F(xiàn)代商圈的意義有兩個(gè)方面的創(chuàng)新意義 :商圈的輻射范圍可以透過傳統(tǒng)的行政區(qū)域壁 。 中央商業(yè)區(qū)，應(yīng)叫中心商業(yè)區(qū)。當(dāng) RSI 呈現(xiàn)低值時(shí)，表明該市場已經(jīng)飽和，新的零售發(fā)展商不宜再進(jìn)入此市 場發(fā)展零售業(yè)。宏觀商圈是指一個(gè) 城市 的商圈范圍及其大小，它是由區(qū)域商圈所形成的。后者如市場管理方法、市場經(jīng)營方針的調(diào)整，市場服務(wù)功能的變化等。根據(jù)以上三種情況，合理 規(guī)劃 市場布局有利于市場的健康發(fā)展，形成科學(xué)、合理的市場商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，整合統(tǒng)一市場，減少市場建設(shè)中的盲目性。首先是在規(guī)劃市場布局時(shí)要分析市場商圈的大致輻射范圍，以及所在范圍內(nèi)是否具有替代功能的同類市場。由于商圈構(gòu)造中的“線”輻射隨空間范圍的擴(kuò)展呈現(xiàn)衰退，因此，商圈構(gòu)造中的“面”呈現(xiàn)層次性，可以依據(jù)理論成交數(shù)量或市場占有率等指標(biāo)將商圈區(qū)分為 :零售店 (商業(yè)中心的 )60%一 65%的顧客來自核心商圈， 20%左右的顧客來自第二層商圈 — 次級(jí)商圈， 15%一 20%的顧客來自于邊緣商圈，俗話說 :“核心商圈?；?(生活必需品 )，次級(jí)商圈靠服務(wù)，邊緣商圈靠特色”。因此，重要的是培育當(dāng)?shù)厥袌鼋?jīng)濟(jì)的發(fā)育，構(gòu)建生成更多的“線”。顯然，依存關(guān)系越多，程度越高，這種線也就越強(qiáng)，商圈也就越強(qiáng)大。因此，零售店或大型購物中心已進(jìn)行選址首先要考慮其業(yè)態(tài)特征。一家 商店 ，或一個(gè)具體的集中交易的活動(dòng)的 場所就是商圈構(gòu)造中的“點(diǎn)”，它決定商圈所在的具體 地理 位置。一般可歸納為三點(diǎn) :第一、商圈是一個(gè)具體的區(qū)域空間，是一個(gè)大致可以界定的 地理 區(qū)域 。占地 1100 多畝的興隆公園、 80 多畝的四惠花園、 40 多畝的街心公園、近50畝的高爾夫球場，還有 800多畝的高碑店湖。 特色：亞運(yùn)村是京城首屈一指的配套服務(wù)設(shè)施完善的成熟大社區(qū)。 馬甸亞奧商圈 交通：地鐵 10號(hào)線一期 (含奧運(yùn)支線 )將與現(xiàn)有的地鐵 1號(hào)線、環(huán)線、城鐵 13號(hào)線以及正在建設(shè)的 5號(hào)線在多個(gè)地點(diǎn)交叉并形成換乘站， 2020年底建成通車后將打通城區(qū)大部分最繁華的地帶。 環(huán)境：擁有優(yōu)越的運(yùn)動(dòng)休閑環(huán)境，石景山游樂園、雕塑公園、八大處公園、香山公園匯集于此。 環(huán)境：城南完成了廣安門內(nèi)外大街危房改造，隨著兩廣大街通車，新商圈已初具規(guī)模。 新商圈位置示意圖 木樨園商圈 交通：南中軸路縱貫?zāi)鹃?園南北；位于小區(qū)東側(cè)的地鐵 5號(hào)線 (宋家莊 — 太平莊北站 )工程 2020年全線貫通；規(guī)劃中的 4號(hào)線 (北宮門 — 馬家堡 )、貫穿南北中軸路的地鐵 8號(hào)線 (辛店 — 南苑 )在木樨園也設(shè)有地鐵站。 北京市由于其長期的歷史積淀以及 深厚的文化底蘊(yùn)，形成了眾多傳統(tǒng)的商業(yè)聚集區(qū)域，也逐漸形成了北京傳統(tǒng)的商圈格局，其總體發(fā)展?fàn)顩r主要可以體現(xiàn)在區(qū)位分布、商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r業(yè)態(tài)分布等方面。餐飲競爭比較大。 望京商圈 ： 望京區(qū)域消費(fèi)是北京市平均水平的７倍。區(qū)域突圍的步伐開始明顯加快。 雙安 商圈 ： 主要經(jīng)營服裝、日用品等，有一定的餐飲和娛樂配套；百貨和超市兩大業(yè)態(tài)為主。由于該區(qū)域以燕莎商場為核心，東臨使館區(qū)，周邊聚集了許多北京最早的涉外酒店，燕莎商圈西臨東三環(huán)，東三環(huán)以內(nèi)即為使館區(qū)。 西單商圈 ： 氣旺盛，商鋪?zhàn)饨鹪鲩L迅速；以“時(shí)尚、品位、休閑”為主題的青春型商圈； 西單商圈的消費(fèi)者主要是 35歲以下的北京居民，西單商業(yè)區(qū)是北京市居民眾所周知的購物消費(fèi)場所，人流量大。第六，商圈功能。打造商圈需要多方面的投資者和經(jīng)營者入駐，商圈未來的形象、概念都是打造商圈的主要手段。第二，有效經(jīng)營者。第五，城市規(guī)劃。第三，位置。確定商圈需要從以下幾個(gè)方面考慮： 第一，商圈需要從體量、目的、位置等方面定義。 第三部分 、北京商圈規(guī)分析 什么是商圈？商圈是指以店鋪?zhàn)潼c(diǎn)為核心向外延伸一定距離而形成的一個(gè)方圓范圍，是店鋪吸引顧客的地理區(qū)域。 2020— 2020年間，北京市城八區(qū)的落成項(xiàng)目以東城區(qū)為最，達(dá)到該區(qū)總體面積的 72%，這主要是因?yàn)闁|城區(qū)商業(yè)比較成熟，以王府井商圈為核心的東城區(qū)基本上沒有多少新建項(xiàng)目；已落成項(xiàng)目最少的區(qū)是豐臺(tái)區(qū)，比例僅為 43%，豐臺(tái)區(qū)