【正文】 達(dá)地產(chǎn)率先嘗試 主力店 +商街 的模式，通過定制化的主力店引入，帶動周邊商鋪的銷售，但由于最初的摸索缺乏經(jīng)驗(yàn)積累和借鑒，對商業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)和規(guī)劃布局肌理認(rèn)識不夠，因此一些初期的項(xiàng)目遭遇經(jīng)營危機(jī)。 這種模式實(shí)際上形成于對歷史教訓(xùn)的借鑒和改進(jìn)之中。 租售并舉類集中商業(yè) 這種模式多出現(xiàn)在大中型商業(yè)項(xiàng)目，之所以將這種模式單列，主要是這種模式具有兩方面的適應(yīng)性：一方面滿足了大型商業(yè)長期運(yùn)營的產(chǎn)權(quán)主體統(tǒng)一性要求；另一方面，也部分的解決了開發(fā)商資金回流的時(shí)間要求?？紤]發(fā)展商的資金需求，也可進(jìn)行街鋪化的分割銷售，但此類項(xiàng)目的分割銷售，需要有強(qiáng)力的統(tǒng)一招商管理支持，或最好在項(xiàng)目成功運(yùn)營后，進(jìn)行帶租約銷售。從未來發(fā)展看，這種特色街區(qū)作為商業(yè)中心、區(qū)域性商業(yè)必要的組成部分，將會進(jìn)一步放量。好在由于此類工程均比較浩大，導(dǎo)致開發(fā)周期較長，因此多數(shù)項(xiàng)目在真正建設(shè)前期，就看到一些市場失敗的案例而被迫調(diào)整或取消，避免了更大范圍內(nèi)的資源浪費(fèi)。 商業(yè)街模式也經(jīng)歷了一個盲目定位到方向集中的過程。 特色主題商業(yè)街 這種商業(yè)地產(chǎn)的成功目前主要出現(xiàn)在餐飲街、酒吧街等大眾休閑服務(wù)類商業(yè)以及建材、服裝等專業(yè)類商業(yè)范圍內(nèi)。此類項(xiàng)目在未來城市商業(yè)格局中，必然會充當(dāng)市場發(fā)展主體和領(lǐng)導(dǎo)者的角色，可初步定義為 持有型集中商業(yè) 模式。一些比較成功的項(xiàng)目，諸如華貿(mào)中心、萬達(dá)商業(yè)廣場等開始出現(xiàn)。 這一狀況隨著國際資金的介入、初期項(xiàng)目教訓(xùn)的積累、開發(fā)商視野的國際化等等因素，開始逐步轉(zhuǎn)變。 大中型集中商業(yè) 這種商業(yè)最早似乎發(fā)源于政府規(guī)劃地 大型商業(yè)項(xiàng)目或購物中心類開發(fā)，后隨著國際商業(yè)地產(chǎn)基金的介入開始發(fā)展，目前又加入了國內(nèi)上市地產(chǎn)公司這一類開發(fā)者，這類著眼于長期收益的大中型持有類集中商業(yè)將會越來越多。其建造目的主要用于銷售，來源是規(guī)劃或住宅配套需求，形式以臨街獨(dú)立店鋪為主，主要是迎合區(qū)域投資客群對商鋪投資的需求。更多的開發(fā)商開始依托顧問公司或自身對商家、投資人的了解，進(jìn)行臨街式的配套商業(yè)建筑規(guī)劃，對商業(yè)布局、鋪位面積、配套設(shè)施設(shè) 備等的考慮日漸成熟和合理。 在前幾年開發(fā)商往往不考慮后期使用，采取集中大商場式的設(shè)計(jì)居多，造成后期無法銷售，與自身的現(xiàn)金回流目標(biāo)沖突；同時(shí)，由于多數(shù)開發(fā)商對商鋪使用設(shè)備要求的不了解，造成商業(yè)業(yè)態(tài)滿足度低，使用價(jià)值降低。 北京商業(yè)地產(chǎn)自 2020 年起突然爆發(fā)，據(jù)今已經(jīng)快 5 年了。 （ 2） 商店?duì)I業(yè)面積大，一般為 10000平方米左右。 倉儲式商 場 倉儲式商場指以經(jīng)營生活資料為主的，儲銷一體、低價(jià)銷售、提供有限服務(wù)的零售業(yè)態(tài)（其中有的采取會員制形式，只為會員服務(wù)）。 （ 6） 服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。 （ 4） 設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敝明亮，實(shí)行賣場租賃制。 （ 2） 選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。 購物中心 購物中心指企業(yè)有計(jì)劃地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。 （ 4） 商品結(jié)構(gòu)以速成食品、飲料，小百貨為主，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)。 （ 2） 商店?duì)I業(yè)面積在 100平方米左右，營業(yè)面積利用率高。 便利店（方便店） 便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)。 （ 4） 采取自選銷售方式。 （ 2） 商店?duì)I業(yè)面積 2500平方米以上。 大型綜合超市 大型綜合超市是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化實(shí)用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業(yè)態(tài)。 （ 6） 營業(yè)時(shí)間每天不低于 11小時(shí)。 （ 4） 商品構(gòu)成以購買頻率高的商品為主。 （ 2） 以居民為主要銷售對象， 10分鐘左右可到達(dá)。 超級市場 超級市場指采取自選銷售方式，以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。 （ 6） 采取定價(jià)銷售，可以退貨。 （ 4） 商店設(shè)施豪華、店堂典雅、明快。 （ 2） 商店規(guī)模大，營業(yè)面積在 5000平方米以上。各主要業(yè)態(tài)選址和經(jīng)營特征如下： 百貨店 百貨店是指在一個大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展進(jìn)貨管理、運(yùn)營，滿足顧客對時(shí)尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。 （ 6）交通設(shè)施商鋪 交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。這類商鋪的規(guī)模相對較小，但商業(yè)價(jià)值很值得關(guān)注。百貨商場及各種類型購物中心的運(yùn)營好壞對里面商鋪的經(jīng)營狀況影響直接而深遠(yuǎn)。 社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是 13 層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業(yè) ，但多數(shù)屬于鋪位形式。 市場類商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高，在全國各地都有大量從事某種商品經(jīng)營的專業(yè)批發(fā)和零售市場，比如，圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、家具城、建材城等。 （ 2）市場類商鋪 在這里，我們所說的 市場 是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。 按照開發(fā)形式進(jìn)行分類 （ 1）商業(yè)街商鋪 商業(yè)街指以平面形式、按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。 20202020 年度北京商 業(yè) 市 場研 究 報(bào) 告 第一部分：北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況 商鋪分類：從商鋪的概念可以看出，其范圍極為廣泛，不對它進(jìn)行有效分類是無法深入進(jìn)行相關(guān)研究，更不要說對商鋪投資進(jìn)行專業(yè)的剖析。本節(jié)將對商鋪進(jìn)行分類，便于讀者理解。 商業(yè)街過去十年在國內(nèi)取得了良好的發(fā)展，其中包括建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美 發(fā)用品街等。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。 （ 3）社區(qū)商鋪 社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居民。 （ 4）百貨商場、購物中心商鋪 百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。 （ 5）商務(wù)樓、寫字樓商鋪 商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。 商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)態(tài)主要包括服裝專賣店、超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發(fā)店、旅行社、機(jī)票代理、干洗店、彩擴(kuò)店、國際診所、 娛樂項(xiàng)目等，其定位通常為中高檔消費(fèi)者，而且國際品牌在當(dāng)中占很大的比重。 商業(yè)業(yè)態(tài)的分類的基本特征： 商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市場（主題商城）、專賣店、購物中心和倉儲式商場等。 （ 1） 選址在城市繁 華區(qū)、交通要道。 （ 3） 商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。 （ 5） 采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式。 （ 7） 服務(wù)功能齊全。 （ 1） 選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。 3） 商店?duì)I業(yè)面積在 1000平方米以下。 （ 5） 采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算由設(shè)在出口處的收銀機(jī)統(tǒng)一進(jìn)行。 （ 7） 有一定面積的停車場地。 （ 1） 選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。 （ 3） 商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。 （ 5） 設(shè)與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場。 （ 1） 選址在居民住宅區(qū)，主干線公路邊，以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)所在地。 （ 3） 居民徒步購物 5—— 7分鐘可到達(dá)， 80%的顧客為有目的的購買。 （ 5） 營業(yè)時(shí)間長，一般在 10小時(shí)以上，甚至 24 小時(shí)，終年無休 日。 （ 1） 由發(fā)起者有計(jì)劃地開設(shè)、布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨(dú)立經(jīng)營。 （ 3） 內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級市場作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構(gòu)成。 （ 5） 核心店的面積一般不超過購物中心面積的 80%。 （ 7） 根據(jù)銷售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場。 （ 1） 在城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道。 （ 3） 目標(biāo)顧客以中小零售商、餐飲店、集團(tuán)購買和有交通工具的消費(fèi)者為主。從最初的遍地開花，到后來的問題重重，再到今天，已經(jīng)開始逐步趨向一些規(guī)律性的，有跡可循的發(fā)展模式，初步總結(jié)一下，可以大致總結(jié)分類： 住宅配套 型商業(yè)模式 這類商業(yè)多由于住宅類開發(fā)商迫于規(guī)劃中 配套公建 的面積要求而建。 最近幾年，隨著開發(fā)商的不斷吸收及相互借鑒，以及各大代理行商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)的積累，這種原始商場式的規(guī)劃越來越少的出現(xiàn)在配套商業(yè)中。 這種趨勢逐漸集中化，可總結(jié)為 銷售型配套街鋪 模式。 此類商鋪，如東湖灣、金都杭城商街等，由于往往依托于住宅項(xiàng)目，自身具有一定的消費(fèi)客群支撐，商業(yè)目標(biāo)業(yè)態(tài)多以社區(qū)服務(wù)類的便利超市、美發(fā)美容、中介、診所、藥房、養(yǎng)生保健、便餐等為主，投資風(fēng)險(xiǎn)相對較小，多數(shù)比較適合于初次進(jìn)行商業(yè)不動產(chǎn)投資、投資規(guī)模不大的區(qū)域性投資客群。 此類商業(yè)項(xiàng)目在發(fā)展之初，由于政府及相關(guān)開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)和視野的欠缺，往往缺乏專業(yè)化、合理化的選址分析、商業(yè)定位、商業(yè)規(guī)劃、招商模式分析等前期大量深入的工作，導(dǎo)致項(xiàng)目定位不準(zhǔn)、設(shè)計(jì)落后，某些項(xiàng)目甚至剛建成就已經(jīng)落伍，造成了城市資源及資金的巨大浪費(fèi)。目前此類項(xiàng)目有 兩個比較良性的方向性轉(zhuǎn)變，其一是集中商業(yè)的規(guī)模更加合理化，體現(xiàn)在兩點(diǎn)：更加符合市場的需要和更加具備風(fēng)險(xiǎn)控制的合理性；其二是對前期市場分析、商業(yè)定位、商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要性認(rèn)識日益深入。 這種轉(zhuǎn)變，根源于開發(fā)主體和開發(fā)動機(jī)的日益市場化，對于中國商業(yè)地產(chǎn)未來格局將會產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。 此類商鋪由于開發(fā)投資巨大，目前其受益者還只能局限在大型開發(fā)商及大型地產(chǎn)投 資基金等主體，未來隨著國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)資本化的速度加快，國內(nèi)投資者才可能有機(jī)會通過購買信托、基金產(chǎn)品等分享這部分收益。 這種模式最初可能起源于非配套商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)，由于開發(fā)商對資金回收的渴求及商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的欠缺，因此，迎合投資人的要求，進(jìn)行臨街式的商業(yè)規(guī)劃，意圖簡化開發(fā)前期的定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)難度，實(shí)現(xiàn)商業(yè)的可銷售。最初很多地方政府眼紅王府井商街、南 京夫子廟商街等城市綜合性商街，脫離城市商業(yè)發(fā)展特點(diǎn)及階段，盲目打造商業(yè)步行街，一時(shí)間步行街規(guī)劃遍布全國，掀起 步行街熱 ，北京著名的失敗案例大都市街，就誕生于此階段。 目前隨著開發(fā)商的成熟和市場經(jīng)驗(yàn)的增加，此類項(xiàng)目在北方更多的開始走細(xì)分市場的路線，選擇消費(fèi)過程中對周邊自然環(huán)境要求較高的餐飲、酒吧、休閑服務(wù)類零售商業(yè)方向進(jìn)行定位，同時(shí)規(guī)模更加合理化，因此開始逐步出現(xiàn)越 來越多的成功的特色街區(qū)開發(fā)案例，譬如好運(yùn)街、中國紅街等。 這種特色主題商業(yè)街目前收益模式比較靈活，從項(xiàng)目發(fā)展來看，由于經(jīng)營難度較普通街鋪為高，因此，持有而后租賃的模式更容易獲得項(xiàng)目成功。 此類商鋪由于臨街鋪位特點(diǎn)，比較受投資人追捧，但由于其業(yè)態(tài)特點(diǎn)，一般單鋪面積較大，總價(jià)較高，投資門檻較高 ，比較適合有一定實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)的投資者。因此，在很多未上市開發(fā)公司接手運(yùn)作的集中商業(yè)項(xiàng)目中，這種模式成為一種改進(jìn)式的開發(fā)策略選擇。最初商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商無論項(xiàng)目規(guī)模大小，均盲目追求銷售回款，導(dǎo)致很多集中式商業(yè)，或者大型商業(yè)的經(jīng)營失敗，最典型的莫過 巨庫 、 碧溪 等。 通過一系列案例的積累和教訓(xùn)、經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，目前，一批具有創(chuàng)新特點(diǎn)、規(guī)劃的較為合理的租售并舉類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開始投入市場并獲得好評。 此兩種模式能夠一定程度上兼顧開發(fā)商的資金要求和商業(yè)經(jīng)營的要求，因而容易獲得青睞，但其前提是合理而專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)和強(qiáng)有力的運(yùn)營管理支持。 這種主力店帶動下的商業(yè)項(xiàng)目，其投資的風(fēng)險(xiǎn)相對可控，但由于開發(fā)商試圖通過小量的商鋪銷售結(jié)局整盤的資金壓力，因此對單價(jià)要求往往較高，價(jià)值透支的風(fēng)險(xiǎn)需要投資者謹(jǐn)慎考慮。 專業(yè)市場模式 這一地產(chǎn)類型區(qū)別于其他大眾消費(fèi)類商業(yè)項(xiàng)目，主要以某一類產(chǎn)品的批零市場形式出現(xiàn)，早期的如京溫服裝市場、萬朋文體用品商城、木樨園世貿(mào)商業(yè)中心，以及現(xiàn)在的北京國際玩具城等，他們往往依附在已經(jīng)成熟或成型，或者有一定市場基礎(chǔ)的專業(yè)市場周邊，通過硬件、軟件設(shè)施的升級換代，吸引投資客群和經(jīng)營者。在初期市場升級剛剛開始時(shí)，周邊相對成熟的項(xiàng)目，成功較多，猶以服 裝批零、家居建材等為甚，但一些規(guī)模過大，周邊市場基礎(chǔ)不夠的，往往日漸蕭條。但由于這種商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對周邊市場基礎(chǔ)要求高，因此，未來一段時(shí)間內(nèi)開發(fā)空間相對有限。 綜上，從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)日趨理性的發(fā)展肌理來看，對于目前及未來市場主要的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，可簡單分類如下： 合理的分類有助于更好的整理已有的市場資訊，借鑒成功的操作經(jīng)驗(yàn)，服務(wù)于未來商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)操作和成功運(yùn)營。 北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 作為國際化大都市以及中國北方的消費(fèi)中心，北京需要大量的商業(yè)為人們提供服務(wù)，而此前城市商業(yè)一直處于供應(yīng)相對不足的狀態(tài)。在進(jìn)入 2020年前的最后一年， 2020年將可能是北京商業(yè)地產(chǎn)有史以來供應(yīng)最為集中的年份，就目前市場表現(xiàn)而言，也并未出現(xiàn)過分異常情況，整體亦是在趨于利好。從政府方面分析，城市面貌要在 2020 年前呈現(xiàn)出完整性，提示各類地產(chǎn)項(xiàng)目盡可能在明年完工推出；對開發(fā)商而言，奧運(yùn)會是一個難得對外展示企業(yè)形象與實(shí)力的機(jī)會，所以主觀上亦盡可能地將工期設(shè)置于 2020年之前；而世界各地的零售商當(dāng)然也不希望錯過奧運(yùn)會這個世界經(jīng)濟(jì)互動的大舞臺，因而會考慮借助更多的店鋪來展示自身的形象與實(shí)力，所以我們看到來自臺灣的新光三越已在華貿(mào)中心開業(yè)，韓國樂天百貨將于明年在王府井開出其中國首家店