【正文】 0有余下，以 1500萬元 /畝成交，從而誕生了南昌新 “ 地王 ” 。 2020年開春，受國八條和限購令雙重打壓下的樓市前景撲朔迷離，開發(fā)商拿地非常謹(jǐn)慎，之前引得開發(fā)商相互競逐朝陽洲優(yōu)質(zhì)地塊的現(xiàn)象已經(jīng)消失。 JDP111 JDP1112和 JDP1113號地塊均為居住用地，用地面積（合計(jì) ）分別 、 。 重點(diǎn)地塊點(diǎn)評： 重點(diǎn)地塊一： JDP1111—— 總價(jià)地王 中海魄力 3月 1日，位于朝陽新城的 JDP111 JDP111 JDP1113號地塊均以底價(jià)成交，毫無漣漪的成交宗地卻因買家為中海地產(chǎn)而備受關(guān)注。 商住用地土地成交溢價(jià)率，由圖上可以看出：溢價(jià)率最高的為 JDP1054號地塊，位于高新區(qū)南鋼中路以南、南鋼西一路以西，起拍價(jià)為 139萬元 /畝，以 320萬元 /畝的成交價(jià)由江西大德興置業(yè)發(fā)展有限公司競得，溢價(jià)率為 %；溢價(jià)率最低的為 JDP112 JDP1128號地塊，分別位于高新區(qū)昌東大道以東、國防科技園以南和創(chuàng)新一路以西、長力工業(yè)園以南，起拍價(jià)均為 230萬元 /畝，成交價(jià)均為 231萬元 /畝，溢價(jià)率為 %。同時(shí)加大閑置土地處置力度、打擊囤地，增加一級市場活躍度，推動(dòng)土地的使用和流動(dòng)，促使整個(gè)房地產(chǎn)市場生態(tài)鏈健康平穩(wěn)發(fā)展。與樓市息 息相關(guān)的土地市場亦是 “ 萎靡不振 ” ，流拍、底價(jià)成交已是常態(tài)了。 10月，南昌市建立的土地交易新窗口 —— “ 網(wǎng)拍 ” 正式運(yùn)行，在網(wǎng)拍和現(xiàn)場拍賣兩個(gè) “ 交易窗口 ” 下，土地交易雙軌運(yùn)行。但回歸理性的樓市只是曇花一現(xiàn)， 7月份開始樓市房價(jià)漲幅開始加大， 9月份土地市場又 “ 活 ” 了過來，宗地溢價(jià)一個(gè)超過一個(gè)，出讓土地和成交土地不斷增加。在嚴(yán)厲的調(diào)控政策和加息、上調(diào)存準(zhǔn)金等緊縮的貨幣政策雙重調(diào)控下，南昌土地市場在 2月份出現(xiàn)降溫，隨后住宅用地底價(jià)成交、流拍頻現(xiàn)。 2020年經(jīng)過 “ 國五條 ” 、 “ 新國十條 ” 、上調(diào)存準(zhǔn)金、加息等一系列樓市調(diào)控政策卻依然未能抵擋房價(jià)過快上漲勢頭和地王的頻出。從土地出讓類型方面，工業(yè)地塊占比依然較大，統(tǒng)計(jì)顯示， 2020年南昌市工業(yè)用地成交 57宗，成交面積 ；商業(yè)用地成交 22宗，成交面積 ；居住用地 26宗，成交面積 ；商住用地成交 16宗，成交面積 。 從土地區(qū)域板塊成交 情況來看，高新區(qū)占主導(dǎo)地位。其中，成功交易地塊 134宗，成交面積 ，成交率達(dá) %；流拍地塊 12宗，流拍面積 。網(wǎng)上交易能夠提高土地交易的效率，但也不能避免暗箱操作的漏洞。 建設(shè)用地網(wǎng)上交易 8月中旬左右，南昌市國土資源局出臺《南昌市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓網(wǎng)上交易規(guī)則》(以下簡稱《規(guī)則》 )，要求自 2020年 9月 1日起南昌市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓將實(shí)行網(wǎng)上交易，南昌市轄各縣于 2020年 1月 1日起實(shí)行。但是也有不少樓盤存在違規(guī)操作，高價(jià)報(bào)低價(jià)售，實(shí)際效果大打折扣。 南昌 “ 一房一價(jià) ” 6月 1日，南昌商品房銷售 “ 一房一價(jià) ” 細(xì)則正式實(shí)施，按規(guī)定， 6月 1日起南昌各樓盤須公示每套商品房價(jià)格，面積、優(yōu)惠方式、物業(yè)收費(fèi)等信息，已取得銷售許可證的樓盤，須一次性公開全部銷售房源，并明碼標(biāo)價(jià)對外銷售。 愛房觀點(diǎn)： 南昌房價(jià)控制目標(biāo)一出臺就遭受了業(yè)內(nèi)業(yè)外的詬病，大多人士認(rèn)為房價(jià)控制目標(biāo)過于“ 軟弱 ” 。從長期來看，南昌限購令的長期調(diào)控效用非常明顯，通過抑制投資購房和部分改善購房需求，很大程度上降低購房需求，最終使得南昌房價(jià)表現(xiàn)下降。 愛房觀點(diǎn)： 從調(diào)控實(shí)際效果來看，南昌限購令對南昌房地產(chǎn)市場的下行起到?jīng)Q定性的作用。銀行對購房和開發(fā)貸款額度 8月回落，加上房地產(chǎn)調(diào)控深入信號釋放，預(yù)測對房企、個(gè)貸的貸款政策不會放松。 2020年 CPI 的預(yù)期調(diào)控目標(biāo)設(shè)定為 4%左右，但最終數(shù)據(jù)顯示， 2020年全年 CPI 同比上漲 %，遠(yuǎn)超年初目標(biāo)，且為近三年來最高，僅次于 2020年的 %。 附：經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 數(shù)據(jù)顯示， 2020年全年 CPI 漲幅達(dá)到 %，大幅超過年初設(shè)定的 4%的目標(biāo)。 表： 2020年中國人民銀行基準(zhǔn)利率與存款準(zhǔn)備金率變動(dòng)一覽表 數(shù)據(jù)整理：愛房網(wǎng) 圖： 2020年中國人民銀行貸款基準(zhǔn)利 率與存款準(zhǔn)備金率一覽表 數(shù)據(jù)整理：愛房網(wǎng) 愛房觀點(diǎn)： 從金融政策的出發(fā)點(diǎn)來看，頻頻加息與上調(diào)存準(zhǔn)率在于縮小貨幣的流動(dòng)性，抑制通貨膨脹的蔓延，但其調(diào)控效果更大程度體現(xiàn)在對房地產(chǎn)市場的抑制作用。在商品房建設(shè)用地供應(yīng)方面， 2020年供應(yīng)量表現(xiàn)不足，下半年供應(yīng)量對有所增加，但下行的市場趨勢使得大部分開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎，流拍現(xiàn)象 普遍，土地市場先商品房市場表現(xiàn)下行。 2020年 11月 19日，國土部取消土地雙軌制，鼓勵(lì)集體土地股份制改革，成立集體土地農(nóng)業(yè)經(jīng)合組織、股份合作社或股份公司等，使農(nóng)民對集體資產(chǎn)享有充分的股權(quán)，通過完善和強(qiáng)化土地用益物權(quán)，使農(nóng)村集體土地所有權(quán)實(shí)現(xiàn)最大化。改變過去完全依靠價(jià)高者得的方式，綜合考慮各種因素來控制地價(jià)。 土地市場政策 2020年 1月 26日，國務(wù)院辦公廳 “ 國八條 ” 指出：在新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中，單列保障性住房用地。保障性住房對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用并不如預(yù)期那么大，它對商品房需求不能起到一 定的稀釋作用。 愛房觀點(diǎn)： 保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房。 2020年 12月 5日，住建部表示：明年新開工的保障房項(xiàng)目不會有今年 1000萬套這么多，但也要比去年的 590萬套大幅度地增加。 保障房 2020年 6月，按照計(jì)劃，今年 1000萬套保障性住房必須在 10月底前全部開工。構(gòu)成價(jià)格欺詐的，將沒收違法所得，并 處違法所得 5倍以下罰款；沒有違法所得，處 5萬元以上 50萬元以下罰款。 商品房銷售明碼標(biāo)價(jià) 根據(jù)國家發(fā)改委于 2020年 3月 16日發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，從 5月 1日起，商品房銷售必須明碼標(biāo)價(jià)。 愛房觀點(diǎn)： 從政策內(nèi)容來看， “ 新國八條 ” 是個(gè)綱領(lǐng)性的調(diào)控政策，涵蓋了 “ 限購、限貸、限價(jià)及保障房等多重調(diào)控政策的內(nèi)容。在此形勢下， 2020年政府對 房地產(chǎn)市場調(diào)控基調(diào)發(fā)生了巨大的轉(zhuǎn)變：由 2020年遏制部分城市房價(jià)的過快上漲向堅(jiān)決調(diào)控房價(jià)下降轉(zhuǎn)變。2020年年度南昌房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 目錄 一、 2020年房地產(chǎn)政策解讀 二、 2020年南昌土地市場分析 三、 2020年度南昌商品住房供應(yīng)分析 四、 2020年南昌商品住房成交量統(tǒng)計(jì) 五、 2020年南昌房地產(chǎn)供求關(guān)系分析 六、 2020年南昌商品住房成交價(jià)格分析 七、板塊房地產(chǎn)市場分析 1 2020年南昌中心板塊市場分析 2 2020年南昌青山湖板塊市場分析 3 2020年南昌紅谷灘（含昌北）板塊市場分析 4 2020年南昌紅角洲板塊市場分析 5 2020年南昌朝陽洲板塊市場分析 6 2020年南昌京東板塊市場 分析 7 2020年南昌昌南板塊市場分析 8 2020年南昌象湖板塊市場分析 9 2020年南昌新建灣里板塊市場分析 八、 2020年南昌重點(diǎn)樓盤營銷分析 九、 2020年南昌房地產(chǎn)市場預(yù)測 第一部分： 2020年年度房地產(chǎn)政策解讀 市場背景 2020年，隨著一輪又一輪嚴(yán)厲的調(diào)控政策的出臺，部分城市（指一、二線城市）房價(jià)過快上漲勢頭得到初步地遏制。但是過高的房價(jià)、持續(xù)狂熱的投資購房仍在助長房地產(chǎn)市場畸形的發(fā)展，調(diào)控房價(jià)的理性回歸已經(jīng)上升到政治與民生的高度。 一、全國政策 1月 28日 “ 新國八條 ” 2020年 1月 26日，國務(wù)院常務(wù)會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施 (下稱 “ 新國八條 ” ),確定八項(xiàng)政策措施：一是各地一季度要公布房價(jià)控制目標(biāo)，二是增加公共租賃住房供應(yīng)，三是住房不足 5年轉(zhuǎn)手按銷售款全額征稅，四是二套房首付款比例提至 60%，五是土地兩年不開工要收回使用權(quán)，六是暫停省會城市居民購第三套房，七是未完成調(diào)控目標(biāo)政府將被問責(zé)，八是散布虛假消息要追責(zé)。 “ 新國八條 ” 的出臺為 2020年全國房地產(chǎn)市場的運(yùn)行軌跡定下了基調(diào)，對調(diào)控 2020年房地產(chǎn)市場的下行起到了舉足輕重的意義。對違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定未執(zhí)行 “ 一房一價(jià) ” 的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將處以每套房 5000元罰款。 愛房觀點(diǎn)： “ 一房一價(jià)明碼標(biāo)價(jià)政策出臺的宗旨在于促使房地產(chǎn)市場穩(wěn)健、健康的發(fā)展，雖實(shí)施效果表現(xiàn)不為明顯，且政策的實(shí)施存有漏洞，但在整體上促使房地產(chǎn)市場健康、規(guī)范化的發(fā)展，輔助限購限貸政策抑制了房價(jià)的上漲。住建部上月下發(fā)通知，要求各地方在 6月 6日前必須公布保障房的項(xiàng)目進(jìn)程，包括年度保障房計(jì)劃、開工項(xiàng)目以及竣工項(xiàng)目信息等。確保保障性住房，棚戶區(qū)改造和自住性中小套型商品房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的 70%，確保 2020年1000萬套保障性住房用地供應(yīng)。從政策的屬性來看，保障房政策更多是民生政策，旨在解決中低收入的住房問題。而且保障房自身存在的漏洞，缺乏透明、公正、法定的制度保障，這都對購房者與開發(fā)商的預(yù)期有著不利的影響。 2020年 4月 19日，國土部要適當(dāng)擴(kuò)大增加普通商品住宅用地的供應(yīng)量，加大對閑置房地產(chǎn)用地的清理力度，防止圈地、囤地發(fā)生，同時(shí)要繼續(xù)完善招拍掛制度。 2020年 9月 19日，土地資源配置的最終目標(biāo)是取消 土地供應(yīng)雙軌制，提高土地供應(yīng)和調(diào)控能力。 愛房觀點(diǎn)： 保障性住房建設(shè)用地的大量供應(yīng)，保障了 1000千萬套保障性住房的快速投建，對保障房計(jì)劃的落實(shí)起到重要的作用。 金融政策 一方面，隨著 CPI 的逐漸走高，通貨膨脹的態(tài)勢加劇；另一方面，為強(qiáng)化限購令的調(diào)控效果，促使房價(jià)理性回歸， 2020年中國人民銀行三度上調(diào)貸款基準(zhǔn)利率，六度上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。 2020年房地產(chǎn)市場整體的下行金融政策的作用可謂舉足輕重，持續(xù)緊縮的銀根對開發(fā)商信貸融資和投機(jī)者的炒房造成了巨大的壓力。但一個(gè)好的趨勢是去年 12月 CPI 僅上漲 %，創(chuàng)下 15個(gè)月以來新低，物價(jià)上漲讓市民錢包縮水的局面或有望改變。 圖： 2020年 ~2020年中國消費(fèi)者價(jià)格指數(shù) CPI 與生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù) PPI 走勢圖 數(shù)據(jù)整理：愛房網(wǎng) 愛房觀點(diǎn)： CPI 和 PPI 持續(xù)高位運(yùn)行，固定資產(chǎn)投資增幅小幅放緩，消費(fèi)增幅平緩，歐債危機(jī)等致國際金融環(huán)境從緊，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境不容樂觀。 二、南昌細(xì)則政策解讀 南昌版限購令 2020年 1月 24日，南昌市政府發(fā)布了新版限購令出臺的通知，通知內(nèi)容如下：對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭 (成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女 )、能夠提供在本市滿 1年以上納稅證明或 1年以上社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地戶籍居民家庭，限購 1套住房 (含新建商品住房和二手住房 )；對已擁有 2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有 1套及以上住房的非本地戶籍居民家庭、無法提供在本市滿 1年納稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地戶籍居民家庭，暫停在本市購房。限購令實(shí)施之初，商品住房成交量急劇下降，南昌樓市 “ 氣溫 ” 驟降，短期作用非常明顯 。 南昌房價(jià)調(diào)控目標(biāo) 2020年 3月 30日，南昌市人民政府辦公廳下發(fā)《關(guān)于公布本市 2020年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)的通知》要求：全市新建住房價(jià)格上漲幅度控制在當(dāng)年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長幅度以內(nèi)，同比增幅控制在 10%以內(nèi)。從實(shí)際調(diào)控效果來看，南昌房價(jià)控制目標(biāo) 的作用不明顯。 愛房觀點(diǎn)： 一房一價(jià)實(shí)施之初，愛房網(wǎng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，南昌大部分樓盤均按 “ 一房一價(jià) ” 明碼標(biāo)價(jià)政策執(zhí)行良好，將房源對應(yīng)的單價(jià)、總價(jià)、朝向等進(jìn)行公示，房源信息趨向于透明化。從整體來看， “ 一房一價(jià) ” 一定程度上促使了南昌房地產(chǎn)市場的透明化、規(guī)范化，對南昌房地產(chǎn)市場健康成長有著深遠(yuǎn)的意義。 愛房觀點(diǎn)： 土地交易方式由現(xiàn)場交易向網(wǎng)上交易轉(zhuǎn)變對南昌國有建設(shè)用地交易市場是個(gè)大考驗(yàn)。 第二部 分： 2020年南昌土地市場分析 2020年掛牌拍賣宗地分析 年度總結(jié)： 愛房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)， 2020年，南昌市（包括各縣委托南昌市國土局掛牌拍賣）共出讓地塊（因故終止拍賣地塊除外） 146宗，出讓面積達(dá) 。土地總出讓金額達(dá) ，比上年增加 %，每畝土地平均出讓金額為 ，比上年減少 %。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2020年高新區(qū)土地成交 64宗，成交面積 ，分別占整體土地成交宗數(shù)和成交面積的 %、%。 2020年南昌土地市場可謂是 “ 冰火兩重天 ” —— 有數(shù)十家地產(chǎn) 商激烈競逐、溢價(jià)超過 4倍的土地，也有連續(xù)多次拍賣仍是無人問津的土地，有刷新新地王的土地，也有相繼流拍的土地。進(jìn)入 2020年， 1月 26日中央出臺 “ 新國八條 ” 再次對樓市進(jìn)行打壓和調(diào)控，隨后南昌市出臺限購政策進(jìn)一步調(diào)控樓市。統(tǒng)計(jì)顯示，上半年，南昌市土地成交僅 44宗，為整年成 交宗數(shù)的 %。數(shù)據(jù)顯示， 9月南昌市共成交土地 26宗，成交面積 。 2020年最后一季度，政府不斷加大土