【正文】 平均值， 說明盱眙總體收入偏低，但相對(duì)消費(fèi)卻并不低 ； □□ 此項(xiàng)目定位我們可以借汽車主題適當(dāng)拔高，填補(bǔ)市場(chǎng)相對(duì)檔次的空白，以引導(dǎo)消費(fèi)為主，特別是引導(dǎo)開發(fā)當(dāng)?shù)貪撛诘母呤杖肴巳菏袌?chǎng)，拉開目前的高收入與消費(fèi)不敏感比 例。 □□ 家庭月消費(fèi)性支出集中在 1000 元上下，這與所調(diào)研到的家庭月總收入狀況相符。 . 盱眙縣居民消費(fèi)習(xí)慣問卷調(diào)研總結(jié) □□ 被調(diào)研者的年齡結(jié)構(gòu)顯示為中青年人群， 2040 歲占比 80%，該年齡層是家庭的中間層，在家庭決策上，意見起到?jīng)Q定性作用； □□ 當(dāng)?shù)厥杖牖鶖?shù)不高， 1000 元以下低收入人群與 4000 元以上高收入人群比例相同。 □□ 電視、報(bào)紙以及宣傳單頁是當(dāng)?shù)厝肆私馔饨缧畔⒌闹饕緩?，地產(chǎn)信息亦是如此。這些與當(dāng)?shù)厝藗鹘y(tǒng)的居住習(xí)慣、當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)知識(shí)普及程度以及房地產(chǎn)發(fā)展的所處階段有一定關(guān)系。因此，當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)家庭居住面積的心理及硬性要求較大，多在 100－ 120 平米。當(dāng)?shù)厝怂枷胗^念保守，心理距離小，即便再置業(yè)，大多選擇目前居住地周邊。 □□ 從目前 普通住宅市場(chǎng)的發(fā)展情況來看，住宅價(jià)格上漲的空間不大，基本上應(yīng)該會(huì)維持在 2500 左右，并將持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間。老城區(qū)的住宅項(xiàng)目主要集中在淮海東路和五墩西路一帶，這一區(qū)域多層的銷售 均價(jià)在 2400 元每平米，小高層的銷售均在 2300 元每平米。 □□ 盱眙住宅市場(chǎng)大體上可 以分為三大板塊：老城區(qū)板塊、金源北路板塊和開發(fā)區(qū)板塊，目前以金源北路板塊為主力板塊。 □□ 盱眙房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年發(fā)展迅速，尤其是從 2020 年開始，各項(xiàng)指標(biāo)漲幅都比較大，同期面世的樓盤較多，競(jìng)爭(zhēng)也更加激烈。 □□ 現(xiàn)階段提醒我們從產(chǎn)品設(shè)計(jì)到營(yíng)銷必須考慮到市民的剛性需求。 . 淮安（盱眙縣）房地產(chǎn)地方性政策法規(guī) 觀點(diǎn)： □□ 宏觀調(diào)控政策的不斷出臺(tái)，目前收效暫不明顯，預(yù)計(jì) 2020 年下半年將慢慢見效。預(yù)計(jì) 2020 年房?jī)r(jià)漲幅增速將會(huì)放緩甚至出現(xiàn)下降或窄幅波動(dòng)的局面， 市場(chǎng)整體狀況不容樂觀，預(yù)計(jì) 2020 年房?jī)r(jià)將回調(diào)至 2020 元 /平方米左右。 □□ 2020 年當(dāng)?shù)厣唐贩烤鶅r(jià)在 22002300 元 /平方米。 .盱眙縣 房地產(chǎn) 市場(chǎng)走勢(shì)研判（供需狀況 、 銷售前景 、 價(jià)格趨勢(shì) 、 整體前景） □□ 結(jié)合土地 成交量、開工量、施工量，從近幾年來看，呈不對(duì)稱狀。 2020 年如此大體量的竣工面積，將更加加劇項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)?？紤]到市場(chǎng)的飽和程度和接受程度，預(yù)計(jì) 2020 年可能增速放緩甚至走勢(shì)下降以緩解市場(chǎng)飽和度。 □□ 目前經(jīng)濟(jì)危機(jī)正在深入，同時(shí)前三年商業(yè)推出量過大，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，導(dǎo)致 2020 年競(jìng)爭(zhēng)壓力更大，因此本項(xiàng)目產(chǎn)品必須打造 差異化。 2020 年盱眙當(dāng)?shù)赝恋赝屏繉⒊氏抡{(diào)趨勢(shì)，占 08 年土地供應(yīng)面積的 80％左右。 盱眙縣的土地供應(yīng)量 2020 呈猛增趨勢(shì)， 2020 年明顯下降，根據(jù)規(guī)劃部門提供的信 息研究分析， 2020 年的土地供應(yīng)量會(huì)減少，低于 2020 年土地供應(yīng)量。 □□ 通過走訪相關(guān)部門獲知，城市的規(guī)劃與建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的推動(dòng)和影響增大，反之，房地產(chǎn)對(duì)城市的建設(shè)和招商引資也產(chǎn)生很大作用。 接待旅游人數(shù)直線增長(zhǎng)， 2020 年接待游客已突破 110 萬人次，旅游業(yè)的騰飛亦帶動(dòng)了餐飲、賓館等服務(wù)業(yè)的大力發(fā)展。 . 盱眙縣房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 “十五”期間，盱眙縣經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷取得優(yōu)化，三大產(chǎn)業(yè)比例由 1999 年的 ： ： ，調(diào)整為 2020年的 ： ： ，二、三產(chǎn)業(yè)占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重比 2020 年上升了 11 個(gè)百分點(diǎn)，第二產(chǎn)業(yè)取代第一產(chǎn)業(yè)，成為盱眙縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)，初步實(shí)現(xiàn)了“工業(yè)強(qiáng)縣”的目標(biāo)。 展?fàn)顩r □□ 縣城人口穩(wěn)步增加，城市化率日益增長(zhǎng)，為消費(fèi)市場(chǎng)提供穩(wěn)定的購買力支撐， □□ 對(duì)住宅市場(chǎng)的大力發(fā)展亦有所促進(jìn)。 □□ 城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，必然要求城市能提供大量的住宅房，新的人口遷移和外地返鄉(xiāng)人員將會(huì)是未來的重要購房群體之一。 集貿(mào)型 —— 鮑集鎮(zhèn) ，以水產(chǎn)養(yǎng)殖和農(nóng)副產(chǎn)品加工為特色，盱眙、泗 洪、嘉山三縣的商品流通中心；桂五鎮(zhèn)，建材、農(nóng)副產(chǎn)品加工為主的集貿(mào)型城鎮(zhèn)。 旅游、工貿(mào)型 —— 官灘鎮(zhèn) ，化工、建材為主，老子山、楚王城為主要的服務(wù)景區(qū)；黃花塘，以輕工業(yè)為主，八仙臺(tái)、新四軍軍部舊址為主要的服務(wù)景區(qū)。 □□ 城市東移北擴(kuò) □□ 城鎮(zhèn)職能結(jié)構(gòu) 綜合型 —— 中心城區(qū)盱城鎮(zhèn) ，全縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育信息中心，旅游城市，工業(yè)城市?！八钠瑓^(qū) ”分別是濱河觀光區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)區(qū)、政務(wù)新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。 “三心 ”即城西旅游休閑中心、商貿(mào)服務(wù)中心、行政辦公中心。 本次市場(chǎng)調(diào)研本著科學(xué)、客觀、系統(tǒng)的原則，旨在全面了解盱眙縣房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的基礎(chǔ)上，為參與盱眙房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與規(guī)避不利因素提供有力的幫助，為本案競(jìng)爭(zhēng)力的塑造提供市場(chǎng)導(dǎo)向。 調(diào)研人員： 我司市場(chǎng)部、招商部、策劃部人員共計(jì) 10 人次。 調(diào)研時(shí)間： 2020 年 11 月 24－ 27 日， 12 月 2－ 4 日，共計(jì) 7 個(gè)工作日。 2020 年盱眙房地產(chǎn) 市場(chǎng)研究報(bào)告 目 錄 前 言 3 1. 盱眙縣宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 4 . 盱眙縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 ———— 5 . 盱眙縣房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 ———— 20 . 政府相關(guān)調(diào)控政策、法規(guī)解讀 ———— 51 2. 盱眙縣微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)基本分析 59 . 盱眙縣房地產(chǎn)板塊劃分 ———— 60 . 盱眙縣商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 —————— 66 . 盱眙縣住宅發(fā)展現(xiàn)狀 76 . 盱眙縣居民居住和消費(fèi)習(xí)慣調(diào)查 分析 ———————————— —————————————————— 88 . 盱眙縣商鋪投資調(diào)查分析 ———————— —————— 148 3. 盱眙縣商業(yè)市場(chǎng)個(gè)案分析 153 . 本案（盱眙縣）個(gè)案專題分析 —————— 154 . 本案（盱眙縣）相關(guān)商業(yè)區(qū)域重點(diǎn)個(gè)案分析 ———— 170 . 專題個(gè)案研究總結(jié)和啟示 —————— 182 4. 項(xiàng)目分析 183 . 項(xiàng)目控制性規(guī)劃指標(biāo) —————— 184 . 項(xiàng)目用地綜合分析 —————— 186 . 項(xiàng)目 S W O T 分析 —————— 193 5. 項(xiàng)目定位 198 . 住宅市場(chǎng)定位建議 ———— 199 . 項(xiàng)目商業(yè)定位建議 —————— 201 盱眙縣凱龍廣場(chǎng)項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)說明 結(jié)束語 208 前 言 對(duì)于此次報(bào)告的撰寫，我司上下十分重視，特別組織了全面的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)。工作期間，貴司給予了我司重要的幫助，對(duì)此我司深表感謝。 調(diào)研地點(diǎn)： 盱眙縣城。 調(diào)研方法： A、與 5 個(gè)政府部門人員前后座談 5 次：盱眙縣發(fā)改委、盱眙縣建設(shè)局、盱眙縣國(guó)土局、 盱眙縣規(guī)劃局、盱眙縣房產(chǎn)局，掌握、搜集規(guī)劃、土地、房產(chǎn)建設(shè)等方面的開發(fā)、建設(shè)、上市等相關(guān)宏觀性的政策信息與資料； B、現(xiàn)場(chǎng)沿街調(diào)研：淮河路、金鵬路、金源路、洪武大道、第一泉路項(xiàng)目周邊等重要地段，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地調(diào)研與考察； C、房地產(chǎn)問卷調(diào)研：在盱眙縣主要街道發(fā)放居民居住習(xí)慣問卷 600 份，居民消費(fèi)習(xí)慣問卷 600 份，商鋪投資問卷 120 份，調(diào)研人們對(duì)于房地產(chǎn)各方面的態(tài)度和看法； D、特別跟蹤：沿淮河?xùn)|路 金源北路 迎賓大道的城市生長(zhǎng)軸，沿淮河?xùn)|路 金鵬大道 圣山路的產(chǎn)業(yè)拓展軸上的沿街商業(yè)及商圈板塊，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)市場(chǎng)調(diào) 查與研究； E、其它方法：采用檔案調(diào)取、年鑒參考、電話拜訪、網(wǎng)絡(luò)查詢、戶外資源利用等方式，最大可能的全面豐富信息總量。 呈請(qǐng)過目，為感！ 1. 盱眙縣宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 縣城規(guī)劃 □□ 中心城區(qū)規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)： 三心、二軸、四片區(qū) “三心” —— 城西旅游休閑中心 ， 、 2020 年 4 月 16 日 縣第十二次黨代會(huì)提出 “十一五 ”建設(shè)中。 “兩軸 ”為淮河?xùn)|路 —金源北路 —盱馬路的城市生長(zhǎng)軸、淮河?xùn)|路 —金鵬大道