【正文】 目前 CBD 內(nèi)的購物中心及百貨基本已經(jīng)飽和，未來 CBD 商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)將以 旗艦店、概念店、精品店的發(fā)展方向?yàn)榘l(fā)展主流。是商業(yè)頂級(jí)消費(fèi)地段，這也就造就了 CBD昂貴的商業(yè)租金和商品。在這一情況下，強(qiáng)調(diào)商業(yè)的個(gè)性化經(jīng)營管理對(duì) CBD這個(gè)高品質(zhì)需求區(qū)域而言十分必要。包括中環(huán)世貿(mào)中心 2 萬平方米的底商、世紀(jì)財(cái)富中心 萬平方米的商業(yè)、華貿(mào)中心 20 萬平方米的大型商業(yè)及萬達(dá)廣場(chǎng)南區(qū) 3 萬平方米。經(jīng)濟(jì)功能定位：建設(shè)成為集辦公、會(huì)展、酒店、居住及文化娛樂為一體的國際商務(wù)中心區(qū)；成為現(xiàn)代化超高層建筑集中，國際知名公司云集，知識(shí)、信息、資本密集，具有規(guī)模效應(yīng)與集散效應(yīng)優(yōu)勢(shì) 的區(qū)域；成為金融、保險(xiǎn)、電信、信息咨詢等行業(yè)的公司地區(qū)總部與營運(yùn)管理中心。 空間形態(tài)規(guī)劃 超高層建筑集中于東三環(huán)路兩側(cè)布置，主體建筑的高度均在 100米以上，部分商務(wù)建筑高度在 150米 300米之間，主要的標(biāo)志性建筑沿寬敞的東三環(huán)路兩側(cè)成序 列展開，產(chǎn)生一種強(qiáng)烈的震撼力，使東三環(huán)路成為展示 CBD形象的一個(gè)窗口。有房地產(chǎn)開發(fā)新 建和待建項(xiàng)目 14 個(gè)，總建筑面積約 330 萬平方米。開發(fā)商及管理者與商戶互相依賴。這一點(diǎn)在許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中都有所存在。 前期定位不夠準(zhǔn)確。 雖然整體狀況欠佳，也有少數(shù)項(xiàng)目經(jīng)營火爆，例如幾年前興建 的東方廣場(chǎng)、新東安市場(chǎng)以及近期上市的君太百貨，都取得了不錯(cuò)的市場(chǎng)業(yè)績(jī)，營業(yè)額年年攀高。 巨庫、第五大道的經(jīng)營失敗極大的打擊了投資商的信心，從而使他們對(duì)待市場(chǎng)更加謹(jǐn)慎，商業(yè)地產(chǎn)的投資市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)淡。政府與企業(yè)互動(dòng)，促進(jìn)南城經(jīng)濟(jì)發(fā)展，即“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作、企業(yè)化經(jīng)營”。 就南城大商貿(mào)發(fā)展模式而言，南城可借鑒義烏模式、漢正街小商品市場(chǎng)模式、香港模式、中關(guān)村模式、以及中國 (含臺(tái)灣、香港 )現(xiàn)有的 73個(gè) Shopping/Mall的模式，概括起來為 : 民營經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)型的商貿(mào)經(jīng)濟(jì) 。用特色步行商業(yè)街提升南城區(qū)域形象。(五 )把南城建成與北京其他區(qū)縣協(xié)調(diào)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，成為“大北京”區(qū)域經(jīng)濟(jì)向南滲透的“過渡商貿(mào)地帶”。北京南城商圈定位及其 特點(diǎn) : 五、形成北京南城與其他商圈不同的特有商圈 新世紀(jì)初，北京南城建設(shè)成為“國際性商貿(mào)港”，其內(nèi)涵為 :(一 )北京南城成為連接中國與世界的商貿(mào)樞紐和“窗口”，把北京南城建成“外商區(qū)域性采購市場(chǎng)” — 把中國的商品和服務(wù)賣到全世界，把世界的商品和服務(wù)賣到中國來的“窗口” 。如菜市口大街開通，豐北路、麗澤路打通并拓寬，南四環(huán)近日與四環(huán)路全部連通，京開高速業(yè)已通車，廣安大街、南中軸路三四環(huán)間、亦莊開發(fā)區(qū)連接南四環(huán)路的道路也通車在即，地鐵五號(hào)線啟動(dòng)??城南的交通正在變得更加通暢等等，交通的改善帶來地價(jià)的上升，引致市場(chǎng)人氣上 升，名氣上升，商氣上升，財(cái)氣也開始上升。 二、由于歷史原因，形成北京商圈形成傳統(tǒng)的“北重南輕”、業(yè)態(tài)布局“北密南疏”現(xiàn)象北京南城具有獨(dú)特的特點(diǎn)，歷史上有“東富西貴”、“南窮北賤”、“下風(fēng)下水”??等描述，老百姓也有“東城富、西城貴，崇文窮、宣武破”的說法，在北京商圈建設(shè)中，長(zhǎng)期以來形成“重北輕南”、業(yè)態(tài)“北密南疏”的格局。(4)至今“大北京”商圈的形成，形成 80 多個(gè)市級(jí)商業(yè)中心、 70多個(gè)區(qū)域商業(yè)中心，眾多的社區(qū)商業(yè)區(qū)，兩網(wǎng)三區(qū)、十城十街等，商品輻射力增強(qiáng)，形成京津塘環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的核心， (5)但必須引起注意的是， 2020 年奧運(yùn)會(huì)后北京商圈內(nèi)部會(huì)出現(xiàn)某些“空洞化”的端倪，具體表現(xiàn)為 :由于交通的改善， 城市 空洞 化規(guī)律會(huì)逐漸發(fā)揮出來，多條新輕軌車的開通，城郊地鐵口會(huì)出現(xiàn)新的業(yè)態(tài)和新商圈。兩個(gè)商圈也可以疊交形成“交集”，相互滲透行政區(qū)劃。 區(qū)域性商業(yè)區(qū)。 購買力指數(shù) (BPI， Buying Power Index)— 是估計(jì)經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)可支配收人的大小，如果用購買力指數(shù)除以本區(qū)人口占全國人口的比重，就能得出市場(chǎng)質(zhì)量指標(biāo) (QI， Quality Index)。 西方國家的商圈計(jì)算的三種方法 : l、雷利法則 — 零售引力法則，是計(jì)算商業(yè)中心商圈大小的公式，只要知道兩個(gè)商業(yè)城市之間的距離，兩個(gè)城市的人口數(shù)量就能夠計(jì)算出每一個(gè)城市吸引顧客的距離，同時(shí)通過這一公式的延伸又可計(jì)算出某一個(gè)城市的商圈大小。 商圈的類型 商圈的類型包括微觀商圈、中觀商圈、宏觀商圈。只有這樣才能使商圈勢(shì)力得到進(jìn)一步的增加和拓展。一般而言，商圈交叉會(huì)出現(xiàn)在“邊際商圈”，有時(shí)也可能是“次級(jí)商圈”或“邊緣商圈”，這里既有市場(chǎng)的互補(bǔ)關(guān)系，也有市場(chǎng)的替代與共存關(guān)系。所以合理規(guī)劃市場(chǎng)布局，消除市場(chǎng)建設(shè)中的盲目的重復(fù)建設(shè)是減少“空殼”市場(chǎng)的一項(xiàng)重要措施。地方政府應(yīng)該調(diào)查 研究 分析比較當(dāng)?shù)馗鞣N相對(duì)優(yōu)勢(shì)，制定政策措施充分發(fā)掘和開發(fā)這種優(yōu)勢(shì)，地方優(yōu)勢(shì)既是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的生長(zhǎng)點(diǎn)，又是區(qū)域市場(chǎng)的生成點(diǎn)。當(dāng)然，由于交易成本的存在及其差異，隨著空間范圍的擴(kuò)展，這種依存度 一般總是遞減的，所以一個(gè)具體的商圈會(huì)有它自己的邊界。那些單位規(guī)模小、滿足顧客便利需要，以經(jīng)營選擇性較 低的日常生活用品為主的零售業(yè)態(tài)，如超市、便利店原則上應(yīng)在距離顧客較近的地方，而那些商品種類齊全、單體規(guī)模大，以經(jīng)營選擇性強(qiáng)的商品為主的零售業(yè)態(tài)，如百貨店 (商場(chǎng) )、購物中心能夠從運(yùn)處吸引顧客，原則上應(yīng)選址于商業(yè)中心或四通八達(dá)的地方。因此，科學(xué)選址是市場(chǎng)建設(shè)中十分重要的環(huán)節(jié)，選址正確，成功一半 。第二、商圈是一 個(gè)具體的銷售空間，同時(shí)又是一個(gè)具體的購買空間，而且，這個(gè) 地理 區(qū)域空間很容易在地圖上標(biāo)示出。 商業(yè)：作為東長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線上的第一鄉(xiāng)，高碑店商圈緊鄰 CBD，而相對(duì)于寸土寸金的 CBD，高碑店進(jìn)入成本卻更低更經(jīng)濟(jì)。 2020 年奧運(yùn)會(huì)落戶北京，亞運(yùn)商圈基礎(chǔ)上形成的奧運(yùn)商圈，將成為北京新的城市中心，它對(duì)周邊區(qū)域帶來的巨大商機(jī)必將趕超當(dāng)年的亞運(yùn)會(huì)。 環(huán)境：緊鄰 1215公頃奧林匹克公園，包括 1300畝國家森林公園及 200公頃人工湖在內(nèi)、方圓 12平方公里的 2020年奧運(yùn)會(huì)的核心會(huì)區(qū)。 商業(yè)：傳統(tǒng)項(xiàng)目有普爾斯馬特、華聯(lián)商廈、小白羊超市 ?? 現(xiàn)沃爾瑪建在西五環(huán)一側(cè)，五環(huán)取消收費(fèi)，將進(jìn)一步促進(jìn)沃爾瑪?shù)匿N售。 商業(yè)：馬連道采購中心區(qū)啟動(dòng)建設(shè)一年多已現(xiàn)出雛形，到 2020年，這個(gè)都市采購中心將成為一批國內(nèi)外著名企業(yè)中國采購總部的云集之地。 環(huán)境：涼水河治理后已建成一條旅游觀光河道，開通游船，在珠江駿景的南側(cè)將設(shè)有碼頭。 由上圖可見，北京的老商圈主要分布在商業(yè)比較繁華和地理位比較優(yōu)越的地段，而且形成了固定的輻射范圍。 亞運(yùn)村商圈 ： 亞運(yùn)村地區(qū)目前的商業(yè)主要是一些生活配套：超市、便利店、百貨店、餐館等，其最大的特點(diǎn)是社區(qū)商業(yè)。望京區(qū)域規(guī)劃總居住人口為３５萬人，現(xiàn)常住人口近２０萬人，外籍人士占常住人口的１ /３。 中關(guān)村商圈 ： 特色與發(fā)展方向：包括多個(gè)主題子商圈，如數(shù)碼商業(yè)街、圖書商業(yè)街等；大灶更 加綜合的中關(guān)村科技園區(qū)，提升形象。 阜成門商圈 ： 特色與發(fā)展方向：以滿足社區(qū)消費(fèi)需求為主的商圈；主要經(jīng)營服裝、日用品等，有一定的餐飲和娛樂配套；萬通轉(zhuǎn)軌后經(jīng)營小商品批發(fā)零售，檔次較低。 公主墳商圈 ： 特色與發(fā)展方向：以滿足西城區(qū)社區(qū)消費(fèi)需求為主的百貨商圈；主要經(jīng)營服裝、日用品等，有一定的餐飲，但是娛樂配套相對(duì)較少。 燕莎商圈 ： 主要經(jīng)營國內(nèi)外高檔名牌商品和時(shí)尚精品；受 CBD 和泛 CBD 商業(yè)沖擊明顯，商業(yè)經(jīng)營效益下降。商圈按功能分為傳統(tǒng)商圈和主題、概念商圈。第五，商業(yè)形象。這兩者需要有機(jī)結(jié)合。通過商業(yè)的改造形成消費(fèi)環(huán)境，聚集人氣，這也是打造商圈的重要目的。商圈的關(guān)鍵要素在于便利性和消費(fèi)環(huán)境，所以位置非常重要。商圈是一個(gè)群體，它的層次是多元化的。它由核心商業(yè)圈，次級(jí)商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈構(gòu)成。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市現(xiàn)有商業(yè)面積 1260萬，人均商業(yè)面積 ，依據(jù)北京市 2020年人均規(guī)劃商業(yè)面積 1平米的規(guī)劃，未來五年在建及待建商業(yè)項(xiàng)目面積將達(dá)到 200— 300萬平米，因此預(yù)計(jì)到 2020年，商業(yè)供應(yīng)量每年都在五十萬平米以上。 根據(jù)偉業(yè)商業(yè)資料統(tǒng)計(jì) ，截止到 2020年，北京市分布在原有交通干線的的商業(yè)項(xiàng)目共有 289個(gè)，面積總計(jì) 405萬平米；分布在未來軌道交通干線周邊的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量共有 85 個(gè)，面積總計(jì) 231萬平米，軌道交通對(duì)商業(yè)帶來的增值效應(yīng)由此可見。由于軌道交通具有很多特點(diǎn)如：沒有堵塞問題，而且很準(zhǔn)時(shí)；它不受氣候氣象影響； 安全系數(shù)高；它是環(huán)保，由于北京是個(gè)發(fā)展中的城市，原來道路比較缺乏，路面不夠?qū)?，面積也不夠。 未來北京市將大力發(fā)展軌道交通，這是因?yàn)楸本┖退鼈兊淖畲蟛顒e不是路的寬窄而是公共交通，尤其是地鐵數(shù)量的差距。 北京市的商業(yè)項(xiàng)目主要分布在現(xiàn)有道路沿線，面積約 800萬平米，還有 400多萬平米商業(yè)集中在近幾年來建設(shè)的交通路線 沿線，如地鐵十三號(hào)線、朝陽北路以及四環(huán)沿線，四環(huán)路被稱為 “ 黃金大道 ” ，這不僅因?yàn)樗沫h(huán)工程耗資巨大，更因?yàn)槠鋷淼男б嬉?10 倍于產(chǎn)出。商業(yè)發(fā)展將不再僅限于東部 CBD區(qū)域的集中商業(yè)區(qū)，而是圍繞兩個(gè)中心軸，逐步在整個(gè)城區(qū)建立多 個(gè)區(qū)域級(jí)商業(yè)中心。在北京市新的功能劃分上，我們不能再把北京簡(jiǎn)單地劃分為不同的功 能區(qū)，造成吃飯的地方吃飯，睡覺的地方睡覺，工作的地方工作，大家在這些功能區(qū)之間疲于奔波，造成資源和人力的浪費(fèi)。 首先簡(jiǎn)單的介紹一下這一規(guī)劃的主要內(nèi)容： (1) 兩軸：指沿長(zhǎng)安街的東西軸和傳統(tǒng)中軸線的南北軸。同一環(huán)線之間，則是東部和北部?jī)?yōu)于西部和南部，在二環(huán)和三環(huán)之間，以及三環(huán)和四環(huán)之間以東部發(fā)展相對(duì)比較成熟與完善，項(xiàng)目眾多，競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)激烈。而從商業(yè)項(xiàng)目的分布數(shù)量上我們又可以看出，同在四五環(huán)之間，北四五環(huán)就發(fā)展的比較好，項(xiàng)目數(shù)量眾多，這主要是受到 2020年奧運(yùn)會(huì)的影響，依托奧林匹克公園發(fā)展開了。當(dāng)北京被宣布為 2020年奧 運(yùn)會(huì)的主辦城市后，此處更是商家的必爭(zhēng)之地，價(jià)格一路飆升。 三四環(huán)之間： 南三四環(huán)之間依然是發(fā)展相對(duì)比較薄弱的一個(gè)區(qū)域，但是隨著木樨園商業(yè)圈的相成，百榮世貿(mào)的組建，給南城帶來了希望。二三環(huán)之間的西部區(qū)域隨著馬連道地區(qū)交通、教育及購物生活配套設(shè)施日益完善，以及馬連道商圈被規(guī)劃為中央采購區(qū) ,其周邊的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也日趨興旺。尤其以西單商圈和王府井商圈競(jìng)爭(zhēng)最為明顯。其它環(huán)路項(xiàng)目，在體量上并無明顯差異。隨著交通、公共設(shè)施的進(jìn)一步完善，社區(qū)商業(yè)配套需求量也隨之增大，商業(yè)地產(chǎn)前景被看好。 各環(huán)路分布情況表 各環(huán)路商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量分布情況 為分析近年各環(huán)線的開發(fā)情況，找出區(qū)域熱點(diǎn)， 我司首先對(duì)各環(huán)線間的商業(yè)數(shù)量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。 東城區(qū)和西城區(qū)商業(yè)發(fā)展勢(shì)頭比較平緩，主要圍繞王府井和西單兩個(gè)大的商圈來進(jìn)行，物業(yè)形式以集中商業(yè)為主，大部分物業(yè)經(jīng)營狀況良好。 從各區(qū)商業(yè)地產(chǎn)體量統(tǒng)計(jì)情況看，朝陽區(qū)穩(wěn)居頭名，占到總體量的 25%，海淀區(qū)緊隨其后，占 21%。 規(guī)范提升汽配市場(chǎng)和建材市場(chǎng)水平，促進(jìn)其適度發(fā)展、合理布局。在城市外圍適當(dāng)?shù)貐^(qū)重點(diǎn)培育發(fā)展 12個(gè)大型一級(jí)糧油批發(fā)市場(chǎng)。 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)是重要的城市流通基礎(chǔ)設(shè)施。加大新城特別是順義、通州、亦莊等三個(gè)重點(diǎn)新城商業(yè)的發(fā)展，逐步形成承載城市產(chǎn)業(yè)和人口轉(zhuǎn)移的新的區(qū)域型商業(yè)中心。 專欄 4：層級(jí)型商業(yè)經(jīng)營系統(tǒng) 第一層級(jí) 由王府井、西單、前門 大柵欄等以滿足市內(nèi)外、境內(nèi)外消費(fèi)者休閑、旅游消費(fèi)需求為主的廣域型城市商業(yè)中心構(gòu)成。 強(qiáng)化特色：加快發(fā)展中關(guān)村科技園區(qū)、北京商務(wù)中心區(qū)和奧林匹克公園等三個(gè)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)主題商業(yè)，充分發(fā)揮品牌知名度優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化功能區(qū)商業(yè)特色。順義商業(yè)要強(qiáng)化為現(xiàn)代制造業(yè)發(fā)展服務(wù)的功能，以空港物流基地和保稅物流中心（ B 型）、 新中國國際展覽中心等建設(shè)為契機(jī)，配套構(gòu)建生活服務(wù)體系和產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系。東西軸線上，東端重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足新型制造業(yè)和居民生活需求的新型商業(yè)，西端發(fā)展適應(yīng)休閑旅游需求和現(xiàn)代時(shí)尚生活的新型商業(yè)。 生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū) 除了滿足居民日常生活消費(fèi)需求、經(jīng)濟(jì)技術(shù)產(chǎn)業(yè)和教育科研等需求，在新城中心分別設(shè)置區(qū)域商業(yè)中心外，開發(fā)建設(shè)若干休閑旅游商業(yè)設(shè)施，選擇合適的區(qū)位規(guī)劃建設(shè)生態(tài)友好型商業(yè)中心，強(qiáng)化相關(guān)服務(wù)功能。 城市功能拓展區(qū) 新增商業(yè)設(shè)施建設(shè)向東部、東南部?jī)A斜。 專欄 3：功能區(qū)商業(yè)發(fā)展重點(diǎn)與布局 首都功能核心區(qū) 總的原則是 “ 控制總量，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，完善功能 ” 。餐飲休閑業(yè)態(tài)商家日漸成為消化商業(yè)地產(chǎn)面積的重要角色，積極引入餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)租戶已成為購物中心運(yùn)營者實(shí)現(xiàn)提升購物中心人氣、對(duì)抗競(jìng)爭(zhēng)的重要手段。以望京為例，在望京國際商業(yè)中心、嘉茂購物中心的基礎(chǔ)上，隨著深國投購物中心、新世界、家樂福等項(xiàng)目的陸續(xù)開業(yè)，其作為獨(dú)立商圈的地位將得到有效確立。其次，隨著收入水平及文化素質(zhì)的持續(xù)提高，人們的消費(fèi)需求逐漸朝著復(fù)合式、感性化方向發(fā)展，而購物中心能夠連續(xù)實(shí)現(xiàn)購物、休閑、聚會(huì)等系列活動(dòng)，可“一站式”地滿足人們多元化的需求，并且其空間規(guī)劃也更易為顧客創(chuàng)造愉悅的游逛體驗(yàn)。 二、購物中心日漸成為主流 DTZ戴德梁行預(yù)計(jì)，北京 2020年開業(yè)的商鋪面積將達(dá)到 410萬平方米，其中以購物中心模式運(yùn)作的約為 280 萬平方米，占總面積的 ％。在進(jìn)入 2020年前的最后一年， 2020年將可能是北京商業(yè)地產(chǎn)有史以來供應(yīng)最為集中的年份，就目前市場(chǎng)表現(xiàn)而言，也并未出現(xiàn)過分異常情況，整體亦是在趨于利好。 綜上，從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)日趨理性的發(fā)展肌理來看，對(duì)于目前及未來市場(chǎng)主要的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，可簡(jiǎn)單分類如下： 合理的分類有助于更好的整理已有的市場(chǎng)資訊，借鑒成功的操作經(jīng)驗(yàn)，服務(wù)