【正文】 這一政策從頒布到落實，規(guī)模龐大，執(zhí)行迅速，但公租房對商品房的沖擊及影響還未引起開發(fā)界的足夠重視，我 們認為這是自 1998 年住房體制改革以來地產(chǎn)開發(fā)從火爆到平穩(wěn)的轉(zhuǎn)折符號。地中海岸，希望 二． 區(qū)域未來放量巨大，競爭愈發(fā)激烈 09 年的瘋狂讓不少的開發(fā)商錢包大鼓，在需求旺盛，現(xiàn)金流充裕，市場前景看好的前提下，開發(fā)企業(yè)加大了拿地步伐，開發(fā)進程明顯加大。 四． 持續(xù)的舊城改造置業(yè)剛性需 求 2021 年 ,全區(qū)啟動建城以來最大的拆遷工程 ,拆遷時間持續(xù)三年 ,拆遷量高達 100 萬方 ,為區(qū)內(nèi)商品房開發(fā)提供了充足的剛性需求客戶群體 . 五． 商業(yè)地產(chǎn)蓄勢待發(fā) 隨著合川經(jīng)濟的全面發(fā)展，城區(qū)人口的極速擴大，大學(xué)城的如期建設(shè)，商貿(mào)城的持續(xù)影響，旅游項目的深度開發(fā)，人們的消費結(jié)構(gòu)將會進一步升級，消費升級將會引領(lǐng)行業(yè)升級，地產(chǎn)開發(fā)在滿足了原始的居住功能之外，將會更多地滿足休閑，商務(wù)的用途，商業(yè)地產(chǎn)的前景值得期待。 第五章 綜合分析 合川房地產(chǎn)市場面臨的五大機會！ 一． 合川城市整體價值的提升 合川作為重慶六大區(qū)域性中心城市之一及 一小時經(jīng)濟圈的重要版塊，交通體系完善，區(qū)位優(yōu)勢明顯 ,產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好 ,商貿(mào)輻射力強，隨著近幾年合川的提速發(fā)展，從農(nóng)業(yè)到工業(yè)，從金融業(yè)到服務(wù)業(yè)，呈多點開化局面，“合川”二字的含金量也與日俱增，而在這一宏大背景下將給區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)帶來千載難逢的機遇 ?? 二． 開發(fā)趨勢由主城向周邊區(qū)縣擴散的轉(zhuǎn)變 隨著消費市場置業(yè)需求和心理的變化，主城區(qū)開發(fā)門檻的提高，以及從城市化到城鎮(zhèn)化的政策調(diào)整，越來越多 的開發(fā)企業(yè)看中二 /三線城市所釋放出來的強大需求，從持續(xù)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析得出，我市的地產(chǎn)開發(fā)從主城向周邊區(qū)縣擴散的趨勢也十分明顯。 價格分析 ：在 09 年瘋狂樓市的影響下，合川樓市銷售均價上漲 1000 元 /平米有余，漲 幅達 40%。 受舊城改造和 08 年壓抑了的剛性需求影響，房產(chǎn)市場出現(xiàn)了一段時間的 “ 井噴 ” 現(xiàn)象，價格一路攀升， 在售樓盤建筑面積銷售均價均突破 3000 元 /平方米，但隨著新政的持續(xù)影響和舊城改造的逐步減少，市場有平穩(wěn)回落的態(tài)勢。 本地段位處于南津街中心位置，是投資較好的地段，但作為住家則離公路很近，較噪，灰塵污染嚴重，本是屬小盤，小區(qū)內(nèi)配套少，綠化面積小。 現(xiàn)場布置簡易，工作人員隨和，案場灰塵較大?，F(xiàn)場保潔人員維護情況良好。 元 /戶，共 862套，一期推出530 套，現(xiàn)還約有 30 套房售。目一期推出393 套，余 4幢未推出，現(xiàn)未簽合同，交房時間未定。 小區(qū)配套僅有一個水池，綠化率僅 30% 現(xiàn)售場外和小區(qū)內(nèi)的綠化均已形成。 施工隊剛進場（平場） 平場 開出的 6 號樓均已封頂， 4 號樓還在動基礎(chǔ) 物業(yè)基本情況 重慶綠港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)分公司，收費 1 元 /平米 （洋房與高層一樣） 物業(yè)公司及收費均未定 物業(yè)公司未定，但收費標準可能在高層 1 元 /平米，多層 /平米 物業(yè)公司未定 物業(yè)公司：重慶康永物業(yè)公司，物業(yè)收費： 元 /平米 物業(yè)公司：金九物業(yè) 環(huán)境 打造東南亞風(fēng)情園林，小區(qū)內(nèi)有游泳池、羽毛球場、會所等配套。 最高價： 4280元 /平米，最低價： 3210 元 /平米，層差價：每層加 20 元 /平米，表列均價：3300 元 /平米， 實售均價： 3268元 /平米。 周圍環(huán)境安靜，適于居家，臨近政府，但配套設(shè)施不完善，位置較偏，短期內(nèi)周邊開發(fā)不完善，進出小區(qū)不便利。 空間，但面積過大，總價過高，躍層二樓衛(wèi)生間設(shè)計不合理 地段分析 樓盤占地位置較好，離區(qū)政府近。 西樓代理， 總 建 筑 面積： 5 萬多方 ； 車位 160個； 容積率、綠化率 30%， 有 4 層 商業(yè)；一期推出 364 套； 建筑設(shè)計單位：重慶升廈建設(shè)（集團）有限公司，景觀設(shè)計單位：重慶經(jīng)典園林設(shè)計有限公司； 現(xiàn)目前推出四幢，兩幢未推出；何時開出未定；高層建筑（ 28 層、 26層）；容積率 綠化率 50% 乙策劃； 設(shè)計：香港華城；交房時間未定。 樓盤對比采集 表 （ 南津街片 區(qū)） 樓盤 南濱 1 號 藍色天際 安成美地亞 美立方 江城麗景 金九 .南屏廣場 樓盤基開發(fā)商：重慶綠港房地產(chǎn) 單位：重慶燈開發(fā)商： 成瑞地產(chǎn)； 總戶數(shù) 714開發(fā)商：安成地產(chǎn)；營銷顧問：重開發(fā)商：弘弧投資 ； 銷售代理：開發(fā)商：華潤物業(yè) /仁強地產(chǎn)，開發(fā)商直銷， 開發(fā)商：金九集團； 營銷 公司：東 本情況 塔景觀設(shè)計：凱爾辛基； 總戶數(shù)： 700 余戶。 該項目處合川交通要道，交通區(qū)位優(yōu)勢明顯，本應(yīng)得到合川置業(yè)者的大力追捧。 1 14 號樓（為政府拆遷還房）已售 完， 15 號樓已售 85%。降低了生活的舒適度 銷售推廣 低樓層銷售為主， 10 樓以下基本售完 現(xiàn)還有 2 號樓未推，花園洋房已售完 已售 400 多套 1— 9 號樓全部售完。 工程基該項目地址還未拆遷完善 電梯房正在修建中，花園洋房已建完 雖然現(xiàn)在主體基本完成，但總體來說本案工項目建筑外立面陳舊，工程進度參差不齊，建筑密度較 本情況 程進度較慢 大，樓棟之間間距較窄，有部分戶型采光較差。認購 50 ㎡返3000 元， 80 ㎡以上返 5000 元，100 ㎡以上返6000 元，定金 1萬， 8 月分簽正式合同。 該項目正 處于高校園區(qū)中心地塊，周邊的配套設(shè)施日益完善。其戶型主要以兩室兩廳為主，占面積的 66%，三房占 34%。 “ 一心三片 ” 為一個城市核心區(qū)，由合陽、南屏、東渡三片組成，為城市的重要功能區(qū)。 校區(qū) ” 。全區(qū)現(xiàn)有各級各類學(xué)校 427 所， 打造 ” 重慶第二大高水陸交通四通八達，是川東北、渝西北的交通樞紐和重慶通往川北、陜西、甘肅等地的交通要道。 全國首批十大歷史文化名鎮(zhèn)、佛教禪宗文化勝地 —— 淶灘古鎮(zhèn)。 合川之城市定位： 2021 年 10 月撤市設(shè)區(qū)，是重慶六大區(qū)域性中心城市之一。 在政策環(huán)境逐步向中性轉(zhuǎn)變，“?！弊宰「纳菩再彿俊ⅰ皦骸蓖顿Y投機性購房，市場需求仍較為旺盛的背景下，我們認為市場短期內(nèi)成交將縮量，買賣雙方將以僵持、觀望為主，中長期走勢主基調(diào)趨于平穩(wěn)。在對樓市的整體影響中，政策由于將投資型、投機型及改善型需求混為一談，對目前樓市主體的供應(yīng)高檔、中檔，特別是大面積的戶型影響更加