【正文】 因此如何 利用好水景資源提升本案的商業(yè)價(jià)值和居住品質(zhì)是本案規(guī)劃重點(diǎn)。 來(lái)往于上述兩條路的車流量，平均在周六、周日每小時(shí)濰州路的車流量是 283 次，人流量每小時(shí) 66 人次；寶通街車流量 327 次，人流量每小時(shí) 42 人次，周一至周五每小時(shí)濰州路的車流量 221 次，人流量每小時(shí) 40 人次；寶通街車流量 256 次，人流量每小時(shí) 30人次。 2．項(xiàng)目 swot 分析 優(yōu)勢(shì) ? 項(xiàng)目規(guī)模適中 19 萬(wàn)平方米的建筑面積屬于中大型，容易打響品牌，快速回籠資金。 白浪河畔， 濰洲路以西，寶通街以南 ， 地塊呈“７”字狀。 因此，通過(guò)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)和需求研究，一定規(guī)模的休閑娛樂(lè)業(yè)是整個(gè)濰坊市場(chǎng)的空白點(diǎn)。但有 一定規(guī)模和檔次的休閑娛樂(lè)的業(yè)目前還比較缺乏 。 結(jié) 濰坊市目前還是一個(gè)三級(jí)城市，城市規(guī)模相對(duì)浙江同類城市要大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較緩慢，政府和市民的市場(chǎng)意識(shí)相對(duì)薄弱，而 濰坊的房地產(chǎn)業(yè)正處于上升發(fā)展階段 ，住宅供應(yīng)量不斷上升，居民改善居住條件的愿望較高，對(duì)居住品質(zhì)，家庭裝修等要求也逐漸提高。 期已建成約 11萬(wàn)平米。 ? 濰坊市地方特色小吃較多；朝天鍋、雞鴨和樂(lè)、全羊宴；濰坊市大型酒店主要分布在奎文區(qū)； ? 濰坊市當(dāng)?shù)氐南丛?、娛?lè)業(yè)并不發(fā)達(dá)，很少能看到大型的洗浴中心或娛樂(lè)中心； ? 通過(guò)訪問(wèn)得知濰坊市市民在娛樂(lè)方面的消費(fèi)需求較低，大部 分市民會(huì)選擇富華游樂(lè)園、金寶樂(lè)園、濰坊市人民公園作為休閑的地方，濰坊市商業(yè)中心的關(guān)門時(shí)間是晚上九點(diǎn)左右， 8： 30 分左右街上的行人就很少了。170。 ? 由于濰坊所處地理位置優(yōu)越，城市規(guī)模較大，向周邊區(qū)域輻射能力較強(qiáng)，城市發(fā)展 戰(zhàn)略的需要，在城區(qū)西部與南部逐步形成專業(yè)的批發(fā)市場(chǎng)和物流中心，隨著這些項(xiàng)目的快速啟動(dòng)，未來(lái)將會(huì)形成以大項(xiàng)目為中心的商圈，如西部以豪德光彩貿(mào)易廣場(chǎng)為中心的物流基地，南部包括茶業(yè)市場(chǎng)、金寶汽車城、汽配城，北王國(guó)際車城、國(guó)際數(shù)碼港等形成的商圈。星國(guó)際 II 期 SOHO 新 e 城 圣榮廣場(chǎng) 清荷園 嘉日花園 康橋 水岸 富華公寓 泛海城市花園 名門現(xiàn)代城 鑫世紀(jì)家園 普利城市花園 1 領(lǐng)秀華城 合計(jì) 商業(yè)市場(chǎng)分析 （ 1） 布局特征 ? 濰坊市商業(yè)發(fā)展以中部商圈為中心，向東、南、西擴(kuò)展，逐步形成中部、東部、南部、西部四大商圈。兩房的供應(yīng)量也不多。星國(guó)際 II 期 勝利東街與北海路口北 100 米 萬(wàn)㎡ 3100 元 /㎡ 60% 東方威尼斯 濰坊市青年路與勝利街交叉口南 萬(wàn)㎡ 3300 元 /㎡ 20% 普利城市花園 北海南路 49 號(hào) (濰坊四中對(duì)面 ) 12 萬(wàn)㎡ 3650 元 /㎡ 60% ? 建筑形態(tài)： 目前濰坊市的住宅正處在多層向高層過(guò)渡的階段，以多層、小高層為主流產(chǎn)品；高層項(xiàng)目呈增長(zhǎng)趨勢(shì)； 濰坊待推項(xiàng)目中，高層、小高層產(chǎn)品將占到較大比例，受濟(jì)南、青島等地樓市影響，目前市場(chǎng)上涌現(xiàn)出越來(lái)越多的以小戶型為主的酒店式 公寓或產(chǎn)權(quán)式酒店的項(xiàng)目； 濰坊主要住宅項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn) 項(xiàng)目名稱 建筑形態(tài) 產(chǎn)品特點(diǎn) 領(lǐng)袖華城 多層、小高層 品質(zhì)較高，園林景觀 書香苑 小高層 酒店式公寓，小戶型 康橋水岸 高層、小高層 突出其良好的區(qū)位環(huán)境 怡和星國(guó)際 II 期 高層、 項(xiàng)目良好的品質(zhì)和規(guī)劃，大面積戶型 東方威尼斯 高層 精裝修酒店式公寓 圣榮廣場(chǎng) 多層、小高層、 社區(qū)規(guī)模大、品質(zhì)高、配套完善 領(lǐng)秀華城 濰州路與健康街交叉路口東南角 26 萬(wàn)㎡ 2650 元 /㎡ 60% 嘉日花園 高層、小高層 良好的景觀，高品質(zhì)建筑、舒適大戶型 富華公寓 高層 高品質(zhì)的產(chǎn)品，大戶型面積，突出項(xiàng)目的高品位。 住宅市場(chǎng)分析 （ 1）區(qū)域供應(yīng)特征 目前濰坊市的住宅基本是在市中心區(qū)域，其次是東部、東南部，而西部、南部供應(yīng)較少。 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 2020 年以前，濰坊市房地產(chǎn)投資還處在較低水平，投資總額在 13 億元以內(nèi)，進(jìn)入 2020 年，使其濰坊市房地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)入快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)項(xiàng)目不斷增多， 2020 年投資總額達(dá)到 27 億元；濰坊 2020— 2020 年兩年開(kāi)工建設(shè)的商業(yè)項(xiàng)目投資 1000 萬(wàn)元以上的項(xiàng)目241 個(gè)，總投資額 億元。 2020 年，國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)到 億元， 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元 ，居民對(duì)生活質(zhì)量的要求將逐漸提高。南部區(qū)域限于以前為地 下礦產(chǎn)，現(xiàn)由于被大量開(kāi)采而不適宜開(kāi)發(fā)住宅。 規(guī)劃 濰坊的城市建設(shè)本著“ 貫通軸線、提升干道、完善外環(huán)、拓展出口 ”的指導(dǎo)思想，新改擴(kuò)建了東風(fēng)街、北海路等城市主干道，完成了張面河和虞河的綜合整治，白浪河的整治工作也已開(kāi)展，改造后的白浪河景觀綠化帶將大大提升城市形象，同時(shí)也使本地塊西側(cè)的居住環(huán)境風(fēng)光旖旎。 本案地處濰坊市南部城郊結(jié)合處，濰州路與寶通東街交匯處，與城市中心商圈距離僅 4 公里。 境內(nèi) 有濟(jì)青、濰萊、東青三條高速公路和膠濟(jì)、膠新、大萊龍、益羊、青臨五條鐵路 ,全市公 路通車?yán)锍?7616 公里 ,其中高速公路 205 公里。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 元，增長(zhǎng) %；年末百 戶城區(qū)居民家庭擁有彩電 116 臺(tái)，電冰箱（柜） 120 臺(tái)，洗衣機(jī) 97 臺(tái)，空調(diào)器 70 臺(tái)，移動(dòng)電話 145 部，家用電腦 39 臺(tái)，家用汽車 5 輛。分類別看，食品類、 居住類 、煙酒類、娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)類價(jià)格分別上漲 %、 %、 %和 %，衣著類、家庭設(shè)備及維修服務(wù)類、交通通訊類分別下降 %、 %、 %。充分發(fā)揮區(qū)位、資源、傳統(tǒng)三大優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)發(fā)展金融、物流、旅游、休閑娛樂(lè)等產(chǎn)業(yè)，不斷加大對(duì)服務(wù)業(yè)的投入和政策支持力度，激發(fā)了服務(wù)業(yè)發(fā)展活力。 (四 )高度重視 “三農(nóng) ”問(wèn)題 ,千方百計(jì)增加農(nóng)民收入。千方百計(jì)擴(kuò)大出口，大力發(fā)展加工貿(mào)易，加快發(fā)展機(jī)電和高新技術(shù)產(chǎn)品出口。堅(jiān)持重點(diǎn)抓工業(yè)， 2020 年底，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)到 3833 家， 9 家企業(yè)銷售收入過(guò)50 億元，其中 3 家超過(guò) 150 億元；有 4 家進(jìn)入中國(guó)企業(yè) 500 強(qiáng)， 28 家進(jìn)入全國(guó)大型工業(yè)企業(yè)行列， 8 家進(jìn)入全省百?gòu)?qiáng)；有 10 家企業(yè)11 支股票上市；有 12 個(gè)中國(guó)名牌產(chǎn)品， 4 個(gè)中國(guó)馳名商標(biāo)， 7 個(gè)國(guó)家免檢產(chǎn)品。如下表： 奎文區(qū) 居民在儲(chǔ)蓄存款上由 03 年的 19 億多到 04 年 22 億多，增長(zhǎng)了 %，發(fā)展趨勢(shì)較好。 2020 年各縣市區(qū)生產(chǎn)總值（ＧＤＰ）完成情況： 濰城區(qū) 億元，寒亭區(qū) 億元，坊子區(qū) 億元， 奎文區(qū) 億元 ，青州市 億元，諸城市 億元，壽光市 億元，安丘市 億元，高密市 億元，昌邑市 億元，臨朐縣 億元，昌樂(lè)縣 億元，高新開(kāi)發(fā)區(qū) 億元，濱海開(kāi)發(fā)區(qū) 億元，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 億元。 其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %，其中工業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %，一、二、三產(chǎn)業(yè)分別拉動(dòng)ＧＤＰ增長(zhǎng) 、 和 個(gè)百分點(diǎn)。人口情況增長(zhǎng)緩慢。工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速 ,現(xiàn)已形成機(jī)械裝備、海洋化工、紡織服裝、造紙包裝、食品加工、電子信息等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè) ,有 45 種主導(dǎo)產(chǎn)品生產(chǎn)規(guī)模居全省同行業(yè)第一 ,32 種產(chǎn)品居全國(guó)同行業(yè)前列。 一、 宏觀環(huán)境分析 1．城市概況 濰坊市位于山東半島中部 ,轄 4 區(qū)、 6 市、 2 縣、三個(gè)市屬開(kāi)發(fā)區(qū) ,總面積 萬(wàn)平方公里 ， 是世界風(fēng)箏都和中國(guó)優(yōu)秀旅游城市。有一句行話：“沒(méi)有賣不出去的商鋪，只有租不出去的商鋪”，恰如其分地指明了研究對(duì)象。所以我們的 調(diào)查事實(shí)是圍繞經(jīng)營(yíng)者 的，我們建造的是一個(gè)或多個(gè)大型物業(yè)，這些物業(yè)的功能是經(jīng)營(yíng)商品 與服務(wù)的，在它設(shè)計(jì)出來(lái)的時(shí)候，一定讓相關(guān)的經(jīng)營(yíng)者直觀地發(fā)現(xiàn)它的價(jià)值與潛力，不是象住宅地產(chǎn)一樣需要不斷地包裝引導(dǎo)消費(fèi)者。 濰坊有著雄厚的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。流通貿(mào)易繁榮興旺 ,全市各類商品交易市場(chǎng) 1400 多處 ,其中年交易額過(guò)億元的專業(yè)市場(chǎng)達(dá) 80 多處 ,年交易額 510 多億元。因此，在消費(fèi)群體的數(shù)量上也較穩(wěn)定。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得新進(jìn)展，工業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)地位更趨明顯。 本項(xiàng)目處于 奎文區(qū) ， 該區(qū)與周邊區(qū)域寒亭區(qū)、坊子區(qū)、高新開(kāi)發(fā)區(qū)在整個(gè) 濰坊市 經(jīng)濟(jì)水平較低 。因此，居民的消費(fèi)能力有所提高。 0 04 年 奎文區(qū) 經(jīng)濟(jì)指數(shù) 奎文區(qū) 年 末 總?cè)丝? (萬(wàn)人 ) 年末單位 從業(yè)人員數(shù) (人 ) 鄉(xiāng)村從業(yè) 人員數(shù) (人 ) 行政區(qū)域 土地面積 (平方公里 ) 地方財(cái)政 預(yù)算內(nèi)收入 (萬(wàn)元 ) 地方財(cái)政 預(yù)算內(nèi)支出 (萬(wàn)元 ) 年末金融 機(jī)構(gòu)各項(xiàng) 存款余額 (萬(wàn)元 ) 城鄉(xiāng)居民 儲(chǔ)蓄存款 余額 (萬(wàn)元 ) 年末金融 機(jī) 構(gòu)各項(xiàng) 貸款余額 (萬(wàn)元 ) 03年 15906 28400 71 16906 22377 314536 191500 208295 04年 23548 32300 71 23001 28998 374226 222690 290713 增長(zhǎng)幅度 % 48% % 0 36% % 19% % % (二 )突出抓好招商引資 ,全面擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放。去年完成進(jìn)出口總額 39． 4 億美元，增長(zhǎng) 29． 5％。 2020 年農(nóng)產(chǎn)品出口創(chuàng)匯 7． 5 億美元，蔬菜、禽肉出口分別占全國(guó)的五分之一和三分之一。 2020 年實(shí)現(xiàn)服務(wù)業(yè)增加值 438 億元，同比增長(zhǎng) 16． 3％?？鄢称窛q價(jià)影響，非食品價(jià)格指數(shù)上漲 %。全年農(nóng)民人均純收入 5017 元，增長(zhǎng) %；農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出 3170 元，增長(zhǎng) %。有濰坊港、羊口港兩個(gè)國(guó)家二類開(kāi)放口岸。 交通狀況良好， 地塊沿線道路 有濰州路，寶通東街均為城市主干道路，車流密集。 濰坊將突出發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)、改造傳統(tǒng)商貿(mào)流通業(yè)、提升交通運(yùn)輸業(yè)。 由于西部和南部所處的地理位置優(yōu)越明顯，交通便捷，向周邊地域輻射能力強(qiáng)，逐步形成了專業(yè)的批發(fā)市場(chǎng)和物流中心 。但南部區(qū)域 限于以前為地下礦產(chǎn)，現(xiàn)由于被大量開(kāi)采而不適宜開(kāi)發(fā)住宅， 城市住宅的空間發(fā)展 戰(zhàn)略 也定為 “東擴(kuò)西延，向北跨越 ”， 所以本項(xiàng)目的住宅市場(chǎng)的主要消費(fèi)群應(yīng)該以周邊的商戶為主，同時(shí)體量應(yīng)該控制。其中投資 1 億元以上的項(xiàng)目 143 個(gè)，投資 5 億元以上的項(xiàng)目 27 個(gè)，投資 10 億元以上的項(xiàng)目 7 個(gè)。濰坊市中心區(qū)大量的住房拆遷引發(fā)市場(chǎng)需求的急劇膨脹，房貸新政策對(duì)濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響甚微，房地產(chǎn)的價(jià)格繼續(xù)走高； ? 老城區(qū)小戶型住房很受歡迎，該區(qū)域置業(yè)者很注重戶型的實(shí)用性，通常沒(méi)有獨(dú)立的餐廳，一般與客廳共用； ? 東部區(qū)域有一定量的大面積復(fù)式、別墅戶型，置業(yè)者則偏重于大戶型，方正大客廳、獨(dú)立的餐廳、雙衛(wèi)設(shè)計(jì)較受歡迎；目前缺乏一定量的小戶型產(chǎn)品； ? 濰坊市區(qū)南部（維州路與健康街交匯處）樓盤售價(jià)將集中在 25002700 元 /平米，以兩房、三房為主，但基本上都在 100 ㎡ —150㎡左右，缺乏別墅產(chǎn)品、酒店式公寓、 soho、部分大戶型（三房以上戶型）面積產(chǎn)品； ? 隨著城市格局的發(fā)展，今后的房地產(chǎn)項(xiàng)目也會(huì)繼續(xù)向東、向南發(fā)展的趨勢(shì)，由于南部 區(qū)域開(kāi)發(fā)進(jìn)程相對(duì)較晚，未來(lái)會(huì)出現(xiàn)比較大的開(kāi)發(fā)熱潮，住宅項(xiàng)目會(huì)以大盤為主，其中會(huì)有一定的舊城改造及單位自建項(xiàng)目。 泛海城市花園 多層、別墅 項(xiàng)目良好的規(guī)劃，低密度，高綠化率，優(yōu)質(zhì)的園林景觀，別墅產(chǎn)品 名門現(xiàn)代城 高層、小高層 產(chǎn)品富有現(xiàn)代感，品質(zhì)優(yōu)秀，戶型較大 普利城市花園 別墅 各種別墅形式，選擇空間大，規(guī)劃，配套完善 ? 戶型 /面積： 三房是目前濰坊市的主力戶型，面積主要是 130 平方米左右。 項(xiàng)目名稱 一房 （㎡） 兩房 （㎡） 三房 （㎡） 四房 （㎡戶） 復(fù)式 （㎡） 別 墅 領(lǐng)袖華城 —— 99111 129152 —— —— —— 書香苑 3660 —— —— —— —— —— 康橋水岸 —— —— 110 150160 200、 350 —— 怡和星國(guó)際 II期 —— 90—110 130—150 —— —— —— 東方威尼斯 4170 —— —— —— —— —— 圣榮廣場(chǎng) —— 90—100 110—130 —— —— —— 清荷園 —— 80100 100140 140160 160200 —— 嘉日花園 —— —— 135171 206 —— —— 富華公寓 —— —— 146234 217 —— —— 泛海城市花園 —— —— 115159 162190 236 —— 名門現(xiàn)代城 —— —— 122152 152 252 —— 普利城市花園 —— —— —— —— —— 120366 主要樓盤戶型面積圖（見(jiàn)下頁(yè)） ? 景觀 多數(shù)項(xiàng)目建筑風(fēng)格趨同、園林設(shè)計(jì)缺乏主題元素但蘇式園林景觀較盛行，注重傳統(tǒng)風(fēng)水觀念； 領(lǐng)秀華城 二房面積 99