【導(dǎo)讀】八達(dá)山東濰坊奎文區(qū)商業(yè)項(xiàng)目

　　

【正文】 ，地下為購(gòu)物廣場(chǎng) 財(cái)富廣場(chǎng) 山東首家國(guó)際休閑中心 濰坊 SHOPPING MALL 北王國(guó)汽車城 山東半島汽車汽配也最大的產(chǎn)權(quán)商業(yè)旺鋪（商務(wù)車、家用車類） 北往國(guó)際電氣數(shù)碼港 融高科技數(shù)碼電子、電器、機(jī)電產(chǎn)品等集散交易、博覽展示、研發(fā)孵化、科技服務(wù)、信息交流、休閑配套設(shè)施為一體 金寶汽車城 濰坊市省級(jí)汽車交易市場(chǎng)，“全市四大專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)之一” 金寶汽配成 全省最大的汽車、配件綜合交易市場(chǎng)（重型汽車類） 豪德光 彩貿(mào)易廣場(chǎng) 魯東地區(qū)最大的商貿(mào)物流中心，引領(lǐng)環(huán)渤海灣經(jīng)濟(jì)圈財(cái)富動(dòng)力 狀元城 集家裝設(shè)計(jì)施工、裝飾裝修材料、裝飾五金、廚衛(wèi)設(shè)備、衛(wèi)生陶瓷、家具用品、藝術(shù)燈具、板材等于一體的高度專業(yè)化市場(chǎng) 英杰廣場(chǎng) 生鋼材市場(chǎng) 陽(yáng)光又一城 臨街店鋪，住宅底商 圣榮廣場(chǎng) 臨街店鋪，底商 和平商業(yè)廣場(chǎng) 室外步行街，部分底商 ? 在售商業(yè)項(xiàng)目功能分區(qū)、業(yè)態(tài)分配、招商情況 項(xiàng)目名稱 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 招商情況 溫州商城 服裝、鞋帽、珠寶、化妝品等 一、二樓已滿鋪，三、四樓空置率 90% 風(fēng)尚 100 被中百租下來(lái)做中百的家電商場(chǎng) 與中百已簽約 風(fēng)箏購(gòu)物廣場(chǎng) 銀座超市、休閑、餐飲、娛樂、觀光旅游等 濰坊科技市場(chǎng)、百事可樂、永和豆?jié){、天福茗茶、味千拉面、德克士、旺角名店街 財(cái)富廣場(chǎng) 濰坊 SHOPPING MALL，百貨、休閑、娛樂等 已入駐五大商家，山東銀座、華納影院、新華書店、蜂星電訊、山東愛書人影像社，招商達(dá) 55% 北王汽配城 汽車配件、汽車美容、汽車修理等 一般，正在調(diào)整定位 北往國(guó)際電氣數(shù)碼港 數(shù)碼電子、電器、數(shù)碼音響、機(jī)電、科技成果展示等 未竣工，招商情況不好 豪德光彩貿(mào)易廣場(chǎng) 陶瓷、建材、裝飾材料、五金機(jī)電、水暖 、墊料、板材、型材、燈具、精品陶瓷、物流配送中心等 開業(yè)經(jīng)營(yíng) 20% 狀元城 五金、廚衛(wèi)精品、板材、家具燈飾等 招商情況不好 英杰廣場(chǎng) 主要經(jīng)營(yíng)生鋼材，老的生鐵市場(chǎng)可能搬遷至本項(xiàng)目 未竣工，招商不好 陽(yáng)光又一城 —— 開業(yè)的商鋪較少 圣榮廣場(chǎng) —— 開業(yè)的商鋪較少 和平商業(yè)廣場(chǎng) —— 空置率達(dá) 85%，經(jīng)營(yíng)戶共 12 家 ? 在售商業(yè)項(xiàng)目存量統(tǒng)計(jì)分析 項(xiàng)目名稱 總建筑面積（㎡） 已銷售量（套） 剩余量（套） 暢銷面積（㎡） 滯銷面積（㎡） 溫州商城 4 萬(wàn) 50% 層，每層約 400 套 612 — — 風(fēng)尚 100 —— 商業(yè)整體被中百買下 —— —— —— 風(fēng)箏購(gòu)物廣場(chǎng) 萬(wàn) 約 700 套 2020 套 815 40100 財(cái)富廣場(chǎng) 共 22 萬(wàn)，營(yíng)業(yè) 13 萬(wàn) 約 300 約 174 2628 80 平米以上 北王汽配城 萬(wàn) 約 150 約 356 120 平米以下 120 平米以上 北王國(guó)際電氣數(shù)碼港 共 18 萬(wàn)，一期 萬(wàn) 沿路邊的約 170 套 約 367 套 130 平米左右 靠市場(chǎng)里的 130 以上的 豪德光彩貿(mào)易廣場(chǎng) 共 300 萬(wàn) 租售共約 1200 套左右 大門兩邊的二樓 150 平米以下 單獨(dú)的二樓 130， 2 或 3 層 以上 150 以上的面積 狀元城 萬(wàn) 約 146 約 354 7 102 102 以上 恒易 .星河國(guó)際輕紡城 10 萬(wàn) 80% —— 44 平米 130 以上 和平商業(yè)廣場(chǎng) 萬(wàn) 約 182 沿民生街的 14 層的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及其他小部分網(wǎng)點(diǎn) 150 平米以下 整層 700 平米 ? 在售商業(yè)項(xiàng)目客群來(lái)源分析 項(xiàng)目名稱 客戶來(lái)源 溫州商城 濰坊本地的經(jīng)營(yíng)散戶 風(fēng)箏購(gòu)物廣場(chǎng) 濰坊、濟(jì)南、青島、北京等地 財(cái)富廣場(chǎng) 濰坊本地、威海、東營(yíng)、青島 北王汽配城 濰坊本地的經(jīng)營(yíng)戶居多 北王國(guó)際電氣數(shù)碼港 以 濰坊本地客戶為主 豪德光彩貿(mào)易廣場(chǎng) 淄博、濰坊、青島、濟(jì)南等 狀元城 濰坊本地客戶為主 陽(yáng)光又一城 濰坊本地客戶為主 圣榮廣場(chǎng) 以新華路周邊的投資客戶為主 和平商業(yè)廣場(chǎng) 濰坊本地的經(jīng)營(yíng)客戶 ? 本案周邊商業(yè)銷售價(jià)格情況 項(xiàng)目名稱 起價(jià) （元 /㎡） 最高價(jià) （元 /㎡） 平均價(jià) （元 /㎡） 備注 北王汽配城 2300 3300 2580 目前正在做價(jià)格和定位調(diào)整 北王國(guó)際電氣數(shù)碼港 2800 3580 3300 —— 豪德光彩貿(mào)易廣場(chǎng) 2180 （二樓） 10000 （一樓） 3500 —— 金寶汽車城 —— —— —— 租 2 萬(wàn)元 /年面積 114 平米，臨路邊的 56萬(wàn)元每年，面積在 200 平米以上 （ 5）待推項(xiàng)目情況 待推商業(yè)分布圖 ? 待推商業(yè)項(xiàng)目匯總表 項(xiàng)目名稱 位置 產(chǎn)品類型 占地面積、投資額 總建筑面積 小商品城物流中心擴(kuò)建項(xiàng)目 擬擴(kuò)建小商品城東區(qū)市場(chǎng)，建立皮具、服裝、體育用品等專業(yè)化市場(chǎng) 商業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、物流 項(xiàng)目總投資 1238 萬(wàn)美元 建筑面積 萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面積 萬(wàn)平方米，倉(cāng)儲(chǔ)面積 2020 平方米，擴(kuò)建物流倉(cāng)庫(kù) 3000 平方米 濰坊市茶葉配送中心擴(kuò)建項(xiàng)目 濰坊市茶葉批發(fā)市場(chǎng)，茶葉市場(chǎng)地處火車站廣場(chǎng)、鳶都湖風(fēng)景區(qū)中心地帶 綜合性、古典式、適宜茶葉營(yíng)銷、茶文化顯現(xiàn)的茶葉超市（一期），濰坊市茶葉物流中心（二期）、濰坊市茶葉會(huì)展中心和相關(guān)產(chǎn)業(yè)化配套產(chǎn)業(yè)群（三期） 總占地面積 15000 多平方米，項(xiàng)目總投資 1500 萬(wàn)元，分三期進(jìn)行。第一期投資預(yù)計(jì) 700萬(wàn)元，后兩期投資 800 萬(wàn)元 擬改擴(kuò)建 2 萬(wàn)平方米 萬(wàn)方物流園區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 園區(qū)位于濰城區(qū)長(zhǎng)松路中段 營(yíng)業(yè)用房、交易大廳、倉(cāng)儲(chǔ)等 項(xiàng)目總投資 2870 萬(wàn)元 擴(kuò)建營(yíng)業(yè)用房面積 6000 平方米 ，交易大廳 1000 平方米，倉(cāng)儲(chǔ)面積 10000 平方米，硬化場(chǎng)地 40000 平方米 豪德光彩貿(mào)易廣場(chǎng) 2 期 濰城區(qū)西外環(huán)以西，跨東風(fēng)西街南北兩側(cè) 商業(yè)、辦公樓、住宅 總占地約 1500 畝 整個(gè)市場(chǎng)的總體開發(fā)量為 300 萬(wàn)平米，目前一起以開發(fā)近 45 萬(wàn)平米， 2020 年往后還將推出 250 多萬(wàn)平米的物業(yè) 北王國(guó)際電器數(shù)碼港 期 濰州路以西，玉泉街以北 商務(wù)辦公、網(wǎng)點(diǎn) 210 畝，一期已開發(fā) 70 畝，建成面積 萬(wàn)平米 期共開發(fā) 萬(wàn)平米 泰華新天地 濰坊市東風(fēng)街 360 號(hào) 商業(yè)、公寓、辦公 —— 17 萬(wàn)平米 城中村改造項(xiàng)目 奎文區(qū)濰州路街辦黃家村 項(xiàng)目規(guī)劃用途為商住，沿街要求建設(shè) 12 層以上高層商業(yè)樓 土地面積 畝 ,沿健康街長(zhǎng)度 120 米，土地價(jià)格約為 100萬(wàn)元 /畝 —— 月河樓拆遷開發(fā)項(xiàng)目 項(xiàng)目位于濰坊市中心，東依風(fēng)景秀麗的白浪河 沿路將改建一條現(xiàn)代化高層繁華商業(yè)街 占地總面積 萬(wàn)平方米，待拆遷樓 16 座，拆遷戶總數(shù) 768戶， —— 濰坊市閑置資產(chǎn)調(diào)劑中心改造項(xiàng)目 位于濰坊市區(qū)虞河路與玄武街交叉路口之西南角 項(xiàng)目擬利用原市場(chǎng)占地并將周圍其它單位用地拆除，通過招商引資重新建設(shè)一處規(guī)模更大，檔次更高的市 場(chǎng) 80— 100 畝，項(xiàng)目投資 5000 萬(wàn)元。 —— 濰坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 濟(jì)青高速公路以北 高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)代化要求的居民小區(qū)，臨街為商業(yè) 占地 300 畝，該項(xiàng)目總投資 億元，其中建設(shè)資金 3 億元，配套設(shè)施 5000 萬(wàn)元 項(xiàng)目建筑面積 20 萬(wàn)平方米，容積率為 恒易 .星河輕紡城 期 位于白浪河畔，即民生東街以南、健康東街以北、濰柴動(dòng)力股份公司以西，健民路以東 高檔住宅、商鋪 凈用地面積 106400 平方米（ 畝）， 總建筑面積約 50 萬(wàn)平方米，其中住宅120500 平方米，商業(yè)約 186000 平方米（含 96000 平方米沿街商鋪和 110000平方米國(guó)際輕紡城），辦公及酒店式公寓約 135000 平方米，地下商場(chǎng)及車庫(kù)約 60000 平方米。 期已建成約 11萬(wàn)平米。還有近 39 萬(wàn)平米的商業(yè)和住宅于 20 2020 年投放市場(chǎng)。 ? 待推商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)： 區(qū)域分布 —— 大部分集中在濰坊市的各工業(yè)園區(qū)內(nèi)； 經(jīng)營(yíng)定位 —— 都是專業(yè)的批發(fā)市場(chǎng)，有一定的特色； 規(guī) 模 —— 體量都很大；如豪德還有 250多萬(wàn)平米的建筑面積、北王國(guó)際電氣數(shù)碼港也有 11萬(wàn)多平米；在 2020年建筑面積在 10萬(wàn)平米以內(nèi)的項(xiàng)目很少，總體 供應(yīng)較大。 招 商 —— 上述項(xiàng)目只有已開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目在招商，招商情況較好的屬 財(cái)富廣場(chǎng)和恒易 .星河輕紡城； 其他項(xiàng)目的招商工作未展開，北王國(guó)際電器數(shù)碼港的銷售和招商工作開展的都不順利，售樓處的客戶上門量也很少；政府對(duì)待推項(xiàng)目招商的優(yōu)惠措施未出臺(tái)。 結(jié) 濰坊市目前還是一個(gè)三級(jí)城市，城市規(guī)模相對(duì)浙江同類城市要大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較緩慢，政府和市民的市場(chǎng)意識(shí)相對(duì)薄弱，而 濰坊的房地產(chǎn)業(yè)正處于上升發(fā)展階段 ，住宅供應(yīng)量不斷上升，居民改善居住條件的愿望較高，對(duì)居住品質(zhì)，家庭裝修等要求也逐漸提高。然而，目前，濰坊市商業(yè)地產(chǎn) 供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量，商業(yè)地產(chǎn)空置率較高， 2020年空置 ，大部分市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不景氣，而且商業(yè)定位出現(xiàn)了過多的重復(fù)，眾多商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模較大，但普遍缺乏明確整體定位，導(dǎo)致部分項(xiàng)目市場(chǎng)啟動(dòng)不好，經(jīng)營(yíng)陷入困境。 濰坊的 商業(yè)發(fā)展 是以白浪河為中軸 ，即為 城區(qū)的中心地帶，這一帶是濰坊傳統(tǒng)的老商業(yè)中心， 0405 年 濰坊的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目除了財(cái)富廣場(chǎng)外，其余多駐扎在這一心臟地帶，如大型購(gòu)物中心 “ 泰華新天地 ” ，濰坊第一個(gè) “ 產(chǎn)權(quán)式商鋪 ” 國(guó)安商廈、第一個(gè) “ 產(chǎn)權(quán)式酒店 ” 星光國(guó)際、第一個(gè) “ 酒店式公寓 ” 東方曼哈頓以及溫州商貿(mào)城、濰坊 第一個(gè)大型購(gòu)物廣場(chǎng)銀座購(gòu)物公園等。 目前濰坊中心城區(qū)的商業(yè)面積亦趨飽和，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重。但有 一定規(guī)模和檔次的休閑娛樂的業(yè)目前還比較缺乏 。 濰坊的商業(yè)布局現(xiàn)出現(xiàn)了 新的趨勢(shì) ，主要以傳統(tǒng)商圈為中心向東、向南、 向西發(fā)展 ，由于東部是濰坊的行政中心及新型居住區(qū)，城市規(guī)劃水平高、人群集中，必然會(huì)帶動(dòng)一部分商業(yè)項(xiàng)目的啟動(dòng)，主要還是為滿足人們?nèi)粘Ｉ钚枰缂褬芳?、?cái)富廣場(chǎng)以及眾多的社區(qū)沿街商鋪，主要位于東風(fēng)東街兩側(cè)區(qū)域。 由于濰坊所處地理位置優(yōu)越，城市規(guī)模較大，向周邊區(qū)域輻射能力較強(qiáng)，城市發(fā)展戰(zhàn)略的需要，在城區(qū)西部與南部 逐步形成專業(yè)的批發(fā)市場(chǎng)和物流中心，隨著這些項(xiàng)目的快速啟動(dòng)，未來(lái)將會(huì)形成以大項(xiàng)目為中心的商圈，如西部以豪德光彩貿(mào)易廣場(chǎng)為中心的物流 基地，南部包括茶業(yè)市場(chǎng)、金寶汽車城、汽配城，北王國(guó)際車城、國(guó)際數(shù)碼港等形成的商圈。而在 城區(qū)的南部建材家具類市場(chǎng)還是空白 。 因此，通過整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)和需求研究，一定規(guī)模的休閑娛樂業(yè)是整個(gè)濰坊市場(chǎng)的空白點(diǎn)。 一定專業(yè)的建材家具市場(chǎng)是南部所稀缺的。 那么，到底什么樣的定位適合本項(xiàng)目呢？這就需要對(duì)本項(xiàng)目的自身因素進(jìn)行分析。 三、項(xiàng)目分析 位置 本案位于濰坊市奎文區(qū)，濰坊新老城區(qū)交匯處。 白浪河畔， 濰洲路以西，寶通街以南 ， 地塊呈“７”字狀。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 本項(xiàng)目 總 用 地面積 平方米（ 畝） 。根據(jù)開發(fā)商和政府、規(guī)劃部門的溝通 ，該項(xiàng)目可按 容積率 上限設(shè)計(jì)，擬建 建筑面積 約 19 萬(wàn)平方米 。 用地性質(zhì) 為商住綜合用地。 2．項(xiàng)目 swot 分析 優(yōu)勢(shì) ? 項(xiàng)目規(guī)模適中 19 萬(wàn)平方米的建筑面積屬于中大型，容易打響品牌，快速回籠資金。 ? 交通便捷 地塊具有較好的地段屬性，交通便利，生活配套設(shè)施齊全，項(xiàng)目所處區(qū)域正處在發(fā)展階 段；外部交通 2 路、 8 路公交、 51 路、1 路、 15 路公交方便地到達(dá)市區(qū)各處。地塊沿線道路；濰州路，寶通東街均為城市主干道路，車流密集。寶通街與濰州路是濰坊市東西向和南北向的兩條主要交通干道，四通八達(dá)，貫穿整個(gè)濰坊市，同時(shí)也是連接濰坊市多個(gè)行政區(qū)的主要通道。 來(lái)往于上述兩條路的車流量，平均在周六、周日每小時(shí)濰州路的車流量是 283 次，人流量每小時(shí) 66 人次；寶通街車流量 327 次，人流量每小時(shí) 42 人次，周一至周五每小時(shí)濰州路的車流量 221 次，人流量每小時(shí) 40 人次；寶通街車流量 256 次，人流量每小時(shí) 30人次。同時(shí)附近的 濰坊民航機(jī)場(chǎng)開通了北京、上海、廣州、?？凇⑸蜿?yáng)等多條國(guó)內(nèi)航線，是國(guó)內(nèi)四大航空郵件處理中心之一，因此項(xiàng)目道路系統(tǒng)相當(dāng)發(fā)達(dá)。因此只要項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，規(guī)劃合理，特色鮮明，商業(yè)輻射范圍將很廣。 ? 水 景 資源豐富 基地有良好的外部景觀資源可供利用， 白浪河 和都湖 公園 ，白浪河經(jīng)過政府改造后，將風(fēng)光旖旎，帶動(dòng)周邊旅游消費(fèi)。因此如何 利用好水景資源提升本案的商業(yè)價(jià)值和居住品質(zhì)是本案規(guī)劃重點(diǎn)。 ? 商業(yè)氣氛濃厚 緊靠地