【正文】 ? 商業(yè)氣氛濃厚 緊靠地。 ? 水 景 資源豐富 基地有良好的外部景觀資源可供利用， 白浪河 和都湖 公園 ，白浪河經(jīng)過政府改造后，將風(fēng)光旖旎，帶動(dòng)周邊旅游消費(fèi)。同時(shí)附近的 濰坊民航機(jī)場開通了北京、上海、廣州、?？凇⑸蜿柕榷鄺l國內(nèi)航線，是國內(nèi)四大航空郵件處理中心之一，因此項(xiàng)目道路系統(tǒng)相當(dāng)發(fā)達(dá)。寶通街與濰州路是濰坊市東西向和南北向的兩條主要交通干道，四通八達(dá)，貫穿整個(gè)濰坊市，同時(shí)也是連接濰坊市多個(gè)行政區(qū)的主要通道。 ? 交通便捷 地塊具有較好的地段屬性，交通便利，生活配套設(shè)施齊全，項(xiàng)目所處區(qū)域正處在發(fā)展階 段；外部交通 2 路、 8 路公交、 51 路、1 路、 15 路公交方便地到達(dá)市區(qū)各處。 用地性質(zhì) 為商住綜合用地。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 本項(xiàng)目 總 用 地面積 平方米（ 畝） 。 三、項(xiàng)目分析 位置 本案位于濰坊市奎文區(qū)，濰坊新老城區(qū)交匯處。 一定專業(yè)的建材家具市場是南部所稀缺的。而在 城區(qū)的南部建材家具類市場還是空白 。 濰坊的商業(yè)布局現(xiàn)出現(xiàn)了 新的趨勢 ，主要以傳統(tǒng)商圈為中心向東、向南、 向西發(fā)展 ，由于東部是濰坊的行政中心及新型居住區(qū)，城市規(guī)劃水平高、人群集中，必然會(huì)帶動(dòng)一部分商業(yè)項(xiàng)目的啟動(dòng)，主要還是為滿足人們?nèi)粘Ｉ钚枰?，如佳樂家、?cái)富廣場以及眾多的社區(qū)沿街商鋪，主要位于東風(fēng)東街兩側(cè)區(qū)域。 目前濰坊中心城區(qū)的商業(yè)面積亦趨飽和，同質(zhì)化競爭嚴(yán)重。然而，目前，濰坊市商業(yè)地產(chǎn) 供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量，商業(yè)地產(chǎn)空置率較高， 2020年空置 ，大部分市場經(jīng)營不景氣，而且商業(yè)定位出現(xiàn)了過多的重復(fù)，眾多商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模較大，但普遍缺乏明確整體定位，導(dǎo)致部分項(xiàng)目市場啟動(dòng)不好，經(jīng)營陷入困境。 招 商 —— 上述項(xiàng)目只有已開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目在招商，招商情況較好的屬 財(cái)富廣場和恒易 .星河輕紡城； 其他項(xiàng)目的招商工作未展開，北王國際電器數(shù)碼港的銷售和招商工作開展的都不順利，售樓處的客戶上門量也很少；政府對待推項(xiàng)目招商的優(yōu)惠措施未出臺(tái)。還有近 39 萬平米的商業(yè)和住宅于 20 2020 年投放市場。 —— 濰坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 濟(jì)青高速公路以北 高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)代化要求的居民小區(qū)，臨街為商業(yè) 占地 300 畝，該項(xiàng)目總投資 億元，其中建設(shè)資金 3 億元，配套設(shè)施 5000 萬元 項(xiàng)目建筑面積 20 萬平方米，容積率為 恒易 .星河輕紡城 期 位于白浪河畔，即民生東街以南、健康東街以北、濰柴動(dòng)力股份公司以西，健民路以東 高檔住宅、商鋪 凈用地面積 106400 平方米（ 畝）， 總建筑面積約 50 萬平方米，其中住宅120500 平方米，商業(yè)約 186000 平方米（含 96000 平方米沿街商鋪和 110000平方米國際輕紡城），辦公及酒店式公寓約 135000 平方米，地下商場及車庫約 60000 平方米。 濰坊主要餐飲娛樂場所分布圖（見下圖） 虞河路美食街 金水泉小吃一條街 小吃 一條街美食街 四平路當(dāng)?shù)靥厣? 小吃一條街美食街 金寶樂園 小吃一條街美食街 富華大酒店 小吃一條街美食街 東方大酒店 小吃一條街美食街 濰坊大酒店 小吃一條街美食街 鳶飛大酒店 小吃一條街美食街 富華游樂園 文化路風(fēng)情一條街 火車站廣場美食街街 小吃一條街美食街 （ 4）在售項(xiàng)目情況 ? 在售商業(yè)項(xiàng)目匯總表 項(xiàng)目名稱 所處商圈 產(chǎn)品類型 最小單位面積㎡ 主力單位面積 ㎡ 面寬 m 進(jìn)深 m 層高 m 溫州商城 中部 室內(nèi)街鋪 6 10 3— 4 46 3 風(fēng)箏購物廣場 中部 大型商業(yè) 6 20 5 3 財(cái)富廣場 東部 室內(nèi)步行街、大 型商業(yè) 10 2628 3— 5 4 、 1F 、 2F 北王汽配城 南部 室外步行街 90 110 8 6 北王國際電氣數(shù)碼港 南部 室外步行街 40 90100 3 金寶汽車城 南部 室外步行街 60 120160 14 12 金寶汽配城 南部 室外步行街 3 豪德光彩貿(mào)易廣場 西部 室外步行街 79 120 4— 8 6 狀元城 西部 室外步行街 78（ 2 層） 78（ 2 層） 13 英杰廣場 西部 臨街商鋪 90 90、 157 8 11 4 陽光又一城 中部 臨街商業(yè) 20 35 3— 5 10 4 圣榮廣場 北部 臨街商業(yè) 20 30 4— 8 9 4 和平商業(yè)廣場 中部 臨街商鋪、室外步行街 90（ 3 層） 108157（ 3 層） 7 ? 在售商業(yè)項(xiàng)目分布圖 ? 在售商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)主題 項(xiàng)目名稱 商業(yè)主題 溫州購物商城 品牌名店城、國際珠寶廣場 風(fēng)尚 100 大型集中商業(yè)，目前已被中百買 斷經(jīng)營家電 風(fēng)箏購物廣場 風(fēng)箏廣場 購物公園 地上為風(fēng)箏廣場，地下為購物廣場 財(cái)富廣場 山東首家國際休閑中心 濰坊 SHOPPING MALL 北王國汽車城 山東半島汽車汽配也最大的產(chǎn)權(quán)商業(yè)旺鋪（商務(wù)車、家用車類） 北往國際電氣數(shù)碼港 融高科技數(shù)碼電子、電器、機(jī)電產(chǎn)品等集散交易、博覽展示、研發(fā)孵化、科技服務(wù)、信息交流、休閑配套設(shè)施為一體 金寶汽車城 濰坊市省級(jí)汽車交易市場，“全市四大專業(yè)批發(fā)市場之一” 金寶汽配成 全省最大的汽車、配件綜合交易市場（重型汽車類） 豪德光 彩貿(mào)易廣場 魯東地區(qū)最大的商貿(mào)物流中心，引領(lǐng)環(huán)渤海灣經(jīng)濟(jì)圈財(cái)富動(dòng)力 狀元城 集家裝設(shè)計(jì)施工、裝飾裝修材料、裝飾五金、廚衛(wèi)設(shè)備、衛(wèi)生陶瓷、家具用品、藝術(shù)燈具、板材等于一體的高度專業(yè)化市場 英杰廣場 生鋼材市場 陽光又一城 臨街店鋪，住宅底商 圣榮廣場 臨街店鋪，底商 和平商業(yè)廣場 室外步行街，部分底商 ? 在售商業(yè)項(xiàng)目功能分區(qū)、業(yè)態(tài)分配、招商情況 項(xiàng)目名稱 經(jīng)營業(yè)態(tài) 招商情況 溫州商城 服裝、鞋帽、珠寶、化妝品等 一、二樓已滿鋪，三、四樓空置率 90% 風(fēng)尚 100 被中百租下來做中百的家電商場 與中百已簽約 風(fēng)箏購物廣場 銀座超市、休閑、餐飲、娛樂、觀光旅游等 濰坊科技市場、百事可樂、永和豆?jié){、天福茗茶、味千拉面、德克士、旺角名店街 財(cái)富廣場 濰坊 SHOPPING MALL，百貨、休閑、娛樂等 已入駐五大商家，山東銀座、華納影院、新華書店、蜂星電訊、山東愛書人影像社，招商達(dá) 55% 北王汽配城 汽車配件、汽車美容、汽車修理等 一般，正在調(diào)整定位 北往國際電氣數(shù)碼港 數(shù)碼電子、電器、數(shù)碼音響、機(jī)電、科技成果展示等 未竣工，招商情況不好 豪德光彩貿(mào)易廣場 陶瓷、建材、裝飾材料、五金機(jī)電、水暖 、墊料、板材、型材、燈具、精品陶瓷、物流配送中心等 開業(yè)經(jīng)營 20% 狀元城 五金、廚衛(wèi)精品、板材、家具燈飾等 招商情況不好 英杰廣場 主要經(jīng)營生鋼材，老的生鐵市場可能搬遷至本項(xiàng)目 未竣工，招商不好 陽光又一城 —— 開業(yè)的商鋪較少 圣榮廣場 —— 開業(yè)的商鋪較少 和平商業(yè)廣場 —— 空置率達(dá) 85%，經(jīng)營戶共 12 家 ? 在售商業(yè)項(xiàng)目存量統(tǒng)計(jì)分析 項(xiàng)目名稱 總建筑面積（㎡） 已銷售量（套） 剩余量（套） 暢銷面積（㎡） 滯銷面積（㎡） 溫州商城 4 萬 50% 層，每層約 400 套 612 — — 風(fēng)尚 100 —— 商業(yè)整體被中百買下 —— —— —— 風(fēng)箏購物廣場 萬 約 700 套 2020 套 815 40100 財(cái)富廣場 共 22 萬，營業(yè) 13 萬 約 300 約 174 2628 80 平米以上 北王汽配城 萬 約 150 約 356 120 平米以下 120 平米以上 北王國際電氣數(shù)碼港 共 18 萬，一期 萬 沿路邊的約 170 套 約 367 套 130 平米左右 靠市場里的 130 以上的 豪德光彩貿(mào)易廣場 共 300 萬 租售共約 1200 套左右 大門兩邊的二樓 150 平米以下 單獨(dú)的二樓 130， 2 或 3 層 以上 150 以上的面積 狀元城 萬 約 146 約 354 7 102 102 以上 恒易 .星河國際輕紡城 10 萬 80% —— 44 平米 130 以上 和平商業(yè)廣場 萬 約 182 沿民生街的 14 層的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及其他小部分網(wǎng)點(diǎn) 150 平米以下 整層 700 平米 ? 在售商業(yè)項(xiàng)目客群來源分析 項(xiàng)目名稱 客戶來源 溫州商城 濰坊本地的經(jīng)營散戶 風(fēng)箏購物廣場 濰坊、濟(jì)南、青島、北京等地 財(cái)富廣場 濰坊本地、威海、東營、青島 北王汽配城 濰坊本地的經(jīng)營戶居多 北王國際電氣數(shù)碼港 以 濰坊本地客戶為主 豪德光彩貿(mào)易廣場 淄博、濰坊、青島、濟(jì)南等 狀元城 濰坊本地客戶為主 陽光又一城 濰坊本地客戶為主 圣榮廣場 以新華路周邊的投資客戶為主 和平商業(yè)廣場 濰坊本地的經(jīng)營客戶 ? 本案周邊商業(yè)銷售價(jià)格情況 項(xiàng)目名稱 起價(jià) （元 /㎡） 最高價(jià) （元 /㎡） 平均價(jià) （元 /㎡） 備注 北王汽配城 2300 3300 2580 目前正在做價(jià)格和定位調(diào)整 北王國際電氣數(shù)碼港 2800 3580 3300 —— 豪德光彩貿(mào)易廣場 2180 （二樓） 10000 （一樓） 3500 —— 金寶汽車城 —— —— —— 租 2 萬元 /年面積 114 平米，臨路邊的 56萬元每年，面積在 200 平米以上 （ 5）待推項(xiàng)目情況 待推商業(yè)分布圖 ? 待推商業(yè)項(xiàng)目匯總表 項(xiàng)目名稱 位置 產(chǎn)品類型 占地面積、投資額 總建筑面積 小商品城物流中心擴(kuò)建項(xiàng)目 擬擴(kuò)建小商品城東區(qū)市場，建立皮具、服裝、體育用品等專業(yè)化市場 商業(yè)、倉儲(chǔ)、物流 項(xiàng)目總投資 1238 萬美元 建筑面積 萬平方米，營業(yè)面積 萬平方米，倉儲(chǔ)面積 2020 平方米，擴(kuò)建物流倉庫 3000 平方米 濰坊市茶葉配送中心擴(kuò)建項(xiàng)目 濰坊市茶葉批發(fā)市場，茶葉市場地處火車站廣場、鳶都湖風(fēng)景區(qū)中心地帶 綜合性、古典式、適宜茶葉營銷、茶文化顯現(xiàn)的茶葉超市（一期），濰坊市茶葉物流中心（二期）、濰坊市茶葉會(huì)展中心和相關(guān)產(chǎn)業(yè)化配套產(chǎn)業(yè)群（三期） 總占地面積 15000 多平方米，項(xiàng)目總投資 1500 萬元，分三期進(jìn)行。 調(diào)查分析，較大型的洗浴 /娛樂業(yè)在目前較稀缺，通過引導(dǎo)消費(fèi)，該類業(yè)態(tài)的潛力較大。9元 /㎡ /天 濰坊百貨每月 22%25%營業(yè)扣點(diǎn) ? 大型主店動(dòng)向 物業(yè)名稱 所處商圈 動(dòng)向 世紀(jì)泰華 中部 建設(shè)泰華新天地項(xiàng)目 華聯(lián)商廈 中部 與星光國際項(xiàng)目 14 層大型商場打通，聘請青島利群或海信前來經(jīng)營 中百大廈 中部 購買風(fēng)尚 100 底層商鋪 溫州購物城 中部 3 層、 4 層重新規(guī)劃 小商品城 中部 未來有搬遷的可能 茶葉市場 南部 預(yù)備在市場西側(cè)重新建設(shè)新的茶葉市場 豪德光彩貿(mào)易廣場 西部 后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)為小商品城 ? 經(jīng)營中存在的問題 物業(yè)名稱 所處商圈 經(jīng)營中存在的問題 世紀(jì)泰華 中部 較好，在濰坊屬于高檔次消費(fèi)群體光顧的地地方。 /㎡ /天 中百大廈每月 22%25%營業(yè)扣點(diǎn) 東風(fēng)街 5元 /㎡ /天 溫州商城約 /㎡ /天 小商品城北街 /㎡ /天 和平路 161。 ? 目前西部和南部商圈尚未完全啟動(dòng)，東部商圈尚未完全成熟，濰坊的商業(yè)中心主要還是位于中部商圈。 ? 濰坊的商業(yè)布局出現(xiàn)了新的趨勢，主要是以傳統(tǒng)商圈為中心向東、向南、向西發(fā)展，由于東部是濰坊的行政中心及新型居住區(qū)，城市規(guī)劃水平高、人群集中，必然會(huì)帶動(dòng)一部分商業(yè)項(xiàng)目的啟動(dòng)，主要還是為滿足人們?nèi)粘Ｉ钚枰?，如佳樂家、?cái)富廣場以及眾多的社區(qū)沿街商鋪，主要位于東風(fēng)東街兩側(cè)區(qū)域。 ? 濰坊市中部商圈主要集中于濰城區(qū)與奎文區(qū)交匯處，處于東風(fēng)街與健康西街之間，由北向南沿白浪河兩側(cè)分布，是濰坊傳統(tǒng)的商業(yè)中心，也是濰坊商業(yè)最集中、最成熟的區(qū)域。 項(xiàng)目名稱 住宅存量（萬平方米） 項(xiàng)目名稱 住宅存量（萬平方米） 風(fēng)尚 100 香格麗舍 西城名都 怡馨家園 星光國際 世紀(jì)花苑 名都百盛園 東方威尼斯 豪德光彩貿(mào)易廣場 怡和 項(xiàng)目名稱 一房 （㎡） 兩房 （㎡） 三房 （㎡） 四房 （㎡戶） 復(fù)式 （㎡） 別