【正文】 區(qū)域 樓盤目前基本分期開發(fā)銷售，注重客戶的積累，但方法不同。 ? 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目建筑形式與建筑風(fēng)格差別較小，基本均為小高層、高層建筑，高層所占比重較大。 隨著 7090政策的落實(shí)，市場(chǎng)將以經(jīng)濟(jì)型的小戶型為主，園區(qū)內(nèi)住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合 理的現(xiàn)象將得到改善。 ? 該區(qū)域后序供應(yīng)量較大，即將上市的住宅商品房大 約 100 萬(wàn)平方米左右，其中高檔住宅大約占 10%左右。因此，在設(shè)計(jì)階段，必須強(qiáng)調(diào)對(duì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)的把握，增加賣點(diǎn)，把握好目標(biāo)客戶群體的需求，在推盤階段，錯(cuò)開市場(chǎng)供應(yīng)的高峰，錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，是本項(xiàng)目操盤中的重點(diǎn)所在。 3：園區(qū)商品房?jī)r(jià)格上漲過快，引起各方面的關(guān)注，不排除政府出新政策控制。 2：工業(yè)園區(qū)和高教區(qū)內(nèi)提供了大量的潛在客戶，如何利用好這些資源成為項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。 ◆劣勢(shì) 1：項(xiàng)目地塊自身?xiàng)l件較差，完整性不強(qiáng)，地塊上為數(shù)較多的高壓電線架嚴(yán)重影響了土地的開發(fā)建設(shè)。 3：坐擁高教區(qū)的師生資源，目標(biāo)客戶群明確。建設(shè)成具備門診科室和設(shè)備先進(jìn)的醫(yī)學(xué)診療部門，是一所功能完善的三級(jí)甲等綜合醫(yī)院。 F 城初步擬訂了九大類十九個(gè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，九大類分別為：大型餐飲區(qū)、娛樂區(qū)、休閑區(qū)、購(gòu)物區(qū)、酒吧一條街、廣場(chǎng)區(qū)、娛樂部、綜合大樓、會(huì)員制高檔休閑區(qū)，另外還有露天電影等貼近自然的公共娛樂場(chǎng)所，并配以 2 萬(wàn)平方米的對(duì)稱大型停車場(chǎng)。規(guī)劃中的體育公園中有一個(gè)綠蔭健身區(qū)，里面設(shè)置幾塊小型足球場(chǎng)、藍(lán)球場(chǎng)。 體育公園 :四十萬(wàn)人的健身公園 園區(qū)體育運(yùn)動(dòng)中心將是一個(gè)占地 40 公頃的體育公園。它充分利用了其臨湖而筑的天然地理優(yōu)勢(shì)，提出了?水和科技?的主題，在此之下將會(huì)有相關(guān)的各類展館和展項(xiàng)，各展館以互動(dòng)性、趣味性項(xiàng)目來吸引觀眾。?業(yè)內(nèi)人士這樣預(yù)測(cè)著。 會(huì)展中心： 中國(guó)第三大會(huì)展中心，在蘇州國(guó)際博覽中心帶動(dòng)下，金雞湖周邊逐步形成集會(huì)議、酒店、娛樂、餐飲、購(gòu)物、休閑為一體的會(huì)展商務(wù)區(qū)。 水巷鄰里 :位于金雞湖西南岸，環(huán)繞古跡李公堤而建，座落在互相連接的河流之間。 項(xiàng)目周邊只有公交 166 路，出行不方便，主要依靠私家車。以科技文化中心、文化藝術(shù)為中心的城市人文配套；以蘇州大學(xué)、西交大、多個(gè)科研中心為重點(diǎn)的教育研究共享景觀；以星湖街、金雞湖大橋、蘇州首條輕軌為樞紐的城市交通網(wǎng)絡(luò)；以大學(xué)城、園區(qū)生活居住中心為輻射節(jié)點(diǎn)的城市生活配套設(shè)施。 與 園區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目相比規(guī)模一般。 ? 該區(qū)域后序供應(yīng)量較大，即將上市的住宅商品房大約 100 萬(wàn)平方米左右，其中高檔住宅大約占 10%左右。同時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)一些地 理位置優(yōu)越，景觀資源良好的舒適性房型雖然價(jià)格較高，但被市場(chǎng)接受。星湖國(guó)際 中海 聯(lián)排 172+35 105 65 小高層、高層、聯(lián)排 聯(lián)排 204（二期） 40 高爾夫花園 蘇州鴻意 疊加別墅，223253 88 88 小高層，高層，疊加別墅 目前湖東區(qū)域的別墅價(jià)格聯(lián)排別墅的均價(jià)在 1100013000元 /平方米左右，獨(dú)棟別墅的均價(jià)在 16000元 /平方米左右， 疊加別墅的均價(jià)在 9000元 /平米左右。 湖東板塊現(xiàn)狀特征 目前湖東樓盤形態(tài)比較注重產(chǎn)品的組合，有純別墅社區(qū)，也有多種物業(yè)形態(tài)混合社區(qū)，但總體由于政府的規(guī)劃因素起著舉足輕重的作用，目前湖東市場(chǎng)上主要的產(chǎn)品形態(tài)為高層和小高層，但后期發(fā)展方向?qū)⒁缘兔芏茸≌瑸橹?，低密度居住區(qū)主要集中在跨塘河沿岸。在近期及未來可預(yù)期的一段時(shí)期，實(shí)際的別墅供應(yīng)將會(huì)保持收縮態(tài)勢(shì)，各種檔次別墅將會(huì)以精品化示人，整個(gè)市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將出現(xiàn)重大調(diào)整，同時(shí)價(jià)格上升也是不可避免的趨勢(shì)。在購(gòu)買的需求中，投資和自住的比例基本上為二八開，投資的比例基本集中在中高端市場(chǎng)的項(xiàng)目 35 中，外籍的客戶也主要集中在中高端市場(chǎng)的項(xiàng)目中。 目前市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品主要以聯(lián)排等經(jīng)濟(jì)性別墅為主， 但面積偏大，平均面積在250 ㎡ 以上， 純獨(dú)棟別墅供應(yīng)量不大。 公建配套方面有行政中心、會(huì)展中心、科教文化藝術(shù)中心等；休閑區(qū)域有金雞湖八大景觀、體育公園、白塘公園、體育用地、 27 洞高爾夫球場(chǎng)、紅楓林等；商業(yè)設(shè)施方面有鄰里中心、 F 城商業(yè)中心、文化水廊、商業(yè)步行街、聯(lián)豐購(gòu)物中心、金雞湖大酒店等；教育設(shè)施方面有湖東小學(xué)、湖東中學(xué)、獨(dú)墅湖高等教育區(qū)、軟件園等；醫(yī)療方面有九龍外資醫(yī)院；交通設(shè)施方面有規(guī)劃輕軌以及至少六條以上的公交線路等。 從價(jià)格角度看，園區(qū)樓盤的價(jià)格占領(lǐng)著蘇州整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的制 高點(diǎn)。今后的房地產(chǎn)開發(fā)重心也隨之東移，湖東地區(qū)將成為下一輪重點(diǎn)開發(fā)的區(qū)域。 優(yōu)勢(shì)一：供求決定市場(chǎng)。 目前，湖東住宅市場(chǎng)在單價(jià)、房型面積的承受程度都遠(yuǎn)低于湖西市場(chǎng)，隨著未來湖東地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、生活配套建設(shè)的不斷完善，湖東地區(qū)的住宅市場(chǎng)將會(huì)得 到較好的發(fā)展，未來湖東地區(qū)購(gòu)房客戶的層次將會(huì)提高，湖東地區(qū)內(nèi)住宅產(chǎn)品的主力需求面積也會(huì)有所提高，預(yù)計(jì)湖東地區(qū)的主力需求總價(jià)段將會(huì)有所上升。 從競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域新增供應(yīng)項(xiàng)目的總價(jià)來看，競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)主力總價(jià)供應(yīng)段為50100 萬(wàn)元 /套，其中 6080 萬(wàn)元 /套價(jià)格段的主力房型是 110130 平方米的三房，而 80100 萬(wàn)元 /套價(jià)格段的主力房型為 130 平方米以上的房型，此外類似南都玲瓏灣等舒適性大面積三房與湖景房的總價(jià)較高。目前湖東的住宅價(jià)格與湖西相比相對(duì)較低，價(jià)格有一定的上升空間，預(yù)計(jì) 2020 年底湖東地區(qū)住宅價(jià)格漲幅 10%25%之間，銷售單價(jià)在 800010000 元 /平方米。 目前競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)新增供應(yīng)住宅的均價(jià)除了鳳凰城在 5000 元 /平方米左右，其他供應(yīng)樓盤的銷售價(jià)格均在 60006800 元 /平方米左右。 樓盤 主 力去化方型 南都玲瓏灣 150194 平方米三房、 260 平方米四房 楓情水岸 134147 平方米三房、 9095 平方米二房 東湖大郡 8891 平方米二房、 110112 平方米三房 湖畔天城 99 平方米二房、 138 平方米三房 鳳凰城 100110 平方米二房、 113126 平方米三房 ? 大房型去化不近人意 對(duì)于一些不具備景觀資源的項(xiàng)目，其內(nèi)部的大面積房型的去化情況不好，如楓情水岸項(xiàng)目?jī)?nèi)的非湖景 134147 三房、南都玲瓏灣北部 150194 平方米的三房以及湖畔天城內(nèi) 130140 平方米的三房等 房型去化速度緩慢，呈現(xiàn)滯銷情況。 28 湖東樓盤目前的銷售率均保持在 80%以上，其中兩房和小三房的中小戶型最為搶手。 湖東區(qū)域住宅（公寓）項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 開發(fā)商 房型面積 (平方米 ) 比例 主力供應(yīng)房型面積 (平方米 ) 樓盤規(guī)模 （萬(wàn)平方米） 東湖大郡 （售完） 蘇州建屋 二房 :8891 % 二房 :8891 三房 :110130 23 三房 :110130 % 楓情水岸 南京棲霞 二房 :9095 % 三房 :134147 27． 5 三房 :134147 % 復(fù)式 :220240 % 南都玲瓏灣 萬(wàn)科南都 二房 :110140 % 三房 :140180 25 三房 :140180 % 四房 :260 % 高爾夫花園 蘇州鴻意 三房 :120130 / 三房 :120130 31 湖畔天城 順馳 三房 130以上 / 三房 :130140 30 鳳凰城 順馳 二房 :100110 % 二房 :100110 三房 :113126 156 三房 :113126 % 中海星湖國(guó)際 中海 二房 :9396 40% 三房 :134 15 三房 :134 40% 聯(lián)排： 204 20% 翡翠國(guó)際 蘇州建屋 二房 :86102 35% 三房 :126140 13 三房 :126140 45% 復(fù)式 :200 20% 東湖林語(yǔ) 蘇州永新 二房 :94102 40% 二房 :9496 三房 :128139 24 三房 :128157 45% 四房 :169 15% 第五元素 中華企業(yè) 二房 :94103 35% 三房 :113140 30 三房 :113140 65% 自由水岸 二房 :7399 40% 二房： 99 三房 :130 26 三房 :120138 60% 天地源橄欖灣 天地源 二房 :88105 30% 三房 :115138 26 三房 :115138 70% 金色尚城 華成 二房 :7585 20% 三房 :87119 7 三房 :87119 80% 南山巴黎印象 蘇州南山 三房： 133以上 50% 三房： 133 翰林緣花園 蘇州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 一房 4060 （一期售完）未知 二房 6080 35 二房 6080 三房 100 雅戈?duì)栁磥碛? 雅戈?duì)? 二房： 94 30% 三房： 106117 51 三房： 106117 70% 海尚一品 友誼合升 二房： 7095 / 未開盤 44 三房： / / 主要項(xiàng)目房型圖： 115m2 100m2 75 m2 88 m2 天地源橄欖灣房型 金色尚城房型 105 m2 113 m2 102 m2 148 m2 金色尚城房型 第五元素房型 翡翠 國(guó)際房型 東湖林語(yǔ)房型 27 128 m2 120 m2 142 m2 東湖林語(yǔ)房型 伊頓小鎮(zhèn)房型 99 m2 130 m2 自由水岸房型 目前湖東在售樓盤分別為東湖大郡（三期）、楓情水岸、湖畔天城、南都玲瓏灣、順馳鳳凰城、 中海星湖國(guó)際、東湖林語(yǔ)、第五元素、天地源橄欖灣、金色尚城等 ，總建都在 15 萬(wàn)平方米以上，而其中大部分樓盤未來的供應(yīng)量是非常充足的，像鳳凰城、玲瓏灣等大型樓盤目前的開發(fā)量?jī)H相當(dāng)于整個(gè)盤量的一小部分，可見未來的供應(yīng)量是十分充足的。充足的供應(yīng)量住宅市場(chǎng)良好發(fā)展的前提保證，而未來工業(yè)園區(qū)內(nèi)充足的住宅供應(yīng)趨勢(shì)，是 園區(qū)內(nèi)住宅市場(chǎng)良好發(fā)展的保證。 湖東岸延伸板塊：湖東普通住宅區(qū)域，范圍較大 現(xiàn)代大道以南、斜塘河以北，南施街與星華街之間區(qū)域。目前該區(qū)域房?jī)r(jià)上漲速度較快，隨著湖西房地產(chǎn)投資競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，該地塊有極強(qiáng)的可塑性，較大的發(fā)展空間以及非常完善的整體規(guī)劃，使得越來越多的開發(fā)商把目光投向了湖東。 價(jià)格特征 湖西樓盤可供應(yīng)量逐漸減少，使得其售價(jià)一路走高。 供應(yīng)特征 湖西樓盤經(jīng)過十年的發(fā)展，目前很多樓盤已經(jīng)建成，居民的入住，使得湖西 22 的居住氛圍逐漸濃郁，目前湖西有供應(yīng)量的樓盤中小面積的套型已基本售完，僅剩部分總價(jià)較高的大套型。 21 3：區(qū)域市場(chǎng)分析 園區(qū)區(qū)地域遼闊，空間跨度大，各區(qū)域自然條件和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不盡一致。 06 年度園區(qū)銷售總冠軍是招商依云水岸。 特點(diǎn)三：中小戶型產(chǎn)品市場(chǎng)需求旺盛 在以大戶型為主的園區(qū)市場(chǎng)，小戶型產(chǎn)品（ 90 ㎡ 以下）顯得異常稀缺，市場(chǎng)上在售的小戶型項(xiàng)目屈指可數(shù)，這些樓盤主要集中在湖東板塊，湖東板塊小戶型市場(chǎng)相對(duì)比較活躍。如中海、招商、萬(wàn)科、雅戈?duì)?、仁恒等這些擁有著雄厚實(shí)力的地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目在市場(chǎng)上有著良好的銷售業(yè)績(jī)。而在 06 年度上榜項(xiàng)目中，有六個(gè)項(xiàng)目來自于園區(qū)。 ? 目前園區(qū)未建土地大約 373 公頃，規(guī)劃的土地面積大約是未建土地的三倍左右。 18 2． 24園區(qū)住宅用地開發(fā)狀況 園區(qū)住宅用地開發(fā)分布圖 ? 從開發(fā)進(jìn)度來看，住宅類開發(fā)成型區(qū)域?yàn)樘K勝路兩邊地帶，地塊成交但未開工地塊，主要為現(xiàn)代大道北和沈滸路之間。 2． 23需求評(píng)估 目前，蘇州工業(yè)園區(qū)住宅產(chǎn)銷兩旺，不少項(xiàng)目的銷售屢屢創(chuàng)造了蘇州樓市的奇跡。已批預(yù)售尚未售出 17 商品房 萬(wàn) ㎡ ，其中 : 住宅 萬(wàn) ㎡ ，商用房 萬(wàn) ㎡ 2． 22供應(yīng)評(píng)估 園區(qū)的住宅開發(fā)量逐年遞增，增幅驚人。從園區(qū)第一批商品房的定價(jià)來看一般不超過 2020 元 /平方米左右，而如今園區(qū)的均價(jià)已在 6800 元 /平方米左右。但是工業(yè)園區(qū)大刀闊斧向湖東推進(jìn)的底氣正在于此，這是湖東一幢幢高樓拔地而起最堅(jiān)實(shí)的地基。實(shí)際上目前鮮有城市能對(duì)新城市建設(shè)投入如此大的財(cái)力、物力。 在湖東，每一個(gè)動(dòng)作都是大手筆 ?園區(qū)的天空很干凈，除了路燈，你看不到任何管線? ,按照?qǐng)@區(qū)總體規(guī)劃，給水、污水、電力、天然氣、通訊電纜等等所有管線全部入地，一次性投資、一次性建設(shè)，配套建設(shè)與道路建設(shè)同期進(jìn)行。 2． 110 湖東發(fā)展態(tài)勢(shì)分析 文人眼中的湖東： 湖東的前奏是較緩的，而寧?kù)o中正孕育著厚積薄發(fā)的力量，相信，今年、明年，后年一定是雨后春筍， 3 年中定然能看到湖東真正的繁榮。 2． 17基礎(chǔ)配套