【正文】 （見右圖） 從圖中可以看出，常熟這兩年的商品房成交均價(jià)一直呈現(xiàn)上漲趨 勢，年上漲額度在 300800 元 /平方米之間，此成交均價(jià)包含了常熟的住宅、商業(yè)等商品房形態(tài)。 隨著國家一系列的宏觀政策調(diào)控以及市場自身的調(diào)節(jié)，常熟市場逐漸趨于成熟穩(wěn)定，購房者更加理性，開發(fā)商對產(chǎn)品品質(zhì)也越來越重視，價(jià)格平穩(wěn)上漲。 而隨著土地拍賣政策實(shí)行，大量居住用地拍出，市場供應(yīng)量增加；各區(qū)的建設(shè)基本完善，城市發(fā)展帶來外來人口的大量導(dǎo)入等因素， 從 2020 年開始，常熟的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了快速發(fā)展的時期，各項(xiàng)指標(biāo)增幅明顯。 受國家宏觀政策以及土地資源的稀缺影響，未來出讓的土地當(dāng)中，高容積率可能會占據(jù)較大比重。城區(qū)主要是集中在新城區(qū)?？梢钥吹?，東南板塊要發(fā)展，項(xiàng)目要發(fā)展，客源競爭的主要板塊將是新城區(qū)。 這部分土地存量分布在常熟城區(qū)的各個板塊，但主要的是集中在兩大區(qū)域， ? 一個就是本項(xiàng)目所在的東南開發(fā)區(qū)，土地存量達(dá)到 8090 萬方左右， ? 而另外一個主要區(qū)域是海虞北路長江路一帶的城北新區(qū)，總量在 6070 萬方左右，掌握在綠地、世茂、中凱、裕坤等開發(fā)商手中。 常熟城 市的重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展方向是偏北偏東，也就是新城區(qū)，由于土地資源充足，后續(xù)可以源源不斷供應(yīng)，所以，新城區(qū)將肯定是常熟房產(chǎn)市場的發(fā)展重點(diǎn)，借助區(qū)域逐漸成熟的配套等等，新城區(qū)對常熟其他區(qū)域市場主力客源的吸引度可想而知了。而在鎮(zhèn)區(qū)，除了發(fā)展住宅物業(yè)，常熟也很重視商業(yè)服務(wù)配套的跟 上。 特征：常熟房產(chǎn)在發(fā)展城區(qū)房地產(chǎn)的同時，鎮(zhèn)區(qū)的房地產(chǎn)市場也在同時起步。 2020 年居住性質(zhì)用地和商用性質(zhì)用地出讓比重為 70%： 30%， 2020 年為 61%：39%， 2020 年為 64%： 36%。 常熟市土地出讓情況分析 常熟市場土地出讓一覽表 年份 區(qū)域 居?。ㄈf方） 商業(yè)（萬方） 合計(jì)（萬方） 2020 年 城區(qū) 719935 248339 1201738 鎮(zhèn)區(qū) 126023 107441 2020 年 城區(qū) 862552 467669 1653085 鎮(zhèn)區(qū) 145406 177458 2020 年 城區(qū) 855286 283514 1917532 鎮(zhèn)區(qū) 380222 398510 2020 年 城區(qū) 0 80665 178073 鎮(zhèn)區(qū) 58640 38768 0100000202000300000400000500000600000700000800000900000城區(qū) 鎮(zhèn)區(qū) 城區(qū) 鎮(zhèn)區(qū) 城區(qū) 鎮(zhèn)區(qū) 城區(qū) 鎮(zhèn)區(qū)2020年 2020年 2020年 2020年常熟土地出讓統(tǒng)計(jì)圖居住商業(yè)合計(jì) 3148064 1802364 4950428 出讓總量 2020 年到 2020 年 1 月份，常熟市場總共出讓土地 4950428 平方米，總量接近 500 萬方。而作為影響房地產(chǎn)發(fā)展最重要因素之一的土地資源也顯得越來越受關(guān)注。 2020 年 110 月份，市場 預(yù)售推案量總面積達(dá)到 萬方 ，而 商品房銷售面積累計(jì) 萬方， 市場供應(yīng)略大與需求，但在合 理范圍之內(nèi)。 常熟市場銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析 2020 年 110 月份，常熟的 商品房銷售面積累計(jì) 萬方 ，其中 住宅銷售面積為 萬方 ， 比重 %， 商品房銷售額達(dá)到 401110萬元， 其中 住宅 320206 萬元。 常熟市房地 產(chǎn)整體供應(yīng)狀況 常熟房地產(chǎn)施工與竣工面積 年份 房地產(chǎn)施工面積（萬方） 同比增幅 房地產(chǎn)竣工面積（萬方） 同比增幅 2020 年 —— —— 2020 年 % % 2020 年 % % 2020 年 110 月 % % 從 2020 年到 2020 年常熟的房地產(chǎn)施竣工的面積上來看，常熟這幾年的市場供應(yīng)量在逐漸增加，而且增幅比較明顯。尤其是房地產(chǎn)開發(fā)投資額，在 2020 年，常熟的開發(fā)投資額有一個大幅度的提升，增幅 109%，隨后隨著基數(shù)的增加，增幅逐漸滑落。 ? 在宏觀調(diào)控背景下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨重新洗牌， 市場將執(zhí)行優(yōu)勝劣汰功能，帶來行業(yè)整體水平的提高 。 165 號文件核心精神有三個： ① .90 平方米套型建筑面積指“單套住房的建筑面積”； ② .套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重必須達(dá)到開發(fā)總面積的 70%以上； ③ .今年 6 月 1 日前已審批但未取得施工 許可證的商品住房項(xiàng)目，由當(dāng)?shù)卣虻刂埔说卮_定需要調(diào)整的情況。促使開發(fā)商轉(zhuǎn)向 普通商品房的開發(fā)，增加普通住宅的供應(yīng)量，緩解市場供需結(jié)構(gòu)性矛盾。 2020 年 5 月 17 日，溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議。區(qū)域的成熟度逐漸提高，最終融入到常熟大市區(qū)的范圍之中。同時，更要突出昆承湖周邊未來旅游休閑功能的開發(fā)，完善生活配套設(shè)施，增加公共休閑空間，讓昆承湖區(qū)域成為一個集旅游、娛樂、居住等功能于一體的都市休閑度假區(qū)，使市民臨水而居、親水而憩，出則繁華、入則寧靜。整個工程計(jì)劃總投資 20 億元。 港區(qū)為主要形成汽渡路和緯六路之間的綠化隔離帶，蘇通大橋和通滬鐵路兩側(cè)的防護(hù)綠帶。外環(huán)路以內(nèi)是招商城用地，兼有一定居住功能，外環(huán)路以外集中布置大專學(xué)校。 城東片區(qū)：古城區(qū)以東，常滸河、青墩塘、外環(huán)路之間，以文化、體育功能為主，預(yù)留行政中心用地，兼有一定居住功能。 港區(qū) 以汽渡路、過江通道為分隔，形成帶狀組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)。 城市建設(shè)總體規(guī)劃 ■ 城市布局： □“雙城式”空間形態(tài) 市域城鎮(zhèn)空間發(fā)展的總體格局是將港區(qū)作為城區(qū)組成的部分，開成港城一體的“雙城式”空間形態(tài)。以現(xiàn)有的旅游資源為基礎(chǔ)，通過整合一批、修繕一批，新建一批，打造與歷史文化名城相適應(yīng)的一流的旅游度假基地，向世人展示常熟旅游業(yè)的新形象。 ■ 培育四大基地： 一是沿江制造業(yè)基地。 繼獲得中國縣級市中唯一的“國際花園城市”這一殊榮后，最近又獲得了由滬蘇浙三省市 100 多個城市中評選出的“長三角最具投資價(jià)值縣市”，在 10 個當(dāng)選城市中名列第二。 水漲船高 的人均可支配收入給房產(chǎn)開發(fā)的承接市場注入了強(qiáng)勁的購買力，必將推動房產(chǎn)繼續(xù)向前、向上發(fā)展。而到 2020 年 10 月，累計(jì)私企 13453 家，累計(jì)個體工商戶 57006 家，私企累計(jì)注冊資本 億元，個體累計(jì)注冊資0100002020030000400005000060000700002020年 2020年 2020年 2020年 2 0 0 6 年1 0 月050100150200250300350400累計(jì)私企 累計(jì)個體工商戶私企注冊資本（億） 個體注冊資本（億） 本 億元。 第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，各行業(yè)齊頭并進(jìn)。三次產(chǎn)業(yè)的比例為 ： ： 。 金融環(huán)境 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 110 月份 金融 存款余額（億） 金融貸款余額（億） 居民儲蓄存款（億） 379 02004006008002020年 2020年 2020年 2020年 2020年110月份 常熟金融歷年存＼貸款余額發(fā)展圖金融存款余額（億） 金融貸款余額（億）居民儲蓄存款（億） 常熟金融環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，一方面，表明地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展程度；另一方面，也為地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的資金支持。 常熟歷年生產(chǎn)總值走勢圖01002003004005006007008002020月 2020月 2020月 2020月 2 0 0 6 年1 1 0月010000202003000040000500006000070000國內(nèi)生產(chǎn)總值（億） 人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（元） 按照國際公認(rèn)的關(guān)于人均 GDP 和地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r之間的關(guān)系：當(dāng)一個地區(qū)人均 GDP 達(dá)到 3000 美元以上，該地區(qū)高檔房產(chǎn)市場進(jìn)入快速增長期。 其中作為常熟市的經(jīng)濟(jì)、政治、文化、金融中心的虞山鎮(zhèn)的常住人口達(dá)到 37 萬人左右。而后經(jīng)過多次行政區(qū) 劃的調(diào)整與并革，到目前為止共轄 11 個鎮(zhèn)。十里虞山峰巒起伏，半麓入城，尚湖、昆承湖面山而臥，相映增輝；琴川河穿城而過，雅園幽巷點(diǎn)綴其間，構(gòu)成了山、水、城、園融為一體的水鄉(xiāng)風(fēng)情。及至現(xiàn)代，兩院院士（學(xué)部委員）中，常熟籍有 18 名，包括李強(qiáng)、王淦昌、張光斗、張青蓮等知名科學(xué)家。境內(nèi)有距今約 5500 年的崧澤文化時期的錢底巷遺址、距今約 5000 年的良渚文化時期的羅墩遺址和西周至春秋時期的吳文化遺址吳王點(diǎn)將臺等。 整體區(qū)位可謂名城簇?fù)?，坐擁?yōu)越。地勢低平，海拔大都在 3— 7 米間。 目 錄 宏觀背景研究 ............................................................................................................................................................................................................................................................... 4 常熟市概況 ............................................................................................................................................................................................................................................................... 4 常熟市區(qū)位 ............................................................................................................................................................................................................................................... 4 常熟市歷史文化 ...................................................................................................................................................................................................................................... 7 常熟市人口及行政區(qū)劃 ......................................................................................................................................................................................................................... 9 常熟市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 .................................................................................................................................................................................................................................................... 11 常熟市歷年經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r ................................................................................................................................................................................................................... 11 常熟市經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ....................................................................................................................................................................................................................... 13 常熟市私營企業(yè)發(fā)展 ................................