【正文】 由于自住客戶(hù)依然占了購(gòu)房者的主力，且房地產(chǎn)價(jià)格與自住客戶(hù)接受能力背離不大，可以說(shuō)，常熟的市場(chǎng)用比較長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度看，會(huì)持續(xù)健康發(fā)展，但同時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商提出了更加高的要求，注重樓盤(pán)品質(zhì)、增加樓盤(pán)附加價(jià)值將會(huì)是今后競(jìng)爭(zhēng)中利器。 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng) 常熟市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展概述 概述： 可以說(shuō)，常熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展真正始于 2020 年， 2020 年 6 月 30 日，最后一批存量公房出售止，常熟住房分配福利制度結(jié)束，正式進(jìn)入商品房制度改革。 常熟市土 地出讓走勢(shì)分析 從常熟的整體規(guī)劃來(lái)看，可以預(yù)計(jì)常熟市場(chǎng)今后土地出讓的走勢(shì)。 由于常熟土地出讓的主要特征之一就是出讓土地規(guī)模性不大，分布較零散，故統(tǒng)計(jì)常熟已成交地塊未推向市場(chǎng)的存量及分布就呈現(xiàn)一定的難度。 商業(yè)性質(zhì) 的出讓土地中，城區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)的比重分別是 60%、 40%，總量分別為 1080187 ㎡， 722177 ㎡。 2020 年 1 月份常熟土地出讓總量 178073 平方米，主要是商業(yè)性質(zhì)用地。 常熟市場(chǎng)供需特征： 供需兩旺，但供稍大于求，總體供需關(guān)系尚處在合理范圍內(nèi)。 2020 年、 2020 年常熟市場(chǎng)商品房預(yù)售推案量 年份 預(yù)售推案量（平方米） 2020 年 1405835 2020 年 1510710 常熟市場(chǎng)的預(yù)售推案量略大于同期的市場(chǎng)竣工量， 2020 年全年度預(yù)售推案量達(dá)到 1405835 平方米， 2020 年更是突破了 150 萬(wàn)方。 ? 在此宏觀(guān)背景下，本項(xiàng)目包含優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，更多的要接受市場(chǎng)考驗(yàn)和自身的挑戰(zhàn) 。別墅產(chǎn)品將會(huì)逐步稀缺。 研究結(jié)論 ■ 常熟歷史悠久，人文底蘊(yùn)豐富，大環(huán)境適宜居??； ■ 常熟的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)運(yùn)行良好，蓬勃的經(jīng)濟(jì)帶 來(lái)了大量的就業(yè)人口，大量的私營(yíng)企業(yè)的發(fā)展，帶來(lái)了大量的有較高消費(fèi)能力的群體； ■ 常熟的城市規(guī)劃偏北，地塊周邊工業(yè)性質(zhì)用地居多，從整體規(guī)劃前景來(lái)看，地塊的發(fā)展前景優(yōu)勢(shì)并不明顯；但如果再聯(lián)系蘇州城區(qū) 的外括，考慮到蘇州城區(qū)與常熟城區(qū)的距離拉近，作為中間的銜接地段，區(qū)位遠(yuǎn)景還是比較好的； ■ 東南開(kāi)發(fā)區(qū)良好的發(fā)展基礎(chǔ)和遠(yuǎn)景規(guī)劃為本項(xiàng)目的入市及未來(lái)發(fā)展前景奠定了良好的發(fā)展契機(jī)和外部條件。 昆承湖生態(tài)修復(fù)工程遵循“理活、治清、做美” 的原則，把治標(biāo)與治本、近期與遠(yuǎn)期、治水與建景相結(jié)合， 突出生態(tài)修復(fù)、景觀(guān)改造和綜合開(kāi)發(fā)三大功能，實(shí)施生態(tài)清淤、污水截流、退漁還湖、湖岸整治、水生態(tài)修復(fù)“五大工程” ，建成“ 一環(huán) （環(huán)湖規(guī)劃綠色濕地和運(yùn)動(dòng)休閑公園，建設(shè)環(huán)湖大道，連接沿湖景觀(guān)河功能地塊）、 一堤 （建一條穿湖堤景觀(guān)廊道，西接 227 省道，東連東南大道）、 一區(qū) （穿湖堤將湖面分為南北兩個(gè)湖區(qū)，豐富湖面景觀(guān)）”的總體格局。昆承湖環(huán)湖地區(qū)分成綠化開(kāi)敞區(qū)、適度發(fā)展 區(qū)和生 態(tài)保護(hù)區(qū)。 城北片區(qū)：古城區(qū)以北，常滸河西北部為城北片區(qū)，包括城市新中心、集中居住用地和西北工業(yè)區(qū)，是主城區(qū)跳出古城的主要增長(zhǎng)區(qū)域。全力抓好載體建設(shè)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)， 培育發(fā)展后勁。 常熟市最新城市規(guī)劃解讀 經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃 ■ 全市工作圍繞兩大重 點(diǎn)展開(kāi)，一是工業(yè)化，二是城市化。 結(jié)合蘇州以及常熟要打造“私營(yíng)企業(yè)家的樂(lè)園”的產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略，必將有更多的私營(yíng)企業(yè)出現(xiàn)，而良好的私營(yíng)企業(yè)創(chuàng)業(yè)土壤，一方面給常熟 GDP 的不斷騰飛注入更強(qiáng)勁的引擎，同時(shí)也 必將形成大量的中產(chǎn)階級(jí)，為常熟房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)帶來(lái)源源不斷的客源 。在規(guī)模以上企業(yè)中：外資企業(yè)累計(jì)完成產(chǎn)值 億元，同比增長(zhǎng) %，增速列各經(jīng)濟(jì)類(lèi)型之首，領(lǐng)先全市平均水平 個(gè)百分點(diǎn)。常熟近幾年的 GDP 和人均 GDP 保持一個(gè)穩(wěn)定的增幅（ 19%左右）持續(xù)上升。同時(shí)， 1 個(gè)林場(chǎng)， 2 個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)（東南經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、濱江經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)）， 1 個(gè)招商城?！?七溪流水皆通海，十里青山半入城”的自然景觀(guān)造就了常熟獨(dú)特的吳中風(fēng)情。 常熟整體區(qū)位和主要交通動(dòng)線(xiàn)圖 常熟市歷史文化 常熟自古人文薈萃，歷史悠久， 是吳文化的發(fā)祥地之一。東鄰太倉(cāng)，距上海 100 千米；南接昆山、蘇州；西連無(wú)錫、江陰；北瀕長(zhǎng)江黃金水道，與南通隔江相望；西北境與張家港接壤。 交通區(qū)位方面，常熟距上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng) 80 公里，距上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng) 140 公里，距離蘇州約 35 公里。自唐至清，共出了 9 名宰相， 8 名狀元， 483 名進(jìn)士。 常熟市人口及行政區(qū)劃 常熟 1983 年撤縣設(shè)市，到 2020 年下轄 24 個(gè)鎮(zhèn)， 3 個(gè)農(nóng)林牧漁場(chǎng)， 1 個(gè)招商城管委會(huì)， 8 個(gè)街道辦事處， 410 個(gè)行政村， 6782 個(gè)村民小組。而 2020年 110 月份，生產(chǎn)總值已經(jīng)達(dá)到 億元，發(fā)展勢(shì)頭良好。而到 2020 年 10 月份，全市第一產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元。 常熟三產(chǎn)比重圖4.352.92.52.4256.6460.26060.760.539.0136.937.536.937.50 20 40 60 80 100 12020202020202020202 0 0 6 .1 1 0第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 常熟市私營(yíng)企業(yè)發(fā)展 年份 新辦私企 累計(jì)私企 新批個(gè)體工商戶(hù) 累計(jì)個(gè)體工商戶(hù) 私企注冊(cè)資本（億） 增幅 個(gè)體注冊(cè)資本（億） 增幅 2020 年 3312 10097 20261 54121 % 2020 年 3262 11527 13206 55928 % % 2020 年 1705 11630 10960 57288 % % 2020 年 1747 11250 8679 56187 % % 2020 年 10 月 1641 13453 8517 57006 —— —— 2020 年，全年新辦私營(yíng)企業(yè) 1747 家，新批個(gè)體工商戶(hù) 8679 戶(hù)，累計(jì)分別達(dá) 11250 家和 56187 家 ,到 2020 年末 ,民營(yíng)經(jīng)濟(jì)計(jì)注冊(cè)資本達(dá)到 億元 ,同比增長(zhǎng) %,其中私營(yíng)企業(yè) 億元 ,同比增長(zhǎng) %；個(gè)體工商戶(hù) 億元 ,同比持平。進(jìn)入 2020 年后，隨著常熟建設(shè)國(guó)家園林城市的構(gòu)想，革命基地沙家浜的形象宣傳遍及全國(guó)，常熟城市知名度再次升級(jí)。通過(guò) 培育和發(fā)展規(guī)?；瘜?zhuān)業(yè)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)互動(dòng)，拓展區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展空間； 四是旅游度假基地。“南起昭文路，北至長(zhǎng)江路，西起漕河涇，東至新世紀(jì)大道，總用地規(guī)模 1KM2”的土地上逐步形成城市新中心區(qū)，形成“新老兩個(gè)中心，一個(gè)古城區(qū)、一個(gè)文化片區(qū)，一個(gè)招商城”的布局結(jié)構(gòu)。 城西南片區(qū)：古城區(qū)西南，橫涇塘以西。 昆承湖的整治開(kāi)發(fā)建設(shè)是目前常熟“三湖三河一浜”改造工程之一，倍受關(guān)注。 從此規(guī)劃工程來(lái)看，昆承湖和東南開(kāi)發(fā)區(qū)的周邊區(qū)域未來(lái)將有一個(gè)比較明顯的變革，整體的一個(gè)居住環(huán)境，配套環(huán)境，生態(tài)環(huán)境都會(huì)比現(xiàn)在改善很多。 政策點(diǎn)評(píng)： ? 這項(xiàng)政策有利于充分利用土地資源，控制低密度高檔住宅的開(kāi)發(fā)。 ? 從土地市場(chǎng)來(lái)看， 別墅開(kāi)發(fā)限令是把雙韌劍，減少供應(yīng)的同時(shí)提高現(xiàn)有別墅用地價(jià)值 。 比重為 %。 研究結(jié)論 我們以 2020 年 110 月常熟市場(chǎng)的市場(chǎng)預(yù)售推案量和商品房的銷(xiāo)售面積的對(duì)比來(lái)衡量常熟市場(chǎng)近段時(shí)間的供需是否平衡。 常熟這兩年的土地出讓總量相對(duì)來(lái)說(shuō)，處于一個(gè)高位運(yùn)行的階段，而出讓性質(zhì)，出讓地段等等都有其自己的特色。 土地供應(yīng)地段 常熟土地出讓性質(zhì)比重圖64%36%居住商業(yè)常熟土地出讓區(qū)域比重圖71%29%城區(qū)鎮(zhèn)區(qū) 2020 年到 2020 年 1 月，常熟城區(qū)總共出讓土地 3517960 ㎡，比重達(dá)到 71%，鎮(zhèn)區(qū)總共出讓土地 1432468 ㎡，比重達(dá)到 29%，開(kāi)發(fā)重點(diǎn)偏向于城區(qū)。 常熟市土地出讓存量分析 從常熟已成交地塊未推向市場(chǎng)的存量及分布的情況來(lái)看，我們可以預(yù)計(jì)常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)今后的發(fā)展重點(diǎn)區(qū)是在哪里，同時(shí)也可以預(yù)判，本項(xiàng)目的主要的客源競(jìng)爭(zhēng)區(qū)是在哪里。 東南開(kāi)發(fā)區(qū)目前有一定量的土地儲(chǔ)備，但本項(xiàng)目占據(jù)了半壁江山，其他地塊從規(guī)模和實(shí)力上來(lái)說(shuō)尚未達(dá)到檔次，故從目前現(xiàn)狀來(lái)看，本項(xiàng)目也可看作是代表東南開(kāi)發(fā)區(qū)板塊。 將來(lái)市場(chǎng)可能還會(huì)有大型地塊推出。景觀(guān)、規(guī)劃、戶(hù)型等多方面都得到了很大的發(fā)展；從客源角度看，常熟市場(chǎng)從最初的本地自住客戶(hù)占絕對(duì)比例，發(fā)展到本地客戶(hù)與外來(lái)客戶(hù)共同成為市場(chǎng)主力，置業(yè)目的也從自住發(fā)展為自住與投資。 2020 年，常熟市場(chǎng)商品住宅成交均價(jià) 。 新區(qū)域的全面啟動(dòng)、購(gòu)買(mǎi)需求的增加、全國(guó)市場(chǎng)的升溫引爆了常熟市場(chǎng)，短短三四年內(nèi)，常熟房?jī)r(jià)從 1500 元 /平方米左右一路上漲到 4000/平方米左右，市區(qū)更有產(chǎn)品價(jià)格達(dá)到 5000 元 /平方米左右，上漲幅度明顯。 土地供應(yīng)重點(diǎn)逐漸趨向于城郊結(jié)合部和新興區(qū)域以及常熟的鎮(zhèn)區(qū)，城區(qū)的土地資源將越來(lái)越稀缺。其余的土地存量主要是分布在城區(qū) 的其他區(qū)域，但多是體現(xiàn)在新興城區(qū)或城區(qū)的邊緣地帶。 城區(qū)的住宅 土地供應(yīng)最近主 要集中在新城區(qū) 和東南開(kāi)發(fā)區(qū)等 新興重點(diǎn)發(fā)展區(qū) 域。 常熟市場(chǎng)居住性質(zhì)用地和商業(yè)性質(zhì)用地的出讓比重相對(duì)來(lái)說(shuō)比較趨于理性化，在大力發(fā)展住宅市場(chǎng)的同時(shí)，也在關(guān)注商業(yè)配套以及一些基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)?？梢哉f(shuō)，土地市場(chǎng)的風(fēng)吹草動(dòng)直接影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)云變化。 二手房市場(chǎng)，常熟二手房成交面積為 萬(wàn)方，其中住宅為 萬(wàn)方，比重為 %，銷(xiāo)售總額 億，其中住宅 億?？紤]到基數(shù)值的變化，增幅的下降并不代表著常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的后退，而是開(kāi)發(fā)更趨于理性和穩(wěn)定性。 政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目入市的影響（政策點(diǎn)評(píng)） ? 兩年來(lái)國(guó)家持續(xù)宏觀(guān)調(diào)控，表明政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)、保證經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康運(yùn)行的決心。會(huì)議提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六條措施： ? 重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房； ? 進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策； ? 合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(zhǎng)； ? 進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程監(jiān)管； ? 規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)； ? 完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度， 增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度。 東南開(kāi)發(fā)區(qū)緊鄰昆承湖，昆承湖的整治開(kāi)發(fā)工程的規(guī)劃實(shí)施將大大改造東南開(kāi)發(fā)區(qū)的周邊狀況，讓東南開(kāi)發(fā)區(qū)的開(kāi)發(fā)更進(jìn)一步，區(qū)域的發(fā)展?jié)摿σ矔?huì)得到更大的體現(xiàn)。 項(xiàng)目地塊大致區(qū)位 城市未來(lái)效果圖 規(guī)劃解讀 ■ 從常熟經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃來(lái)看，今后的常熟經(jīng)濟(jì)將會(huì)達(dá)到一個(gè)新的臺(tái)階，而東南經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)又是重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的兩大區(qū)域之一，地塊周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景比較看好； ■ 常熟今 后的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域?qū)⑹浅潜逼瑓^(qū)和城東片區(qū)，而項(xiàng)目地塊所在位置隸屬城東南片區(qū)，屬于次重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，今后也是常熟古城區(qū)功能延伸的一大補(bǔ)充； ■ 昆承湖屬于常熟規(guī)劃的三級(jí)環(huán)境保護(hù)區(qū)，從未來(lái)環(huán)境優(yōu)勢(shì)上來(lái)講，對(duì)客戶(hù)的吸引還需要更多的包裝引導(dǎo)； ■ 地塊所屬區(qū)域城東南片區(qū)的外環(huán)地帶功能定位為工業(yè)區(qū)，相對(duì)來(lái)講，居住功能不是區(qū)域的重點(diǎn)發(fā)展方向，地塊發(fā)展同時(shí)面臨著威脅與機(jī)會(huì)； 昆承湖未來(lái)周邊規(guī)劃狀況簡(jiǎn)介 昆承湖是常熟境內(nèi)最大的內(nèi)陸湖泊，區(qū)域總面積約為 35 平方公里，其中水面面積為 18 平方公里，蓄水量達(dá) 億立方米。 城東南片區(qū)：古城區(qū)東南，青墩塘、橫涇塘之間。分為主城區(qū)和港區(qū)。規(guī)劃面積 300 多平方公里，重點(diǎn)發(fā)展鋼鐵、造紙、能源、化工、汽車(chē)零配件等； 二是服裝服飾基地。 常熟市城市規(guī)劃及未來(lái)發(fā)展 常熟市城市發(fā)展演變 常熟自古就是“江南福地”、“魚(yú)米之鄉(xiāng)”，氣候溫和，風(fēng)調(diào)雨順，歷史上因年年豐收遂以得名。第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部主要行業(yè)商業(yè)貿(mào)易、交通郵電、金融保險(xiǎn)、房地產(chǎn)、旅游業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)均呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭，最突出的表現(xiàn)是房地產(chǎn)業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)中的比重明顯上升。 常熟市經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 2020 年，常熟第一產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長(zhǎng) ％；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元 ，增長(zhǎng) ％；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長(zhǎng) ％。 合并為尚湖鎮(zhèn) 常熟市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 常熟市歷年經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 常熟的經(jīng)濟(jì)近幾年持續(xù)高速發(fā)展。眾多的名勝古跡和聞名于世的“沙家浜”，使常熟成為名揚(yáng)海內(nèi)外的游覽勝地。 常熟歷經(jīng)五千年的文明濫觴延革，文化發(fā)達(dá)，才俊輩出。山丘主要有虞山、顧 山、福山。地勢(shì)低平，海拔大都在 3— 7 米間。境內(nèi)有距今約 5500 年的崧澤文化時(shí)期的錢(qián)底巷遺址、距今約 5000 年的良渚文化時(shí)期的羅墩遺址和西周至春秋時(shí)期的吳文化遺址吳王點(diǎn)將臺(tái)等。十里虞山峰巒起伏，半麓入城，尚湖、昆承湖面山而臥，相映增輝；琴川河穿城而過(guò)，雅園幽巷點(diǎn)綴其間，構(gòu)成了山、水、城、園融為一體的水鄉(xiāng)風(fēng)情。 其中作為常熟市的經(jīng)濟(jì)、政治、文化、金融中心的虞山鎮(zhèn)的常住人口達(dá)到 37 萬(wàn)人左右。 金融環(huán)境 年份 2020