【正文】 （ 3）購買者多為 2 次及 2 次以 上職業(yè)者。 T： 寧德房價上漲過快，空置率高。 建筑形態(tài)：單位集資房、早期建筑，村民自建房 環(huán)境規(guī)劃： 無 項目分析 S： 地塊方正易于規(guī)劃。 （ 3） 東僑板塊的主力面積主要集中在 120130 ㎡，同時這一面積的放量較大，因此使得此面積成為寧德全市的主力面積。 ◎ 東僑板塊：主要東僑經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)為主，以寧川路以西，東湖路以北為東僑板塊。 三房是寧德市場上的主力戶型產(chǎn)品。其次是一房，占比例的 20%。目前寧德商品住宅市場整體發(fā)展良好，需求量較為旺盛。 第二部分 寧德市房地產(chǎn)市場分析 一、 寧德房地產(chǎn)市場概況 近年來，圍繞建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟區(qū)東北翼中心城市目標(biāo)，寧德市加大了對住宅建設(shè)為主的房地產(chǎn)開發(fā)投入，房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)多年保持較快增長，成為拉動國民經(jīng)濟增長的重要支柱產(chǎn)業(yè)。 閩東工業(yè)園區(qū) 東僑高科技 產(chǎn)業(yè)園區(qū) 鐵基灣 工業(yè)區(qū) （ 3）居住用地規(guī)劃 規(guī)劃目標(biāo)： （ 1） 規(guī)劃期末市區(qū) 居住用地為 公頃 ，占總建設(shè)用地的 %， 人均居住用地面積為 平方米。 “三軸” —— 城市三條功能發(fā)展軸線，分別為南北向的城市發(fā)展軸，貫穿蕉城老城區(qū)、東蘭片區(qū)、漳灣片區(qū)的城市生活軸，以及上起漳灣片區(qū)下至鐵基灣片區(qū)的沿海的濱海景觀軸。 居民收入穩(wěn)步提升，居民生活得到了實質(zhì)性的改善，其住房需求逐漸被釋放，寧德市 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將面臨一個持續(xù)快速發(fā)展期 。 從交通狀況來看，寧德的路、海交通便捷，城市路網(wǎng)骨架基本形成，為整個城市的發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。 2） 種植、養(yǎng)殖 寧德是全國最大的大黃魚人工養(yǎng)殖基地、綠茶種植基地，也是 銀耳、香菇、太子參的主產(chǎn)區(qū)，茶葉、水產(chǎn)、食用菌、水果、花卉、蔬菜、畜牧等產(chǎn)業(yè)已基本形成基地化、規(guī)模化生產(chǎn)經(jīng)營格局，有著發(fā)展資源轉(zhuǎn)化型產(chǎn)業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)的良好基礎(chǔ)。 寧德市城區(qū)面積為 3381平方公里 市區(qū)人口數(shù)量為 80 萬 霞浦縣面積為 1726平方公里 人口數(shù)量為 54 萬 福安市面積為 1795平方公里 人口數(shù)量為 67 萬 交通狀況 寧德地區(qū)交通便利，有 104 國道貫穿南北 ，各縣市間都有省道連接。32′120176。 寧德房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 潘氏機構(gòu)52′。鐵路以萊（舟）福（州）線上的古田站為中轉(zhuǎn) ， 構(gòu)成與全國公路、鐵路的聯(lián)運網(wǎng)絡(luò)。 3） 工業(yè) 初步形成了電機電器、船舶修造、醫(yī)藥化工、建筑建材、食品加工、汽摩配件等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，其中，聞名海外的 “ 中國電機電器城 ” ，已經(jīng)成為世界微型電機生產(chǎn)銷售網(wǎng)絡(luò)的中堅力量，產(chǎn)品遠(yuǎn)銷 40 多個國家和地區(qū)；民營企業(yè)建造的萬噸輪船已順利下水，開創(chuàng)了全國民營造船業(yè)之先河。 二、宏觀經(jīng)濟 國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP） 2020 年，寧德市 GDP 實現(xiàn) 億元，按可比價計算比上年增長 %，比上年增加了 億元。 三、城市規(guī)劃發(fā)展 總體規(guī)劃 寧德城市定位為 閩東中心、海 灣 港口城市 。 “兩港” —— 指城澳港、漳灣港。 （ 2）老城居住改造以加強居住的配套設(shè)施和綠化建設(shè)為重點，全面改善居住環(huán)境。 到 2020 年底，寧德市 房地產(chǎn)業(yè)法人單位共有 254 家 ，比 2020 年第二次基本單位普查增加 78 家，年末從業(yè)人員 4352 人。 寧德2 0 0 5 2 0 0 6 年商品房供求關(guān)系圖7 9 .9 49 2 .8 69 5 .0 28 0 .4 21 .0 2 30 .9 9 47075808590951002020年 2020年1預(yù)售面積( 萬平米) 銷售面積( 萬平米) 供求比 完成投資及“三工”面積 從寧德 20202020 年完成投資及“三工”面積增長對比圖 中，我們可以發(fā)現(xiàn) 2020 年寧德 完成投資增幅 開始 偏緩，商品房竣工面積下降 ，同時 商品房施工面積繼續(xù)增加，新開工面積增幅較大 。 從寧德商品住宅戶型的整體供應(yīng)情況來看，寧德的戶型產(chǎn)品偏向于居住型的三房。 三房的面積主要集中在 120130 ㎡的標(biāo)準(zhǔn)三房為主 四房及 140160 ㎡是寧德市場上供應(yīng)量較少的產(chǎn)品，主要是由于這一類型產(chǎn)品在寧德市場上的需求不是很強勁。 ◎ 城南板塊：將閩東路以南的部分劃分為城南板塊。 戶型 寧德各板塊戶型對比圖( 單位: 套)5050150250350450550650750850市中心 358 48 16 8 0東僑 136 277 823 411 179城南 70 79 167 64 0一房 二房 三房 四房 四房以上 (1) 市中心的主力戶型主要落在一房 ,其三房及四房成為市中心的稀缺產(chǎn)品 (2) 東僑的主力戶型主要落在三房和四房之間 ,其三房比重較大 ,且在面積上多為標(biāo)準(zhǔn)三房 . (3) 城南的主力戶型主要為三房 ,相 與其他戶型相比 ,其四房的供應(yīng)量較少 ,為該板塊的稀缺產(chǎn)品 . 近期銷售項目資料 所在板塊 項目名稱 開盤時間 物業(yè)類型 推出套數(shù) 均價 主力面積 主力總價 東僑 東海富豪世家 2020628 2 棟 9F,1 棟 7F 多層 24 2300 112115 小高： 150 2400 116117 東湖豪門 2020121 1 棟 11F 小高： 55 2500 9497 202061 1 棟 11F、 1 棟18F 小高： 60 3200 121 高層： 122 3550 142148 東嘉花園 0676 4 棟 7F 多層 211 2700 114119 金龍紐約街 1 棟 12F、 1 棟18F 小高： 96 124127 金域蘭灣 20200917 5 棟 9F 小高： 240 2800 121122 202041 2 棟 棟18F 小高： 126 3500 124128 高層： 120 3600 134137 202073 1 棟 棟18F 高層： 257 3800 49 建發(fā)綠莊 202036 2 棟 6F， 1 棟9F， 2 棟 11F 多層： 45 2100 242246 小高： 84 2400 162168 琴海豪庭 072 2 棟 6F， 1 棟9F 小高： 95 2800 112117 多層： 72 2700 124127 怡和嘉園 202012 1 棟 7F 多層： 72 2900 122 20202 2 棟 7F 多層： 84 3100 7274 20204 1 棟 13F 高層： 104 3200 130 41 所在板塊 項目名稱 開盤時間 物業(yè)類型 推出套數(shù) 均價 主力面積 主力總價 市中心 嘉興大廈 07121 1 棟 11F 小高： 78 3231 122127 金甸名苑 061227 2 棟 9F 小高： 304 3000 3236 0751 2 棟 9F 小高： 208 3200 3139 所在板塊 項目名稱 開盤時間 物業(yè)類型 推出套數(shù) 均價 主力面積 主力總價 南區(qū) 金港名都 1 棟 7F 多層 40 2200 4146 4 棟 7F 90 2100 121125 4 棟 7F 168 2200 103108 華建新村 20201110 2 棟 6F 53 3000 127142 名陽帝景 0769 2 棟 9F 80 3500 131138 第三部分 地塊評估 一、地塊分布圖 地塊 三、地塊分析 項目宗地現(xiàn)狀 項目位于萬安西路南側(cè)，美倫大飯店西側(cè)，項目目前為荒地，未經(jīng)過工地平整。 道路路網(wǎng)規(guī)劃齊全，交通便捷。 目前寧德市場上投機現(xiàn)象嚴(yán)重，寧德房產(chǎn)存在著一定程度泡沫，不利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 （ 4）客戶群中有 50%為內(nèi)部客戶。 （ 2）購買目的中投資與自住并重。 鐵基灣工業(yè)園的發(fā)展將帶動項目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市 場發(fā)展。 生活配套：周邊生活配套基本齊全，多家大型酒店。 （ 2） 城南板塊除了缺少 8090 ㎡這個面積段的產(chǎn)品之外，各面積段的分布比較均勻，相比之下 130140㎡是該板塊的主力面積，比東僑板塊的主力面積大 10 ㎡。 寧德在售樓盤各總價段戶型銷售對比圖01002003004005006007000%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%供應(yīng)量（套） 615 258 161 135 113 260 617 255 334 586平均銷售率（%） 58% 89% 86% 90% 94% 99% 96% 84% 76% 71%15萬 以下1520萬 2025萬 2530萬 3035萬 3540萬 4045萬 4550萬 5060萬60萬 以上 板塊分析 ※市場板塊劃分 以現(xiàn)有住房分布狀況，分為三個板塊： ◎ 市中心板塊：主要以原有的蕉城區(qū)為主，包括閩東西路以北，鶴峰路及暑前路以南為界為市中心板塊。 ※小結(jié) 目前寧德市場上主要以 120140 三房的產(chǎn)品為主 . 目前 4050 萬是寧德房地產(chǎn)市場的主力總價 ,也是目前寧德市場上消費 者可以承受的總價范圍。 從整個供應(yīng)情況來看， 140 ㎡以上產(chǎn)品供應(yīng)較少，復(fù)式占比例的 5% 寧德在售項目戶型比例圖( 單位: % )6%38%14%20%6%16%一房 二房 三房四房 四房以上 復(fù)式目前寧德商品住宅的供應(yīng)戶型主要以三房為主，占總比例的 38%。 三、房地產(chǎn)市場分析 （一）商品房市場分析 商品房供求分析 0 06 年寧德房地產(chǎn)的供求狀況顯示，兩年間房地產(chǎn)銷售面積都都超過預(yù)售面積 10 幾萬平方米，說明寧德商品房開發(fā)市場供不應(yīng)求。 根據(jù)寧德居住用地規(guī)劃，及寧德目前發(fā)展的狀況，東蘭、金塔及 鐵基灣這三大片區(qū)在 未來兩至三年中，將 是房地產(chǎn)開發(fā)的熱點，其前景看好。集中布置兩大工業(yè)區(qū)、一個高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，分別為城市北部位于 井上片區(qū)的閩東工業(yè)園區(qū) 、南部的 鐵基灣工業(yè)區(qū)以及位于金塔片區(qū)的東僑高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 “一核” —— 指位于東蘭片區(qū)的全市行政、商務(wù)、文化核心 。 其中，職工平均工資收入 16284 元，增長 %； 020204000600080001000012020140001600018000城鄉(xiāng)居民年收入(單位:元)農(nóng)民人均純收入(元) 604 2965 3087 3246 3517 3808 4117城鎮(zhèn)居民可支配收入(元) 1311 6352 7408 8014 8985 9782 10741職工平均工資(元) 1708 10503 12083 12973 13962 14891 162841990年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 ※小結(jié) 近年來寧德經(jīng)濟發(fā)展迅速 ,步入了城市經(jīng)濟快速發(fā)展的通道 ,為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ) . 目前寧德以工業(yè)等第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，以旅游服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)為輔助，大力興建工業(yè) 及產(chǎn)業(yè)園區(qū)，憑借其資源及產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，打造海灣港口城市，港口型城市定位將增強城市的競爭力。城市向心力不足，房地產(chǎn)外來需求少，市場輻射能力較小，主要吸引城市西部的古田及屏南兩縣的購房群體。在四個港區(qū)中可建泊位 221 個，其中萬噸級以上泊位 151 個，年吞吐能力可達(dá) 4 億噸以上。 面積（平方公里） 人口（萬人） 面積（平方公里） 人口（萬人） 寧德市 13452 325 福安市 1795 67 蕉城區(qū) 1537 42 福鼎市 1526 62 壽寧縣 1425 25 霞浦縣 1726 54 柘榮縣 544 1