【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 上大型社區(qū)漸成規(guī)模，如天通苑、萬(wàn)象新天、大興亦莊等。隨著交通、公共設(shè)施的進(jìn)一步完善，社區(qū)商業(yè)配套需求量也隨之增大，商業(yè)地產(chǎn)前景被看好。 各環(huán)路商業(yè)項(xiàng)目體量分布情況 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)數(shù)量并不能完全代表此區(qū)域的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況，為更清楚的反映整體開(kāi)發(fā)情況，我司在下面將對(duì)各環(huán)路商業(yè)供應(yīng)體量進(jìn)行對(duì)比分析。 如圖表，從開(kāi)發(fā)體量上可以看出，北京市整體上除二三環(huán)之間，其它各環(huán)路在體量上無(wú)明顯差異，二環(huán)內(nèi)， 1,779,000 平方米；三 四環(huán)之間， 2,049,428 平方米；四五環(huán)之間， 1,961,600 平方米；五環(huán)外，1,919,100 平方米；這與這些地區(qū)面積呈反比，商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)由中心向外環(huán)路逐漸減少。二三環(huán)之間項(xiàng)目開(kāi)發(fā)體量明顯少于其它環(huán)路，只有 911,288 平方米，占總開(kāi)發(fā)體量的 11%，主要原因在于，二三環(huán)之間受整體功能的限制，項(xiàng)目多為商住公寓、寫字樓、或酒店底商形式，如建外 SOHO、主語(yǔ)城、順馳 藍(lán)調(diào)、楓藍(lán)國(guó)際等。其它環(huán)路項(xiàng)目，在體量上并無(wú)明顯差異。 各環(huán)路商業(yè)項(xiàng)目分布情況 從圖中我們可以清楚看到北京市各環(huán)線的商業(yè)項(xiàng)目分布情況。 二環(huán)路內(nèi) 包含了西單商圈、王府井商圈、阜成門 —— 復(fù)興門商圈、宣武門 —— 前門 —— 崇文門商圈等眾 多已經(jīng)趨于成熟的商業(yè)圈，隨著金寶街大型綜合性項(xiàng)目的興建以及東單 “ 銀街 ” 的改造，大面積商鋪將被推出，東單商圈更趨成熟，這必然加強(qiáng)了二環(huán)路內(nèi)良好的商業(yè)氛圍。但同時(shí)我們也應(yīng)該看到，由于二環(huán)路內(nèi)的商業(yè)發(fā)展已經(jīng)趨于成熟，這么多項(xiàng)目的興建，也使二環(huán)路內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。尤其以西單商圈和王府井商圈競(jìng)爭(zhēng)最為明顯。 二三環(huán)路 之間：東二環(huán)到東三環(huán)區(qū)域駐扎了各大金融機(jī)構(gòu)和外資企業(yè)的辦公地點(diǎn)，擁有大片 5A級(jí)寫字樓和高尚住宅區(qū)，隨著北京市政建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展，這里將形成一個(gè)頂級(jí)企業(yè)聚居區(qū)、一個(gè)高品質(zhì)的富人生活區(qū)?，F(xiàn)階段此處可供大規(guī)模商業(yè) 開(kāi)發(fā)的面積極少，已基本飽和。而南部二三環(huán)間由于居民消費(fèi)水平與商業(yè)發(fā)展環(huán)境都不太成熟，所以商業(yè)項(xiàng)目相對(duì)較少，沒(méi)有能夠形成強(qiáng)有力的商圈。二三環(huán)之間的西部區(qū)域隨著馬連道地區(qū)交通、教育及購(gòu)物生活配套設(shè)施日益完善，以及馬連道商圈被規(guī)劃為中央采購(gòu)區(qū) ,其周邊的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也日趨興旺。二三環(huán)之間的北部區(qū)域由于擁有東直門、西直門兩大交通樞紐商業(yè)和北三環(huán)沿線馬甸、雙安商業(yè)區(qū)的帶動(dòng)，相對(duì)而言發(fā)展比較穩(wěn)定。北部區(qū)域的大鐘寺地區(qū)將會(huì)建起體量較大的大鐘寺國(guó)際商業(yè)中心，此物業(yè)經(jīng)營(yíng)的成功與否將會(huì)影響到北三環(huán)商業(yè)區(qū)的經(jīng)營(yíng)與定位。綜上，二三環(huán) 之間的區(qū)域東部已基本飽和，西部和北部平穩(wěn)發(fā)展，南部屬于待啟動(dòng)地區(qū)，未來(lái)可挖掘的潛力大。 三四環(huán)之間： 南三四環(huán)之間依然是發(fā)展相對(duì)比較薄弱的一個(gè)區(qū)域，但是隨著木樨園商業(yè)圈的相成，百榮世貿(mào)的組建，給南城帶來(lái)了希望。南城的發(fā)展日益受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，尤其是在政府建設(shè)南城，開(kāi)發(fā)南城的大的方針政策指引之下，隨著南城開(kāi)發(fā)建設(shè)的步伐正在不斷加快，京津塘、京石、京開(kāi)等快速路相繼通車，地鐵 5號(hào)線正在建設(shè)，若干條市政道路即將開(kāi)通，加上城市環(huán)線、鐵路和南苑機(jī)場(chǎng)，南城已經(jīng)形成便捷、立體的交通網(wǎng)絡(luò)，南城必將成為一個(gè)新興的商業(yè)區(qū)域。 西三四環(huán)的發(fā)展則弱于北三四環(huán)，這是由于北三四環(huán)處于亞奧商圈，發(fā)展比較快，生活氣息濃厚，被稱為中心居住區(qū) (CLD)。以餐飲、娛樂(lè)、超市等生活配套 行業(yè)為主形成了亞運(yùn)村獨(dú)特的商圈氛圍，并且規(guī)模正在日益壯大。當(dāng)北京被宣布為 2020年奧 運(yùn)會(huì)的主辦城市后，此處更是商家的必爭(zhēng)之地，價(jià)格一路飆升。東三四環(huán)由于包含了 CBD 和燕莎兩個(gè)北京最大的商業(yè)圈，尤其是 CBD商業(yè)圈，在他的周圍興建了大量的項(xiàng)目，例如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、金地國(guó)際花園、華貿(mào)中心等，形成了 CBD次商圈，并不斷延伸。 四五環(huán)之間 ：南四五環(huán)之間的商業(yè)項(xiàng)目主要集中在郊縣大 興，東四五環(huán)的項(xiàng)目則主要集中在望京商業(yè)圈一帶和 CBD的次商業(yè)圈一帶。北城則或以?shī)W運(yùn)為依托，發(fā)展奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)；部分以中關(guān)村的巨大人流量為依托發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目。而從商業(yè)項(xiàng)目的分布數(shù)量上我們又可以看出，同在四五環(huán)之間，北四五環(huán)就發(fā)展的比較好，項(xiàng)目數(shù)量眾多，這主要是受到 2020年奧運(yùn)會(huì)的影響，依托奧林匹克公園發(fā)展開(kāi)了。 五環(huán)以外： 可以看出北五環(huán)外的昌平和東五環(huán)外的通州發(fā)展較其他郊縣更好。其中尤其以北五環(huán)外 項(xiàng)目最多，而其中的亞北天通苑，無(wú)論是在社區(qū)面積上，還是在建筑面積上都是最大的。 總的來(lái)看，北京各環(huán)線之間是以二環(huán)發(fā)展最好 ，三四環(huán)相對(duì)比較成熟，五環(huán)以外發(fā)展勢(shì)頭迅猛。同一環(huán)線之間，則是東部和北部?jī)?yōu)于西部和南部，在二環(huán)和三環(huán)之間，以及三環(huán)和四環(huán)之間以東部發(fā)展相對(duì)比較成熟與完善，項(xiàng)目眾多，競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)激烈。而四到五環(huán)之間以及五環(huán)以外則以北部為最優(yōu)。 三、 各環(huán)路的商業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展關(guān)系分析 根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃》的部署，北京市將在市域范圍內(nèi)，構(gòu)建 “ 兩軸 兩帶 多中心 ” 的城市空間結(jié)構(gòu)。下面我們將根據(jù)這一城市規(guī)劃來(lái)分析各環(huán)路的商業(yè)發(fā)展情況及將來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。 首先簡(jiǎn)單的介紹一下這一規(guī)劃的主要內(nèi)容： (1) 兩軸：指沿長(zhǎng)安街的東西軸和傳統(tǒng)中軸線的南北軸。 (2) 兩帶：指包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的 “ 東部發(fā)展帶 ” 和包括大興、房山、昌平、延慶、門頭溝的 “ 西部發(fā)展帶 ” 。 (3) 多中心：指在市域范圍內(nèi)建設(shè)多個(gè)服務(wù)全國(guó)、面向世界的城市職能中心，提高城市的核心功能和綜合競(jìng)爭(zhēng)力，包括中關(guān)村高科技園區(qū)核心區(qū)、奧林匹克中心區(qū)、中央商務(wù)區(qū) (CBD)、海淀山后地區(qū)科技創(chuàng)新中心、順義現(xiàn)代制造業(yè)基地、通州綜合服務(wù)中心、亦莊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心和石景山綜合服務(wù)中心等 從 1993年的 “ 分散集團(tuán)式布局 ” 到如今的 “ 兩軸－兩帶－多中心 ” ，新規(guī)劃必然會(huì)改變舊有的北京城市空間布局，而城市空間布局的變化也必然導(dǎo)致北京房地產(chǎn)格局的變化，這種變化很可能將是質(zhì)的變化。 新的城市總體規(guī)劃實(shí)施后，人們將不會(huì)再像以前那樣以天安門為中心生活，居住形態(tài)亦將發(fā)生重大變化， 從商業(yè)角度來(lái)看，此種規(guī)劃也將改變以往人們購(gòu)物的習(xí)慣。在北京市新的功能劃分上，我們不能再把北京簡(jiǎn)單地劃分為不同的功 能區(qū)，造成吃飯的地方吃飯，睡覺(jué)的地方睡覺(jué)，工作的地方工作，大家在這些功能區(qū)之間疲于奔波，造成資源和人力的浪費(fèi)。以后身邊的中型社區(qū)購(gòu)物中心和郊區(qū)的大型 shopping mall可能將成為人們購(gòu)物的首選。 新規(guī)劃中中心城市軸線及功能區(qū)分析圖 通過(guò)上面兩張圖的對(duì)比可以看出北京市現(xiàn)有商圈與新規(guī)劃中的兩軸并不完全 相符，現(xiàn)有商業(yè)聚集區(qū)主要位于三環(huán)以內(nèi)，并且表現(xiàn)出非常明顯的向東部?jī)A斜的態(tài)勢(shì)，北部、西部和南部都是較分散的中型商業(yè)聚集區(qū)，屬于區(qū)域型商業(yè)中心。而在北京市新規(guī)劃中，三環(huán)以外的商業(yè)規(guī)劃被重視起來(lái)， CBD東部、大紅門區(qū)域、石景山區(qū)域、亞奧區(qū)域都被列入重點(diǎn)發(fā)展的部分， 可見(jiàn)在北京市未來(lái)的發(fā)展中，將逐步突出三環(huán)以外的大型商業(yè)的發(fā)展，按照多中心的規(guī)劃進(jìn)行整體布局。商業(yè)發(fā)展將不再僅限于東部 CBD區(qū)域的集中商業(yè)區(qū)，而是圍繞兩個(gè)中心軸，逐步在整個(gè)城區(qū)建立多 個(gè)區(qū)域級(jí)商業(yè)中心。新的城市總體規(guī)劃實(shí)施后，人們將不會(huì)再像以前那樣以天安門 為中心生活，環(huán)線將不再是考評(píng)房子的惟一標(biāo)準(zhǔn)，作為城市規(guī)劃的重要實(shí)施者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也會(huì)迅速順應(yīng)這一形式。 四、北京交通干線和沿線商業(yè)的分析 從目前北京的交通系統(tǒng)看，由四條環(huán)線和 15條快速聯(lián)絡(luò)線組成的快速系統(tǒng)是北京交通的骨架，連接主要交通干線的支線和次級(jí)道路構(gòu)成道路網(wǎng)絡(luò)。近年來(lái)四環(huán)、五環(huán)已經(jīng)建成通車，預(yù)計(jì)六環(huán)建成后，五個(gè)環(huán)線總長(zhǎng)將達(dá)到 ，到 2020年，北京將建成五環(huán)加八射的高速環(huán)路系統(tǒng)。 北京市的商業(yè)項(xiàng)目主要分布在現(xiàn)有道路沿線，面積約 800萬(wàn)平米，還有 400多萬(wàn)平米商業(yè)集中在近幾年來(lái)建設(shè)的交通路線 沿線，如地鐵十三號(hào)線、朝陽(yáng)北路以及四環(huán)沿線，四環(huán)路被稱為 “ 黃金大道 ” ，這不僅因?yàn)樗沫h(huán)工程耗資巨大，更因?yàn)槠鋷?lái)的效益要 10 倍于產(chǎn)出。公路建設(shè)每投入 100億元人民幣，將會(huì)拉動(dòng)周邊的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 1000億元人民幣。四環(huán)路的開(kāi)通，使分布在北京市區(qū)邊緣的中央商務(wù)區(qū)（ CBD）、中關(guān)村高新技術(shù)園區(qū)、奧運(yùn)村、大運(yùn)村、亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)等連點(diǎn)成線，起到輻射作用，以帶動(dòng)北京科技、文化產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。另外地鐵十三號(hào)線的開(kāi)通也大大拉近了城鄉(xiāng)的距離，方便了居民出行的便利，同時(shí)也帶動(dòng)了沿線商業(yè)的發(fā)展。 未來(lái)北京市將大力發(fā)展軌道交通，這是因?yàn)楸本┖退鼈兊淖畲蟛顒e不是路的寬窄而是公共交通，尤其是地鐵數(shù)量的差距。像巴黎地鐵長(zhǎng)度是三百多公 里，莫斯科也是三百多公里，東京也是幾百公里，而北京只有幾十公里。這個(gè)差距是非常大的。大力發(fā)展公共交通特別是軌道交通，這是世界大城市解決交通問(wèn)題的一個(gè)主要經(jīng)驗(yàn)。由于軌道交通具有很多特點(diǎn)如：沒(méi)有堵塞問(wèn)題，而且很準(zhǔn)時(shí)；它不受氣候氣象影響； 安全系數(shù)高；它是環(huán)保，由于北京是個(gè)發(fā)展中的城市，原來(lái)道路比較缺乏，路面不夠?qū)?，面積也不夠。受到北京古都風(fēng)貌保護(hù)和其它方面的限制，道路增加是有限的，道路面積增加也是受到限制的在這種情況下，只能通過(guò)大力發(fā)展地下交通，才能夠既保護(hù)北京的歷史風(fēng)貌，同時(shí)又解決了交通問(wèn)題。 根據(jù)北京市規(guī)劃， 到二零零八年之前，北京將建成八通線、地鐵五號(hào)線、十號(hào)線一期、奧運(yùn)支線、四號(hào)線、九號(hào)線一期、機(jī)場(chǎng)線、亦莊線，加上已經(jīng)開(kāi)通運(yùn)行的三條地鐵線路，二零零八年北京市區(qū)軌道線路將有望達(dá)到十一條。 地鐵的開(kāi)發(fā)將帶來(lái)沿線土地的升值，地鐵站周圍的土地是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)或者是商業(yè)開(kāi)發(fā)的上上之選。 根據(jù)偉業(yè)商業(yè)資料統(tǒng)計(jì) ，截止到 2020年，北京市分布在原有交通干線的的商業(yè)項(xiàng)目共有 289個(gè)，面積總計(jì) 405萬(wàn)平米；分布在未來(lái)軌道交通干線周邊的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量共有 85 個(gè)，面積總計(jì) 231萬(wàn)平米，軌道交通對(duì)商業(yè)帶來(lái)的增值效應(yīng)由此可見(jiàn)。 根據(jù)目前地鐵的建設(shè)情況， 5號(hào)線將于 2020年 6月率先進(jìn)入運(yùn)營(yíng)，加上奧運(yùn)的影響，毫無(wú)疑問(wèn)，除了已經(jīng)建立的 “ 東西軸 ” 與二環(huán)線地鐵， “ 南北軸 ” 的 5號(hào)線周邊商業(yè)將會(huì)逐步發(fā)展起來(lái)的。 五、已落成、正報(bào)規(guī)、待建項(xiàng)目情況對(duì)比分析 從 1996年以來(lái)，為了改造舊城，徹底整頓遍地小商販，露天市場(chǎng)管理混亂的現(xiàn)象，北京市政府大力整頓商業(yè)物業(yè)，數(shù)量眾多的住宅底商，臨時(shí)建筑被勒令關(guān)閉、拆除，由此造成商業(yè)供應(yīng)量銳減，由于消費(fèi)市場(chǎng)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，市場(chǎng)開(kāi)始產(chǎn)生巨大的商業(yè)需求，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)速度大大加快，僅 2020— 2020年的商業(yè)供應(yīng)量就達(dá) 1300多萬(wàn)平米，其中已建商業(yè)面積 700萬(wàn)左右，占到總體供應(yīng)量的 60%多，另外還有 200多萬(wàn)平米在建商 業(yè)，這些在建商業(yè)基本上將于 2020年推向市場(chǎng)，因此 2020年，將是商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)激增的一年；正在報(bào)批的商業(yè)面積約 150萬(wàn)平米，占到總體面積的 17%。 2020— 2020年間，北京市城八區(qū)的落成項(xiàng)目以東城區(qū)為最，達(dá)到該區(qū)總體面積的 72%，這主要是因?yàn)闁|城區(qū)商業(yè)比較成熟，以王府井商圈為核心的東城區(qū)基本上沒(méi)有多少新建項(xiàng)目；已落成項(xiàng)目最少的區(qū)是豐臺(tái)區(qū)，比例僅為 43%，豐臺(tái)區(qū)由于歷史原因，整體商業(yè)發(fā)展水平較低，除了大紅門服裝批發(fā)市場(chǎng)外，其他零售商業(yè)落成數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于其他城區(qū)； 在建項(xiàng)目最多的是是朝陽(yáng)區(qū)，比例高達(dá) 35%，眾 所周知，北京市 2020年將舉行奧運(yùn)會(huì)，奧運(yùn)的巨大商機(jī)帶來(lái)亞奧區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)，同時(shí)，朝陽(yáng)區(qū)的 CBD地區(qū)及朝陽(yáng)北路大量的寫字樓底商、社區(qū)商業(yè)都為朝陽(yáng)區(qū)的商業(yè)發(fā)展添磚加瓦，發(fā)展勢(shì)頭如火如荼； 待建商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量最多的是豐臺(tái)，因?yàn)樨S臺(tái)區(qū)已落成項(xiàng)目數(shù)量相對(duì)較少，因此未來(lái)有大量商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃待建，主要集中在木樨園 — 大紅門地帶；規(guī)劃數(shù)量較少的是崇文區(qū)，僅為 10%，這主要是因?yàn)槌缥膮^(qū)的商業(yè)數(shù)量較多，尤其是近兩年來(lái)大量社區(qū)商業(yè)的投入使用使得該區(qū)商業(yè)放量過(guò)多，一時(shí)難以消化。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市現(xiàn)有商業(yè)面積 1260萬(wàn)，人均商業(yè)面積 ，依據(jù)北京市 2020年人均規(guī)劃商業(yè)面積 1平米的規(guī)劃，未來(lái)五年在建及待建商業(yè)項(xiàng)目面積將達(dá)到 200— 300萬(wàn)平米，因此預(yù)計(jì)到 2020年，商業(yè)供應(yīng)量每年都在五十萬(wàn)平米以上。 六、商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)對(duì)比分析（獨(dú)立、寫字樓底商、社區(qū)商業(yè)等） 北京市現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)中，以獨(dú)體商業(yè)比例為最高，達(dá)到 35%；寫字樓 底商越來(lái)越受到投資者和經(jīng)營(yíng)商戶的歡迎，這是因?yàn)閷懽謽潜旧碛写罅康南M(fèi)人群，這些人群提供了商業(yè)發(fā)展最基礎(chǔ)的盈利元素，是當(dāng)今商業(yè)發(fā)展最快的商業(yè)形態(tài)，這部分物業(yè)占到總體比例的 24%；臨街商鋪雖然占據(jù)比例不高，只有 19%，但是以其貫有的地理優(yōu)勢(shì)一向深受商家和消費(fèi)者的喜愛(ài)，一直是最受關(guān)注的物業(yè)形態(tài)，發(fā)展前景良好；至于近年來(lái)發(fā)展迅速的社區(qū)商業(yè)，更是以立足于社區(qū)，面向周邊的的姿態(tài)在眾多商業(yè)形態(tài)中突圍而出，受到多方的注目，眾所周知，北京市的社區(qū)便利店遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于上海市的社區(qū)便利店數(shù)量，巨大的市場(chǎng)契機(jī)被多個(gè)零售巨頭覬覦，快客、 71迪亞天天、聯(lián)合利華等世界知名連鎖巨頭目前在北京市的各大社區(qū)拼命擴(kuò)張，以期搶先占領(lǐng)市場(chǎng)。 在北京市城八區(qū)中，獨(dú)體商業(yè)比例最高的是海淀區(qū)，占比 54%，這要?dú)w功于海淀區(qū)近年來(lái)一系列大的巨量商業(yè)陸續(xù)竣工，如世紀(jì)金源 Mall,大鐘寺國(guó)際廣場(chǎng)等；寫字樓底商比例最高的為東城區(qū)，比例為 25%；社區(qū)商業(yè)比例最高的為石景山區(qū)，比例達(dá)達(dá)到 35%；臨街商鋪比例最高的為東城區(qū)，比例為 23%。 第三部分 、北京商圈規(guī)分析 什么是商圈？商圈是指以店鋪?zhàn)潼c(diǎn)為核心向外延伸一定距離而形成的一個(gè)方圓范圍，是店鋪吸引顧客的地理區(qū)域。它由核心商業(yè)圈，次級(jí)商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈構(gòu)成。核心商業(yè)圈是離商店最近，顧客密度最高的地方