【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 項(xiàng)目采取分期開發(fā)，每期都應(yīng)有自己的主題概念設(shè)計(jì)，力求創(chuàng)造內(nèi)向親和，外向流通、立體共享的戶外公共空間。項(xiàng)目?jī)?nèi)外商業(yè)街設(shè)計(jì)力求與城市化接軌，形成半開放、立體模式，集休閑、娛樂、健身為一體化的消費(fèi)活動(dòng)中心，體現(xiàn)出項(xiàng)目整體的時(shí)尚與前衛(wèi)風(fēng)格。 三、規(guī)劃策略分析 物業(yè)類型 產(chǎn)品在規(guī)劃上不同，物業(yè)類型也應(yīng)豐富多樣。普通高層住宅、小躍層、標(biāo)準(zhǔn)躍層，根據(jù)不同位置，在相同樓層上可以考慮不同的售價(jià)。 高綠化策略 因項(xiàng)目規(guī)劃容積率較高，又以小戶型占絕大比例，所以居住密度高，降低了居住的舒適性，這一不足可用高綠化率來(lái)淡化，通過(guò)見縫插綠有效增加綠化面積。 四、景觀設(shè)計(jì) 景觀力求豐富，如：植被可用高大樹木和矮植被相結(jié)合，移植少量成型的高大樹種與灌木叢、草皮形成多層次、立體化的覆蓋效果。 運(yùn)用山石的疊加把平庸的水系營(yíng)造出跌宕起伏的效果?？稍黾有「邔拥臉琼敾▓@和高層的空中花園設(shè)計(jì)，形成社區(qū)的多重景觀。 五、戶型設(shè)計(jì) 在堅(jiān)持小戶型為主的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)戶型多樣化。打破平層布局，將規(guī)劃報(bào)批的 90 平米、 110 平米 戶型在施工時(shí)設(shè)計(jì)成 180 平米、 220平米的復(fù)式躍層。同時(shí)在設(shè)計(jì)中融入更多現(xiàn)代元素，如：外飄窗、落地窗、角窗、陽(yáng)光室、露臺(tái)、閣樓等。 第 五 部分 項(xiàng)目的科學(xué)技術(shù)運(yùn)用 一、能源環(huán)境 配合全市打造太陽(yáng)能之城的總體目標(biāo)，社區(qū)統(tǒng)一安裝太陽(yáng)能熱水器，節(jié)能、無(wú)污染，安全系數(shù)高，可實(shí)現(xiàn) 24 小時(shí)熱水，提升住宅品質(zhì)。 二、水環(huán)境 建立中水系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)水資源二次利用，將生活中的污水經(jīng)過(guò)系統(tǒng)處理后做雜用水，既節(jié)約了水資源又使污水無(wú)害化。 三、空氣環(huán)境 暗廁內(nèi)通風(fēng)管道口可設(shè)計(jì)成排風(fēng)扇安裝位置，可實(shí)現(xiàn)自主排風(fēng)換氣，平時(shí)封閉，防止灰塵從通風(fēng)管道進(jìn)入。 四、聲環(huán)境 通過(guò)立體綠化隔音帶和中空玻璃，達(dá)到減少噪音的效果。 五、建筑材料 采用新型建材、管材、加厚保溫層、防水、排水等材料。 第 六 部分 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案 一、宣傳推廣策略 入市思路： （ 1） 準(zhǔn)備充分后入市：避免為一個(gè)特定的時(shí)間入市，為某種偏好入市或?yàn)槿胧卸胧?。在推廣策略不明確、市場(chǎng)動(dòng)向沒有把握、推廣工具不齊備、內(nèi)外包裝不到位的狀況下入市，難免漏洞百出，推廣前景黯淡。因此，在項(xiàng)目的正式推出前，我們將為項(xiàng) 目在知名度和形象上做一個(gè)量的積累，蓄勢(shì)待發(fā) ，達(dá)到銷售一舉的成功。 （ 2） 無(wú)造市不入市：在房地產(chǎn)市場(chǎng)如此平平淡淡的態(tài)勢(shì)下，我們認(rèn)為“無(wú)造市即無(wú)市場(chǎng)”，所以入市準(zhǔn)備時(shí)間再短也不能忽略造勢(shì)，而且還要費(fèi)勁心機(jī)的造好勢(shì)； （ 3） 銷售旺季入市：通過(guò)銷售旺季（ 10 月）火熱的銷售氣氛來(lái)實(shí)現(xiàn) 國(guó)茂房地產(chǎn)沈莊 項(xiàng)目一炮打響，迅速在市場(chǎng)上擴(kuò)大知名度和影響力，將有力促進(jìn)后續(xù)銷售；而且臨近過(guò)年，很多在外 工作的人都會(huì)回家，是辦家置業(yè)的大好時(shí)機(jī)。 （ 4） 有控制的入市：根據(jù)工程進(jìn)度、推廣策略、銷售導(dǎo)向等分期分批有節(jié)奏地向市場(chǎng)推出產(chǎn)品，避免一涌而上，好房、好鋪迅速被搶盡、劣房積 壓的局面，實(shí)現(xiàn)均衡、有序的銷售目標(biāo)。 項(xiàng)目啟動(dòng)宣傳策略 根據(jù)房地產(chǎn)銷售的階段性和廣告活動(dòng)自身的特點(diǎn)，同時(shí)基于項(xiàng)目的工程進(jìn)度及項(xiàng)目特征，我們考慮可按 導(dǎo)入期、行銷期（成熟期）、持續(xù)期、促銷期 四個(gè)階段展開全程廣告的推廣工作。廣告策略的制定就是要解決在四個(gè)階段中，在不同的銷售進(jìn)度情況下，廣告活動(dòng)如何配合銷售開展的問題。 階段性廣告策略安排： 第一階段：導(dǎo)入期（市場(chǎng)啟動(dòng)期） 階段特征：一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化的地產(chǎn)市場(chǎng)，一個(gè)新的項(xiàng)目的介入，市場(chǎng)的反應(yīng)必然是非常謹(jǐn)慎的。在“以我為主”的前提下，對(duì)市場(chǎng)可能發(fā)生的變化也絕不 可等閑視之，從某種意義上講，導(dǎo)入期的推廣工作是帶有一些試探性質(zhì)的，也可以這樣說(shuō)，廣告推廣策略到傳播手法在此階段中對(duì)市場(chǎng)反饋的敏感程度和應(yīng)變能力是決定以后整個(gè)推廣計(jì)劃成功與否 的關(guān)鍵。 廣告目標(biāo)：推出物業(yè)形象，刺激引發(fā)關(guān)注，營(yíng)造熱賣氣氛，達(dá)到市場(chǎng)的預(yù)熱，引發(fā)市場(chǎng)良性啟動(dòng)。 工作內(nèi)容： ※ 以“ 綠色、現(xiàn)代、上品生活 ”為主題，在前期地區(qū)級(jí)報(bào)紙投放軟性文章，以新聞炒作同步。這也是做好“三老”（老頭子、老板、老百姓）工作的體現(xiàn)。 ※ 臨近開盤投放硬性廣告 —— 熱烈祝賀 *****開盤 ，做到媒體互動(dòng)。 ※ 做好現(xiàn)場(chǎng)工地圍墻包裝工作， 售樓處包裝工作，營(yíng)造濃厚的熱銷氣氛。 ※ 完成地盤售樓處形象包裝，戶外廣告等設(shè)計(jì)部分的工作。 ※ 完成售樓書、戶型平面圖、價(jià)格表、認(rèn)購(gòu)合同、宣傳單張、模型、展板等銷售配套工作。 第二階段：行銷期（銷售強(qiáng)化期） 引導(dǎo)階段（公開發(fā)售期） 成功導(dǎo)入 綠色、現(xiàn)代、上品生活 概念，以引導(dǎo)第二階段的廣告運(yùn)動(dòng) 階段特征：經(jīng)過(guò)前期的宣導(dǎo)工作，項(xiàng)目的市場(chǎng)定位已“呼之欲出”。部分消費(fèi)者正式形成購(gòu)買。 廣告目標(biāo) ：進(jìn)一步提升項(xiàng)目鮮明的個(gè)性形象，激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買欲望從銷售上完成從良好的市場(chǎng)預(yù)期到銷售實(shí)效的轉(zhuǎn)化，實(shí)現(xiàn)首期預(yù)定銷售目標(biāo)。 依據(jù)物業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)間階段強(qiáng)化銷售主 張，擴(kuò)大物業(yè)知名度，進(jìn)一步培養(yǎng)物業(yè)良好的市場(chǎng)形象，激發(fā)購(gòu)買，以提高銷售率為目的。 階段特征：有了良好的市場(chǎng)形象，有了賣點(diǎn)的充分渲染，成熟期的到來(lái)已是“弓成滿月，引而待發(fā)”了。若干極具誘惑力的強(qiáng)勢(shì)促銷手段出臺(tái)，一層薄薄的面紗正在撩起。 工作建議：※希望發(fā)展商能及時(shí)準(zhǔn)確報(bào)告工程進(jìn)度，便于把握推廣節(jié)奏，盡快進(jìn)入成熟期，迅速進(jìn)入旺銷 ※希望及時(shí)準(zhǔn)確地反饋銷售狀況及銷售現(xiàn)場(chǎng)氣氛，有利于及時(shí)調(diào)整推廣策略，達(dá)到最為理想的廣告效果。 ※積極籌備開展相應(yīng)的 PR 公關(guān)活動(dòng)（如舉行開盤慶典），邀請(qǐng)政府部門領(lǐng)導(dǎo)、市領(lǐng)導(dǎo)參與剪彩，約請(qǐng) 三流明星（費(fèi)用經(jīng)濟(jì)，效果出奇）助陣。 第三階段：持續(xù)期 階段特征：在銷售推廣過(guò)程中出現(xiàn)銷售矛盾，即時(shí)進(jìn)行修正調(diào)整 。 廣告目標(biāo)：提升銷售率，修正營(yíng)銷主張，完善物業(yè)形象形成物業(yè)美譽(yù)度。 訴求重點(diǎn)：證言階段：業(yè)主的心聲、工程進(jìn)度、發(fā)展商實(shí)力 工作內(nèi)容： ※ 以證言式、催促式為廣告形式投放促銷廣告，利用節(jié)假日，展開公關(guān)活動(dòng)，周末演出、節(jié)假日嘉年華活動(dòng)配合廣告宣傳，派發(fā)單張，送紀(jì)念禮物等，拋起一波未平一波又起的銷售浪潮，提升銷售率 。 ※ 應(yīng)用 DM 小冊(cè)子或電話單針對(duì)性極強(qiáng)的廣告宣傳形式作為補(bǔ)充。 工作建議： ※ 協(xié)助發(fā)展商、代 理方進(jìn)行策略調(diào)整。 ※ 協(xié)助發(fā)展商、代理方制定公關(guān)活動(dòng)方案。 第四階段：促銷期 階段特征：銷售目標(biāo)基本完成，市場(chǎng)反應(yīng)趨于疲軟，各項(xiàng)工作進(jìn)入平臺(tái)調(diào)整期。 廣告目標(biāo)：消化存量，成功完成銷售。 訴求重點(diǎn)：優(yōu)惠方式、工程進(jìn)度完成，可以入伙入住、鳴謝、催促 。 在市場(chǎng)面前沒有權(quán)威。這是多少策劃人在市場(chǎng)面前碰得頭破血流之后的肺腑之言。廣告策略的制定，只是給具體的操作提供一條大致的脈絡(luò)，而絕非一定之規(guī)。在瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)中，沒有操作上的靈活性，那么策略的制定只能是作繭自縛。所以我們認(rèn)為：本策略的執(zhí)行將隨時(shí)根據(jù)市場(chǎng)的變化做出調(diào)整。特此做一個(gè)簡(jiǎn)單的聲明。 項(xiàng)目名稱建議 （ 1）錦繡乾城 市調(diào)認(rèn)可率 35%，被調(diào)名稱之首。頗受年輕人青睞，雙重寓意：既有豐富多彩的居住環(huán)境，又有前程美好的諧音。 （ 2）金地華府 市調(diào)認(rèn)可率 %?！敖稹睘槲逍兄?，又有黃金寶地之意，顧名思義，黃金寶地上的華麗居所。 （ 3）領(lǐng)域 明郡 市調(diào)認(rèn)可率 11%。寓意：擁有引領(lǐng)區(qū)域性發(fā)展的優(yōu)勢(shì)和潛力，大氣蓬勃。 （ 4）格林 漫都 B 區(qū) 格林 漫都作為 G