【正文】 匯聚著朝陽門、建國門、燕莎等商圈的 CBD 高檔商業(yè)區(qū)，帶有典型的時尚性、高品質(zhì)性和文化契合性。這也是 CBD商業(yè)最顯著的特征。 CBD的商業(yè)經(jīng)營所面向的群體較為小眾，主要滿足高消費人群的消費需求，主要是滿足 CBD區(qū)域內(nèi)高消費人群 及辦公人群的需求。 CBD作為北京中央商務(wù)區(qū)，一定程度上就是北京潮流的風(fēng)向標(biāo)志。 上圖是對 CBD 區(qū)域的一項消費者年齡調(diào)查，調(diào)查顯示，青年人員（ 35 歲以下）達(dá)到了 %，占總數(shù)的一半以上；而中年人員（ 3550 歲間）達(dá)到了 %，而 50歲以下的占到了調(diào)查總數(shù)的 %。體驗式消費所能帶來的愉悅感在某種程度上超出了定點式消費，但 CBD受到地價的制約，使得體驗式商業(yè)的開發(fā)幾乎不可能，這就給泛 CBD區(qū)域，如蘋果社區(qū)、四季華僑城、四季東方城等著重休閑、體驗的商業(yè)經(jīng)營項目以很大的市場，它們的定位及客戶都是與 CBD相關(guān)聯(lián)的。而去年 CBD的商業(yè)新增項目多為分散在 各項目的底商和社區(qū)商業(yè)街，如溫特萊中心 底商、建外 SOHO9萬平方米商業(yè)街，北京財富中心、富爾大廈及尚都國際中心共計 4萬平方米的配套商業(yè)。 商業(yè)概況分析： CBD今年新供應(yīng)的商業(yè)總面積將超過 25萬平方米，以大規(guī)模商業(yè)體為主。 [未來標(biāo)志建筑 ] 目前商務(wù)中心區(qū)正在建設(shè)中的國貿(mào)大廈（三期）、央視大廈、銀泰中心、財富中心、北京電視中心、國貿(mào)三期等高層建筑。 [CBD功能定位 ] 城市功能定位：建成北京市走向現(xiàn)代化國際大都市的新城區(qū)，建成環(huán)境優(yōu)美、城市功能齊全、基礎(chǔ)設(shè)施完善的現(xiàn)代化新城區(qū)。國貿(mào)橋東北角的 CBD核心區(qū)，是超高層建筑集中的區(qū)域，它將形成 CBD的標(biāo)志性建筑群。主要的商務(wù)設(shè)施將沿東三環(huán)路、建國門外大街兩側(cè)布置，確定位于 金十字 東北角面積約 30 公頃的地區(qū)為 CBD的核心區(qū)。目前正在建設(shè)中的 CBD 核心區(qū)位于長安街與東三環(huán)交匯處東北，占地 公頃，規(guī)劃建筑面積超過 100萬平方米，將建設(shè)包括國際一流的寫字樓、酒店、商場、會展中心等現(xiàn)代商務(wù)設(shè)施。 北京中央商務(wù)區(qū)現(xiàn)有工業(yè)、企業(yè)用地 149公頃，居住用地 84公頃，公建用地 55公頃，市政用地 13公頃，教育科研用地 14公頃，道路及其它用地 84公頃，區(qū)內(nèi)共有居住人口約 。 商圈分析 CBD商圈 概況： 北京商務(wù)中心區(qū)位于朝陽區(qū)東三環(huán)路與建國門外大街交匯的地區(qū)，距長安街約 公里，距首都機場高速路 出入口約 。 經(jīng)營中對外宣傳不足，項目知名度無法打出。 前期規(guī)劃設(shè)計不夠合理，造成后期的經(jīng)營困難，同時難以招到主力商鋪。 商業(yè)配套 設(shè)施較為缺乏，休閑娛樂設(shè)施較少，無法長時間留住客流，同時也無法營造舒適輕松的購物環(huán)境。許多商業(yè)項目不進(jìn)行充分的市場調(diào)研，在沒有充足的市場支撐的情況下，盲目定位，盲目拔高，不考慮實際情況，無法吸引到目標(biāo)客戶，造成項目經(jīng)營失敗。對交通、周邊環(huán)境、消費半徑?jīng)]有深入的研究，造成項目經(jīng)營慘淡。東方廣場的最高租金甚至已經(jīng)達(dá)到 260美元/月 /平方米。北京新興商業(yè)地產(chǎn)項目整體表現(xiàn)不佳，經(jīng)營狀況難盡人意。而耗資上億的亞洲第一大 SHOPPINGMALL－金源時代購物中心，在開業(yè)的一段時間里，客流量每日不過百人。但就目前市場形勢看來，北京商業(yè)地產(chǎn)市場的經(jīng)營并不樂觀。 第四部分 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營概況分析 整體分析 北京的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展得如火如荼，但是往往在經(jīng) 歷了銷售及租賃得火爆后，變成了經(jīng)營的冷飯。進(jìn)行南城 城市 市場營銷，改變多年來形成的南城形象，改變南城經(jīng)濟落后面貌 。商貿(mào)旅游一體化，使南城形成商貿(mào)旅游一體化的經(jīng)濟區(qū)域 。形成統(tǒng)一的商貿(mào) 規(guī)劃 和發(fā)展戰(zhàn)略，打破行政分割，形成統(tǒng)一的經(jīng)濟區(qū)域，按照經(jīng)濟區(qū)域精細(xì)打造出北京特色的“南城國際大商貿(mào)區(qū)”。如磁器口至珠市口之間南、北兩側(cè)將建設(shè)北京大家庭商業(yè)街，商業(yè)街全長 1 .8 公里，總建筑規(guī)模 30 萬平方米，將建設(shè)成具有北京南城特色的Shopping/Mall 且， 規(guī)劃 中的專業(yè)化 主題市場主要有奧林匹克精品走廊、時尚部落、數(shù)碼空間、珠寶一條街、國際汽車名品展示中心、現(xiàn)代醫(yī)藥城等 。現(xiàn)代物流和配送的支撐體系，北京市商業(yè)規(guī)劃中已經(jīng)將三大現(xiàn)代物流基地之一 規(guī)劃 在南城的豐 臺區(qū) (即房山閏村 — 豐臺王佐 )，其中 規(guī)劃 中的 17個配送區(qū)之一以及有些配套服務(wù)體系也在南區(qū)，如大興大莊、豐臺王泉營、大紅門、豐臺五里店等 。具體來說 : 外向 型的民營為主體的商貿(mào)企業(yè)群體系，以區(qū)別于其他區(qū)的商業(yè)中心或區(qū)域商業(yè)中心，并形成互補的商業(yè)格局 。(四 )把南城建設(shè)成為營銷中國的“大柜臺”、大商場、大批發(fā)市場 。(二 )奧運會的首都商貿(mào)支撐工程 。 四、作為南城危房改造，北京南城新建商圈應(yīng)體現(xiàn)“政府引導(dǎo)、企業(yè)自主投資、市場化運作”的原則，一般而言，商圈的投資主體是房地產(chǎn)商，商圈的經(jīng)營主體是商品經(jīng)營商，商圈的消費主體是消費者，在現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下消費者是商圈的主人。 “居民的置換”也起到重要的作用。 交通條件的變化起了大的作用。近幾年來，特別是 2020年北京市委、市政府提出了實行政策傾斜、加快南城發(fā)展戰(zhàn)略決策，并實施了以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、危房改造和經(jīng)濟適用房建設(shè)為主要內(nèi)容的南城發(fā)展計劃，交通在變化，市政設(shè)施在變化，居民正在“置換”，大商貿(mào)產(chǎn) 業(yè)已經(jīng)形成為南城的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，形成了北京南城特有的商圈。北京南城從外延來看是由北京的幾個行政區(qū)組成，不像王府井商圈，也不像西單商圈，不像東城 CBD，也不像中關(guān)村，各屬于不同的行政區(qū)管轄，狹義的北京南城包括宣武區(qū)、崇文區(qū)、豐臺區(qū)，廣義的北京南城包括宣武區(qū)、崇文區(qū)、豐 臺區(qū)、大興區(qū)等。 “大北京商圈”內(nèi)部商圈的動態(tài)變化，外部商圈也在動態(tài)變化，這也是客觀的，不以人們意志為轉(zhuǎn)移的。(3)90年代以來隨著不同環(huán)線路開通形成多層次、分散化的商圈形成，由過去中心商圈集中于三環(huán)以內(nèi)，變?yōu)榉稚⒂谌h(huán)沿線至四環(huán)沿線甚至到五環(huán)外 。 南城商圈定位及其特點 如北京商圈 :(1) 3000 多年前北京最早的南城商圈在宣武門、崇文門地區(qū)，具體來說后來形成前門一大柵欄中心商圈 ?，F(xiàn)代商圈的意義有兩個方面的創(chuàng)新意義 :商圈的輻射范圍可以透過傳統(tǒng)的行政區(qū)域壁 。 社區(qū)商業(yè)區(qū)。 中央商業(yè)區(qū)，應(yīng)叫中心商業(yè)區(qū)。 商圈與商業(yè)區(qū)的區(qū)別和聯(lián)系 (一 )傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)。當(dāng) RSI 呈現(xiàn)低值時，表明該市場已經(jīng)飽和，新的零售發(fā)展商不宜再進(jìn)入此市 場發(fā)展零售業(yè)。當(dāng)一個商業(yè)中心充分采用計算機和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)后 ，形成某一商業(yè)中心，兩個商業(yè)中心之間信息交流的距離將會縮小，顧客將由網(wǎng)民來代替，兩個 城市 中心之間的商圈大小將由網(wǎng)絡(luò)力量及其輻射力量、網(wǎng)民及上網(wǎng)購物數(shù)量的多少來修訂。宏觀商圈是指一個 城市 的商圈范圍及其大小，它是由區(qū)域商圈所形成的。微觀商圈，指不同的業(yè) 態(tài)店或業(yè)種店的商圈范圍 。后者如市場管理方法、市場經(jīng)營方針的調(diào)整，市場服務(wù)功能的變化等。 所謂“流”，是指商圈的動態(tài)性，是指市場區(qū)域職能的變化、動向。根據(jù)以上三種情況，合理 規(guī)劃 市場布局有利于市場的健康發(fā)展，形成科學(xué)、合理的市場商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，整合統(tǒng)一市場，減少市場建設(shè)中的盲目性。商圈的相交或相疊如果功能定位相同會構(gòu)成直接的競爭，從而分割交易量，使市場經(jīng)營效益下降。首先是在規(guī)劃市場布局時要分析市場商圈的大致輻射范圍，以及所在范圍內(nèi)是否具有替代功能的同類市場。在經(jīng)濟活動中，不同的市場的商圈會呈現(xiàn)重疊、交叉等現(xiàn)象。由于商圈構(gòu)造中的“線”輻射隨空間范圍的擴展呈現(xiàn)衰退，因此，商圈構(gòu)造中的“面”呈現(xiàn)層次性，可以依據(jù)理論成交數(shù)量或市場占有率等指標(biāo)將商圈區(qū)分為 :零售店 (商業(yè)中心的 )60%一 65%的顧客來自核心商圈， 20%左右的顧客來自第二層商圈 — 次級商圈， 15%一 20%的顧客來自于邊緣商圈，俗話說 :“核心商圈?；?(生活必需品 )，次級商圈靠服務(wù)，邊緣商圈靠特色”。因為正是這種優(yōu)勢能夠生成商品交換的“線”。因此，重要的是培育當(dāng)?shù)厥袌鼋?jīng)濟的發(fā)育，構(gòu)建生成更多的“線”。一個具體的現(xiàn)實市場只是這種“線”的集合的外在形式。顯然，依存關(guān)系越多，程度越高，這種線也就越強，商圈也就越強大。而且，在考慮具體店址時，應(yīng)充分考慮使商圈縮小的障礙因素和使商圈擴大吸引力的吸引力因素，綜合評估選址的可能性。因此，零售店或大型購物中心已進(jìn)行選址首先要考慮其業(yè)態(tài)特征。選址錯誤，則從一開始就埋下失敗的禍根。一家 商店 ，或一個具體的集中交易的活動的 場所就是商圈構(gòu)造中的“點”，它決定商圈所在的具體 地理 位置。第三、商圈內(nèi)各種銷售輻射力和購買向心力構(gòu)成一個類似物理學(xué)中跳“場”的“商業(yè)場”，商業(yè)活動就是在這個商業(yè)場中進(jìn)行。一般可歸納為三點 :第一、商圈是一個具體的區(qū)域空間，是一個大致可以界定的 地理 區(qū)域 。 特色：擁有興隆公園 — 中國紫檀博物 館 — 高碑店湖 — 高碑店古家具一條街 — 高碑店污水處理廠等特色鮮明的旅游景區(qū)和環(huán)保教育基地。占地 1100 多畝的興隆公園、 80 多畝的四惠花園、 40 多畝的街心公園、近50畝的高爾夫球場，還有 800多畝的高碑店湖。 高碑店商圈 交通：地鐵一號線、八通線、朝陽路、朝陽北路、東四環(huán)路、東五環(huán)路等多條交通要道貫通全區(qū)。 特色：亞運村是京城首屈一指的配套服務(wù)設(shè)施完善的成熟大社區(qū)。 商業(yè)：亞運村周邊已形成成熟的商業(yè)圈，奧運村周邊也已有普爾斯馬特、百安居、東方家園等一批知名企業(yè)進(jìn)駐。 馬甸亞奧商圈 交通：地鐵 10號線一期 (含奧運支線 )將與現(xiàn)有的地鐵 1號線、環(huán)線、城鐵 13號線以及正在建設(shè)的 5號線在多個地點交叉并形成換乘站， 2020年底建成通車后將打通城區(qū)大部分最繁華的地帶。 特色：玉泉公園二期工程建成，凸顯蘇州園林式風(fēng)格，保留了 11棵百年以上的古柏。 環(huán)境：擁有優(yōu)越的運動休閑環(huán)境，石景山游樂園、雕塑公園、八大處公園、香山公園匯集于此。 特色：北京全力規(guī)劃打造的國內(nèi)外著名品牌商品的流通總部 —— 宣武區(qū)馬連道采購中心區(qū)將成為以專業(yè)采購為支柱，以批量交易為主導(dǎo)，具備專業(yè)化、批量化、國際化明顯特征的現(xiàn)代商業(yè)區(qū)域。 環(huán)境：城南完成了廣安門內(nèi)外大街危房改造，隨著兩廣大街通車，新商圈已初具規(guī)模。 商業(yè)：永定門糧庫地區(qū)位于木樨園橋西北側(cè)，已規(guī)劃建設(shè)亞洲最大的現(xiàn)代化商品交易中心，吸引了包括家樂福、沃爾瑪、麥德龍、歐培德及上海聯(lián)華等連鎖業(yè)巨頭和來自義烏、溫州的眾多海內(nèi)外商家。 新商圈位置示意圖 木樨園商圈 交通：南中軸路縱貫?zāi)鹃?園南北；位于小區(qū)東側(cè)的地鐵 5號線 (宋家莊 — 太平莊北站 )工程 2020年全線貫通；規(guī)劃中的 4號線 (北宮門 — 馬家堡 )、貫穿南北中軸路的地鐵 8號線 (辛店 — 南苑 )在木樨園也設(shè)有地鐵站。北京商業(yè)市場在其自身多次結(jié)構(gòu)調(diào)整的推動下，發(fā)展水平已明顯升級， 現(xiàn)階段已基本形成競爭性商業(yè)格局，商業(yè)網(wǎng)點分布逐步由從城市中心區(qū)向邊緣區(qū)域發(fā)展，超市、便利店業(yè)態(tài)取得較大發(fā)展，商業(yè)市場開始逐漸走向成熟和完善，呈現(xiàn)出市場化、現(xiàn)代化、多元化的發(fā)展趨勢。 北京市由于其長期的歷史積淀以及 深厚的文化底蘊，形成了眾多傳統(tǒng)的商業(yè)聚集區(qū)域，也逐漸形成了北京傳統(tǒng)的商圈格局，其總體發(fā)展?fàn)顩r主要可以體現(xiàn)在區(qū)位分布、商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r業(yè)態(tài)分布等方面。區(qū)域內(nèi)已形成一定規(guī)模的商業(yè)街，其中以餐飲業(yè)為主，居住人群較為固定、消費能力較強。餐飲競爭比較大。是韓國人居住集中的地方。 望京商圈 ： 望京區(qū)域消費是北京市平均水平的７倍。中關(guān)村商圈特點：一是電子產(chǎn)品集散地，二是中關(guān)村高科技商務(wù)中心（中關(guān)村西區(qū)），三是高校集中地（北大 /清華 /人大等）。區(qū)域突圍的步伐開始明顯加快。對北京西部的輻射能力比較強，消費人群以三里河附近的國家各大部委及西三環(huán)外的部隊人員比較多。 雙安 商圈 ： 主要經(jīng)營服裝、日用品等，有一定的餐飲和娛樂配套；百貨和超市兩大業(yè)態(tài)為主。 手機市場是公主墳的一大特色，公主墳周邊大大小小的手機專賣店有幾十個，很大一部分的客流是機關(guān)單位和部隊，因為這里部隊大院非常多。由于該區(qū)域以燕莎商場為核心，東臨使館區(qū)，周邊聚集了許多北京最早的涉外酒店，燕莎商圈西臨東三環(huán)，東三環(huán)以內(nèi)即為使館區(qū)。 燕莎商圈是北京最為知名的國際化社 區(qū)之一，是北京外籍人士主要居住地之一。 西單商圈 ： 氣旺盛，商鋪租金增長迅速；以“時尚、品位、休閑”為主題的青春型商圈； 西單商圈的消費者主要是 35歲以下的北京居民，西單商業(yè)區(qū)是北京市居民眾所周知的購物消費場所，人流量大。賽特商圈、王府井商圈等屬于傳統(tǒng)商圈，而像電子城等屬 于主題商圈。第六，商圈功能。商圈必須有自己的形象，有自己的特色。打造商圈需要多方面的投資者和經(jīng)營者入駐，商圈未來的形象、概念都是打造商圈的主要手段。第三，有效的商業(yè)管理。第二，有效經(jīng)營者。 二、商圈的要素 商圈必需的 要素，包括消費人群、有效經(jīng)營者、有效的商業(yè)管理、合理的發(fā)展前景和政府支持，此外還有商圈的形象、功能、建筑形態(tài)以及建筑成本等。第五，城市規(guī)劃。第四，目的。第三，位置。第二，消費群體。確定商圈需要從以下幾個方面考慮： 第一，商圈需要從體量、目的、位置等方面定義。核心商業(yè)圈是離商店最近，顧客密度最高的地方，約占商店顧客的 50％－ 70％，核心商業(yè)圈的外圍，則顧客較分散，市場占有率相對減少。 第三部分 、北京商圈規(guī)分析 什么是商圈？商圈是指以店鋪座落點為核心向外延伸一定距離而形成的一個方圓范圍，是店鋪吸引顧客的地理區(qū)域。 六、商業(yè)項目物業(yè)形態(tài)對比分析（獨立、寫字樓底商、社區(qū)商業(yè)等） 北京市現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)中，以獨體商業(yè)比例為最高，達(dá)到 35%；寫字樓 底商越來越受到投資者和經(jīng)營