【正文】 不過(guò)在經(jīng)過(guò)此階段的樓市觀察期后，商業(yè)中心圈不斷成熟的京東定為綠地投去肯定的目光，綠地新都會(huì)的 “ 春天 ” 也將到來(lái)。 攬湖高層 去化分析： 項(xiàng)目分析： 從 2020年 5月份開(kāi)始至 2020年末，綠地新都會(huì)供應(yīng)推量為 ，其中住宅推量212451方，商業(yè)推量 ，寫字樓推量 。 3）、戶型分 析： 電梯洋墅 戶型一： 3室 2廳 2衛(wèi)，戶型面積約 120㎡ 點(diǎn)評(píng)：休息、活動(dòng)空間明顯，動(dòng)靜分離；干濕分離，主臥朝向比較好，但南北通透尚缺，整體而言布局合理。其中一期有 16棟多層電梯洋墅， 20棟高層及部分商業(yè)、寫字樓。江西現(xiàn)代學(xué)院對(duì)面，地鐵 1號(hào)線地鐵站口旁， 2分鐘上艾溪湖大橋。其周邊教育配套、生活商業(yè)等配套也相應(yīng)齊全，且政府極為重視朝陽(yáng)新城，地鐵 5號(hào)線在該區(qū)域北面公共綠地留有進(jìn)出站口，未來(lái)將聚集大量人氣，是南昌市又一高品質(zhì)樓盤。這一降價(jià)策略時(shí)機(jī)無(wú)疑把握的很好，也帶來(lái)了巨 大成果，首次開(kāi)盤的 50套房源當(dāng)晚即售罄，而后陸續(xù)推出的新房源也被大家爭(zhēng)相搶購(gòu)，目前 1樓 124套房源已去化 110余套，去化率在 9成以上，而加推的 2樓 88套房源也去化 9成以上。 去化分析 萬(wàn)科金域藍(lán)灣為萬(wàn)科在南昌的第四個(gè)項(xiàng)目，它的開(kāi)盤時(shí)間正為樓市低迷之時(shí)，在當(dāng)時(shí)樓市情況，選擇降價(jià)銷售無(wú)疑是最正確的選擇。 戶型三： 戶型： 3室 2廳 1廚 2衛(wèi) 戶型名稱：陽(yáng)光灣畔 面積： 108㎡ 物業(yè)類別：高層 特征：戶型方正、布局合理 坐北朝南，一線江景 寬敞客廳，江景陽(yáng)臺(tái) 使用率高，無(wú)面積浪費(fèi) 點(diǎn)評(píng)：此戶型毗鄰入戶花園，闊綽主臥，享受尊貴生活，軒敞朝東客廳直通寬景陽(yáng)臺(tái)，泰式園林盡收眼底。 3）、戶型分析 戶型一： 戶型： 3室 2廳 1廚 4衛(wèi) 戶型名稱：御江美宅 面積： 140㎡ 特征：戶型方正，布局合理 南北通透，空氣清新 使用率高，無(wú)面積浪費(fèi) 橫廳，一線江景客廳 4個(gè)衛(wèi)生間，彰顯待客人性化 點(diǎn)評(píng)：此戶型為一線江景 房，且南北通透，隨時(shí)隨地觀賞贛江美景，是居家的珍稀房源。 產(chǎn)品分析 1）、產(chǎn)品概況 定位于南昌高端濱江住宅項(xiàng)目，致力成為純泰式皇家園林社區(qū)。與 “ 南昌之星 ”摩天輪隔江呼應(yīng)，緊鄰建設(shè)中的濱江公園，景色優(yōu)美。 項(xiàng)目二：萬(wàn)科金域藍(lán)灣 項(xiàng)目概況 萬(wàn)科金域藍(lán)灣地處贛江江畔，南昌大橋南面，坐擁政府重點(diǎn)規(guī)劃打造的朝陽(yáng)新城一線江景，欲打造成為泰式皇家園林社區(qū)。它的成功說(shuō)明了 “ 冰勢(shì) ” 擋不住的唯有如此好地段、高品質(zhì)樓盤。 五、去化分析 世茂天城作為紅谷灘乃至南昌市位數(shù)不多的頂級(jí)豪宅樓盤，自然有很多人關(guān)注，它以相對(duì)比較低的價(jià)格入市，更是得到了購(gòu)房者的追捧。 四、價(jià)格分析 世茂天城的住宅均價(jià)在 1100012020元 /㎡左右，而其在拿預(yù)售許可證時(shí)的參考價(jià)為14800元 /㎡，足足降了近 4成，且它的商品住宅平均成本為 11687元 /㎡，可以說(shuō)是觸底價(jià)格出售。 戶型三： 三室兩廳兩衛(wèi)，戶型面積為 ㎡ 特征：為端戶，采光很好； 使用率高，無(wú)面積浪費(fèi)； 超大雙陽(yáng)臺(tái)，視野極廣； 點(diǎn)評(píng)：此房型為了整體規(guī)劃的需要，雖有一個(gè)房間被建設(shè)成不規(guī)則現(xiàn)狀，然而可以用來(lái)作書房，此舉將會(huì)使房里彌漫的人文氣息。 戶型二： 三室兩廳兩衛(wèi)，戶型面積為 ㎡ 特征：戶型方正，布局合理，采光很好 無(wú)面積 浪，費(fèi)使用率高； 客廳、陽(yáng)臺(tái)均很大氣 三房配陽(yáng)臺(tái)，房房有景。 D3和 D5地塊規(guī)劃建設(shè) 9棟 2054層的高層住宅， 7棟 23層的居住配套商業(yè)， 1棟 20層辦公樓，其中 9棟高層住宅布局由高到低，居高臨下，通過(guò)高度及角度的變化可讓住戶觀賞到贛江美景。綠化率有 30%，在高樓大廈林立的同時(shí)，也不失綠色氣息，讓人享受城市與自然的完美結(jié)合。 第八部分： 2020年南昌重點(diǎn)樓盤營(yíng)銷分析 項(xiàng)目一：世茂天城 項(xiàng)目概況 世茂天城是由上海世茂集團(tuán)重金打造的綜合性城市終端，它位于紅谷灘中央 商務(wù)區(qū)紅谷中大道以北、春暉路以東，雄踞八一橋頭，與市中心隔江相望；本樓盤總占地面積約 ㎡，總建筑面積約 40萬(wàn)㎡，規(guī)劃建設(shè)為集高檔住宅、大型商業(yè)、辦公寫字樓、公寓及配套商業(yè)為一體的綜合性商住社區(qū)。 2020年，隨著灣里區(qū)的新城區(qū)的不斷建設(shè)起來(lái)，交通、市政等公共設(shè)施不斷完善，將會(huì)不斷吸引各大房企進(jìn)駐本版塊并打造一個(gè)又一個(gè)精品樓盤，而在 2020年延后開(kāi)盤的樓盤的上市，使得明年的供應(yīng)量將會(huì)比 2020年大幅增長(zhǎng)。 圖： 20202020年新建灣里板塊價(jià)格走勢(shì)對(duì)比（單位：元 /㎡） 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：愛(ài)房網(wǎng) 2020年度市場(chǎng)總結(jié)及未來(lái)走勢(shì)預(yù)測(cè) 2020年新建灣里板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)不管是供應(yīng)量、成交量，還是板塊均價(jià)，均表現(xiàn)為大幅上漲。新建灣里板塊的價(jià)格在 1月、2月份均表現(xiàn)為小幅度上漲，隨后 4月份表現(xiàn)為下跌，并在 4月份跌幅最大，跌幅達(dá) %；而從 5月份到 12月份持續(xù)表現(xiàn)為平穩(wěn)上漲，在 11月份漲幅最大，漲幅達(dá) %，并于 12月份達(dá)到近兩年最高值 5223元 /㎡。 圖： 2020年新建灣里板塊各月成交量（單位：㎡） 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：愛(ài)房網(wǎng) 2020年度價(jià)格分析 2020年新建灣里板塊年度均價(jià)為 4415元 /㎡，環(huán)比 2020年年度均價(jià)上漲 408元 /㎡，漲幅達(dá) %。 圖： 2020新建灣里板塊各月新增供應(yīng)量走勢(shì)（單位：㎡） 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)： 愛(ài)房網(wǎng) 2020年度成交量分析 2020年新建灣里板塊的成交量在 8月份均表現(xiàn)為平穩(wěn)的小幅度增加，并在 8月份達(dá)到最高值；然而在 9月份表現(xiàn)陡減，相比 8月份縮減了近半成交面積，之后成交量一蹶不振，并呈現(xiàn)縮減的走勢(shì)。本年度新增了保利半山國(guó)際、伴山蝶墅、紅谷峰尚、龍灣國(guó)際花園、九州銘城等樓盤。 圖： 2020年 12月 2020年 12月新建灣里板塊價(jià)格走勢(shì)（單位元 /㎡） 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) ：愛(ài)房網(wǎng) 據(jù)愛(ài)房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示， 2020年 12月新建灣里板塊的均價(jià)為 5223元 /㎡，環(huán)比上月上漲88元 /㎡，環(huán)比漲幅為 %；同比 2020年 12月上漲 1209元 /㎡，漲幅為 %。 2020年度新建灣里板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 新建灣里板塊作為南昌主城區(qū)之外的生態(tài)小城，既是景區(qū)，又是城區(qū)，區(qū)政府按照把灣里作為南昌市后花園來(lái)建設(shè)的總體要求，立足旅游、休閑、度假、家居等功能定位，立志把新建灣里建設(shè)成一個(gè)繁榮、現(xiàn)代、宜居的個(gè)性化新城。 愛(ài)房網(wǎng)認(rèn)為，今年下半年象湖板塊成交量持續(xù)大幅縮減， 開(kāi)發(fā)商資金鏈已經(jīng)趨于緊張。 而就成交量來(lái)說(shuō)，上半年，由于南昌開(kāi)始實(shí)施樓市限購(gòu)令，遏制了區(qū)域投資購(gòu)房需求和部分改善性需求，而象湖未在限購(gòu)范圍之內(nèi)，并沒(méi)有受到多大影響，總體表現(xiàn)平穩(wěn)。 2020年，盡管板塊有銀億上尚城新項(xiàng)目的出現(xiàn)，而且銷售成績(jī)一路飄紅，但是象湖板塊樓盤的總體活躍度不大，主要原因是目前象湖板塊存量較少，大多 數(shù)樓盤都僅剩下少量尾房，還有部分樓盤前期已經(jīng)銷售完畢，新房源還有待推出。 商品住房成交價(jià)格分析 圖： 2020年象湖板塊新建住房成交價(jià)格分析 數(shù)據(jù)來(lái)源：愛(ài)房網(wǎng)統(tǒng)計(jì) 從愛(ài)房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的圖表可以看出，今年象湖板塊的房?jī)r(jià)整體表現(xiàn)平穩(wěn)， 12月份均價(jià)相比于 2020年同期來(lái)說(shuō)，漲幅較大，上漲約 %。 2020年象湖板塊市場(chǎng)分析 象湖板塊地處南昌縣轄區(qū) 內(nèi)，屬于非限購(gòu)區(qū)域，板塊內(nèi)樓盤林立，總體房源體量大，但是配套設(shè)施和交通條件相對(duì)來(lái)說(shuō)比較落后。至2020年，長(zhǎng)時(shí)間的硬扛將加大資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)上半年昌南板塊大多板塊將快速出貨，迅速加入降價(jià)陣營(yíng)。 發(fā)展預(yù)測(cè)： 2020年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行集中體現(xiàn)在房?jī)r(jià)高企銷售抗性大的市區(qū)板塊（如紅谷灘、京東等板塊），價(jià)格相對(duì)較低的昌南板塊下行趨勢(shì)并不明顯，房?jī)r(jià)表現(xiàn)硬挺上漲。限購(gòu)令的出臺(tái)后，昌南板塊區(qū)域優(yōu)勢(shì)得以凸顯， 4月起各大新盤紛紛強(qiáng)勢(shì)入市成交量大幅回升。 成交量分析： 圖 :2020年昌南板塊商品住房成交量走勢(shì) 數(shù)據(jù)來(lái)源：愛(ài)房網(wǎng) 數(shù)據(jù)顯示， 2020年昌南板塊新建商品住房成交量較 2020年表現(xiàn)下降，上半年成交量表現(xiàn)先降后升，下半年成交量整體表現(xiàn)大幅下降。由于 2020年年底新增供應(yīng)量巨大，造成 2020年上半年昌南板塊房源庫(kù)存量較大，使得上半年新增供應(yīng)量較小。 供 應(yīng)量分析： 圖： 2020~2020年昌南板塊商品住房新增供應(yīng)量柱狀圖 圖： 2020年昌南板塊商品住房新增供應(yīng)量柱狀圖 數(shù)據(jù)整理：愛(ài)房網(wǎng) 數(shù)據(jù)顯示， 2020年昌南板塊供應(yīng) 量為 ㎡，較 2020年增加 %。從圖表數(shù)據(jù)來(lái)看， 2020年昌南板塊成交均價(jià)一路走高，尤其在下半年價(jià)格上漲較為明顯。伴隨著區(qū)域城市配套的日漸完善，未來(lái)其區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)升值空間將被拉大。 2020年，昌南板塊的區(qū)域配套規(guī)劃進(jìn)展大幅提速，交通配套得以大幅改觀。而別墅、商業(yè)和寫字樓的逐漸開(kāi)發(fā)和相互爭(zhēng)奪京東市場(chǎng)，也為京東板塊樓市全面發(fā)展帶來(lái)積極影響，在 2020年 “ 拐點(diǎn)論 ” 、“ 降價(jià)論 ” 和 “ 樓市報(bào)復(fù)反彈論 ” 的相互激 辯下，京東板塊或?qū)⒂瓉?lái)樓市新高峰。 在一片熱火朝天的京東，恒大名都和凡爾賽宮未能趕上 2020年的 “ 列車 ” ，卻也在 2020年的 “ 龍頭 ” 趁勢(shì)而上， 1月 3日恒大名都火熱開(kāi)盤， 1月 8日城泰凡爾賽宮火熱開(kāi)盤，當(dāng)天勁銷不在話下。對(duì)應(yīng)而來(lái)的是量的去化和成交量的迅速回升。而對(duì)京東板塊亟待開(kāi)盤的九仰梧桐公寓、保利香檳國(guó)際、恒大名都、城泰湖韻天成和凡爾賽宮而言，即時(shí)機(jī)遇，又是挑戰(zhàn)。綠地新都會(huì)自 5月 23日開(kāi)盤以來(lái)，接連出現(xiàn) “ 推盤 —— 售罄 ——推盤 —— 售罄 ” 的現(xiàn)象截止 12月底，綠地新都會(huì)共推 ㎡的體量，占京東整體的%。就價(jià)格而言，中興和園、東城一品等老盤價(jià)格漲幅基本保持在 2025%； 2020年京東板塊樓盤保利東灣國(guó)際、綠地新都會(huì)、香緹溪岸、湖韻天成、九仰梧桐公寓、達(dá)觀國(guó)際、保利香檳國(guó)際等先后上市，巨大的區(qū)域升值空間和優(yōu)越的樓盤品質(zhì)在樓市寒冬中鶴立。 商品住房成交價(jià)格分析 圖： 2020年京東板塊新建商品住房成交價(jià)格走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來(lái)源：愛(ài)房網(wǎng) 數(shù)據(jù)顯示， 2020年京東板塊價(jià)格整體保持平穩(wěn)上漲態(tài)勢(shì)， 12月樓市價(jià)格為 6996元 /㎡，環(huán)比上月上漲 %，同比上年上漲 %。相對(duì)于其他板塊而言，京東板塊價(jià)值無(wú)限 —— 緊鄰市中心、卻又遠(yuǎn)離喧囂，交通便利，擁有宜人、自然的艾溪湖生態(tài)圈和瑤湖生態(tài)圈，在逐漸傾情于水景的居客們，把目光從贛江轉(zhuǎn)向得天獨(dú)厚的京東水兩湖水系艾，溪湖大橋的通車、七城會(huì)的 舉辦都為京東板塊注入新的價(jià)值。愛(ài)房網(wǎng)認(rèn)為，代表南昌最高人居水平的路網(wǎng)、生態(tài)網(wǎng) 、學(xué)校、新式住宅等正以南昌前所未有的速度在朝陽(yáng)新城上拔地而起，在這種趨勢(shì)下，朝陽(yáng)洲無(wú)論是居住潛力還是投資潛力都將迅速得到提升，隨著推盤量的增多，該板塊價(jià)值正在逐步被挖掘，而且潛力無(wú)限。 另外，隨著片區(qū)內(nèi)一系列城市基礎(chǔ)建設(shè)工程陸續(xù)上馬，公共、市政、生活配套的日益完善，朝陽(yáng)新城樓市發(fā)展將愈發(fā)驚人。因?yàn)槌?yáng)洲這片與老城無(wú)縫鏈接的寶地，相較于南昌市區(qū)其他板塊來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)還剛剛起航。 盡管國(guó)家今年 推出了限購(gòu)、限貸等一系列嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，導(dǎo)致南昌樓市量?jī)r(jià)齊跌，整體不景氣，但是事實(shí)上，這對(duì)朝陽(yáng)洲來(lái)說(shuō)，影響不是太大，板塊新推項(xiàng)目如力高濱江國(guó)際、萬(wàn)科金域藍(lán)灣、國(guó)貿(mào)天琴灣、正榮御園等銷售成績(jī)不俗，備受市場(chǎng)熱捧，依然受到了眾多剛需置業(yè)者的青睞。據(jù)愛(ài)房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，朝陽(yáng)洲板塊 2020年全年新增供應(yīng)量 ，占南昌整體新增供應(yīng)量的 % ，其中，供應(yīng)量最大為力高濱江國(guó)際，總體供應(yīng)量為 ，占整個(gè)板塊的 32% ，其次，正榮御園以 米占總供應(yīng)量的 22%。后來(lái)，板塊諸多新項(xiàng)目入市，朝陽(yáng)洲稀缺的地理位置，高起點(diǎn)的規(guī)劃，不論居住，還是投資，逐漸彰顯的升值潛力一度引發(fā)了搶購(gòu)熱潮，板塊均價(jià)在一年之間的暴漲自然也就在情理之中了。而相較于朝陽(yáng)洲 2020年12月 7233元 /㎡的市場(chǎng)均價(jià)，則上 漲了 %。 商品住房成交價(jià)格分析 圖 ： 2020年新建商品住房成交價(jià)格一覽表 數(shù)據(jù)來(lái)源：愛(ài)房網(wǎng) 從愛(ài)房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的圖表中可以看出，南昌市朝陽(yáng)洲板塊 2020年 12月市場(chǎng)參考均價(jià)為 9180元 /㎡，相較于上月下跌了 %。 2020年，朝陽(yáng)洲板塊一度成為南昌最熱門的板塊，眾多品牌房企拿地不斷、地王頻出，成為了購(gòu)房者眼中的香餑餑，被寄予極大的期待。 12月份華南城共成交 552套，成交面積㎡。其中 9月份華南城招商選鋪火爆啟動(dòng)，大量的商業(yè)體量投入市場(chǎng)，使得整個(gè)紅角洲的商業(yè)市場(chǎng)快速起飛。受限購(gòu)影響，年初紅角洲出現(xiàn)了銷量下滑，但是整個(gè)板塊供應(yīng)量仍舊在不斷釋放， 5— 7月間，紅角洲板塊大部分樓盤為尾盤銷售