【正文】 6. 調(diào)控不松 2021 保自住仍是主旋律 調(diào)控不松 保障自住抑投資 目前樓市已經(jīng)逐漸出現(xiàn)了上行的拐點(diǎn)，而且因?yàn)榈胤綄?duì)土地財(cái)政的過分依賴，加上外圍經(jīng)濟(jì)惡化，繼續(xù)放松調(diào)控的呼聲很高，但本次調(diào)控可能說是最后一個(gè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的機(jī)會(huì)，一旦放松，房地產(chǎn)很可能面臨硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)。 政策出臺(tái)更多從市場的平穩(wěn)角度出發(fā)，抑制短期上漲是主要目的，但從長遠(yuǎn)看，難以起到根本性的作用。 9 月 23 日 住建部 適時(shí)對(duì)執(zhí)行調(diào)控政策不力、放松調(diào)控政策，造成房價(jià)過快上漲的地區(qū)實(shí)行問 責(zé)。 10月 18日 珠海 土地閑臵未滿 1 年的，按土地價(jià)款總額的 20%收取閑臵費(fèi)，閑臵滿一年的，由政府無償收回 10月 17日 上海房管局 上海決不會(huì)放松政策，要繼續(xù)加大執(zhí)行檢查力度，目前也不會(huì)有新的政策調(diào) 整 10月 17日 杭州 對(duì)于商品住宅地塊，當(dāng)溢價(jià)率達(dá)到 49%時(shí)將調(diào)整競價(jià)方式即鎖定底價(jià)從零開始競投配建安臵用房或保障住房面積 10月 16日 中山 中山市召開中山市閑臵土地處臵前期工作會(huì)議，專項(xiàng)部署中山市的土 地處臵方法。 表 9：各城市及部委針對(duì)政策走勢(shì)的領(lǐng)導(dǎo)講話 時(shí)間 部門 內(nèi)容 10月 20日 國土部 下一階段要嚴(yán)格監(jiān)控各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策變化，避免部分地方政府重新陷 入以刺激房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的模式。 5. 領(lǐng)導(dǎo)講話 外緊內(nèi)松調(diào)控延續(xù) 在 8 月份各地督查組回京后，在 910 月各 地及中央部委已經(jīng)超過 15 次釋放政策再收緊的信號(hào)。 為加快土地出讓，地方政府也相應(yīng)調(diào)低土地出讓門檻。然而，在市場低迷時(shí)，這無疑會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商開發(fā)意愿下降，從而使一些配建政策遭遇出臺(tái)后未能執(zhí)行的窘境。在商品房項(xiàng)目中加入保障房配建份額，可以在一定程度上減輕地方政府保障房建設(shè)的融資壓力，同時(shí)也可加大保障房的供應(yīng)量，近年來得到地方政府越來越多的嘗試。 在保障房開工、竣工數(shù)據(jù)背后，巨大的資金投入始終是一大難題。 2021 年，全國開工保障房共 590 萬套，基本建成 370 萬套； 2021 年，已完成開工 1000 萬套，基本建成 432 萬套； 2021 年保障房項(xiàng)目建設(shè)繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)，并已于 10 月底提前完成年度開工目標(biāo) 700 萬套，基本建成超過 500 萬套，完成投資 10800 億元?？赡軙?huì)影響部分庫存空臵房源選擇出租，增加租賃房源，進(jìn)一步平抑房租上漲。 房產(chǎn)稅的出現(xiàn)，增加地方政府收入，一定程度上可以降低地方政府高價(jià)賣地的意愿。增 2021 年北京房地產(chǎn)市場研究 18 加持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)， 可能短期 有利于擠壓出目前市場的存量閑臵房源，有利于市場的流通。而在交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)部分 占 存量房交易成本高達(dá) 10%以上。預(yù)期后市特別是非普通住宅市場將可能繼續(xù)有稅費(fèi)等調(diào)控政策出臺(tái)?？赡軙?huì)影響到所有非自住房產(chǎn)，這可能標(biāo)志著后限購時(shí)代的調(diào)控方向。限購政策雖然目前來看短期內(nèi)取消的可能 性 不大，但是限購政策畢竟是完全的行政手段，強(qiáng)制的抑制了需求。房產(chǎn)稅是新增實(shí)際收稅的稅種，在實(shí)際交易中并不能促進(jìn)新增加供應(yīng)，雖然短期可能影響部分投資者拋出房源，但如果不解決投資只能依賴房產(chǎn)、新建住宅供應(yīng)少于需求的話，房產(chǎn)稅依然會(huì)被轉(zhuǎn)嫁給買房者支付。 新增稅費(fèi)、不改變供需結(jié)構(gòu)的話，最后結(jié)果依然是加稅。 從地方收入來源來看，土地出讓金的占比很高，而目前試點(diǎn)的上海及重慶的房產(chǎn)稅額度都 非常少 ， 所以后期房產(chǎn)稅擴(kuò)大化甚至有可能對(duì)二套以上全面收取的可能性非常大 。 房產(chǎn)稅未來是用來取代地方土地出讓金減少后的地方稅源 。房產(chǎn)稅作為持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，在國內(nèi)財(cái)產(chǎn)不公開的情況下，很難實(shí)施征收，很可能會(huì)持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)累加到交易環(huán)節(jié)收取。 黃奇帆 202136 2021 年中央兩會(huì) 建議今年在全國推開或多一 些城市試點(diǎn)房產(chǎn)稅。其中一項(xiàng)非常重要的內(nèi)容，就是加快推進(jìn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)。 3. 房產(chǎn)稅出 影響市場預(yù)期 2021 年至 2021 年，房產(chǎn)稅的變化將是樓市政策中最大的變數(shù)。而因?yàn)樽罱w經(jīng)濟(jì) 的疲軟，地方微調(diào)的力度比較大，但是一旦過度中央肯定會(huì)有預(yù)調(diào)應(yīng)對(duì)，目前來看市場明顯過度反彈的可能性很小。雖未再加碼，但一定程度上避免了恐慌的擴(kuò)大化，也表示了政策不太可能從中央層面松動(dòng)。但是一旦形成過量反彈，調(diào)控政策的公信力將再次減弱。為穩(wěn)定市場預(yù)期，在 2021 年 6 月開始，多部委重申堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，住建部更明確表示將會(huì)同有關(guān)部門繼續(xù)密切關(guān)注各 地執(zhí)行調(diào)控政策的情況，對(duì)于地方出臺(tái)放松抑制不合理購房政策的，將及時(shí)予以制止或糾正。在 2021 年內(nèi)北京的限購政策不僅未放松，在資格認(rèn)證等方面反而有繼續(xù)加強(qiáng)的舉措出臺(tái)。降息通道的打開配合首套房貸利率優(yōu)惠的重啟，使得居民購房按揭貸款的能力進(jìn)一步提高，還貸成本明顯下降。在銀行流動(dòng)性充裕的支撐下， 2021 年起，首套房貸獲批速度提高，利率優(yōu)惠重啟。 2021 年至今，央行連續(xù) 2 次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，并于 6 月 8 日、 7 月 6 日相隔不到一個(gè)月連續(xù) 2 次降息，相對(duì)寬松的貨幣環(huán)境基本形成。 2021920 北京市 住建委 《關(guān)于修訂北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為記分標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題的通知》京建發(fā)“ 2021”364號(hào) 未取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，擅自銷售商品房的，責(zé)令停止銷售活動(dòng)，處 5 萬元以上 10 萬元以下的罰款；在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售，不但會(huì)被處以警告、責(zé)令限期改正，并可處 2 萬元以上 3 萬元以下罰款。 表 7： 房屋銷售管理相關(guān)政策 列表 日期 頒布單位 政策法規(guī) 主要內(nèi)容 2021426 北京市發(fā)改 革委 北京市 商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定 實(shí)施細(xì) 則 》 京 發(fā) 改[2021]554號(hào) 一次性公開全部房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售；對(duì)已銷售房源予以明確 標(biāo)的；不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià) , 不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用；廣告宣傳中涉及的價(jià)格信息必須真實(shí)、準(zhǔn)確、嚴(yán)謹(jǐn)。 20211231 財(cái)政部等 《關(guān)于制止地方政府違法違規(guī)融資行為的通 知》 財(cái)政[2021]463 號(hào) 地方政府將土地注入融資平臺(tái)公司必須經(jīng)過法定的出讓或劃撥程序，不得將儲(chǔ)備土地作為資產(chǎn)注入融資平臺(tái)公司，不得承諾將儲(chǔ)備土地預(yù)期出讓收入作為融資平臺(tái)公司償債資金來源，不得授權(quán)融資平臺(tái)公司承擔(dān)土地儲(chǔ)備職能和進(jìn)行土地儲(chǔ)備融資，不得將土地儲(chǔ)備貸款用于城市建設(shè)以及其他與土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)無關(guān)的項(xiàng)目。 2021620 住建部 《關(guān)于鼓勵(lì)民間資本參與保障性安居工程建設(shè)有關(guān)問題的通知》建保 [2021]91號(hào) 鼓勵(lì)民間資本通過直接投資、間接投資、參股、委托代建等多種方式參與保障性安居工程建設(shè)，按規(guī)定或合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格面向政府核定的保障對(duì)象出租、出售。 表 6： 金融財(cái)政 相關(guān) 政策 列表 日期 頒布單位 政策法規(guī) 主要內(nèi)容 2021618 國土部 《國土資源部全國工商聯(lián)關(guān) 于進(jìn)一步鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本投資國土資源領(lǐng)域的意見》 國土資發(fā)“ 2021” 100 號(hào) 鼓勵(lì)民間資本投資主體盤活利用國有建設(shè)用地。 數(shù)據(jù)來源：北京中原市場研究部 4. 金融財(cái)政政策 2021 年我國繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，全年中國人民銀行兩次上調(diào)了存貸款利率，調(diào)整后一年期貸款利率達(dá)到 %，并于 2 月和 5 月分別調(diào)低了存款準(zhǔn)備金率，調(diào)整后大型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率為 20%，并對(duì)多次進(jìn)行逆回購對(duì)市場注入流動(dòng)性，以刺激經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長。 2021528 住建部 《公共租賃住房管理辦法》中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令第 11 號(hào) 本地及外來人員均可 申請(qǐng)公共租賃住房；轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者擅自調(diào)換所承公共租賃住房的，無正當(dāng)理由連續(xù) 6 個(gè)月以上閑臵公共租賃住房的自退回公租房之日五年內(nèi)不得再次申請(qǐng)公共租賃住房。 2021516 北京市政府 《北京市人民政府關(guān)于加強(qiáng)保障性住房使用監(jiān)督管理的意見（試行）》京政發(fā)“ 2021” 13 號(hào) 出租型保障性住房的使用由房屋產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)監(jiān)管，出售型保障性 住房的使用由購買家庭原申請(qǐng)所在地區(qū)縣住房保障管理部門負(fù)責(zé)監(jiān)管。 表 5： 保障性安居工程相關(guān)政策 列表 日期 頒布單位 政策法規(guī) 主要內(nèi)容 2021314 住建部 《關(guān)于做好 2021 年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知》建保 [2021]38 號(hào) 從保障房項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度、資金渠道、監(jiān)管機(jī)制、信息公開等方面分別對(duì)今年的保障性安 居工程工作做出了要求。 20211115 國土部 《關(guān)于加強(qiáng)土地儲(chǔ)備與融資管理的通知》國土資發(fā)“ 2021”162號(hào) 國土資源主管部門統(tǒng)一歸口管理土地儲(chǔ)備工作；年度新增儲(chǔ)備土地規(guī)模應(yīng)控制在前三年平均年供應(yīng)的量之內(nèi)；土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)不得下設(shè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程建設(shè)；納入政府儲(chǔ)備的土地必須是產(chǎn)權(quán)清晰的土地；土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)融資應(yīng)納入地方政府性債務(wù)統(tǒng)一管理，對(duì)已超當(dāng)年限額的不得批準(zhǔn)新的項(xiàng)目融資，納入儲(chǔ)備的土地不得用于為土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)以外的機(jī)構(gòu)融資 擔(dān)保。 2021913 國土部 《國土資源部關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行土地使用標(biāo)準(zhǔn)大力促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》 嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)用地宗地規(guī)模、容積率控制等各類土地使用標(biāo)準(zhǔn)，并納入出讓方案和出讓公告，寫入出讓合同并嚴(yán)格執(zhí)行；用地指標(biāo)不符合土地使用標(biāo)準(zhǔn)要求的，不得作為辦理土地審批、供應(yīng)和用地的依據(jù)；省級(jí)國土資源主管部門要對(duì)土地使用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行清理，不符合標(biāo)準(zhǔn)要求的應(yīng)及時(shí)廢止。按照 ? 調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式 ? 的總體要求， 2021 年嚴(yán)格控制新增土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目，原則上不新增項(xiàng)目。 2021619 國土部 關(guān)于發(fā)布實(shí)施《限制用地項(xiàng)目目錄 (2021年本 )》和《禁止用地項(xiàng)目目錄 (2021 年本 )》的通知 與 2021 年的目錄和 2021 年的增補(bǔ)目錄相比，《限制目錄》中增加了住宅項(xiàng)目容積率不得低于 （含 ）的限定。 2021320 住建部 《關(guān)于印發(fā) 建設(shè)用地容積率管理辦 法 的 通 知》 [2021]22 號(hào) 不得以政府會(huì)議紀(jì)要等形式代替規(guī)定程序；未確定容積率等規(guī)劃條件的地塊，不得出讓；任何建設(shè)單位或個(gè)人都不得擅自更改確定的容積率。 表 4： 土地供 應(yīng)和管理相關(guān)政策 列表 日期 頒布單位 政策法規(guī) 主要內(nèi)容 202138 北京市 國土局 《北京市 2021 ～2021 年國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》 供應(yīng)總量控制在 28000 公頃左右，住宅用地 9300 公頃；原則上三環(huán)以內(nèi)不再新增供應(yīng)住宅用地，四環(huán)以內(nèi)不再新增供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用住房用地。 數(shù)據(jù)來源：北京中原市場研究部 2. 土地供應(yīng)和管理相關(guān)政策 2021 年我國房地產(chǎn)宏觀 政策的重點(diǎn)之一就是土地供應(yīng)和管理，其相關(guān)政策多達(dá)十余條。 2021720 國土部 《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果的緊急通知》國土資電發(fā) [2021]87 號(hào) 從 7 月開始，對(duì)住宅用地的供應(yīng)實(shí)行月度指導(dǎo)，對(duì)落實(shí)不力的地區(qū)公開通報(bào)，底進(jìn)行目標(biāo)責(zé)任考核；要求對(duì)異常情況予以上報(bào)；明確指出各地要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，不得擅自調(diào)整放松要求。 今年的兩條關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的宏觀政策，一條是針對(duì)房地產(chǎn)用地管理，加強(qiáng)了土地利用的集約管理和土地使用的監(jiān)督管理兩方面；另一條是針對(duì)前兩年的房 2021 年北京房地產(chǎn)市場研究 13 地產(chǎn)市場調(diào)控政策的落實(shí)和鞏固。但如何平衡?穩(wěn)增長 ?與?嚴(yán)防房價(jià)上漲?的矛盾，是 2021年政策走勢(shì)的最重要影響因素，也將會(huì)持續(xù)影響 2021年的市場走勢(shì)。為穩(wěn)定政策預(yù)期， 7月后中央領(lǐng)導(dǎo)人及中央諸部委三番五次強(qiáng)調(diào)繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)各項(xiàng)調(diào)控政策，防止變相放松投機(jī)投資性購房政策。這也是 2021年北京樓市能夠從 3月開始明顯復(fù)蘇的主要原因。 四環(huán)路內(nèi)站點(diǎn)覆蓋率將達(dá) 95%，線網(wǎng)密度每平方公里 公里，實(shí)現(xiàn)居民步行 10 至 15 分鐘到達(dá)一個(gè)地鐵站的目標(biāo)。到 2020 年，本市地鐵輕軌線路將達(dá) 30 條，總長約 1050 公里，車站近 450 個(gè)，形成?中心城棋盤式 +新城放射式?的線網(wǎng)格局。合理確定中心城的土地開發(fā)強(qiáng)度與建設(shè)規(guī)模，改善中心城交通狀況。 優(yōu)化完善中心城路網(wǎng)體系，全面整合既有交通設(shè)施資源，挖掘現(xiàn)有設(shè)施潛力，大幅度提高現(xiàn)有道路的通行能力